Sentencia Contencioso-Administrativo 90/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 894/2021 de 30 de enero del 2023

PRIMERO.- La parte actora interpone recurso contencioso-administrativo contra la resolución del TEARA de 30 de septiembre de 2021, en la que se acuerda desestimar la reclamación económico-administrativa número 33-00925-2020 interpuesta contra el acuerdo del Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, conteniendo liquidación, número 20203333090AJ106L0000003, cuantía 33.050,72 euros, por el concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

En fecha 28 de enero de 2016, se suscribe la escritura elevación a público de contrato de compraventa de inmueble, ante el Notario de Madrid D. Ignacio Paz-Ares Rodríguez, con el número 334 de su protocolo (folios 4 a 108 del expediente administrativo), por la que la mercantil Redevco Retail España S.L.U., con C.I.F. B-28757748, vende a Redevco Parque Principado S.L., con C.I.F. B-87274346 (hoy Junction Parque Principado S.L.U.), el inmueble descrito en el "exponen I" de la citada escritura (folios 12 a 17 del expediente administrativo), inscrito en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero, al tomo 1.121, libro 951, folio 41, finca nº 98669, ascendiendo el precio total de la compraventa a la cantidad de diecinueve millones ochocientos cuarenta y dos mil (19.842.000) Euros.

En fecha 29 de febrero de 2016, la compradora Redevco Parque Principado, S.L., presenta ante el Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias (en adelante EPSTPA), en el expediente 06000000047536, la autoliquidación nº 060069346688727 por la compraventa del inmueble, en la que consta una base imponible de 19.842.000€, un tipo impositivo del 1,5%, correspondiente al documento notarial protocolo 334, con renuncia a la exención del IVA, y una cuota a ingresar de 297.630,00€.

En la misma fecha de la elevación a público del contrato de compraventa, 28 de enero de 2016, la compradora Redevco Parque Principado, S.L., suscribe ante el mismo Notario escritura de préstamo hipotecario, con número de protocolo 337. En dicha escritura consta que el capital del préstamo asciende a la cantidad de once millones quinientos mil (11.500.000,00) Euros.

En el apartado 5 de la cláusula tercera de la misma escritura, denominado tasación, se dice: "A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca que se hipoteca en el importe de 16.301.533,81 €, correspondiente al 75% del valor señalado en la tasación, conforme dispone la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario".

Únicamente consta en los autos el certificado de tasación hipotecaria a los folios 185 y 186 del expediente, en el que la tasadora JLL Valoraciones S.A., deja expresamente señalada la finalidad de la tasación en los siguientes términos: "...con la finalidad de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario...", añadiendo en el apartado "Observaciones": "La valoración SÍ se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras publicada en el BOE de 9 de abril de 2003". Con dicha finalidad y para ese preciso objeto certifica que el Valor de tasación hipotecario, asciende a veintiún millones setecientos treinta y cinco mil trescientos setenta y ocho con cuarenta y dos (21.735.378,42) Euros. De este documento notarial (protocolo 337), se presentó autoliquidación nº 6000693466874, por importe de 173.600,00€ en fecha 29 de febrero de 2016.

Sigue la demanda que en fecha 30 de enero de 2020, la recurrente recibe notificación del EPSTPA de propuesta de liquidación provisional en procedimiento de comprobación de valores, de fecha 24.01.20, tramitado en relación al hecho imponible devengado a consecuencia del otorgamiento de escritura pública ante el notario Paz-Ares Rodríguez Ignacio el 28.01.16, con el nº de protocolo 334.

Se destaca que la autoliquidación que presentó la recurrente, por cuantía de 297.630,00 €, se corresponde con la aplicación del tipo impositivo del Acto Jurídico Documentado (AJD), 1,5% sobre precio abonado en la compraventa, por lo tanto, la cantidad declarada como precio abonado (19.842.000€) no es hecho controvertido por la Administración; a pesar de lo cual el EPSTPA decide adoptar como valor de mercado para determinar la base imponible del impuesto el valor de tasación hipotecaria, y no el declarado en la autoliquidación.

Se aduce que es un hecho cierto y objetivo que el EPSTPA en la "propuesta de liquidación provisional" no motivó formalmente las razones por las que considera que el valor declarado en la autoliquidación no es el valor real del inmueble, justificación que, en este concreto caso, se hace imprescindible para incoar el procedimiento de comprobación.

