Sentencia Contencioso-Administrativo 711/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 133/2022 de 23 de junio del 2023

PRIMERO.- La parte actora interpone recurso contencioso-administrativo contra: 1º) el acuerdo del Ente de Servicios Tributarios del Principado de Asturias de 29 de marzo de 2021, en expediente nº NUM000, que aprobó la liquidación provisional de fecha 29 de marzo de 2021, en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, correspondiente a la compraventa otorgada en escritura pública ante Notario el 29 de septiembre de 2017, con nº de protocolo 1489. 2º) La resolución del TEARA de fecha 30 de noviembre de 2021, en procedimiento 33-00961-2021, que desestimó la reclamación económico-administrativa contra la anterior.

La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

El 29 de septiembre de 2017 la recurrente adquirió a la mercantil "Sabadell Real Estate Development, S.L. Sociedad Unipersonal" un inmueble sito en el nº 35 de la Avenida de Lugo (Avilés), con referencia catastral 3682206TP6238S0001XL, por un precio de ochocientos mil euros (800.000,00 €).

La Administración demandada reconoce expresamente no discutir que el valor declarado coincida con el efectivamente pagado por la compradora.

La entidad vendedora, antes denominada "Solvia Development, S.L., Sociedad Unipersonal" es una sociedad de gestión de activos que fue adjudicataria de la comercialización de los activos del SAREB. La compra del inmueble fue ofrecida a la actora por la Agencia Inmobiliaria De la Vega, con domicilio en Avilés, que se dedica a la intermediación en la venta de inmuebles propiedad de diversas sociedades de gestión de activos bancarios. El mismo 29 de septiembre de 2017 la recurrente formalizó préstamo con Caja Rural, con garantía hipotecaria sobre el inmueble mencionado en el hecho primero de esta demanda. En la escritura pública se incluye un certificado de tasación del inmueble a efectos hipotecarios que lo valora en 1.223.430,87 €.

Matiza la actora que el importe del préstamo hipotecario solicitado y obtenido por la misma en virtud de la escritura antedicha fue de sólo trescientos cincuenta mil euros (350.000,00 €), pues el resto del precio de la compraventa se financió con fondos propios de la recurrente. Por ello, el importe total del que quedó respondiendo el inmueble en concepto de principal, intereses y costas fue de 483.000,00 €.

Sigue la demanda que en la fecha de la compraventa objeto de la liquidación litigiosa el valor catastral del inmueble era de 1.039.695,48 €. Se afirma que debe tenerse en cuenta que por Orden del Ministerio de Hacienda de 29 de septiembre de 2018 se incluyó a Avilés en la relación de municipios a los que debían aplicarse coeficientes de actualización de los valores catastrales por haberse comprobado la existencia de diferencias sustanciales entre los valores actuales de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes en cada municipio. El coeficiente de actualización fue establecido, para el caso de Avilés, en el 0,93 por el art. 5 del Real Decreto-Ley 27/2018, de 28 de diciembre. La aplicación de este coeficiente al valor catastral arroja un resultado de 966.916,80 euros. El inmueble litigioso carece de valor de referencia.

Se aporta informe de tasación del inmueble litigioso emitido por la empresa Tecnitasa para la vendedora Sabadell Real Estate Development S.L. (entonces Solvia) que tasó el valor del inmueble en junio de 2015 en la cantidad de 1.061.960,66 euros. Asimismo se aportan estadísticas de evolución de precios en el concejo de Avilés que, si bien se refieren a viviendas, ponen de manifiesto que entre junio de 2015 (fecha de la tasación aportada) y septiembre de 2017 (fecha de la compraventa objeto de la liquidación litigiosa) los precios de la vivienda cayeron un 4,48% (de 1272 €/m2 a 1215 €/m2); aplicado ese mismo porcentaje de caída al valor de la tasación reseñada, el resultado de la valoración del inmueble que nos ocupa pasaría a 1.014.384,82 € (1.061.960,66 - [4,48 x 1.061.960,66 / 100] = 1.014.384,82).

