Sentencia Contencioso-Administrativo 125/2025 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 545/2021 de 31 de enero del 2025

PRIMERO.-Constituye el objeto de este recurso la conformidad a derecho de las resolución de fecha 2 de julio de 2021 de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio por la que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra su resolución de fecha 8 de abril de 2021 recaída en expediente sancionador NUM001 por la que se impuso a los recurrentes, con carácter solidario, una sanción pecuniaria de 644.162,48 euros por la comisión de una infracción urbanística muy grave de parcelación urbanística en suelo no urbanizable al amparo de las previsiones de los arts. 214 y 207.4.a de la LOUA.

SEGUNDO.-La parte recurrente alega, en síntesis, los siguientes motivos de impugnación: a) la nulidad de la resolución impugnada por carecer la Administración autonómica de competencia pues el requerimiento formalmente realizado del art. 60 de la LRBRL no cumple, en el caso de autos, sus fines, infringiéndose lo previsto en el art. 61 de la LPAC, en relación con el art. 22.f del Dto. 225/2006 de 26 de diciembre. No se interesa de la Administración competente el inicio de los procedimientos sino que se requiere al amparo del art 60 de la LRBRL de incumplimiento de obligaciones , contestando la entidad local en sólo un día "inhibiéndose"; el principio de subsidiariedad y garantía isntitucional de la autonomía local implica que el art. 60 LBRL sólo proceda cuando la entidad local incumpla sus obligaciones y no ante la carencia de medios, sin que en el caso de autos se formulara petición razonada (en los términos del art. 61 LPAC) ni se propuso la adopción de las medidas en los términos del Dto. 225/2006. Que el expediente se incoa ocho meses después de las visitas de inspección sin nuevos requerimientos. Que no se discute que la "indemnidad del territorio andaluz" sea lo que mueva la actuación de la Administración pero ello sólo justificaría (por si) la actividad inspectora. Que además el requerimiento habría sido acordado por un órgano incompetente como fue la Coordinadora de la Inspección de Ordenación de Territorio y Urbanismo por delegación del Secretario General de Infraestructuras. Movilidad y Ordenación del Territorio cuando debió efectuarse, a su juicio, por el titular de la Consejería dado que se trataría de una competencia no atribuida a órgano específico, invocando al efecto las previsiones del art. 4.4.b del Decreto 36/14 de 11 de febrero, además de en relación con el ejercicio de las potestades sancionadoras, a que se refiere el requerimiento de sustitución, las previsiones del art. 26.2.1 de la Ley 9/2007 de 22 de octubre. Que si bien el art. 5.3 del Decreto 36/2014 atribuye a la Secretaría General de Infraestructura la competencia para iniciar el procedimiento el acuerdo de sustituir al municipio en sus competencias no formaría parte del objeto del acuerdo de iniciación siendo una decisión cualificada.

b) Se alega la ausencia de informe de la Secretaría General Técnica de la Junta de Andalucía previo a la resolución del recurso de reposición, a quien conforme a los arts. 29 de la LAJA y 8.1.i y m del Decreto 107/19 corresponde la asistencia jurídica y técnica, constando sólo informe técnico de la instructora del procedimiento, lo que sería contrario a los principios de seguridad jurídica y buena administración.

c) Que en todo caso deberían ser considerados responsables solidarios los titulares de la parcelas que perfeccionan la asignación de cuotas a distintos socios y que materializan las actuaciones de transformación, incurriéndose en infracción de principio de culpabilidad; la parcelación urbanística no podría considerarse como tal si no concurriera un propósito urbanizador ni terceras personas que indujesen la formación de nuevos asentamientos; para la tipificación de la infracción que se imputa resulta necesario el concurso de una pluralidad de titulares no pudiendo señalarse como responsables a los socios originarios de la mercantil por haber constituido la sociedad y no a quienes accedieron al comprar participaciones, la infracción nacería desde el momento en que son varios los socios que detentan las participaciones y quienes por su cuenta y riesgo han realizado las tareas de transformación del terreno. Los recurrentes no han manifestado ni cabe inferirse de su actuación ánimo urbanizador o creador de un nuevo asentamiento, por lo que debería entenderse la responsabilidad solidariamente a los propietarios de la parcela. Asimismo la Administración evita imputar a la mercantil HUERTOS DEL TIO BARTOLO, S,L. siendo su argumentación no acorde al tipo infractor en los términos señalados en la resolución, pudiendo las personas jurídicas ser responsables de los ilícitos administrativos urbanísticos.