Se alega la existencia de un defecto invalidante en la incoación del procedimiento de comprobación de valores y la falta de motivación.

Se señala que la recurrente autoliquidó por un valor muy superior a los valores publicados por la propia Administración, en este concreto caso la "Resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Consejería de Hacienda y Sector Público del Principado de Asturias, por la que se actualizan los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos, a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones para el ejercicio 2016", (publicado en el BOPA de 31.12.15), que es la que aprueba los coeficientes aplicables al valor catastral para el 2016.

Se invoca el art. 134.1 de la LGT, sobre la práctica de comprobación de valores. Se indica que el valor catastral del inmueble objeto del expediente en el año 2016, consta en el pago recibo del IBI de dicho ejercicio (folio 309 del expediente), ascendía a la cantidad de 9.760.285,21 €, al que aplicándole el coeficiente de su tipología establecido en la Resolución de 10 de diciembre de 2015, arroja un valor a los efectos del ITP y AJD de 9.766.988.06€, lo que da prueba fehaciente de que el valor declarado en la autoliquidación (19.842.000,00€) es superior al valor real estimado aprobado por la Administración.

Se alega que la jurisprudencia sentada por la sentencia del Tribunal Supremo de 7-12-2011, ha sido sino superada, sí matizada por la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018 y posteriores, que establecen parámetros generales de aplicación al ámbito de la comprobación de valores, con independencia del método elegido (no solo para el caso de aplicación de coeficientes al valor catastral).

Se aduce, asimismo, la inadecuación del método empleado por la Administración para la comprobación de valores.

Se invoca la sentencia del TSJ de Valencia nº 918, de 5 de junio de 2019 en la que se recoge que: "El valor del inmueble para la tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compra-venta, es decir del valor de mercado del bien, por cuanto dicha tasación tiene por objeto otra finalidad, según la normativa ECO/805/2003 de 27 de marzo "normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras". La Orden ECO/805/2003, contiene un régimen legal de valoraciones específico y propio del ámbito financiero (garantía hipotecaria, entre otras finalidades). Por ello, en el tenor de la misma existen dos valores técnicos para cada inmueble: el valor de mercado y el valor hipotecario, tal y como están definidos en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, ya que el valor de mercado debe utilizarse como valor de referencia en las valoraciones de inmuebles adjudicados y el valor hipotecario como valor de referencia para valorar los inmuebles en garantía de operaciones de financiación hipotecaria".

Se añade que en el caso objeto de litis, la Administración para comprobar el Valor Real del inmueble se limita a aportar el Certificado de Tasación unido a la escritura de préstamo hipotecario (protocolo 337). Pues bien, en él se hace constar que la finalidad de tal informe de tasación no es otra que la de: "constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, relativo a conjunto completo de edificación aislada de uso comercial y estado de ocupación arrendado, en LG Paredes, de Siero, Asturias".

Precisa la recurrente que en la escritura de concesión del préstamo con hipoteca (nº protocolo 337), queda constancia de que la propiedad se tasa a efectos de subasta en 16.391.533,80 € (folios 157 y 158 del expediente), que es exactamente el 75% del valor de tasación hipotecaria, hecho que verifica el exclusivo fin de la tasación, que no es el de determinar el valor de mercado ni el valor real, sino la base para determinar el valor del inmueble a efectos de una potencial y futura subasta, para agilizar un también potencial y futuro procedimiento de ejecución.

Se aduce que la Administración tributaria no justificó en la incoación del procedimiento de comprobación de valores porqué la autoliquidación derivada de la transmisión de este concreto inmueble era merecedora de comprobación de valor por otro de los medios del art. 57.1 LGT, acogiéndose, sin aportar un argumento formalmente válido, al art. 2.6 del Decreto 121/2013, y la falta de motivación del método empleado por la Administración para la comprobación de valores.

Como fundamentos de derecho se alega la anulabilidad de la resolución del TEARA de 30-9-2021 al no haber tenido en cuenta la reclamación económico-administrativa formulada por la actora en fecha 14-4-2020 (en realidad 14-4-2021), siendo un defecto de forma (incongruencia omisiva) que determina la anulación de la resolución.

