Sentencia Contencioso-Administrativo 320/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 583/2021 de 21 de marzo del 2023

PRIMERO.- La parte actora interpone recurso contencioso-administrativo contra la resolución del TEARA de 14 de mayo de 2021, por la que se desestima la reclamación económico-administrativa número NUM000 interpuesta contra el acuerdo del Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, donde se desestima el recurso de reposición interpuesto contra la liquidación girada número NUM001, relativa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

El interesado adquirió el 50% de un inmueble sito en la CALLE000 nº NUM002, en fecha 30 de mayo de 2016, en escritura con protocolo 728, por importe de 40.000,00 € -precio total del inmueble 80.000,00 €-. Posteriormente, en el año 2019, los Servicios Tributarios del Principado de Asturias, iniciaron procedimiento de comprobación de valores que fue finalizado mediante Liquidación Provisional. La referida Liquidación Provisional tomaba como base para calcular el valor de mercado del inmueble, una Tasación efectuada por AESVAL LÓGICA DE VALORACIONES, S.A. La citada tasación, tal y como consta en la misma, fue solicitada por la entidad bancaria que le concedió al actor el préstamo que requería para la adquisición del inmueble - CAJA RURAL DE ASTURIAS SOCIEDAD COOP.DE CREDITO (SUC. 0031)-, siendo solicitada la misma con la finalidad de constituir garantía hipotecaria.

La Administración modificó el importe de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, elevándolo de 40.000,00 € a la cantidad de 74.844,53 €, aumentando la cuota líquida en 2.787,56 €.

Sigue la demanda que disconforme con la valoración anterior, el interesado elaboró y presentó un escrito que perfectamente se podría haber interpretado por la Administración tanto como una solicitud de Tasación Pericial Contradictoria, como de un recurso de reposición ya que se pedía expresamente: "Solicitamos por tanto una valoración independiente por parte de la Administración Tributaria del Principado de Asturias para que compruebe el valor real del citado inmueble". La Administración lo resolvió como recurso de reposición, vedando al interesado de la posibilidad de solicitar una Tasación Pericial Contradictoria.

Se añade que con el Acuerdo desestimatorio del recurso de reposición, el interesado acudió a un perito independiente, al Arquitecto Don Cesar que trabaja de forma habitual para otra casa de tasación reconocida por el Banco de España, como es "SOCIEDAD DE TASACIÓN", para que comprobara si la tasación en su día efectuada por el banco contenía errores, toda vez que la valoración de la misma era realmente elevada y fuera de mercado. Don Cesar, elaboró un informe en el que con el máximo rigor se detallan los errores recogidos en la tasación que sirvió de base para la regularización tributaria.

Se indica que detectados diversos errores por el Sr. Cesar, el demandante formuló reclamación económico-administrativa frente a cuya desestimación, fundamentada en el cumplimiento formal del procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria, sin evaluar el órgano revisor en vía administrativa los errores de la tasación bancaria y sin valorar tampoco que ya tras la liquidación nuestro representado solicitó la valoración del inmueble por un perito de la Administración, se interpuso el presente recurso contencioso-administrativo.

Como motivos de impugnación se alega la mala praxis en la elaboración del informe de tasación hipotecaria tenido en cuenta para determinar el valor.

Se señala que el informe de Tasación elaborado por la entidad AESVAL LÓGICA DE VALORACIONES, S.A. y firmado por Doña Ruth, contiene diversos errores en su elaboración que le privan de cumplir los requisitos mínimos necesarios exigidos por la normativa aplicable. Se basa esta alegación en el informe pericial elaborado por el arquitecto Don Cesar, en el que se hace un análisis detallado de los errores observados en todos los comparables, adjuntando documentación acreditativa de los errores, fundamentada en datos del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario.

Se transcriben en la demanda los errores detectados por el perito en cada uno de los comparables.