d) Incorrecta valoración de los terrenos, deben valorarse como suelo no urbanizable, se ha aplicado un método de comparación siendo que el art. 24 del Reglamento de la Ley de Valoración del Suelo hace referencia a la valoración de inmuebles en situación de suelo urbanizado y edificado, la valoración debe realizarse con arreglo a la situación del suelo. Además se han seleccionado, en orden a la aplicación del método de comparación, muestras que reflejan un valor superior a otras existentes y semejantes a la parcela, remitiéndose al informe pericial que aporta con la demanda y del que se obtiene una valoración de 603.439,87 euros (a tomar como base para determinar el importe de la sanción en lugar del aplicado de 1.073.604,13 euros).

e) Se alega la vulneración del principio de proporcionalidad en la determinación de la extensión de la sanción pues conforme al art. 205 de la LOUA, aplicable al caso, y 76 del RDU es circunstancia atenuante la ausencia de intención de causar un daño tan grave a los intereses públicos afectados y los recurrentes no tenían intención de que la parcela llegara a urbanizarse o de inducir a la formación de nuevos asentamientos por lo que la aplicación de un 60% en la determinación de la sanción es arbitraria debiendo haberse aplicado el mínimo del 40% .

f) Finalmente se alegaba la improcedencia de que además de la sanción pecuniaria se acordase practicar constancia registral en todas las fincas de la titularidad de las recurrentes pues el art. 56 del RF 1093/1997 de 4 de julio se refiere a la anotación sobre las fincas en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación y el expediente tiene por objeto la parcela NUM002 del polígono NUM003 de Vejer de la Frontera pero no resulta admisible anotar preventivamente el expediente en todas las fincas de su propiedad para asegurar el cobro de la sanción que correspondería a una anotación preventiva de embargo.

TERCERO.-La Administración demandada se opuso alegando: a) inexistencia de incompetencia, constando valida y debidamente realizado el requerimiento a la Entidad Local y la contestación de esta b) en cuanto a la ausencia de informe de la Secretaria General Técnica no se concreta que causa de nulidad o anulabilidad integre ni cabe apreciarlo al amparo de las previsiones de los art. 79 y 80 de la ley 39/15, constando con relación al recurso de reposición informe-propuesta emitido por la inspección lo que ería acorde a su ámbito funcional establecido en el art. 2 del Decreto 225/2006 c) Encontrándonos ante un procedimiento sancionador, no de restablecimiento de legalidad, por parcelación urbanística el mismo ha de dirigirse contra los responsables de la infracción sean o no propietarios, siendo los recurrentes en su condición de socios fundadores y administrador único quienes procedieron a la venta de participaciones de la sociedad constituida siendo los promotores de la parcelación, ideando y procediendo a la venta de cuotas indivisas mediante la figura de interposición de sociedad posibilitado que existan distintos compradores a quienes corresponde el uso exclusivo de una parte del inmueble por lo que sin perjuicio de los procedimientos sancionadores que procedan frente a los propietarios de los lotes por los actos constructivos que hubiesen realizado en la parcela el objeto del expediente de autos es la venta sucesiva y continuada por los recurrentes de participaciones sociales de la mercantil Los huertos del tío Bartolo, S.L. que atribuyen de facto un uso exclusivo sobre parte inmueble d) la valoración del inmueble es adecuada y debidamente motivada, no resultando procedente valorar los terrenos parcelados como rústicos pues la esencia de la infracción es la transformación del suelo rustico al margen de la ley o plan, en contra de s determinaciones. La superficie mínima de cultivo para los terrenos objetos de procedimiento, acorde a la resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones estructurales es de 3 hectáreas en secano de forma que toda segregación inferior se entiende como urbanística y en el presente caso la parcela de secano de 15.039 2 se ha dividido en 27 sublotes de 500 m2 cada uno. Los informes han empleado el metido de comparación y debe tomarse en consideración la ubicación de los sublotes (situados a menos de mil metros de la playa de El Palmar) que dota a los terrenos rústicos de un mayor valor en el mercado en cuanto se busca un uso turístico-residencial e) la proporcionalidad de la sanción es adecuada con arreglo a las previsiones de los arts 204 a 206 de la LOUA al no apreciase circunstancias modificativas de la responsabilidad, razonándose debidamente en la resolución. F) en cuanto a la última cuestión se trata de una cuestión que no fue alegada en vía administrativa ni en el recurso de reposición en que se interesó exclusivamente la anulación de la multa o su imposición en cuantía miníma del grado inferior por lo que se excede del contenido objetivo del acto impugnado pero en todo caso la resolución acuerda la medida tras considerar que el art. 196 de la LOUA se remite al art. 56 de la ley 39/15.