Se reclama la nulidad de la liquidación practicada en el procedimiento de comprobación de valores tramitado en relación al hecho imponible devengado a consecuencia del otorgamiento de escritura pública ante Notario, el 28-1-2016, con el nº de protocolo 334. Se aduce la ausencia de motivación de la propuesta de liquidación provisional de 24-1-2020. Se invoca la normativa de aplicación en el Principado de Asturias para la estimación del valor real de inmuebles de naturaleza urbana a efectos del ITP y AJD.

Se alega la inadecuación del método empleado por la Administración tributaria para comprobar el valor real del inmueble al momento del devengo del impuesto. Se refiere la demandante a la finalidad de la tasación hipotecaria y a los requisitos y condiciones que justifican la coincidencia del valor real del inmueble con el valor de tasación hipotecaria.

Alternativa y subsidiariamente se invoca la aplicación del principio de unicidad.

SEGUNDO.- Por la Administración demandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se niega por el Abogado del Estado la existencia de una incongruencia omisiva. Se indica que la liquidación practicada es conforme a derecho pues se ajusta al valor que ha sido comprobado siguiendo un método legal y previamente determinado, como es el relativo a la tasación hipotecaria.

Se remite a las consideraciones realizadas en la resolución del TEARA recurrida en cuanto a que la realidad física de la finca transmitida impide que la misma pueda quedar comprendida en el concepto de "local comercial".

Se señala que ninguno de los medios de comprobación previstos en el art. 57 de la LGT prevalece sobre los demás, de suerte que no hay obstáculo ni carga especial en cuanto a la justificación de por qué se ha optado por el método de la valoración hipotecaria.

Se resalta que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 se refiere al método de comprobación contenido en el art. 57.1.b) de la LGT. Frente a la generalidad de la comprobación en base a valores genéricos, en el caso de la tasación hipotecaria existe una certificación de valor que ha sido confeccionada por un perito, técnico y experto en la materia. Se añade que aparece que la ahora demandante realiza en un mismo momento y respecto de un mismo inmueble, dos manifestaciones de valor respecto al mismo; una en cuantía doblemente superior a la otra. Existiendo una contradicción entre ambos valores, ello motiva a la administración tributaria a verificar cuál de ellos es el valor real. Se señala que de admitirse la tesis de la parte actora, según la cual las manifestaciones relativas al valor hipotecario se encuentran siempre y en todo caso lejos del que es el valor real, ello haría inútil el método de comprobación previsto en el art. 57 de la LGT.

Por los Servicios Tributarios del Principado de Asturias se solicitó la desestimación del recurso interpuesto, remitiéndose a los fundamentos de hecho y de derecho contenidos en la resolución del TEARA impugnada.

TERCERO.- Se alega por la recurrente la anulabilidad de la resolución del TEARA recurrida de 30-9-2021 al no tener en cuenta la reclamación económico-administrativa formulada por la actora el 14-4-2020, lo que comporta, según esta última, un defecto de forma que determina la anulación de la resolución, con retroacción de actuaciones.

No puede acogerse este motivo impugnatorio en cuanto las alegaciones formuladas en el escrito de 14 de abril de 2021 son sustancialmente idénticas a las planteadas en el escrito inicial de 14 de agosto de 2020, alegaciones que fueron objeto de examen y análisis en la resolución del TEARA impugnada, en la que se exteriorizan los motivos de dicho Tribunal para desestimar la reclamación interpuesta, dando a conocer a la interesada la fundamentación fáctica y jurídica de su decisión, lo que le ha permitido a aquella su impugnación, sin que se le haya causado indefensión ni limitado su derecho de defensa.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2020, recurso 7825/2019, recuerda que "la motivación de los actos administrativos es una exigencia que se impone en el artículo 35 de la mencionada Ley de Procedimiento, por lo que el reproche deberá canalizarse, a los efectos de su ineficacia, a la anulabilidad que, como ya sabemos, por intensa que fuera la omisión del presupuesto formal de los actos que impone la ley, solo tiene eficacia invalidante si ha ocasionado indefensión al interesado", indefensión que en el presente caso no se ha ocasionado a la recurrente en cuanto el TEARA ha dado respuesta a los puntos litigiosos planteados por la misma en su escrito de 14 de abril de 2021, en cuanto constituyen en lo fundamental una reproducción de las alegaciones planteadas en su escrito de 14 de agosto de 2020.

