Sentencia Contencioso-Administrativo 244/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 124/2022 de 28 de febrero del 2023

PRIMERO.- La parte actora interpone recurso contencioso-administrativo contra la resolución del TEARA de 30 de noviembre de 2021, por la que se desestima la reclamación económico-administrativa número NUM000 interpuesta contra el acuerdo del Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, por el que se gira liquidación nº NUM001, cuantía 6.673,55euros, relativa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Se señala en la demanda que los datos por los que practicó la autoliquidación y que figuran en el documento público de la escritura, coincidente igualmente con la escritura del préstamo hipotecario se corresponden con el valor real de compraventa.

Se indica que la Administración Tributaria, en modo alguno ha efectuado una comprobación efectiva del valor del inmueble, limitándose a tomar como referencia, el valor establecido por la tasadora (Valmesa Sociedad de Tasaciones) de la entidad hipotecante (Caja Rural de Asturias), circunstancias que la más reciente jurisprudencia sanciona con la nulidad de tales actuaciones administrativas, pues las circunstancias específicas del bien, que la legislación impone a la administración, no han sido valoradas específicamente en esta ocasión, pues de otra manera no se hubiera llegado a incoación del expediente.

Sigue la demanda que el inmueble objeto de comprobación, conforme consta en la propia escritura, data de 1978 y con graves deficiencias de mantenimiento tanto de los elementos generales como, en este caso, de los particulares, hasta tal punto es así que desde su adquisición (16/05/2018), y conforme se acredita con las Actas de las reuniones comunitarias celebradas, han debido acometerse las siguientes derramas y renovaciones de carácter grave y urgente:

1) Acta 01/03/2018

Antes de adquirir el inmueble, se celebra la referida junta, con efectos a su desarrollo posterior en el que se acuerda

PUNTO SEGUNDO.- la ruptura de BARRERAS ARQUITECTÓNICAS DEL PORTAL 1 ascendía a 42.593,04 €, derrama que ya fue aprobada en su día por un importe de 24.000 €. Esta derrama no se ha emitido hasta la espera de resolución de la subvención e inicio de obras. Por lo tanto se empezará a emitir a los propietarios esta derrama EN EL MES DE ABRIL (2018) - la adquisición es en Mayo 2018, por lo que DEBEN ABONAR TODA LA DERRAMA-.

PUNTO TERCERO.- Se ha recibido del Ayuntamiento un requerimiento de comprobación de fachada POR RIESGOS DE DESPRENDIMIENTO DE TODA LA FACHADA DEL INMUEBLE así como los aleros, zona de mayor riesgo.

PUNTO CUARTO.- Instalación de Videoporteros en la vivienda. Que se repercutirá en una derrama de un solo plazo.

2) Acta 10/04/2019

PUNTO CUARTO.- OBRA REPARACION DE FACHADA Adjudicación de la obra a la empresa IROCA para las obras de los portales por un importe de 34.569,99 €. A añadir la suma de los gastos de aparejador.

Derrama durante 8 meses a partir de Mayo 2019.

3) ACTA 10/03/2020

PUNTO PRIMERO.- Ruptura BARRERAS ARQUITECTONICAS MEDIANTE COLOCACION DE UN ELEVADOR. Coste aprobado en su día 39.279 €

PUNTO SEGUNDO.- Obras a ejecutar:

- Patio comunitario resolución de humedades de los garajes.

- Intervención en la cubierta para la resolución de las humedades de los trasteros.

- Pintura de portales y escaleras.

PUNTO TERCERO.- Cambiar la caldera de Gasóleo a Gas.

Se afirma que todas estas obras y derramas en el periodo de dos años desde la adquisición: Mayo 2018 a Marzo 2020, porque desde entonces no ha podido celebrarse reunión alguna; prueba de la deteriorada situación del inmueble.

Se señala que el edificio en el que se sitúa el inmueble cuenta con más de 44 años de antigüedad, carece de acceso para personas con movilidad reducida, motivo de la obra requiriéndose la ruptura de barreras arquitectónicas; se hace preciso el arreglo de la fachada completa y los aleros por desprendimiento, o el cambio de la caldera de la comunidad. Todo eso en el plazo de menos de dos años desde la adquisición. Hechos que evidencian la verdadera realidad del inmueble adquirido y que la Administración, para una efectiva comprobación de valores debería haber tenido en consideración o en su caso haber cumplido con la obligación efectiva que le impone la ley.