Se señala que consta en el expediente informe de tasación emitido por la arquitecta Dª Gregoria que valora la edificación existente en el inmueble litigioso en 566.033,49 €. Sumado a dicha cifra el valor del suelo estimado en el propio certificado de tasación hipotecaria en que se fundan las resoluciones recurridas, y que es de 314.713,44 €, el resultado total del valor del inmueble sería de 880.746,93 € (566.033,49 + 314.713,44 = 880.746,93), cifra muy próxima al precio que no se discute que pagó la recurrente. Si, por el contrario, el valor de suelo que se considera es el de 109.833,71 € considerado en la tasación aportada por la recurrente, el valor total del inmueble ascendería a 675.867,20 €, inferior incluso al precio pagado por la misma.

La recurrente presentó autoliquidación en concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, señalando como base imponible el precio real de 800.00,00 € abonado en la compraventa, y pagó la cuota tributaria de 12.000 € resultante. El 22 de febrero de 2021 fue notificada a la recurrente propuesta de liquidación en procedimiento de comprobación de valores, que estimaba el valor real del inmueble litigioso en 1.223.430,87 €, con base en la tasación a efectos hipotecarios, resultando una cuota diferencial de 6.351,46 €.

Como fundamentos de derecho se alega la infracción de los artículos 31.1 de la Constitución Española y 3.1 y 2.2.c de la Ley General Tributaria (principio de capacidad económica), así como de jurisprudencia que interpreta dicho principio en relación con los procedimientos de comprobación de valores ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio y 23 de julio de 2020, entre otras). Asimismo se aduce la infracción del artículo 10.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Por la Administración General del Estado y por los Servicios Tributarios del Principado de Asturias se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

SEGUNDO.- Alega la recurrente la infracción del principio de capacidad económica, invocando las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2020 (recurso 1916/2019) y 23 de julio de 2020 (recurso 920/2018) en las que se sienta la doctrina de que si el sujeto pasivo acredita que lo que declaró se corresponde con lo que efectivamente pagó, es ahí donde reside su capacidad económica manifestada en la adquisición patrimonial objeto de gravamen.

No compartimos la posición de la recurrente en el sentido de que si se acredita que el valor consignado en la escritura de compraventa es el efectivamente abonado por el comprador, ese sería el valor real a que se refieren los arts. 10.1 y 46.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Así, en la sentencia de 23 de julio de 2020, invocada por la actora, ya reseñada, se señala: "La Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad. En este caso, tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado, incredulidad que, a su vez, involucra dos facetas distintas: la primera sería la de suponer que el precio declarado no corresponde con el efectivamente satisfecho, lo que daría lugar a una simulación relativa cuya existencia no puede ser, desde luego, presumida, sino objeto de la necesaria prueba a cargo de la Administración que la afirma; la segunda faceta, distinta de la anterior, consiste en admitir que el valor declarado como precio de la compraventa es el efectivamente abonado, pero no corresponde con el valor real, que es cosa distinta. En este caso, también tendría que justificar la Administración la fuente de esa falta de concordancia".

Se admite, pues, la posibilidad de que el precio efectivamente abonado no se corresponda con el valor real, debiendo en este caso ser la Administración quien justifique el origen de dicha discordancia. Y en este mismo sentido se dice en la mencionada sentencia que: "h) En resumen de lo anterior, ha dicho con constancia y reiteración la jurisprudencia de este Tribunal Supremo que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración -que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término- ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar (véanse, por todas, las sentencias de 29 de marzo de 2012 -recurso de casación para unificación de doctrina nº 34/2010 -; de 18 de junio de 2012 -recurso de casación nº 224/2009 -; y de 26 de marzo de 2014 -recurso de casación nº 3191/2011 -)".

En otro lugar, la sentencia dice: "admitiendo que el esclarecimiento del valor real que posea una vivienda y sus anejos, a los efectos de establecer la base imponible del impuesto que grava su transmisión, pertenece de lleno al terreno de la prueba procesal, insusceptible por ello de revisión casacional..." y también: "Además, la llamada a circunstancias particulares de mercado, debidamente acreditadas -es de reiterar una vez más que dentro del núcleo irreductible de la valoración judicial de la prueba-...".

A este respecto, la STS de 23 de enero de 2023 (rec. 1381/2021) fijó doctrina casacional en el sentido de que "debe ser que la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie conforme al artículo 134.1 de la LGT y el medio de comprobación utilizado, las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real."

Pues bien, en el caso que nos ocupa es patente que la constatación por la Administración de la sensible diferencia de valor entre lo escriturado y lo reflejado en la tasación hipotecaria resulta un punto de partida que abre dudas razonables para proceder al procedimiento de comprobación y que se le indica el medio de comprobación utilizado, el señalado en el apartado g) del art.57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), de manera que la propuesta de liquidación indica que consta en esta Administración la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria con número de protocolo 1.490, de fecha 29 de septiembre de 2017 en la que, a la finca descrita anteriormente, sobre la que se constituye una hipoteca, se asigna, como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad de 1.223.430,87 euros. Y se añade que "a la escritura se incorpora certificado emitido por la entidad Valmesa (Valoraciones Mediterráneo S.A.) por dicho valor de tasación". Y tras constatar la valoración de la autoliquidación señala que "esta Administración opta por el medio de comprobación de valores basado en el valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas", y posteriormente añade: "considerando la información disponible, entiende que el valor consignado por la interesada en la autoliquidación presentada no se corresponde con el valor real del inmueble transmitido que constituye la base imponible del Impuesto". Por tanto la comprobación de valores realizada por la Administración se encuentra motivada; en suma, el sujeto pasivo conoce sin duda alguna, el fundamento de que se acometa el procedimiento de comprobación. Cosa distinta es el valor que merezca tal tasación en relación con los elementos probatorios que la Administración y las partes vuelquen en el expediente.

La STS de 23 de mayo de 2018 (rec.1880/2017) fijó criterio interpretativo de la potestad de comprobación de la Administración precisando que el medio elegido será idóneo "en la medida en que el medio comprobador seleccionado por la Administración sea apto y adecuado, por su capacidad de singularizar e individualizar la tasación económica de bienes concretos, para lograr aquél valor real, lo que no sucede, para la valoración de bienes inmuebles a efectos del ITP, con el medio consistente en la estimación por referencia al valor catastral, corregido con el empleo de coeficientes o índices multiplicadores, si su aplicación consiste únicamente en la multiplicación del valor catastral por el coeficiente único para el municipio". Con ello se excluye el solitario soporte del dato de valoración catastral, si no va acompañado de visita de perito de la Administración al concreto inmueble, pero no anula la referencia a las valoraciones derivadas de tasaciones hipotecarias, puesto que las mismas no son genéricas sino fruto de una valoración individualizada y tomando en cuenta las singularidades del inmueble por el técnico especialista que lo visita, analiza y valora. Así pues, en el caso concreto, consta la visita del perito firmante de la tasación por cuenta de Valmesa, de fecha 8-8-2017, donde se asigna una valoración según la legislación hipotecaria de 1.223.430,87 euros.

En cuanto a la tasación hipotecaria como método de comprobación de valores hemos de reiterar el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, y en particular la STSJ de Asturias de 27 de septiembre de 2021 (rec.777/2020) y de 17 de junio de 2022 (rec.717/2021).

En este caso constatamos que existe motivación singular de la valoración pues se apoya en una valoración objetiva y pericial individualizada, la tasación hipotecaria que sustenta el negocio hipotecario del contribuyente con la entidad bancaria. No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración. Además, el recurrente ha conocido los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la Administración tributaria, y puede en consecuencia combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado.

En consecuencia, ese acto jurídico documentado, esgrimido y aceptado por la Administración (tasación hipotecaria), que lo asume como valor real a efectos tributarios, desplaza la carga de la contraprueba hacia el contribuyente. Aquí sí entra en juego la afirmación de la STS de 23 de mayo de 2018 (rec.4202/2017) cuando señala que "En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa".

Pues bien, en el presente caso, la actora aportó con la demanda un informe de tasación del inmueble litigioso emitido por la empresa Tecnitasa para el Banco Sabadell que tasó el valor del inmueble en junio de 2015 en la cantidad de 1.061.960,66 euros. Se aportaron, igualmente, unas estadísticas del "Idealista", del histórico de precios de venta en Avilés, en las que se pone de manifiesto que entre junio de 2015, fecha de la tasación aportada con la demanda, y septiembre de 2017, fecha de la compraventa objeto de la liquidación litigiosa, los precios de la vivienda cayeron un 4,48% (de 1.272 euros m/2 a 1.215 euros m/2), resultando una valoración del inmueble de 1.014.384,82 euros.

Asimismo, consta en el expediente el informe de tasación emitido en mayo de 2020 por la arquitecta doña Gregoria que valora la edificación existente en el inmueble litigioso en 566.033,49 euros (folio 154 del expediente), mientras que el certificado de tasación de Valmesa, en el que se fundamenta la liquidación impugnada, el valor del suelo se fija en 314.713,44 euros, de lo que resultaría un valor total del inmueble de 880.746,93 euros, cifra muy próxima a la abonada por la recurrente.

Si se tiene en cuenta el valor del suelo fijado por Tecnitasa de 109.833,71 euros, en el informe ya mencionado, el valor total del inmueble ascendería a 675.867,20 euros, inferior al pagado por la actora.

Se practicó prueba testifical de persona jurídica a cargo de Sabadell Real Estate Development S.L., en la que esta entidad manifestó que el precio indicado en la escritura de 800.000 euros fue el precio pagado por la compradora. La compraventa fue intermediada por la Agencia Inmobiliaria De la Vega. El precio de salida en que Sabadell Real Estate Development S.L. ofertó al público en general la venta del inmueble fue de 888.800 euros. Se añadió, en cuanto a la fijación del precio de salida, que se hizo un códice redactado por el departamento de valoraciones, en el que se tuvo en cuenta el valor de tasación y contable y, muy especialmente, el valor de mercado de acuerdo con testigos similares. El inmueble estuvo a la venta 166 días. Se recogen las ofertas recibidas, la identidad de los clientes y las vicisitudes de las mismas. Aunque recibieron una oferta por encima de los 800.000 euros, el cliente desistió.

Asimismo, se practicó prueba testifical a instancia de la recurrente, del testigo don Ángel Jesús, agente inmobiliario que intermedió en la operación de compraventa, quien en su comparecencia judicial manifestó que en aquel momento era empleado de la Agencia Inmobiliaria de la Vega, siendo ahora socio. Afirmó que la recurrente pagó 800.000 euros y que el precio de salida eran 888.000 euros. Indicó que el inmueble estuvo a la venta más de 5 meses y medio, 166 días. Señaló que hubo 10 visitas, pero la mayoría no podían acceder económicamente a la compra. Hubo un interesado, oferta que tramitó directamente Solvia (no la llevó el testigo), que ofreció 800.000 euros. Según le dijeron no lo vendieron porque el ofertante no cumplía los requisitos de prevención de blanqueo de capitales. No participó en la tramitación del préstamo hipotecario, pues se dedican exclusivamente a la compraventa.

Hemos de señalar que siendo válido y eficaz que en principio la Administración se apoye en el informe de tasación hipotecaria, ese criterio inicial puede ser desplazado ante un informe de tasación aportado a título contradictorio en el expediente o con la demanda. Ante el esfuerzo probatorio de la demandante que justifica un valor real inferior al adoptado por la Administración actuante, la Administración del Estado y la Administración del Principado no han opuesto una contraprueba eficaz.

En el presente caso, sopesando el certificado de tasación realizado por Valmesa por un lado y, por otro, el informe de valoración de Tecnitasa, aportado con la demanda, que si bien referido a valores de 2015 debe ser completado con las estadísticas aportadas por la recurrente que reflejan una disminución del valor de los precios de venta en Avilés entre 2015 y 2017, y tomando en consideración, igualmente, el informe de tasación emitido por la arquitecta doña Gregoria, en lo que se refiere a la valoración de la edificación existente, y el valor del suelo estimado en el propio certificado de tasación de Valmesa, a lo que han de añadirse las respuestas escritas ofrecidas por Sabadell Real Estate Development S.L. en la prueba de su interrogatorio y, especialmente, la declaración verosímil y convincente ofrecida, a presencia judicial, con respeto de los principios de inmediación y contradicción, por el testigo don Ángel Jesús, en cuanto al tiempo que el inmueble estuvo a la venta, el precio de salida, las ofertas recibidas por el mismo durante dicho período y el precio finalmente abonado por la actora, debemos concluir, bajo la sana crítica, que la tasación hipotecaria ha quedado seriamente debilitada en fundamento y conclusiones con el resultado probatorio que se deriva de las pruebas aportadas por la recurrente, lo que hace recobrar la verdad presuntiva recogida en la autoliquidación practicada por la actora, debiendo conducir todo ello a la estimación del recurso interpuesto, con la consiguiente anulación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Procede imponer las costas del presente recurso a las Administraciones demandadas hasta una cifra máxima de 200 euros, más el IVA correspondiente si procediere, a dividir por mitad para cada una de ellas ( art. 139.1 y 4 de la LJCA).