CUARTO.- En relación a la falta de motivación del procedimiento de comprobación de valores y a la inadecuación del método empleado por la Administración tributaria para comprobar el valor real del inmueble al momento del devengo del impuesto, hemos de reiterar aquí el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, y en particular la STSJ de Asturias de 27 de septiembre de 2021 (rec. 777/2020), en la que dijimos:

"Hemos de señalar que la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que el demandante alza como pilar argumental, de 23 de mayo de 2018 (rec. 4202/2017 ) resuelve la cuestión casacional admitida por auto de 18 de octubre de 2017 consistente en "Primera. Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real. Segunda. Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia. Tercera. Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local...".

Y en natural correlación, la doctrina casacional se limita a fijar que "el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real" y que "Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo respondido en la pregunta anterior sobre la carga de la prueba".

2.2 Pues bien, no existe doctrina casacional nueva que supere y modifique la preexistente y sentada en interés de ley por la STS de 7 de diciembre de 2011 (rec. 71/2010 ) sino que la STS de 2018 se limita a censurar la valoración de inmuebles sobre la base de aplicar índices multiplicadores sobre el valor catastral, y a reiterar la obligación de considerar el valor real y la carga de la administración de motivarlo. Ese escenario zanjado por esta última sentencia es radicalmente distinto del que enjuiciamos en los presentes autos y que se refiere al método de comprobación con anclaje en el art. 57g) LGT , que ha sido objeto de precisión con la siguiente doctrina legal fijada por la STS de 7 de diciembre de 2011 : "la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".

2.3 En esta línea, asumimos lo sentado por la STSJ de Canarias de 13 de marzo de 2020 (rec. 260/2019): «... Por tanto, el valor comprobado aplicando el aludido método no puede reprocharse por falta de motivación, pero como refiere la sentencia citada (fundamento de derecho cuarto), hay que entender que es uno más de los métodos que puede utilizar la Administración, y que frente al derecho de la Administración a comprobar, dentro del catálogo legal establecido "existe la garantía del ciudadano de admitir el resultado o impugnarlo en vía jurisdiccional" ( Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia 639/2017 de 6 Abr. 2017, recurso 888/2016 , fundamento de derecho quinto). La aplicación del método del apartado g) del artículo 57.1 no excluye ni la tasación pericial contradictoria del apartado 2 del propio artículo 57, ni la impugnación de la valoración y la liquidación mediante el recurso de reposición o la reclamación económica administrativa, ni el último término la vía judicial, para demostrar -carga del recurrente- que el valor asignado no se corresponde al valor real, en tanto que el valor comprobado sólo puede considerarse válido por su conformidad con el valor real. (.).»

(...) constatamos lo ajustado a derecho del acto recurrido por varias vertientes. Existe motivación singular de la valoración pues se apoya en una valoración objetiva y pericial individualizada, la tasación hipotecaria que sustenta el negocio hipotecario del contribuyente con la entidad bancaria. Tal valoración ha sido asumida por la parte recurrente, y aunque no alza una presunción iuris et de iure, ni vincula fatalmente al sujeto pasivo, no puede dejar de tenerse en cuenta que es un acto jurídico documentado que tiene valor autónomo, pues es un informe técnico objetivo que arroja una valoración determinada respecto de un determinado inmueble. La Administración tributaria ha aplicado el art. 103.3 LGT al indicar que su propuesta de valoración motivada, se apoya en el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, según exige el art. 57.1 g, LGT ("en cumplimiento de los previsto en la legislación hipotecaria") concretamente la certificación emitida el (...) a raíz de la visita del técnico de (...), expidiéndose tal certificado por (...). Además tal tasación se hizo constar en la propia escritura de constitución de la hipoteca, con reflejo en el Registro de la Propiedad, respetándose la emisión de dicho certificado sin exceder los dos meses desde la inspección ocular, como impone el art. 62 de la Oren ECO 805/2003. Insistiremos en que es cierto que puede haber diferencia entre el valor de mercado de un inmueble y el valor hipotecario de un inmueble, ya que el art.4 de la Orden ECO 805/2003 los distingue, pero ello no excluye su posible identidad en el caso concreto ni que el valor hipotecario encierra un juicio técnico valorativo, y como tal, sugiere una cuantificación razonada y objetiva, que puede válidamente alzarse en punto de apoyo de la Administración para justificar la indebida valoración vertida en la solitaria autoliquidación del contribuyente, y que se apoya en el diferente valor declarado en escritura.

3.2 No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico, aunque sea por acuerdo de la entidad bancaria y del contribuyente cara a la formalización del crédito hipotecario, sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración, lo que guarda armonía con la validez general de motivación por remisión del art. 88.6 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre , de procedimiento administrativo común, o las valoraciones asumidas por Jurados provinciales de Expropiación que se remiten a informes técnicos, por ejemplo. De ahí que la carga de singularización y justificación del valor depende del contenido y características de ese informe de tasación, que no se alza en criterio monolítico e intangible, sino en una valoración técnica que asume la labor estimativa referida a la finca concreta. No hay precepto legal que imponga a la Administración tributaria la carga de emitir informes técnicos adicionales ni de añadir motivación alguna cuando los términos del informe hablan por sí mismos y se ajustan a los parámetros reglamentarios sobre qué valoran, cómo y con qué criterios. No puede considerarse que un informe valorativo de una misma realidad física exista a unos efectos (hipotecarios) y no deba existir a otros efectos (tributarios), pues desde el momento que se expide y asume por las partes del contrato, deja en evidencia la existencia de una discrepancia o discordancia entre el valor declarado y el valor real.

Además, el recurrente ha conocido los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la administración tributaria, y poder en consecuencia combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado.

3.3 Ese acto jurídico documentado, esgrimido y aceptado por la administración (tasación hipotecaría), que lo asume como valor real a efectos tributarios, desplaza la carga de la contraprueba hacia el contribuyente. Aquí si entra en juego la afirmación de la STS de 23 de mayo de 2018 (rec. 4202/2017 ) cuando señala que "En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa".

Pues bien, lo cierto es que la demanda se limita a combatir la valoración por inmotivada pero no alza contraprueba alguna, pericial ni de otra índole, que permita apreciar el desacierto de la valoración (...) olvidando que seguimos hablando de valor real, y eso requiere el apoyo en informe o prueba del mismo, a lo que se añade que una valoración objetiva circunstanciada con el contenido impuesto por el art.8 del R.D. 716/2009 (características, cálculos, aspectos jurídicos y técnicos, firma por técnico competente) debe ser combatida mediante informe de similar contenido formal y conclusiones de fondo distintas, posibilidad probatoria desaprovechada por el recurrente... y focaliza el debate en la necesidad de probar con fundamento y no simples alegaciones, el valor real a los efectos del tributo. Por lo expuesto, procede desestimar el recurso en su integridad".

En la liquidación provisional impugnada, después de invocar el art. 46 del RD Leg. 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ("1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado. 2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el art. 52 de la Ley General Tributaria, mención que debe entenderse realizada al actual art. 57 de la LGT), señala que en el presente caso la Administración Tributaria, considerando la información disponible, opta por realizar la valoración de los bienes según el "valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". Y añade que, consta a los Servicios Tributarios la escritura de concesión de Préstamo con Hipoteca con número de protocolo 337, de fecha 28 de enero de 2016, del Notario Don Ignacio Paz-Ares Rodríguez, en la que a la finca descrita anteriormente, sobre la que se constituye una hipoteca, se asigna, como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad de 21.735.378,42 euros. A la escritura se incorpora certificado emitido por la entidad JLL Valoraciones S.A. por dicho valor de tasación, lo que lleva a la Administración a determinar el valor comprobado en los mencionados 21.735.378,42 euros.

En efecto, en la escritura de préstamo con hipoteca, en el apartado 5 de la cláusula tercera, denominado "tasación", se dice: "A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca que se hipoteca en el importe de 16.301.533,81 €, correspondiente al 75% del valor señalado en la tasación realizada, conforme a las disposciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, cuya copia del certificado de tasación se incorpora como anexo de esta escritura".

La valoración del inmueble hipotecado que se recoge en el mencionado certificado de JLL Valoraciones S.A., realizada por técnico competente, no ha sido desvirtuada de contrario, mediante la aportación de una prueba (singularmente la pericial) que permitiese apreciar el desacierto de aquella valoración, a lo que hemos de añadir que, según consta en el propio certificado, el valor de tasación se fijó previa visita al inmueble del técnico interviniente realizada el 26 de noviembre de 2015.