CUARTO.-Examinaremos en primer lugar los motivos formales de impugnación alegados. En cuanto a la nulidad invocada por falta de competencia de la Administración autonómica hemos de partir de la doctrina establecida por la sentencia del Tribunal Constitucional 145/2015, de 9 de julio que declara inconstitucionales y nulos los arts. 31.4, 188 y 195.1 b), párrafos primero y segundo, así como el inciso «o la Consejería con competencias en materia de urbanismo, en su caso» del art. 183.5, todos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de ordenación urbanística de Andalucía, en la redacción dada por el art. 28 de la Ley 13/2005, de 17 de noviembre de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de medidas para la vivienda protegida y suelo y, asimismo, declara que el 74.2 de la Ley 7/2002 en la redacción dada por el art. 24.11 de la Ley 13/2005 no es inconstitucional interpretado en los términos del fundamento jurídico 7 e).

Pues bien, como hemos ya señalados en otras sentencias, la sentencia del Tribunal Constitucional deja incólume la constitucionalidad del art. 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, al tiempo que interpreta el precepto como faro y guía de la competencia sustitutoria de la Administración autonómica, en la medida en que expresa: (...)En cuanto a los controles por sustitución, el legislador autonómico puede regularlos respetando los «elementos relevantes» del régimen establecido en el art. 60 LBRL en cuanto reflejo de «las exigencias del canon de constitucionalidad» de modo tal que no cabe «un mayor o más intenso control por parte de la Administración autonómica y una correlativa merma de la autonomía local». Así lo afirmó la STC 159/2001, de 5 de julio (RTC 2001, 159) al enjuiciar un precepto autonómico que autorizaba a un gerente de la Comunidad Autónoma de Cataluña o a una comisión especial de la comisión de urbanismo a ejercer las necesarias atribuciones de la Corporación municipal ante el incumplimiento grave de las obligaciones derivadas de la ley o del planeamiento urbanístico o actuaciones con notoria negligencia en general. Consideró que correspondía contrastar cada uno de los extremos de la norma autonómica sectorial impugnada con el art. 60 LBRL. Concluyó que «el precepto cuestionado resulta más limitativo de la capacidad decisoria de los entes locales, toda vez que no exige expresamente que el incumplimiento afecte a competencias de otras Administraciones, que omite el requerimiento previo y que prevé un supuesto de hecho (la negligencia) distinto y adicional». Por tal razón, la «norma altera así el sistema establecido en el canon de constitucionalidad aplicable» (FJ 7). (...)

(...) El art. 60 LBRL permite al Estado o la Comunidad Autónoma sustituir al ente local a partir, no de «un elemento de valoración jurídica», sino de «datos susceptibles de mera comprobación», en particular, el incumplimiento de obligaciones impuestas a los entes locales con cobertura económica garantizada. Consecuentemente, la norma básica daba cobertura en este caso a la señalada previsión autonómica de un control administrativo de sustitución.(...)

(...) Los preceptos controvertidos, en la medida en que regulan un control por sustitución, deben, en efecto, contrastarse con el art. 60 LBRL. Este artículo asegura al ente local un plazo mensual a partir del requerimiento para ejercer autónomamente sus competencias. El indicado plazo constituye un «elemento relevante» por reflejar una exigencia de autonomía local que el legislador autonómico no está autorizado a rebajar ( STC 159/2001, de 5 de julio FJ 7); la regulación autonómica que lo redujera estaría con ello rebajando el margen de que disponen los entes locales para ejercer sus competencias con limitación consecuente del estándar de autonomía local que ha querido garantizar el legislador básico estatal. En el presente caso, los preceptos impugnados, al establecer plazos menores, alteran el nivel de autonomía local que asegura el art. 60 LBRL) y, con ello, invaden la competencia estatal en materia de bases del régimen local ( art. 149.1.18 CE . (...)