Se añade que estas circunstancias no han sido tenidas en cuenta por la Administración debiendo valorar motivadamente las razones por las que a su juicio el valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste justificarse por la acción de un tercero (banco) interesado en la elevación del valor de la misma.

Se alega la falta de motivación en la valoración por parte de la Administración. Se aduce que en la escritura pública se documenta un préstamo hipotecario en el que consta un informe de valoración (Valmesa Sociedad de Tasaciones) de fecha 10-04-2018, resultando un valor de la vivienda de 226.571,17 € + 21.795,30 Garaje + 2.670,52 € del Trastero; es decir, un total de 251.036,99 € por lo que el valor "comprobado" por la administración a tenor del art 57.1.g) LGT es coincidente con ese valor de tasación. Se afirma que en el referido método de comprobación utilizado por la Administración no se ha determinado, ni justificado el valor real del bien.

En relación al inicio de la comprobación se indica que sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor. Se señala que ni tan siquiera se aproxima ni uno solo de los documentos públicos y privados, y mucho menos del préstamo hipotecario, a los 251.036,99 euros que presume la Administración.

Se señala que el valor del inmueble para la tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compra-venta, es decir del valor de mercado del bien, por cuanto dicha tasación tiene por objeto otra finalidad, según la normativa ECO/805/2003 de 27 de marzo "normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras". Se añade que dicho valor de tasación hipotecaria, en el caso de autos no objetiva la base imponible del impuesto a tenor del artículo 10.1. del Real Decreto Legislativo 1/1993 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados, en cuanto determina que la base imponible estará constituida por el "valor real" del bien.

Se invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, señalando que el certificado de tasación en el que se están basando las Oficinas Liquidadoras sólo tiene por finalidad la garantía hipotecaria de un préstamo, y expresamente en estos certificados se advierte que no tienen validez para ninguna otra finalidad.

Asimismo se aduce la ausencia de inspección personal del objeto de comprobación por la Administración.

Se refieren los recurrentes a las facturas justificativas de los gastos de rehabilitación integral del inmueble, que justifican el valor real del mismo coincidente con el que obra en la propia escritura:

- Facturas cambio de las puertas de la vivienda

- Azulejar los baños

- Cambio íntegro de los mismos

- Azulejos, Cemento Cola (2 baños)

- Azulejos Cocina

- Cemento cola, colorante Paredes Baños y Suelo Cocina y Baños

- Más azulejos y cemento cola

- Encimera y silestone cocina.

Se señala a quién corresponde la carga de la prueba en este terreno: "el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia". Se añade que en el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa.

SEGUNDO.- Por la Administración demandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se alega la falta de legitimación activa de Don Aureliano, en cuanto la tramitación y resolución del procedimiento de comprobación de valores se ha entendido en todo momento con doña Apolonia, como sujeto pasivo del ITPO al igual que en la vía económico-administrativa.

Se afirma por el Abogado del Estado que la liquidación practicada es conforme a derecho pues se ajusta al valor que ha sido comprobado siguiendo un método legal y previamente determinado, como es el relativo a la tasación hipotecaria.

En cuanto a la alegación de falta de motivación de las actuaciones de comprobación llevadas a cabo por parte de la administración tributaria se invocan los arts. 30 y 46 del TRLTPYAJC y 157.1 del RD 1065/2007. Se precisa que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 se refiere al método de comprobación contenido en el art. 57.1.b) de la LGT por cuanto no tiene en cuenta las particularidades del bien que se valora.

Se indica que en la aplicación del método de comprobación que tiene en cuenta la valoración practicada a los efectos de la tasación hipotecaria, este obstáculo no se produce. En efecto, frente a la generalidad de la comprobación en base a valores genéricos, en el caso de la tasación hipotecaria existe una certificación de valor que ha sido confeccionada por un perito, técnico y experto en la materia. En concreto, en el caso de autos el certificado expedido por VALMESA se ha elaborado de conformidad con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, que puede servir indistintamente para calcular tanto el valor hipotecario como el de mercado.

