Sentencia Contencioso-Administrativo 259/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 64/2022 de 08 de marzo del 2023

PRIMERO.- La parte actora interpone recurso contencioso-administrativo contra la resolución del TEARA de 29 de octubre de 2021, por la que se desestima la reclamación económico-administrativa número NUM000 interpuesta contra el acuerdo del Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, por el que se gira la liquidación número NUM001, relativo al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

El 12 de julio de 2018, el recurrente otorgó escritura pública de compraventa, autorizada por la notaria de Langreo, Dª María-Dolores Rodríguez Fernández bajo el número 604 de los de su protocolo, mediante la que adquirió la vivienda con referencia catastral NUM002 sita en Sama de Langreo, CALLE000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Laviana, al tomo NUM003, libro NUM004 de Langreo, folio NUM005, finca NUM006, inscripción 8ª. La venta fue ofertada y gestionada por la Agencia Inmobiliaria Parque Viejo de la localidad de La Felguera.

El comprador y obligado tributario presentó la correspondiente autoliquidación de ITPAJD número NUM007, declarando una base imponible de 65.000 €, coincidente con el precio de compra, un tipo impositivo del 8 %, y una cuota tributaria ingresada de 5.200 €.

La compraventa fue financiada mediante un préstamo con garantía hipotecaria concedido al comprador por la entidad Caja Rural de Asturias por un importe de 85.540,78 € y un plazo de amortización de 25 años, instrumentalizado mediante escritura pública de la misma fecha y fedatario que la de la compraventa, con el número 608 de protocolo. La cantidad restante, hasta completar la suma total concedida fue destinada al pago de los gastos derivados de la operación, como los de notaría, registro, gestoría, tasación, seguro y cancelación de otro préstamo.

El 22 de febrero de 2021, el Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias dictó propuesta de liquidación, notificada al administrado el 5 de marzo (núm. NUM001) dimanante del procedimiento de comprobación de valores tramitado en relación al hecho imponible referido en el ordinal precedente (expediente núm. NUM008), por la que fijo el valor el inmueble en la suma de 122.235,04 €, partiendo del certificado de tasación hipotecaria emitido por VALMESA SOCIEDAD DE TASACIONES, para la constitución del préstamo hipotecario concertado para la financiación de la compra.

Se indica que La Administración Tributaria Autonómica basa la legalidad de la propuesta de liquidación en la aplicación taxativa de los artículos 10.1 y 46 del TRLIPTPAJD y en el artículo 57.1 g) de la LGT que establece que la comprobación del valor de los bienes transmitidos podrá llevarse a cabo mediante el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

Sigue la demanda que el 21 de abril de 2021 se emitió liquidación provisional, notificada el 26 de abril, que confirmaba la propuesta de liquidación de 22 de febrero, al ser desestimadas a las alegaciones presentadas por el obligado tributario mediante escrito de 15 marzo de 2021. Y que El perito de la Administración Tributaria no giró visita al inmueble en ningún momento.

El 28 de octubre de 2021, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Asturias dictó resolución en el procedimiento 33-01023-2021 desestimando la reclamación económico-administrativa presentada frente a la liquidación provisional.

Como fundamentos de derecho se invocan los art. 10 y 46 del TRLITPAAJD.

Se señala que lo declarado en la escritura de compraventa es el precio efectivamente pagado y, por ende, el valor real del inmueble que constituye la base imponible del impuesto, no resultando justificado que el valor de tasación hipotecaria, del que se sirve la Administración Tributaria en su comprobación, resulte un método válido para la determinación del valor real del inmueble transmitido en una determinada fecha. Se añade que el valor del inmueble para la tasación hipotecaria es independiente del valor real o de mercado, pues aquella se realiza según la Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de inmuebles para ciertas finalidades financieras, es decir una norma con un objetivo muy diferente al que busca el artículo 57.1 de la LGT. Dicha Orden no es de aplicación general a cualquier valoración de inmuebles, sino que contiene un régimen legal de valoraciones específico y propio del ámbito financiero, distinguiendo entre el valor real o de mercado, como valor de referencia en las valoraciones de inmuebles adjudicados, y el valor hipotecario, definido como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. A partir de esta dualidad, difícilmente se puede identificar el valor real con el de tasación hipotecaria, pues este viene referido a la posibilidad futura de comerciar con el inmueble.

Se indica que si el certificado refleja el valor hipotecario está claro que no persigue calcular el resultante de una transacción libre, negociada y actual, sino el de su venta futura, que garantiza el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado y que tuviera en cuenta no solo la condición presente del inmueble sino las alteraciones y mejoras de que se sea susceptible. Esta diferenciación impide identificar valor real o de mercado y valor hipotecario de la Orden 805/2003, que no significa que no puedan coincidir, pero será la Administración la que deberá probarlo.