En el caso de autos, la Administración autonómica cumplió con las exigencias del referido art. 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, mediante oficio de 5 de julio de 2019, obrante a los folios 7 y 8 del expediente administrativo, para que se ejerciesen potestades urbanisticas, en la parcelas que se relacionaban, entre las que se comprendía la NUM002, del polígono NUM003 del término municipal de Vejer de la Frontera . El referido oficio fue contestado por la Alcaldía de Vejer de la Frontera por oficio de 10 de julio de 2019, obrante a los folios 9 y 10 del expediente administrativo, en el que se acredita la inactividad de la Administración municipal y se la relaciona con la carencia de medios personales para llevar a cabo la actividad de protección de la legalidad urbanística y sancionadora en las parcelas del polígono NUM003, en materia de parcelación urbanística, urbanización, construcción, edificación e instalación y otros actos de transformación del uso del suelo.

Acreditado lo anterior y con independencia de la causa de la inactividad, lo cierto es la falta de la actividad de la Administración municipal, que justificaba la actuación de la Administración autonómica a través del art. 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril pues es esa inactividad la que integra el incumplimiento de sus obligaciones y, aunque se exponga justificación al efecto, la Administración requerida reconoció esa inactividad a los efectos de que procediera, en su caso, la Administración a su actuación subsidiaria. La propia parte en la demanda no controvierte la argumentación de la Administración demandada de, además, la incidencia de esa inactividad en intereses de su competencia en orden ante el presupuesto acreditado de la inactividad de la Entidad Local proceder en los términos del art. 60 de la LRBRL. . Ha de concluirse la falta de actuación de una Administración y la actuación legitimada de la Administración autonómica por el cauce legal expuesto con anterioridad.

Desestimada la causa de nulidad invocada por falta de competencia ha de apreciarse que la recurrente hace referencia a lo que considera falta de competencia del órgano que habría dirigido el requerimiento que precede a la incoación del expediente sancionador cuya resolución por órgano competente no es controvertida. No integra por lo tanto el motivo invocado la causa de nulidad prevista actualmente en el art. 47.1.b de la ley 39/15 conforme al que serán nulos los actos dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio que exigen como señala el precepto una incompetencia material manifiesta, siendo que la cuestión planteada se refiere propiamente a las funciones conferidas a la Secretaría General de Infraestructuras, Movilidad y Ordenación del Territorio. Pero, al margen de que no concurriera la causa de nulidad propiamente invocada, debe apreciarse que la actuación de la misma se realiza en el caso de autos en el marco del ejercicio de la función inspectora en materia de ordenación del territorio y urbanismo en el cuatrienio 2017-2020 a que se refería la Orden de 20 de abril de 2017, por la que se aprueba el Plan General de Inspección de Ordenación del Territorio y Urbanismo para el cuatrienio 2017-2020 y con relación a las previsiones del art. 6.3.c del Decreto 107/2019, de 12 de febrero, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio. En consecuencia no cabe apreciar como resulta de la propia argumentación que pretende una ausencia de atribución de competencia para el requerimiento desatendiendo que la actuación se integra dentro de las actuaciones de inspección y cooperación aunque den lugar a un procedimiento sancionador cuya incoación se produce en virtud de acuerdo al efecto sobre el que ningún motivo de impugnación propiamente se articula.

En el mismo sentido, como última cuestión formal planteadas, en cuanto a las alegaciones de la parte sobre la autoría del informe-propuesta previa a la resolución del recurso potestativo de reposición debe atenderse que propiamente no se articula nos encontremos ante un vicio de nulidad o anulabilidad afectante al procedimiento por omisión de un tramite esencial (art. 47.1.e) o por defecto formal susceptible de causar indefensión (art. 48.2) sin que se invoque, ni quepa apreciar, nos encontremos ante la invocación de la omisión de un informe preceptivo, no ya vinculante, por lo que - al margen de que debiera tomarse en consideración, en los términos invocado por la demandada sobre las funciones de informe que corresponde a la Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda de la Junta de Andalucía conforme art. 2 del Decreto 225/2006 - no nos encontramos en ningún caso ante un vicio susceptible de determinar la anulación de la resolución sancionadora impugnada.