A este respecto hemos de señalar que la Administración Tributaria procedió a iniciar un procedimiento de comprobación de valores, utilizando uno de los medios previstos en el art. 57.1 de la LGT, a la vista de la diferencia existente entre el valor de tasación fijado en el certificado de tasación anexado a la escritura de préstamo hipotecario y el precio consignado en la escritura de compraventa, teniendo en cuenta que dicho certificado contiene una valoración pericial individualizada que sugiere una cuantificación razonada y objetiva, lo que, como ya hemos señalado, desplaza la carga de la contraprueba hacia el obligado tributario quien, en este caso, no ha aportado un elemento de prueba eficaz de similar fuerza probatoria al utilizado por la Administración como motivación de la liquidación impugnada.

El informe de tasación hipotecaria es un dato objetivo avalado por técnico e incluso tácitamente asumido por el contribuyente que se alza válidamente en motivación de la valoración acogida por la Administración, de manera que la recurrente ha desaprovechado tanto la vía administrativa como ahora la jurisdiccional para aportar un informe técnico o remitirse de forma circunstanciada a alguno obrante en el expediente a su favor, o a solicitar una pericia judicial, por lo que la liquidación impugnada ha de considerarse motivada, idónea y ajustada a derecho.

QUINTO.- Señala la recurrente que autoliquidó por un valor muy superior a los valores publicados por la propia Administración, en este concreto caso la resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Consejería de Hacienda y Sector Público del Principado de Asturias, por la que se actualizan los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados inmuebles urbanos a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones para el ejercicio 2016. Se indica que el valor catastral del inmueble objeto de expediente en el año 2016, consta en el pago recibo del IBI de dicho ejercicio, ascendía a la cantidad de 9.760.285.21 euros, al que aplicándole el coeficiente de su tipología establecido en la resolución de 10 de diciembre de 2015, arroja un valor a los efectos del ITP y AJD de 9.766.988, 06 euros, de modo que la Administración habría tenido que explicar por qué no aplica el método que según su propia normativa es prioritario y por qué considera que el adecuado para comprobar es el valor de tasación hipotecaria.

Hemos de señalar que el Decreto asturiano 121/2013, de 27 de diciembre, por el que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos, a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, así como la metodología seguida para su obtención, contiene la metodología a aplicar en las comprobaciones de valor desarrolladas por la Administración autonómica sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana que se enumeran en su art. 2.1:

"1. Los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que podrán aplicarse los coeficientes aprobados en el presente decreto son los siguientes:

a) Viviendas y sus correspondientes anejos.

b) Garajes y trasteros independientes.

c) Oficinas.

d) Almacenes.

e) Naves industriales (excepto industrias fabriles y servicios de transportes).

f) Locales comerciales".

Y en el apartado 6 se añade: "En los supuestos en que la naturaleza del bien o sus características reales lo justifiquen, la Administración tributaria podrá llevar a cabo la comprobación de valor por alguno de los demás medios de comprobación de valores previstos en el art. 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre".

Se señala en la resolución del TEARA recurrida que tal precepto viene a suponer el establecimiento de un método prioritario y preferente en la comprobación de valores declarados por bienes inmuebles de naturaleza urbana, derivado de la específica normativa del Principado de Asturias, de modo que cuando se acuda a otro método diferente al desarrollado en el referido Decreto la elección debe ser susceptible de justificación en base a la naturaleza del bien o sus características reales. Se añade en dicha resolución que en el acuerdo de liquidación la oficina gestora realiza una descripción completa del inmueble transmitido en el que se incluyen distintos edificios que albergan salas de venta, almacenes, oficinas, locales técnicos, zona de comedores, vestuarios..., según se recoge en la escritura de compraventa, y en base a sus características especiales no permite catalogar dicho inmueble en ninguna de los del art. 2.1, lo que justifica la elección de otro medio de comprobación. Se añade que no nos encontramos, como defiende la recurrente, en la transmisión de varios locales comerciales perfectamente delimitados, sino que lo que se transmite es un complejo empresarial que por su propia naturaleza presenta unas características especiales que amparan que la Administración pueda realizar la comprobación por cualquiera de los medios del art. 57.1 de la LGT.

Esta Sala comparte el criterio mantenido en la resolución recurrida del TEARA así como en la liquidación impugnada. La actora defiende que el inmueble objeto de transmisión, "Parque Comercial Parque Principado" está integrado por locales comerciales independientes que integran la finca registral. Se acoge, por analogía, el concepto de establecimiento comercial, invocando la Ley 7/1996 y el Decreto asturiano 119/2010.

Sin embargo, la descripción del inmueble litigioso contenida en la escritura de compraventa de 28 de enero de 2016 pone de manifiesto que el mismo se integra por las siguientes edificaciones: Edificio 1 de 6.490 m2 que se divide en las siguientes zonas: 1.- Zona sala de ventas. 2.- Zona almacén, oficinas y locales técnicos. Edificio 2 de 8.582 m2, que se divide en las siguientes áreas: 1 Área comercial A, que se divide en las siguientes zonas: A- Zona vestíbulo de acceso. B Zona sala de ventas. C.- Zona almacén, oficinas y locales técnicos. Dispone esta área comercial de un patio de carga y descarga. 2 Área comercial B, que dispone de un patio de carga y descarga. Otro espacio (denominado registralmente parcela para construcción futura). Sobre su superficie se ha construido un edificio de uso restauración incluido en el Parque Comercial "Parque Principado". Consta de una sola planta con una superficie que se distribuye en zonas de comedores, cocinas, vestuarios, zona de juegos de niños y accesos. El resto de espacios "del conjunto" son utilizados para zonas de instalaciones -depósito y sala de protección contra incendios, centros de transformación, etc. y el resto para aparcamiento y zonas de paso de peatones y vehículos.

Por tanto, la realidad física de la finca transmitida no puede reducirse al concepto de "local comercial". Ciertamente en el marco del complejo general se integran locales que llevan a cabo una actividad comercial, pero el objeto de la transmisión no es un local comercial, ni tampoco un conjunto de locales comerciales individualizados, sino un complejo empresarial comercial integrado por una multitud de elementos de diferente naturaleza. El concepto de parque comercial va asociado a una agrupación de edificios comerciales independientes dentro de un conjunto de gestión integrada (aparcamiento, servicios comunes para los comerciantes o los clientes) que desborda el concepto de local comercial. De ahí que, en base a las características especiales del inmueble transmitido, se considera ajustada a derecho la liquidación recurrida y la resolución del TEARA que la confirma, en cuanto no puede incluirse dicho inmueble en la categoría de "locales comerciales", lo que justifica la elección por parte de la Administración tributaria del medio de comprobación.

Finalmente, la resolución impugnada no infringe el principio de unicidad. Se aportó por la recurrente el modelo 303 correspondiente al primer trimestre del ejercicio 2016, en el que la compradora declara la operación con inversión del sujeto pasivo, por la cantidad de 19.842.000 €, indicando que la Administración estatal admitió que el valor declarado era conforme a derecho, por cuanto no consta que fuera modificado, por lo que no es admisible que la Administración autonómica fije un valor diferente a efectos del ITP y AJD.

En relación a dicho principio, resulta de interés mencionar la afirmación recogida en la sentencia del TS de 9 de diciembre de 2013, recurso 5712/2011: "resulta engañosa la mención indiscriminada de Sentencias de esta Sala si ello no va unido al estudio de los supuestos analizados".

En esta misma sentencia se señala: "Resulta trascendental en la evolución jurisprudencial la sentencia de 25 de junio de 1998, en la que la Sala, respecto de la estanqueidad o unicidad de valoraciones en materia tributaria, admite la relatividad del principio de unidad y, por tanto, la posibilidad de valoraciones distintas". Y posteriormente indica que: "Ha de significarse que en esta sentencia, al examinar el caso concreto, que se refería a la vinculación a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del valor declarado por IVA, sin existencia de comprobación por la Administración del Estado, el Tribunal declaró que la Administración Autonómica podía comprobar el valor de la finca transmitida".

En el presente caso, tal y como se señala en la mencionada sentencia de 25 de junio de 1998 "la Administración Tributaria del Principado de Asturias podía legítimamente comprobar el valor del bien inmueble a efectos de la liquidación que practicó por Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, toda vez que la Administración General del Estado no había llevado a cabo con anterioridad actuación comprobadora o investigadora alguna respecto del Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava la entrega de dicho bien".

Procede por ello desestimar este motivo impugnatorio y con él la totalidad del recurso interpuesto.

SEXTO.- No procede imponer las costas a la recurrente a la vista de las dudas de derecho que plantea el presente caso ( art. 139 de la LJCA).