Se insiste en que la tasación tenida en cuenta por la Administración para efectuar la comprobación de valores no respetó en su elaboración el contenido de la normativa reguladora, añadiendo que la tasación contiene manifiestos errores de praxis que distorsionan el resultado de la valoración y que no la hacen en modo alguno apta para servir como referencia para la comprobación de valores.

Se señala que es el propio certificado de tasación el que afirma que la misma fue efectuada conforme a la norma ECO 805/2003, de 27 de marzo, por lo que habiendo sido acreditado que los inputs empleados en su elaboración no cumplen con las reglas fijadas en el cuerpo normativo de la ECO 805/2003, de 27 de marzo, la valoración realizada por la Administración no puede ser aceptada.

Asimismo, se alega la falta de motivación de la comunicación de inicio de la causa de la discrepancia con el valor autoliquidado y se analiza la presunción de que gozan las autoliquidaciones tributarias.

Se invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, indicando que ha superado el criterio de la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2011. Se señala que el nuevo criterio establecido por el Tribunal Supremo arrastra la exigencia de la necesidad formal por parte del órgano de comprobación, de justificar las razones por las que considera que el valor declarado en una autoliquidación que la ley presume cierta no se corresponde con el valor real, sin que sea admisible que la fuente de esas razones sea la mera disparidad entre el valor declarado y el que resulte del método de comprobación empleado. Sin esa justificación no puede comenzar la comprobación.

Se aduce que en la resolución impugnada no se efectúa ninguna justificación de las razones que impulsan a la Administración a iniciar la comprobación, de los motivos por los que el valor declarado en la autoliquidación, que la ley presume cierta, no se corresponde con el valor real.

SEGUNDO.- Por la Administración demandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto, remitiéndose a los razonamientos contenidos en la resolución del TEARA recurrida.

Por los Servicios Tributarios del Principado de Asturias se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se señala por el Letrado del Servicio Jurídico del Principado de Asturias que en el escrito presentado en fecha 13 de diciembre de 2019, la recurrente manifiesta su desacuerdo con la liquidación provisional y solicita "una valoración independiente por parte de la Administración Tributaria del Principado para que compruebe el valor real del citado inmueble". A la vista de los términos en los que aparece formulada dicha solicitud, la Administración entiende que el recurrente se está refiriendo al "dictamen de perito de la Administración", método de comprobación previsto en el artículo 57.1.e) de la LGT, ya que en ningún momento se menciona la tasación pericial contradictoria en el escrito presentado, por lo que procedía denegar la solicitud.

Se indica que llama la atención que el informe pericial que se acompaña como documento nº 2 al escrito de demanda no asigne un valor al inmueble adquirido por el recurrente sino que más bien viene a manifestar que su criterio es distinto al utilizado en la tasación realizada por la entidad AESVAL. Se añade que entre otras herramientas de trabajo, la Administración tributaria utiliza la aplicación VALORA, la cual permite obtener un cálculo del valor de mercado de acuerdo con los estudios realizados anualmente por el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario. En este caso, el informe obtenido de dicha aplicación, que se acompaña como documento nº 1, arroja un importe a fecha 1 de enero de 2017 de 132.258,87.-euros; dicho informe se basa en la información con la que cuenta el Catastro Inmobiliario, la cual no incluye por tanto una visita al inmueble, visita que sí realiza la perito de AESVAL para tasar el inmueble en 149.689,05.-euros. Se destaca igualmente que el valor catastral del inmueble a la fecha de la operación ascendía a 83.578,15.-euros, mientras que el valor declarado por el recurrente era tan solo de 80.000.-euros.

Finalmente se indica que la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, invocada de contrario, se refiere al método de comprobación de valores regulado en el artículo 57.1.b) LGT, por lo que no es aplicable al presente supuesto, en el que se ha utilizado el método de comprobación previsto en el artículo 57.1.g) LGT.

TERCERO.- La cuestión litigiosa fundamental del presente recurso se refiere a la comprobación del valor de la vivienda sita en Gijón, CALLE000 nº NUM002, NUM003, con referencia catastral NUM004.