QUINTO.-En cuanto a la responsabilidad de los recurrentes, no siendo controvertida por los mismos la intervención que mediante su condición de socios únicos y Administrador único de la mercantil constituida a través de la que se articula la venta sucesiva de todas las participaciones sociales, la alegación de la recurrente no incide propiamente en la tipificación de los hechos ni aún en su participación en los mismos y su responsabilidad si no en la responsabilidad solidaria de los compradores (ya en fase de conclusiones invocando las previsiones de la LISTA cuya inaplicabilidad no discute pero invoca como criterio interpretativo en cuanto a sus previsión expresa de responsabilidad de los adquirentes de participaciones indivisa). Es decir, la alegación de la parte no se refiere propiamente a su responsabilidad, a la que se atiene la resolución impugnada y el objeto de recurso ,siendo que la propia parte señala que la responsabilidad de los compradores en todo caso sería solidaria, pero desatiende que la responsabilidad de aquellos se extendería a lo efectivamente ejecutado por los mismos cuando la que se refiere a los recurrentes comprende su intervención sobre el suelo en cuanto incide en la infracción sancionada de facilitación de la comisión de la conducta tipificada, dado que esas cuotas indivisas se materializan en subparcelas de uso individualizado perfectamente delimitadas sin que medie autorización de segregación y ello en suelo no urbanizable.

Sobre esta cuestión nos hemos pronunciado ya en otras ocasiones así en sentencia de fecha 14 de junio de 2024 rec. 731/2021 tras indicar como la parcelación ilegal no solo conlleva la división material de la finca, sino también la división ideal, ni siquiera la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del terreno excluye la conceptuación de una parcelación ilegal señalábamos como "No es estimable que la responsabilidad deba ser asumida por los compradores, pues con independencia de la responsabilidad que se les exija a los mismos, no sólo por razones de protección y rehabilitación de la legalidad urbanística, sino también en su caso sancionadora, lo cierto es que el hoy actor ideó y procedió a la venta de participaciones indivisas en la parcela NUM004 del polígono NUM005 de Vejer de la Frontera a cuyos compradores corresponde el uso exclusivo de una parte de la finca.

No cabe invocación de no tener intención de causar daño a intereses generales y falta de conocimiento de normativa legal, pues la resolución impugnada indica la existencia de otro expediente del recurrente por hechos análogos, amén de que el modo de proceder de venta de participaciones indivisas a diversos compradores conlleva la convicción y aboca a la formación ilegal de nuevos asentamientos urbanos." El motivo, por lo tanto, no podía prosperar.

SEXTO.-En cuanto a la determinación de la extensión de la sanción hemos de partir de los criterios que al respecto hemos ya expuesto en otras sentencias ante resoluciones semejantes y así en sentencia de 22 de enero de 2024 dictada en rec. 314/22 en la que señalábamos:

"En cuanto al valor de los terrenos afectados por la parcelación, que el artículo 214 LOUA toma como referencia para, a partir de él, individualizar el importe de la sanción una vez aplicado el tipo porcentual que corresponda

Pues bien, como hemos dicho en nuestras Sentencias de 27 de febrero de 2020 ( recurso de apelación núm. 2012/2019), de 20 de noviembre de 2014 ( recurso de apelación núm. 442/2014), de 21 de noviembre de 2013 ( recurso de apelación núm. 442/2013), o de 12 de septiembre de 2013 ( recurso de apelación núm. 315/2013), conviene recordar al respecto que corresponde a la Administración, en cuanto titular de la potestad sancionadora, la carga de probar los elementos fácticos y jurídicos que conforman el tipo infractor, tipicidad que igualmente alcanza a la sanción . Por ello, y para los efectos que analizamos, le incumbe el deber de ofrecer una valoración debidamente motivada y ajustada a los parámetros normativos establecidos por la específica norma sancionadora; pues sólo a partir de ella podremos afirmar que la sanción que a su tenor se individualiza se ajusta en este punto al ordenamiento jurídico.

La posición del administrado, a partir de lo anterior, podrá consistir en intentar desvirtuar la pertinencia de la valoración, por razón de la metodología o datos utilizados, de la impertinencia, falta de justificación o insuficiencia de una y otros; sin que en todo caso la falta de aportación de una información técnica contradictoria por su parte pueda en modo alguno llevar aparejado otorgar validez a una valoración administrativa del todo punto inadecuada.