TERCERO.- Por la Administración codemandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se señala por el Letrado del Principado de Asturias que la Administración puede proceder en cualquier momento a la comprobación de valores y acudir a cualquiera de los previstos en el art. 57.1 de la LGT, entre los que se encuentra el ahora controvertido, siempre que sea adecuado a la naturaleza del bien a valorar y se desarrolle la comprobación en base a los criterios que para cada uno de estos métodos se han determinado por la normativa de desarrollo y jurisprudencia.

Se indica que los requisitos que ha de cumplir el valor de tasación, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria son:

- Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta.

- Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes.

- Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca y que ésta se inscriba en el Registro de la Propiedad.

- Que si la tasación se hubiera practicado antes, se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

- Fecha de emisión del certificado de tasación, que no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha de la última inspección ocular.

- Los certificados caducan a los seis meses de que se haya emitido el informe.

Se concluye que consta en el expediente una tasación realizada, en cumplimiento de lo previsto por la legislación hipotecaria, tal y como exige el art. 57.1.g) de la LGT.

En relación a la necesidad del examen físico de los bienes y derechos a valorar, se señala que el perito de la sociedad tasadora efectuó una visita al inmueble a fin de disponer de los datos necesarios para emitir su dictamen.

En cuanto a las graves deficiencias de mantenimiento tanto de los elementos generales como particulares se indica que tal alegación es realizada por primera vez ante esta instancia y que las actas de las reuniones celebradas por la comunidad de propietarios en los años 2018 y anteriores contemplan como intervenciones de mayor relevancia la decisión de realizar una adecuación del portal para ruptura de barreras arquitectónicas, circunstancia que únicamente revalorizará el inmueble sin que pueda considerarse grave deficiencia en su estado, así como la necesidad de realizar trabajos de mantenimiento en fachada que, afectando a tres portales diferentes, supondría una intervención mínima de 11.850 euros adaptándose así a las directrices del Ayuntamiento aun cuando posteriormente se decide que los trabajos tengan mayor alcance aprobándose un presupuesto de 34.569,99 euros. Se resalta que tales intervenciones son sufragadas por los propietarios de los 50 inmuebles integrantes de la comunidad, circunstancia que junto con la naturaleza de las intervenciones no permite considerar que afecten realmente a su valor de mercado individual. Otras decisiones como instalación de videoportero, abrillantado y pulido de escaleras, pintura de portales, reparación de rejas de locales o incluso la propuesta de cambio de caldera con la finalidad de obtener un ahorro energético y que el propio presidente de la comunidad califica de "desatino" ya que la actual funciona correctamente no son sino reflejo de la necesidad de operaciones de mantenimiento ordinario del edificio, que en modo alguno justifican las alegaciones de una situación gravemente deficiente que implique un menor valor del inmueble transmitido.

Respecto a la motivación de la comprobación de valor se afirma que la Administración ha motivado su actuación acudiendo para comprobar el valor del inmueble al "valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria".

CUARTO.- En primer lugar debe acogerse la alegación del Abogado del Estado respecto a la falta de legitimación activa en este proceso de Don Aureliano ( arts. 69.b) y 19 de la LJCA), en cuanto la tramitación y resolución del procedimiento de comprobación de valores se ha entendido en todo momento con Doña Apolonia, como sujeto pasivo del ITPO e, igualmente en la vía económico-administrativa en la que se dicta la resolución ahora recurrida, Doña Apolonia aparece como única recurrente y destinataria de la resolución, por lo que no se justifica la legitimación de Don Aureliano para comparecer en este procedimiento judicial, al no constar que antes haya actuado en la vía administrativa, todo ello sin perjuicio del efecto indirecto o reflejo que este procedimiento pueda tener sobre Don Aureliano, que no se prejuzga.