En relación a la alegación del actor relativa a la carencia de motivación de la comprobación de valores llevada a cabo por la Administración, es cierto que la STS de 23 de enero de 2023 (rec. 1381/2021) fijó doctrina casacional en el sentido de que "debe ser que la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie conforme al artículo 134.1 de la LGT y el medio de comprobación utilizado, las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real."

Pues bien, en el caso que nos ocupa es patente que la constatación por la Administración de la sensible diferencia de valor entre lo escriturado y lo reflejado en la tasación hipotecaria resulta un punto de partida que abre dudas razonables para proceder al procedimiento de comprobación y que se le indica el medio de comprobación utilizado, el señalado en el apartado g) del art.57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), de manera que la propuesta de liquidación indica que consta en esta Administración la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria con número de protocolo 729, de fecha 30 de mayo de 2016 en la que a la finca descrita anteriormente, sobre la que se constituye una hipoteca, se asigna, como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad de 149.689,05 euros,. "A la escritura se incorpora certificado emitido por la entidad Aesval Lógica de Valoraciones S.A. por dicho valor de tasación". Y tras constatar la valoración de la autoliquidación señala que "esta Administración tributaria, considerando la información disponible, opta por realizar la valoración de los bienes según el precitado artículo 57.1.g)". Por tanto la comprobación de valores realizada por la Administración se encuentra motivada; en suma, el sujeto pasivo conoce sin duda alguna, el fundamento de que se acometa el procedimiento de comprobación. Cosa distinta es el valor que merezca tal tasación en relación con los elementos probatorios que la Administración y las partes vuelquen en el expediente.

La STS de 23 de mayo de 2018 (rec.1880/2017) fijó criterio interpretativo de la potestad de comprobación de la Administración precisando que el medio elegido será idóneo "en la medida en que el medio comprobador seleccionado por la Administración sea apto y adecuado, por su capacidad de singularizar e individualizar la tasación económica de bienes concretos, para lograr aquél valor real, lo que no sucede, para la valoración de bienes inmuebles a efectos del ITP, con el medio consistente en la estimación por referencia al valor catastral, corregido con el empleo de coeficientes o índices multiplicadores, si su aplicación consiste únicamente en la multiplicación del valor catastral por el coeficiente único para el municipio". Con ello se excluye el solitario soporte del dato de valoración catastral, si no va acompañado de visita de perito de la Administración al concreto inmueble, pero no anula la referencia a las valoraciones derivadas de tasaciones hipotecarias, puesto que las mismas no son genéricas sino fruto de una valoración individualizada y tomando en cuenta las singularidades del inmueble por el técnico especialista que lo visita, analiza y valora. Así pues, en el caso concreto, consta la visita del perito firmante de la tasación por cuenta de Aesval Lógica de Valoraciones S.A., de fecha 10-5-2016, donde se asigna una valoración según la legislación hipotecaria de 149.689,05 euros.

CUARTO.- Alega la recurrente la mala praxis en la elaboración del informe de tasación hipotecaria tenido en cuenta para determinar el valor.

En cuanto a la tasación hipotecaria como método de comprobación de valores hemos de reiterar el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, y en particular la STSJ de Asturias de 27 de septiembre de 2021 (rec.777/2020) y de 17 de junio de 2022 (rec.717/2021).

En este caso constatamos que existe motivación singular de la valoración pues se apoya en una valoración objetiva y pericial individualizada, la tasación hipotecaria que sustenta el negocio hipotecario del contribuyente con la entidad bancaria. No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración. Además, la recurrente ha conocido los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la Administración tributaria, y puede en consecuencia combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado.

En consecuencia, ese acto jurídico documentado, esgrimido y aceptado por la Administración (tasación hipotecaria), que lo asume como valor real a efectos tributarios, desplaza la carga de la contraprueba hacia el contribuyente. Aquí sí entra en juego la afirmación de la STS de 23 de mayo de 2018 (rec.4202/2017) cuando señala que "En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa".

Pues bien, el recurrente aportó con su reclamación económico-administrativa un informe pericial realizado por el arquitecto Don Cesar, de 10 de marzo de 2020, en el que se refiere al informe de tasación realizado por Aesval por un valor de 149.689,05 euros, indicando que existe una gran diferencia entre el precio de adquisición (80.000 euros) y el valor de tasación (149.689,05 euros), procediendo el mencionado perito a analizar dicho informe de tasación.

Se señala por el perito que el informe de tasación de 13 de mayo de 2016, elaborado por AESVAL, utilizó el método de comparación para determinar el valor de tasación de la vivienda. Se afirma que uno de los elementos más importantes para poder calcular correctamente el valor de una vivienda es la utilización de comparables que sean lo más similares posibles a la valorada. Se indica que en el informe de valoración de Aesval se emplearon 6 testigos comparables, que se consignan en una tabla en el informe, señalando que se trata en todos los casos de precios de oferta existentes en el mercado. A partir de estos 6 comparables se hace una homogeneización que tiene en cuenta 6 diferentes conceptos: espacio homogéneo, antigüedad, calidad constructiva, nivel de terminaciones, otros, y superficie. Y de este proceso de homogeneización resulta finalmente un valor unitario de 1.446,97 euros/m2. Multiplicando este valor unitario de 1.446,97 euros/m2 por la superficie construida que figura en el título de propiedad de 103,45 m2, resulta un valor de tasación de 149.689,05 euros.

Procede a continuación el perito a analizar los comparables utilizados indicando que llama la atención que para una valoración efectuada el 13 de mayo de 2016, de los 6 comparables, tres se correspondan con ofertas correspondientes al 3 de junio de 2015. Se añade que existen 11 meses de diferencia entre junio de 2015 y mayo de 2016, por lo que no parece ajustada la utilización de estos testigos, teniendo en cuenta que existía en el mercado en el año 2016, suficiente oferta de vivienda que justificaría la utilización de comparables cuya fecha fuera más próxima a la de la valoración.

Se afirma por el perito que el valor tasado de vivienda con más de cinco años de antigüedad, en el 2º trimestre de 2015 fue de 1.369,4 euros/m2, mientras que en el 2º trimestre de 2016 fue de 1.251,0 euros/m2. El precio tasado de vivienda en Gijón de más de cinco años de antigüedad, en el segundo trimestre de 2016, fue un 8,64% inferior al que presentaba en el segundo trimestre del año 2015, al que se refieren tres de los comparables utilizados. Esta circunstancia no queda recogida en el proceso de homogeneización y, solo por este motivo, el valor calculado es ya superior al que le correspondería a la vivienda.

A continuación ha examinado el perito la localización de los testigos. Así, se señala que la CALLE000 se encuentra situada en el BARRIO000, en el distrito centro de Gijón. Sin embargo, únicamente 3 de los 6 comparables pertenecen a este mismo barrio (vivienda en calle Decano Prendes Pando, vivienda en carretera Vizcaína y vivienda en la Avenida de la Constitución nº 80). El comparable número 1, en la Avenida del Llano 55, pertenece al barrio de El Llano, perteneciente al distrito de El Llano. El comparable nº 3, en la Avenida de la Costa, 68, pertenece al barrio Centro, perteneciente al distrito centro. El comparable nº 6 en la Avenida de la Constitución 81, pertenece al barrio Pumarín, perteneciente al distrito Sur. Se indica que existía suficiente oferta en el mercado de viviendas en el entorno de la vivienda, lo que hace completamente injustificado la utilización de comparables que nada tienen que ver en cuanto su localización con el inmueble valorado. Además, la valoración no considera la necesidad de homogeneización en concepto de localización y atribuye a los 6 comparables, el coeficiente 1,00 en el apartado de "Espacio homogéneo".

Acto seguido, el perito Sr. Cesar examina la disparidad de los comparables, afirmando que existe una gran disparidad entre los valores de los 6 comparables. Se emplea un abanico de precio unitario que oscila entre 1.106,19 euros/m2 y 1.900 euros/m2. Se trata, indica el perito, de una horquilla excesiva, que denotaría que no existe una homogeneidad entre los 6 comparables, y el inmueble valorado. A esto se añade que en el proceso de homogeneización tampoco se produce una convergencia entre los valores. Así, al comparable de valor unitario 1.106,19 euros/m2 se le aplica tras la homogeneización, el coeficiente 1,000%, siendo por tanto el valor homogeneizado de 1.106,19 euros/m2. Y al comparable de valor unitario más alto, con 1.900 euros/m2 se le aplica el coeficiente 0,950%, siendo por tanto el valor homogeneizado de 1.805 euros/m2. No existe por tanto una convergencia hacia el valor resultante de 1.146,97 euros/m2, lo que demostraría que los comparables seleccionados no son adecuados para realizar una correcta comparación.

Procede, a continuación, el perito a realizar una análisis individualizado de los 6 comparables.

En relación al testigo 1, se corresponde con una vivienda en la Avenida del Llano nº 55, planta tercera y tras realizar una comprobación en el catastro y otra a través de la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluye el perito que dicho testigo no puede ser considerado válido. No existen viviendas en la planta tercera del edificio con una superficie de 113m2; no se han dado operaciones de compraventa ni en 2015 ni en 2016. Y el precio de la operación más próxima en fechas a mayo de 2016 es de febrero de 2017, en la que consta un precio de 81.000 euros, muy alejado de los 125.000 euros considerados en la tasación; el edificio de la avenida del Llano 55, es 9 años más antiguo que el de la CALLE000. Sin embargo no se aplica coeficiente corrector alguno por este concepto; se trata de una planta tercera, frente al de la CALLE000 que se corresponde con una primera planta. Y tampoco se aplica coeficiente corrector.

El testigo nº 2 se corresponde con una vivienda en la calle Decano Prendes Pando nº 10, planta 1ª. Se han realizado comprobaciones en el Catastro y en la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluyendo el perito que el testigo de la calle Decano Prendes Pando 10, no puede considerarse válido: no existen viviendas en la planta primera del edificio con una superficie de 120m2. En catastro las viviendas de esta planta oscilan entre 95 y 102m2; no se han dado operaciones en el número 10 desde el año 2012; únicamente se constata una operación en el número 12, en septiembre de 2016. Podría tratarse en todo caso de un error en el número del portal. Pero en cualquier caso, el precio que consta en Registro es de 95.000 euros, cifra muy alejada de los 150.000 euros del informe de AESVAL; el edificio de la calle Decano Prendes Pando nº 10, es 5 años más antiguo que el de la CALLE000. Sin embargo no se aplica coeficiente corrector alguno por este concepto.

El testigo nº 3 se corresponde con una vivienda en la Avenida de la Costa nº 68, planta 4ª. Se han realizado comprobaciones en el Catastro y en la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluyendo el perito que el testigo de la Avenida de la Costa 68 no puede considerarse válido: se indica que se trata de una oferta de 12 de mayo de 2016, cuando se trataría de una transacción real de abril de 2016; el edificio de la avenida de la Costa 68, es 5 años más antiguo que el de la CALLE000. Sin embargo no se aplica coeficiente corrector alguno por este concepto; el edificio de la avenida de la Costa 68, es una cuarta planta, mientras que el de la CALLE000 es una primera planta. Sin embargo no se aplica coeficiente corrector alguno por este concepto.

El testigo nº 4 se corresponde con una vivienda en la Avenida de la Constitución nº 80, planta 5ª. Se han realizado comprobaciones en el Catastro y en la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluyendo el perito que el testigo de de la Avenida de la Constitución 80, no puede considerarse válido: no existen viviendas en la planta quinta del edificio con una superficie de 120m2. En catastro las viviendas de esta planta oscilan entre 82 y 84m2; se constata una operación en abril de 2017, por un precio de 95.000 euros, cifra muy alejada de los 150.000 euros del informe de AESVAL; se trata de una planta quinta, frente al de la CALLE000 que se corresponde con una primera planta. Y tampoco se aplica coeficiente corrector de ningún tipo.

El testigo nº 5 se corresponde con una vivienda en la Carretera Vizcaína nº 35, planta 5º. Se han realizado comprobaciones en el Catastro y en la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluyendo el perito que el testigo de la avenida de la Carretera Vizcaína nº 35, no puede considerarse válido: se constata una operación en noviembre de 2017, un año y medio después de la valoración de AESVAL. Además el valor es de 240.000 euros, y no es coincidente con los 225.000 euros que constan en el informe de AESVAL; el edificio de la carretera Vizcaína nº 35 fue construido en 1981, fecha prácticamente coincidente con la de la CALLE000, construido en 1980. Sin embargo se le aplica en la tabla de homogeneización, un coeficiente por antigüedad 0,85. Es decir se deprecia la vivienda de la CALLE000 un 15% por ser su antigüedad 1 año inferior a la de la vivienda de la carretera Vizcaína, coeficiente completamente incoherente con el resto del informe; se trata de una planta quinta, frente al de la CALLE000 que se corresponde con una primera planta. Y tampoco se aplica coeficiente corrector de ningún tipo.

El testigo nº 6 se corresponde con una vivienda en la Avenida de la Constitución nº 81, planta 14º (torres de Sedes Pumarín). Se han realizado comprobaciones en el Catastro y en la aplicación de los Registradores de la Propiedad, concluyendo el perito que el testigo de la avenida de la Constitución nº 81, no puede considerarse válido: se constata una operación en septiembre de 2015 por un valor de 115.000 euros, muy por debajo de los 171.000 euros del informe de AESVAL; la vivienda tiene como anejo inseparable una plaza de garaje y un trastero. Muy probablemente, en la valoración de AESVAL no se ha tenido en cuenta esta circunstancia, y no se ha deducido la parte correspondiente a estos anejos; en las mismas fechas, en nuestra base de datos contábamos con un comparable en el mismo edificio y en la planta 15ª, que se ofertaba con plaza de garaje en 150.150 euros, por lo que no puede considerarse válido el valor de 171.000 euros sin plaza ni trastero; se trata de una planta decimocuarto, frente al de la CALLE000 que se corresponde con una primera planta, siendo completamente injustificado que no se aplique ningún valor corrector.

El perito también ha analizado las operaciones inmobiliarias que figuran en el Registro de la Propiedad en los números NUM002 y 8 de la CALLE000 (edificios contiguos de la misma fecha de construcción y promotor), desde el año 2012. Además de la operación a la que se refiere este informe en mayo de 2016, por un precio de 80.000 euros, existen otras dos operaciones en el número 8 en agosto de 2012 y en julio de 2017. En ambos casos se trata de viviendas de superficie superior a la de la vivienda analizada (112,48 y 115,52m2 frente a 103,45m2). Y el precio que consta en el Registro es de 123.000 y 120.000 euros, con valores unitarios de 1.093,53m2 y de 1.038,78m2. No conoce el perito ni la altura ni su estado de conservación. Pero dado que la valorada es una primera planta, y como se deduce del informe de AESVAL, el estado de conservación de la vivienda es deficiente, con calidades de origen que hacían precisas reformas, parece descabellado haber adoptado un valor unitario homogeneizado de 1.446,97 euros/m2. Se trata por tanto de otro medio de prueba de que el valor de tasación adoptado por AESVAL es erróneo.

Se refiere el perito a otros errores en la valoración. Así, en el Informe de AESVAL se refleja que la dirección correcta es la registral CALLE000 NUM002, NUM003, y que por tanto la puerta J que consta en catastro es incorrecta. Según se señala por el Sr. Cesar esto no es así. Y Aesval se equivoca también en este punto. Tanto en la placa de timbres en el portal, como en las diferentes plantas, se identifica la vivienda como puerta J, y en ningún caso como puerta IZQUIERDA. En consecuencia, la dirección que figura en el informe es incorrecta y en lugar de advertir por discrepancias catastrales, debería haberse incluido una advertencia por discrepancias registrales.

Finalmente el informe pericial contiene las siguientes conclusiones: existe una mala praxis en la realización de la valoración con finalidad hipotecaria emitida por AESVAL LOGICA DE VALORACIONES SA el 13 de mayo de 2016, referida a una vivienda en la CALLE000 nº NUM002, NUM005 en Gijón.

Se han empleado testigos dispares en cuanto a localización y precios que poco o nada tienen que ver con la vivienda a valorar.

Se adoptan superficies para las viviendas comparables que no son las reales de dichas viviendas.

No se han identificado en la mayor parte de los comparables, transacciones que se correspondan con superficies ni precios con los adoptados en el informe.

No se han aplicado correctamente los coeficientes correctores correspondientes a antigüedad, estado de conservación, ni altura de los diferentes comparables.

Tampoco se ha tenido en cuenta en la homogeneización, que se sitúa inmediatamente encima de un local de hostelería, y que está contiguo a la Estación de Autobuses de Gijón, con una notable contaminación acústica y ambiental.

Estas circunstancias afectan de manera significativa a la vivienda, y deberían haberse considerado en el informe.

Con todo ello se ha adoptado un Valor de Tasación, completamente distorsionado, y que para nada se corresponde con el valor de mercado del inmueble a la fecha de compraventa.

El perito Sr. Cesar en su comparecencia judicial se ratificó en el anterior informe. Señaló que el valor que consta en la escritura puede ser un poco por debajo de lo que entiende que es valor de mercado, pero la valoración de Aesval está muy por encima del valor de mercado, a lo mejor puede estar en un valor intermedio o un poco por debajo del valor intermedio, pero no ha llegado a hacer ese cálculo.

Hemos de señalar que siendo válido y eficaz que en principio la Administración se apoye en el informe de tasación hipotecaria, ese criterio inicial puede ser desplazado ante un informe de tasación aportado a título contradictorio en el expediente o con la demanda. Ante el esfuerzo probatorio del demandante que abona un valor real inferior al adoptado por la Administración actuante, la Administración del Estado y la Administración del Principado no han opuesto una contraprueba eficaz.

En este punto, en relación al informe obtenido de la aplicación Valora, aportado con la contestación a la demanda por el Letrado del Principado hemos de remitirnos a lo señalado en la sentencia de esta Sala de 9 de febrero de 2023 (recurso 47/2022): "saldremos al paso de la valoración de lo que la Administración autonómica aporta lo que califica de "Informe de Valoración" emitido al parecer por la Dirección General del Catastro, pero carece de fuerza valorativa en el presente litigio por varias razones. De un lado, porque procesalmente parece aportarse como documental volcada al pleito, sin que se califique de pericial. De otro lado, porque se trata de un Informe ordenado y estructurado pero carente de toda certificación, sello o firma que avale su contenido, pues ni se sabe qué autoridad o funcionario lo asume como propio ni la fecha de emisión, sin que el recurso a aplicaciones automatizadas y ciegas prive del necesario referendo o responsabilidad personal de la Administración que lo asume; una cosa es que la Administración puede aportar informes técnicos con la contestación a la demanda y con naturaleza pericial, y sin necesidad de ratificación, pero cosa distinta es pretender convertir una documental automatizada en una pericial sin autor ni datación ni garantías. Y finalmente, porque su contenido objetivo es genérico, y al derivarse de un mero programa o aplicación, carece del soporte de la visita personal de funcionario o técnico alguno, que mediante la percepción directa del inmueble pueda constatar sus virtudes o defectos singulares, de manera que el informe adolece de generalidad incompatible con las exigencias de singularidad propias de la potestad tributaria en relación con gravámenes concretos".

En el presente caso, sopesando el certificado de tasación realizado por Aesval y el informe de tasación de Aesval aportado por la recurrente, por un lado, y el informe pericial realizado por el Arquitecto Don Cesar, por otro, y valorados bajo la sana crítica, hemos de considerar que la tasación hipotecaria ha quedado seriamente debilitada en fundamento y conclusiones con lo que deriva del informe pericial de parte, realizado con riguroso análisis y convincentes razones objetivas y del que se desprende la falta de idoneidad de los testigos utilizados en el informe de tasación de Aesval, por las variadas razones pormenorizadas en el informe pericial aportado por la recurrente (testigos dispares en cuanto a localización y precios respecto a la vivienda a valorar, superficies que no son las reales, falta de identificación en la mayor parte de los comparables de transacciones que se correspondan con superficies ni precios con los adoptados en el informe, falta de aplicación correcta de los coeficientes correctores correspondientes a antigüedad, estado de conservación, ni altura de los diferentes comparables, no se ha tenido en cuenta en la homogeneización que se sitúa inmediatamente encima de un local de hostelería y que está contiguo a la Estación de Autobuses de Gijón, todo lo cual arroja un valor distorsionado que no se corresponde con el valor de mercado del inmueble a la fecha de la compraventa).

Ciertamente el informe pericial del Sr. Cesar no contiene una valoración del inmueble litigioso, pero sí ha desvirtuado la fiabilidad del certificado de tasación en que se sustenta la liquidación impugnada, lo que hace recobrar la verdad presuntiva recogida en la autoliquidación practicada por la actora. A este respecto, en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, recurso 1880/2017 se afirma: "Según lo dispuesto en el artículo 108.4 LGT, relativo a las presunciones en materia tributaria:"...4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario".

b) Si bien, en una primera aproximación, el sentido de tal presunción legal podría ser, según su tenor literal, el de que tales datos y elementos no puedan ser desmentidos o rectificados por los obligados tributarios en aquello en que les sean perjudiciales -lo cual se desenvolvería en ámbito del principio de buena fe y en el de la vinculación a los actos propios como manifestación de éste-, no cabe desdeñar que tales autoliquidaciones contengan también una verdad presuntiva de lo que en ellas se declara o afirma, incluso en lo favorable, en tanto no podemos desconocer que, en un sistema fiscal como el nuestro que descansa ampliamente en la autoliquidación como forma preponderante de gestión, sólo reconociendo tal valor de presunción, respaldado por la ley, un acto puramente privado puede desplegar sus efectos en el seno de una relación jurídico fiscal de Derecho público sin que intervenga para ello, de un modo formal y explícito, la Administración. Esto es, una autoliquidación que contenga un ingreso se equipara en sus efectos, por la ley tributaria, a un acto de ejercicio de potestad en que se obtuviera el mismo resultado, lo que sucede cuando lo declarado por el obligado a ello no se comprueba, investiga o revisa".

Y en este mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2018, recurso 6226/2017, en relación al IIVTNU, con un criterio que no existe inconveniente en trasladar al presente caso, otorga al valor reflejado en las escrituras públicas un valor probatorio equivalente al atribuido a la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la sentencia de 23 de mayo de 2018, recurso de casación 1880/2017, ya reseñada.

Por todo lo expuesto, procede acordar la estimación del recurso interpuesto, con la consiguiente anulación de la resolución recurrida.

QUINTO.- Procede imponer las costas del presente recurso a las Administraciones demandadas hasta una cifra máxima de 300 euros, más el IVA correspondiente si procediere, a dividir por mitad para cada una de ellas ( art.139.1 y 4 de la LJCA).