Como expresaba esta Sala y Sección en Sentencia de 25-6-2001, recurso 257/1998, la motivación del acto administrativo cumple diferentes funciones. Desde el punto de vista interno, viene a asegurar la seriedad en la formación de la voluntad de la Administración. Pero en el terreno formal, como exteriorización de los fundamentos en cuya virtud se dicta un acto administrativo, constituye una garantía para el administrado que podrá impugnar el acto con posibilidad de criticar las bases en que se funda. En último término, la motivación facilita el control jurisdiccional de la Administración que sobre su base, podrá desarrollarse con conocimiento de todos los datos necesarios. Por ello la motivación no constituye un rito sacramental, sino una medida instrumental para que se conozcan las razones de la voluntad de la Administración.

A partir de estas consideraciones son varias las razones que nos permiten concluir que la valoración de los terrenos efectuada por la Administración -que como ha quedado dicho sirvió de base para el cálculo de la sanción - no se encuentra debidamente motivada y justificada.

En efecto, en el primer Informe técnico de valoración emitido el 18 de diciembre de 2019 se utiliza el método de comparación para determinar el valor de un inmueble. A tal fin se incorporan seis anuncios de internet por los que se oferta la venta de terrenos o parcelas en la zona de El Palmar junto al valor de mercado de cada uno de ellos expresado en euros/m2; se obtiene seguidamente un valor medio de mercado de 79,32 euros, al que se aplica un coeficiente de ajuste dichos valores a transacciones reales y ofertas firmes que se estima en un 5%, resultando un valor medio de venta de los terrenos de 75,35euros/m2; y multiplicada esta cifra por la superficie de la parcela en cuestión (4.282m2) se obtiene la valoración de 322.648,70 euros

En el segundo informe técnico, de 10 de diciembre de 2020, se ratificó la valoración anterior. Se señalaba en él que no procedía valorar los terrenos parcelados y subparcelados como rústicos, pues la esencia del ilícito de la parcelación urbanística ilegal en suelo urbanizable consistía en transformar el suelo rústico al margen de la ley o plan, o más sencillamente, en contra de sus determinaciones, sin que las infracciones administrativas no pueden reportarle a sus responsables beneficios económicos; y se expresaba asímismo que las muestras utilizadas eran representativas pues correspondían a la venta de lotes entre 500 y 1000m2 de superficie, a menos de mil metros de la playa de El Palmar de Vejer de la Frontera.

La normativa, estatal, de valoración aplicada en las valoraciones administrativas está constituida por el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, y por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El artículo 24 del Real Decreto 1492/2011, relativo a la tasación por el método de comparación, establece en su apartado 1 que la selección de comparables se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente teniendo en cuenta como " condiciones de semejanza o equivalencia básica: a) Localización. b) Uso. c) Configuración geométrica de la parcela. d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos. e) Superficie. f) Antigüedad y estado de conservación. g) Calidad de la edificación. h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad. i) Fecha de toma de datos del comparable "; y que " Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración ".

A tenor de su apartado 2 " En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básica mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor ".

Y de acuerdo con el apartado 3 " Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes. ".

Concluyen el apartado 4 que " El valor final del inmueble se determinará a partir de los valores en venta, corregidos u homogeneizados, en su caso, de acuerdo con lo establecido en este artículo ".

La tasación administrativa no se adecúa a esta normativa, habida cuenta: que para seleccionar los comparables sólo se comprueban y utilizan dos de las condiciones de semejanza o equivalencia básica (localización y superficie) establecidas por la norma; que pese a las importantes diferencias de precio de mercado entre los comparables considerados (van desde los 70 euros/m2 hasta los 95euros/m2) ni se constata la razón de esa diferencia ni en todo caso se aplica coeficiente corrector alguno; que a falta de comparables suficientes que satisfagan " la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado" 1 del artículo 24 (sólo se han comprobado y considerado dos de ellas, como se ha dicho) no se han utilizados técnicas de homogeneización de valores; y que el coeficiente del 5% de ajuste de los valores publicitados a transacciones reales y ofertas firmes no se acredita que responda en realidad a "valoraciones determinadas en procesos estadísticos" en tanto que éstas en ningún caso se han justificado, tratándose más bien ("se estima" dice el informe) de meras apreciaciones sin una base suficiente que la justifique .