La cuestión litigiosa fundamental del presente recurso se refiere a la comprobación del valor del inmueble sito en la planta NUM002 de la CALLE000 de Oviedo, adquirido por la parte recurrente mediante escritura pública de 16 de mayo de 2018, en relación a la cual hemos de reiterar el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, y en particular la STSJ de Asturias de 27 de septiembre de 2021 (rec. 777/2020), en la que dijimos:

"Hemos de señalar que la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que el demandante alza como pilar argumental, de 23 de mayo de 2018 (rec. 4202/2017) resuelve la cuestión casacional admitida por auto de 18 de octubre de 2017 consistente en "Primera. Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real. Segunda. Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia. Tercera. Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local...".

Y en natural correlación, la doctrina casacional se limita a fijar que "el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real" y que "Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo respondido en la pregunta anterior sobre la carga de la prueba".

2.2 Pues bien, no existe doctrina casacional nueva que supere y modifique la preexistente y sentada en interés de ley por la STS de 7 de diciembre de 2011 (rec. 71/2010) sino que la STS de 2018 se limita a censurar la valoración de inmuebles sobre la base de aplicar índices multiplicadores sobre el valor catastral, y a reiterar la obligación de considerar el valor real y la carga de la administración de motivarlo. Ese escenario zanjado por esta última sentencia es radicalmente distinto del que enjuiciamos en los presentes autos y que se refiere al método de comprobación con anclaje en el art. 57g) LGT, que ha sido objeto de precisión con la siguiente doctrina legal fijada por la STS de 7 de diciembre de 2011: "la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse". 2.3 En esta línea, asumimos lo sentado por la STSJ de Canarias de 13 de marzo de 2020 (rec. 260/2019): «...Por tanto, el valor comprobado aplicando el aludido método no puede reprocharse por falta de motivación, pero como refiere la sentencia citada (fundamento de derecho cuarto), hay que entender que es uno más de los métodos que puede utilizar la Administración, y que frente al derecho de la Administración a comprobar, dentro del catálogo legal establecido "existe la garantía del ciudadano de admitir el resultado o impugnarlo en vía jurisdiccional" ( Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia 639/2017 de 6 Abr. 2017, recurso 888/2016, fundamento de derecho quinto). La aplicación del método del apartado g) del artículo 57.1 no excluye ni la tasación pericial contradictoria del apartado 2 del propio artículo 57, ni la impugnación de la valoración y la liquidación mediante el recurso de reposición o la reclamación económica administrativa, ni en último término la vía judicial, para demostrar -carga del recurrente- que el valor asignado no se corresponde al valor real, en tanto que el valor comprobado sólo puede considerarse válido por su conformidad con el valor real. (...).»

(...) constatamos lo ajustado a derecho del acto recurrido por varias vertientes. Existe motivación singular de la valoración pues se apoya en una valoración objetiva y pericial individualizada, la tasación hipotecaria que sustenta el negocio hipotecario del contribuyente con la entidad bancaria. Tal valoración ha sido asumida por la parte recurrente, y aunque no alza una presunción iuris et de iure, ni vincula fatalmente al sujeto pasivo, no puede dejar de tenerse en cuenta que es un acto jurídico documentado que tiene valor autónomo, pues es un informe técnico objetivo que arroja una valoración determinada respecto de un determinado inmueble. La Administración tributaria ha aplicado el art.103.3 LGT al indicar que su propuesta de valoración motivada, se apoya en el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, según exige el art. 57.1 g, LGT ("en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria") concretamente la certificación emitida el (...) a raíz de la visita del técnico de (...), expidiéndose tal certificado por (...). Además tal tasación se hizo constar en la propia escritura de constitución de la hipoteca, con reflejo en el Registro de la Propiedad, respetándose la emisión de dicho certificado sin exceder los dos meses desde la inspección ocular, como impone el art. 62 de la Orden ECO 805/2003. Insistiremos en que es cierto que puede haber diferencia entre el valor de mercado de un inmueble y el valor hipotecario de un inmueble, ya que el art.4 de la Orden ECO 805/2003 los distingue, pero ello no excluye su posible identidad en el caso concreto ni que el valor hipotecario encierra un juicio técnico valorativo, y como tal, sugiere una cuantificación razonada y objetiva, que puede válidamente alzarse en punto de apoyo de la Administración para justificar la indebida valoración vertida en la solitaria autoliquidación del contribuyente, y que se apoya en el diferente valor declarado en escritura.

3.2 No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico, aunque sea por acuerdo de la entidad bancaria y del contribuyente cara a la formalización del crédito hipotecario, sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración, lo que guarda armonía con la validez general de motivación por remisión del art. 88.6 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común, o las valoraciones asumidas por Jurados provinciales de Expropiación que se remiten a informes técnicos, por ejemplo. De ahí que la carga de singularización y justificación del valor depende del contenido y características de ese informe de tasación, que no se alza en criterio monolítico e intangible, sino en una valoración técnica que asume la labor estimativa referida a la finca concreta. No hay precepto legal que imponga a la Administración tributaria la carga de emitir informes técnicos adicionales ni de añadir motivación alguna cuando los términos del informe hablan por sí mismos y se ajustan a los parámetros reglamentarios sobre qué valoran, cómo y con qué criterios. No puede considerarse que un informe valorativo de una misma realidad física exista a unos efectos (hipotecarios) y no deba existir a otros efectos (tributarios), pues desde el momento que se expide y asume por las partes del contrato, deja en evidencia la existencia de una discrepancia o discordancia entre el valor declarado y el valor real.

Además, el recurrente ha conocido los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la administración tributaria, y poder en consecuencia combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado.

3.3 Ese acto jurídico documentado, esgrimido y aceptado por la administración (tasación hipotecaría), que lo asume como valor real a efectos tributarios, desplaza la carga de la contraprueba hacia el contribuyente. Aquí si entra en juego la afirmación de la STS de 23 de mayo de 2018 (rec. 4202/2017) cuando señala que "En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa".

Pues bien, lo cierto es que la demanda se limita a combatir la valoración por inmotivada pero no alza contraprueba alguna, pericial ni de otra índole, que permita apreciar el desacierto de la valoración (...) olvidando que seguimos hablando de valor real, y eso requiere el apoyo en informe o prueba del mismo, a lo que se añade que una valoración objetiva circunstanciada con el contenido impuesto por el art. 8 del R.D. 716/2009 (características, cálculos, aspectos jurídicos y técnicos, firma por técnico competente) debe ser combatida mediante informe de similar contenido formal y conclusiones de fondo distintas, posibilidad probatoria desaprovechada por el recurrente... y focaliza el debate en la necesidad de probar con fundamento y no simples alegaciones, el valor real a los efectos del tributo. Por lo expuesto, procede desestimar el recurso en su integridad".

En la liquidación provisional impugnada, después de invocar el art. 46 del RD Leg. 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ("1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado. 2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el art. 52 de la Ley General Tributaria, mención que debe entenderse realizada al actual art. 57 de la LGT), señala que en el presente caso la Administración Tributaria, considerando la información disponible, opta por realizar la valoración de los bienes según el "valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". Y añade que, consta a los Servicios Tributarios la escritura de préstamo con garantía hipotecaria con número de protocolo 1200, de fecha 16-5-2018, del Notario Javier Merino Gutiérrez en la que, a la finca mencionada, sobre la que se constituye una hipoteca se asigna, como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad de 251.036,99 euros. A la escritura se incorpora certificado emitido por la entidad VALMESA, Valoraciones Mediterráneo S.A., por dicho valor de tasación, lo que lleva a la Administración a determinar el valor comprobado en los mencionados 251.036,99 euros.

En efecto, en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria mencionada se recoge: "Exponen": ...VII.- Que se acompañan a la presente escritura certificados de tasación de los inmuebles hipotecados realizadas conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario".

La valoración del inmueble hipotecado que se recoge en el mencionado certificado de Valmesa, 10 de abril de 2018, realizada por técnico competente, no ha sido desvirtuada de contrario, mediante la aportación de una prueba (singularmente la pericial) que permitiese apreciar el desacierto de aquella valoración, a lo que hemos de añadir que, según consta en el propio certificado, el valor de tasación se fijó previa visita al inmueble del técnico interviniente realizada el 6 de abril de 2018.

Hemos de señalar, en relación a la alegación del recurrente de que ningún técnico de la Administración giró visita de inspección al inmueble a la fecha de la transmisión, que el art. 57.1 LGT fija como medios de valoración en términos alternativos: el dictamen de peritos de la Administración (art.57.1 e) y el "Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas" (art.57.1 g). Lo que el legislador quiere es que la valoración técnica no sea mecánica y sin trabajo de campo, sino que cuente con visita personal del técnico o perito, o bien de la Administración si se apoya en su propio dictamen (apartado e) del art.57.1 LGT) o bien del técnico ajeno a la Administración si se ampara en una valoración externa, como es el caso, en que la tasación hipotecaria se apoya en la visita personal de su autor.

A este respecto hemos de señalar que la Administración Tributaria procedió a iniciar un procedimiento de comprobación de valores, utilizando uno de los medios previstos en el art. 57.1 de la LGT, a la vista de la diferencia existente entre el valor de tasación fijado en el certificado de tasación anexado a la escritura de préstamo hipotecario y el precio consignado en la escritura de compraventa, teniendo en cuenta que dicho certificado contiene una valoración pericial individualizada que sugiere una cuantificación razonada y objetiva, lo que desplaza la carga de la contraprueba hacia el obligado tributario quien, en este caso, no ha aportado un elemento de prueba eficaz de similar fuerza probatoria al utilizado por la Administración como motivación de la liquidación impugnada.

No pueden acogerse las alegaciones de la recurrente, al impugnar el valor de la tasación hipotecaria, de que el inmueble objeto de comprobación tiene graves deficiencias de mantenimiento, tanto de los elementos generales como particulares, a cuyo fin se reseñan las derramas que han debido acometerse desde su adquisición, en cuanto no se acredita con la necesaria precisión el impacto de las mismas sobre la valoración contenida en el certificado de tasación. Así, algunas de las obras previstas comportan una revalorización del inmueble (ruptura de barreras arquitectónicas, instalación de videoporteros). En el caso de los trabajos de mantenimiento en la fachada por importe de 34.569,99 euros, se trata de gastos de mantenimiento ordinario del edifico a sufragar por todos los propietarios integrantes de la comunidad, sin que se haya justificado con la debida certeza que la derrama correspondiente al inmueble propiedad de la recurrente afecte a su valor de mercado individual. En relación al cambio de la sala de calderas, en el acta de la Junta General celebrada el día 10 de marzo de 2020, en el punto tercero se recoge que en la pasada asamblea varios propietarios solicitaron el estudio del cambio de calderas con el fin de valorar el posible "ahorro", además de que, de esta manera la sala quedaría con una telegestión y también se recoge la manifestación del presidente en el sentido de que la caldera actual funciona correctamente, lo que apunta a que se trata de una mejora, que redunda en la revalorización del inmueble.

En el acta de 10 de marzo de 2020 se hace referencia a la existencia de humedades en el garaje y en los trasteros. Se recoge respecto a la reparación de los pasillos que se deja su tratamiento y ejecución para más adelante y que el presupuesto orientativo está en torno a 3.300 euros. En cuanto a la pintura de portales y escaleras se dice que el presupuesto es de 8.800 euros IVA incluido. Como ya hemos razonado, no se precisa por la recurrente, mediante una prueba idónea, que tales obras supongan una disminución del valor del piso de su propiedad, por lo que no se acredita el desacierto de la valoración contenida en el certificado de tasación obrante en el expediente. Y similares consideraciones han de hacerse en relación con las facturas aportadas por la parte actora de obras realizadas en el interior de la vivienda.

Constatamos, según ya hemos señalado, que no se propone con la demanda pericia alguna, ni informe técnico que sustente la realidad de la valoración pretendida por la actora, pese a que la Administración al asentarse en la valoración hipotecaria le desplaza la carga de la prueba. No se presume el acierto del informe de tasación hipotecaria sino que sencillamente es un dato objetivo, avalado por técnico e incluso tácitamente asumido por el contribuyente que se alza válidamente en motivación de la valoración acogida por la Administración, de manera que la recurrente ha desaprovechado tanto la vía administrativa como ahora la jurisdiccional para aportar un informe técnico o a solicitar una pericia judicial, por lo que la liquidación recurrida ha de considerarse motivada y ajustada a derecho.

QUINTO.- No procede imponer las costas a la recurrente a la vista de las dudas de derecho que plantea el presente caso ( art. 139 de la LJCA).