Se invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, afirmando que con la misma queda superada la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo 8407/2011, de 7 de diciembre de 2011. En la referida sentencia se reitera que el acto de determinación del valor real mediante comprobación de la Administración corrigiendo el valor declarado por el contribuyente, sea singularizado, motivado y fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante el examen directo. Se añade que más recientemente, la STS de 21 de enero de 2021 (recurso 5352/2019) ha venido a ratificar mantener y reforzar la doctrina del Alto Tribunal sobre la necesidad del que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes que debe valorar como garantía indispensable de que se tasa el bien concreto, debiendo razonarse y caso por caso, con justificación racional y suficiente por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble.

Entiende el recurrente que la liquidación aquí combatida resultaría nula porque carece de toda motivación al no justificar la valoración del inmueble ni el rechazo de la que declara el contribuyente, impidiendo conocer con exactitud y precisión la forma en que se aplica la metodología prevista al efecto, invocando en este sentido varias sentencias de este Tribunal.

SEGUNDO.- Por la Administración demandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se afirma por el Abogado del Estado que la liquidación practicada es conforme a derecho pues se ajusta al valor que ha sido comprobado siguiendo un método legal y previamente determinado, como es el relativo a la tasación hipotecaria.

En cuanto a la alegación de falta de motivación de las actuaciones de comprobación llevadas a cabo por parte de la Administración tributaria se invocan los arts. 30 y 46 del TRLTPYAJC y 157.1 del RD 1065/2007. Se precisa que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 se refiere el método de comprobación contenido en el art. 57.1.b) de la LGT por cuanto no tiene en cuenta las particularidades del bien que se valora.

Se indica que en la aplicación del método de comprobación que tiene en cuenta la valoración practicada a los efectos de la tasación hipotecaria, este obstáculo no se produce. En efecto, frente a la generalidad de la comprobación en base a valores genéricos, en el caso de la tasación hipotecaria existe una certificación de valor que ha sido confeccionada por un perito, técnico y experto en la materia. En concreto, en el caso de autos el certificado expedido por VALMESA se ha elaborado de conformidad con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, que puede servir indistintamente para calcular tanto el valor hipotecario como el de mercado.

TERCERO.- Por la Administración codemandada se solicitó la desestimación del recurso interpuesto.

Se señala por la Letrada del Principado de Asturias que los Servicios Tributarios tienen constancia de una tasación profesional que contradice el valor declarado por el propio contribuyente. Se indica que el acuerdo de liquidación identifica de forma clara y suficiente el medio aplicado a la comprobación de valor y razona su conveniencia al caso. En cuanto a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 se argumenta que tal pronunciamiento se refiere expresamente a otro método de valoración, que reputa inidóneo por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata. Se añade que este pronunciamiento no se considera extrapolable al método de comprobación aplicado en el presente caso, el cual resulta específico y aplicable a un bien individualizado que incluye, además, la observación directa del bien que se está valorando.

Asimismo se señala respecto a los invocados artículos 10 y 46 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido de la Ley ITAPO y AJD, que el artículo 46.3 de la citada norma distingue entre precio, valor declarado y valor comprobado, de lo cual resulta que el precio no ha de tomarse siempre como base imponible. Los operadores en el mercado pueden tomar las decisiones de compra y venta que convengan a sus intereses, pero la ventaja de compra sobre el precio, en una determinada coyuntura económica, no se traslada en ningún caso a la base imponible del ITPO que viene determinada por "el valor real". Por su parte, en base al artículo 10.1, lo que precisamente se hace es una comprobación de valores para determinar el valor real del bien objeto de transacción.

CUARTO.- La cuestión litigiosa fundamental del presente recurso se refiere a la comprobación del valor del inmueble sito en la CALLE000, Sama de Langreo, con referencia catastral NUM002, adquirido por la parte recurrente mediante escritura pública de 12 de julio de 2018, en relación a la cual hemos de reiterar el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, y en particular la STSJ de Asturias de 27 de septiembre de 2021 (rec.777/2020), en la que dijimos:

"Hemos de señalar que la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que el demandante alza como pilar argumental, de 23 de mayo de 2018 (rec.4202/2017 ) resuelve la cuestión casacional admitida por auto de 18 de octubre de 2017 consistente en "Primera. Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real. Segunda. Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia. Tercera. Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local...".

Y en natural correlación, la doctrina casacional se limita a fijar que "el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real" y que "Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo respondido en la pregunta anterior sobre la carga de la prueba".

2.2 Pues bien, no existe doctrina casacional nueva que supere y modifique la preexistente y sentada en interés de ley por la STS de 7 de diciembre de 2011 (rec.71/2010 ) sino que la STS de 2018 se limita a censurar la valoración de inmuebles sobre la base de aplicar índices multiplicadores sobre el valor catastral, y a reiterar la obligación de considerar el valor real y la carga de la administración de motivarlo. Ese escenario zanjado por esta última sentencia es radicalmente distinto del que enjuiciamos en los presentes autos y que se refiere al método de comprobación con anclaje en el art. 57g) LGT , que ha sido objeto de precisión con la siguiente doctrina legal fijada por la STS de 7 de diciembre de 2011 : "la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".

2.3 En esta línea, asumimos lo sentado por la STSJ de Canarias de 13 de marzo de 2020 (rec.260/2019): « ... Por tanto, el valor comprobado aplicando el aludido método no puede reprocharse por falta de motivación, pero como refiere la sentencia citada (fundamento de derecho cuarto), hay que entender que es uno más de los métodos que puede utilizar la Administración, y que frente al derecho de la Administración a comprobar, dentro del catálogo legal establecido "existe la garantía del ciudadano de admitir el resultado o impugnarlo en vía jurisdiccional" ( Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia 639/2017 de 6 Abr. 2017, recurso 888/2016 , fundamento de derecho quinto). La aplicación del método del apartado g) del artículo 57.1 no excluye ni la tasación pericial contradictoria del apartado 2 del propio artículo 57, ni la impugnación de la valoración y la liquidación mediante el recurso de reposición o la reclamación económica administrativa, ni el último término la vía judicial, para demostrar -carga del recurrente- que el valor asignado no se corresponde al valor real, en tanto que el valor comprobado sólo puede considerarse válido por su conformidad con el valor real. (.).»

(...)

3.2 No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico, aunque sea por acuerdo de la entidad bancaria y del contribuyente cara a la formalización del crédito hipotecario, sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración, lo que guarda armonía con la validez general de motivación por remisión del art.88.6 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre , de procedimiento administrativo común, o las valoraciones asumidas por Jurados provinciales de Expropiación que se remiten a informes técnicos, por ejemplo. De ahí que la carga de singularización y justificación del valor depende del contenido y características de ese informe de tasación, que no se alza en criterio monolítico e intangible, sino en una valoración técnica que asume la labor estimativa referida a la finca concreta. No hay precepto legal que imponga a la Administración tributaria la carga de emitir informes técnicos adicionales ni de añadir motivación alguna cuando los términos del informe hablan por sí mismos y se ajustan a los parámetros reglamentarios sobre qué valoran, cómo y con qué criterios. No puede considerarse que un informe valorativo de una misma realidad física exista a unos efectos (hipotecarios) y no deba existir a otros efectos (tributarios), pues desde el momento que se expide y asume por las partes del contrato, deja en evidencia la existencia de una discrepancia o discordancia entre el valor declarado y el valor real.

Además, el recurrente ha conocido los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la administración tributaria, y poder en consecuencia combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado.

3.3 Ese acto jurídico documentado, esgrimido y aceptado por la administración (tasación hipotecaría), que lo asume como valor real a efectos tributarios, desplaza la carga de la contraprueba hacia el contribuyente. Aquí si entra en juego la afirmación de la STS de 23 de mayo de 2018 (rec.4202/2017 ) cuando señala que "En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa".

En la liquidación provisional impugnada, después de invocar el art. 46 del RD Leg. 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ("1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado. 2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el art. 52 de la Ley General Tributaria, mención que debe entenderse realizada al actual art. 57 de la LGT), señala que en el presente caso la Administración Tributaria, considerando la información disponible, opta por realizar la valoración de los bienes según el "valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". Y añade que, consta a los Servicios Tributarios la escritura de préstamo con garantía hipotecaria con número de protocolo 608, de fecha 12-7-2018, del Notario María Dolores Rodríguez Fernández en la que, a la finca mencionada, sobre la que se constituye una hipoteca se asigna, como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad de 122.235,04 euros. A la escritura se incorpora certificado emitido por la entidad VALMESA, Sociedad de Tasaciones, por dicho valor de tasación, lo que lleva a la Administración a determinar el valor comprobado en los mencionados 122.235,04 euros.

Pues bien, el recurrente acompaña con el escrito de demanda un informe pericial emitido por la Arquitecto Técnico Doña Paula el 6 de mayo de 2022 en el que ha procedido a calcular el valor de mercado de la vivienda objeto de litigio por el método de comparación. Ha examinado la localidad y el entorno del inmueble, sus características constructivas, instalaciones y superficie. Se recogen siete testigos o elementos comparables, de los que se describe su situación, superficie, valor unitario, precio de oferta y coeficiente de homogeneización, indicándose en el informe que los testigos utilizados para el cálculo del valor homogeneizado corresponden a viviendas de edificaciones de características similares. Se añade que para realizar la homogeneización se han tenido en cuenta la antigüedad, estado de conservación y situación, la mayoría de ellos tienen una ubicación muy superior al inmueble valorado que se encuentra situado en el área periférica de la localidad. Se fija un valor homogeneizado de 640,27 euros/m2, lo que arroja un valor de mercado de 66.748,14 euros, esto es, muy próximo al precio de venta fijado en la escritura.

Dicha perito en su comparecencia judicial se ratificó en el mencionado informe. Señaló que el precio fijado en la escritura de 65.000 euros es un precio correcto. Manifestó que el mercado en Langreo es uno de los municipios más bajos de Asturias, añadiendo que Sama está peor que La Felguera, los precios son más bajos en Sama que en La Felguera. El inmueble está a las afueras de Sama en una zona a la salida. Indicó que los edificios que hay alrededor de esta vivienda son más bajos porque el tipo de vivienda que hay ahora mismo es de edificios de mala calidad y los precios son todavía más bajos. En cuanto a la tasación hipotecaria de Valmesa señaló que es una tasación que está bastante elevada desde su experiencia profesional y de lo que ha visto estos años tasando en la zona de Langreo y sobre todo en la zona de Sama.

Se le preguntó en relación a los inmuebles-testigos que la mayor parte tenían garaje y trastero a diferencia del inmueble objeto de valoración, haciendo una valoración de los trasteros de 2.000 euros y de 8.000 euros las plazas de garaje, sobre los criterios de esta valoración, a lo que contestó que es una estimación que es lo que se suele hacer en valoración de trasteros y de plazas de garaje. Añadió que el precio de la tasación hipotecaria es muy alto y el valor no corresponde a ninguna vivienda de obra nueva ahora mismo en Sama de Langreo. Señaló que parte de los testigos que ha utilizado el técnico que hizo la tasación son de La Felguera, que no parece que sea comparativo cuando hay viviendas en la zona de Sama de Langreo suficientes para sacar el valor más ajustado y realista posible.

Por tanto, siendo válido y eficaz que en principio la Administración se apoye en el informe de tasación hipotecaria, ese criterio inicial puede ser desplazado ante un informe de tasación aportado a título contradictorio en el expediente o con la demanda. Ante el esfuerzo probatorio del demandante que abona un valor real inferior al adoptado por la Administración actuante, la Administración del Estado y la Administración del Principado no han opuesto contraprueba alguna, limitándose a aferrarse a la valoración de la tasación hipotecaria como dogma incuestionable.

Por lo expuesto, sopesando ambos informes en que la Administración y demandante asientan lo que pretenden que se tome como valor real a los efectos del Impuesto de Transmisiones y valorados bajo la sana crítica, hemos de considerar que la tasación hipotecaria ha quedado seriamente debilitada en fundamento y conclusiones con lo que deriva del informe pericial de parte, con riguroso análisis y convincentes razones objetivas (incluidas las referidas a que parte de los testigos tomados en la tasación hipotecaria se encuentran en La Felguera), por lo que ha de considerarse que el valor declarado por el contribuyente es ajustado al valor real y de mercado, y ello pese a la crítica efectuada por la Administración autonómica en trámite de conclusiones, al no aparecer respaldada por un informe técnico que avale la falta de fiabilidad que se imputa al informe pericial de parte que, recordemos fue objeto de contradicción a presencia judicial.

La valoración de dicho informe aparece reforzada con la prueba testifical igualmente practicada en este procedimiento judicial. Así, el testigo Don Pedro Antonio, agente de la agencia inmobiliaria Parque Viejo, señaló que su agencia publicitó la venta del piso objeto de litigio, que adquirió el señor Jose Ramón. Manifestó que llevaba 8 pisos del mismo edificio de los que vendió 3. Eran embargos de Liberbank. Esas viviendas se habían alquilado por el banco, entonces estaban en muy mal estado. Esta vivienda tenía mal la tarima flotante, cocina, baños, no tenía dada de alta la luz ni el agua. No recordaba el precio exacto en el que se vendió dicha vivienda, bajaron mucho el precio, llevaban tres años a la venta empezaron por noventa y pico mil euros hasta que se vendieron entorno a los 60.000-65.000 euros, todas alrededor de ese dinero. Afirmó que lo único que se vende ahora mismo es en La Felguera. Donde está el piso, en Sama, casi en Ciaño, lo que se vende es muy barato.

Ciertamente, las manifestaciones de este testigo vienen a confirmar el informe técnico de valoración realizado por la perito propuesta por la parte actora, Doña Paula.

Procede, por todo ello, acordar la estimación del recurso, lo que comporta la anulación del acto impugnado.

QUINTO.- Procede imponer las costas del presente recurso a las Administraciones demandadas hasta una cifra máxima de 500 euros, más el IVA correspondiente si procediere, a dividir por mitad para cada una de ellas (139.1 y 4 de la LJCA).