Por lo que hace a la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, además de que su finalidad no responde a la que aquí nos ocupa, debemos significar: 1º) que al igual que en el caso del Real Decreto, sólo se comprueban y tienen en cuenta dos de los parámetros (localización y superficie) establecidos en su artículo 4 para la elección de comparables (" Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin "); 2º) que de acuerdo con su artículo 21.1.b) para la utilización del método de comparación será necesario, entre otros requisitos, que se disponga de " suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables ", lo que nos remite de nuevo al artículo 4 de la Orden antes considerado; y 3º) que conforme al artículo 22 deben establecerse " las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor ", circunstancias que no se han cotejado en el caso del inmueble evaluado, el cual no ha sido visitado por el técnico de la Administración; y debe corregirse apropiadamente las informaciones sobre ofertas firmes, así como realizarse la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate, lo que en el caso de autos no ha tenido lugar conforme a lo expuesto anteriormente.

Por lo expuesto procede, sin necesidad de entrar a conocer del resto de la argumentación impugnatoria de la demanda, estimar el recurso y anular la resolución recurrida por no ser ajustada a Derecho."

Pues bien en nuestro caso la valoración inicial y su ratificación incurren en las mismas insuficiencias.

Así en el informe inicial (folios 23 a 28 del expediente), del que no resulta se haya realizado una visita a las parcelas, invocando las previsiones del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, que aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, utiliza el método de comparación para determinar el valor de un inmueble. A tal fin se incorporan seis anuncios de internet por los que se oferta la venta de terrenos o parcelas en la zona de El Palmar junto al valor de mercado de cada uno de ellos expresado en euros/m2; se obtiene seguidamente un valor medio de mercado de 79,32 euros, al que se aplica un coeficiente de ajuste dichos valores a transacciones reales y ofertas firmes que se estima en un 5%, resultando un valor medio de venta de los terrenos de 75,35euros/m2; y multiplicada esta cifra por la superficie de la parcela en cuestión (15.039 m2) se obtiene la valoración de 1.073.604,13 euros.

Consta, tras la presentación de las alegaciones de los administrados que mostraban su disconformidad con la valoración y aportaban un informe contradictorio, un segundo informe técnico, de fecha 10 de diciembre de 2020 (folio 569 y ss del expediente), en que, entre otras, se ratificó la valoración anterior correspondiente a la parcela objeto de los autos y en los términos ya señalados en la sentencia transcrita se indicaba, asimismo, que no procedía valorar los terrenos parcelados y subparcelados como rústicos, pues la esencia del ilícito de la parcelación urbanística ilegal en suelo urbanizable consistía en transformar el suelo rústico al margen de la ley o plan, o más sencillamente, en contra de sus determinaciones, sin que las infracciones administrativas no pueden reportarle a sus responsables beneficios económicos; y se expresaba, asimismo, que las muestras utilizadas eran representativas pues correspondían a la venta de lotes entre 500 y 1000 m2 de superficie, a menos de mil metros de la playa de El Palmar de Vejer de la Frontera y "ajustándose a unas mínimas condiciones de semejanza o equivalencia básica con las divisiones que se han realizado en las parcelas objeto de los procedimientos" señalado que las muestras son comparables en "dimensiones (que se reflejan), ubicación y en condiciones de desarrollo urbanístico semejantes (aspecto este último que en nada se desarrolla)" . Se indica que se ha aplicado a la parcela dos coeficientes correctores del 5 % cada uno, para ajustarlo a las transacciones y otro "correspondiéndose con el grado o nivel de ejecución de dicha parcelación" pero sin que se relacione los criterios empleados en la determinación de este grado.

Se incurre, por lo tanto, en las mismas insuficiencias de motivación ya expresadas en la sentencia transcrita pues no cabe desatender el informe de ratificación se refiere de forma conjunta a diversas parcelas. Lo que ha de llevar, asimismo, a la estimación del recurso y dejar sin efecto, anulándola, la sanción impuesta.

SEPTIMO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley 29/1998 reguladora de esta Jurisdicción procede la imposicioŽn de costas a la parte demandada. No obstante, y atendiendo a lo previsto en el apartado 3 del mismo artículo 139 y la naturaleza y complejidad del asunto, se fija como límite por todos los conceptos la suma de mil euros.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación