Sentencia Contencioso-Administrativo 488/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Primera, Rec. 116/2023 de 18 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso de apelación el auto dictado por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número Dos de Las Palmas, de 4 de abril de 2023, que estima parcialmente la demanda incidental formulada por la representación procesal de la entidad CONFITALSA, condenando al Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria al pago de la cantidad de 4.325.000 euros, mas los intereses legales desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago, sin hacer expresa condena en costas.

La cantidad fijada es una indemnización por imposibilidad material de ejecución de la Sentencia dictada en el rollo de apelación 72/2013, de 29 de octubre de 2014, imposibilidad que fue declarada por auto de fecha 29 de diciembre de 2020.

El auto apelado reproduce el FJ 7º de la sentencia de 29 de octubre de 2014, de imposible ejecución que preveía la posibilidad de una indemnización en caso de imposibilidad de ejecucion concretando que " Ayuntamiento vendrá obligado a indemnizar a la apelante en una suma igual a la del valor que poseían los terrenos en 2004(más los intereses correspondientes), en el momento inmediatamente anterior a la firma del convenio."

Por tanto, siguiendo las premisas de la Sentencia de la Sala, el auto apelado para fijar la indemnización atiende a :

«1-El valor de los terrenos en el momento inmediatamente anterior a la firma del convenio

2- Los intereses correspondientes desde esta fecha

VALOR TERRENOS ANTERIOR A LA FIRMA DEL CONVENIO»

El auto apelado revisa las periciales aportadas y:

1.- La pericial de parte aportada con el procedimiento principal la descarta porque no valora los terrenos antes del convenio, sino los terrenos si se hubiera ejecutado el convenio, es decir, que no atiende a los terrenos con el valor que tenían antes de la firma del convenio.

El auto entiende que " no cabe de ninguna manera admitir la valoración que hace el perito de la parte, ya que la ejecución de la sentencia cuya imposibilidad se ha declarado por este juzgado se funda en la imposibilidad de dar cumplimiento a la obligación de devolver los 50.000 m² en la misma situación urbanística que tenían en el 2004, es decir, EN EL MOMENTO INMEDIATAMENTE ANTERIOR AL CONVENIO, y que nada tenía que ver con los 150.000 m² que se negociaron, y que estaban sujetos a la ejecución del convenio, no a su incumplimiento."

2.- En cuanto a la valoración que hace el Ayuntamiento explica que:

2.1 Debe haber una minoración en la extensión por afección de terrenos por la Ley de Costas:

«En su valoración, el Ayuntamiento tiene en cuenta para fijar el valor de los 50.000 m² objeto del convenio, que parte de estos terrenos están afectados por la ley de costas, que data del año 1988, y que por tanto, al estar en vigor al momento inmediatamente anterior al Convenio, debe ser atendida a la hora de valorar los terrenos, fijando el valor de aquellos que quedaban afectados por esta, y que el informe de Geursa cifra en una extensión de37.000 m², sin que se haya contradicho tal extensión de terreno por la actora,que se limita a decir que debe tasarse el valor de los 50.00 m². Pero es que se hace, se valoran en su conjunto los 50.000 m² que fueron cedidos en su posesión al Ayuntamiento,pero claro, teniendo en cuenta el menor valor de los que están dentro de la zona afecta a laley de costa.»

2.2 Debe tomarse en consideración un uso hotelero que nunca se patrimonializó

«Por otro lado, la valoración de Geursa tiene en cuenta el aprovechamiento hotelero que tenían los terrenos, y que si bien a la postre nunca se patrimonializó, en el momento inmediatamente anterior existía, siendo que de hecho uno de los objetivos de dicho convenio era excluir este uso turístico en la modalidad hotelera. Si bien la parte actora en su contrainforme presentado con posterioridad al de Geursa, considera que el valor de repercusión del suelo uso hotelero que por esta se da a los terrenos no es acorde al mercado inmobiliario, no da una cifra alternativa y, vuelve a plantear la necesidad de fijar el importe indemnizatorio en la cuantía señalada inicialmente de cuarenta y dos millones seiscientos veintiséis mil setecientos setenta y ocho euros, actuación que tampoco es admisible por cuanto se aparta de la sentencia que se ejecuta, como ya se ha explicado.

Por todo lo expuesto, considerando que la valoración llevada a cabo por la administración respecto a los 50.000 m² objeto del convenio, a fecha inmediatamente anterior al mismo, es ajustada al fallo de la sentencia cuya ejecución ha sido declarada imposible, y que se cuantifica en este acto, procede fijar la cuantía indemnizatoria a favor de la parte actora en 4.325.000 euros. Importe al que deberá sumarse el interés legal del dinero desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago de la cantidad señalada.»

SEGUNDO.- Los motivos en los que se sustenta la apelación:

1.- Carencia absoluta de justificación de la resolución recurrida.

Afirma que durante el procedimiento se presentó prueba pericial que acreditó que los terrenos reclamados ascendían a 42.626.778 €, valoración pericial que no fue impugnada de

contrario. Añade que durante la ejecuciónd e sentencia presentó otro informe que valora los " 50.000 m2 ubicados en el OAS 01; Plan parcial Parque Marítimo Confital que no fueron objeto de expropiación,."

Afirma que, inesperadamente el Juzgado ha rechazado la valoración y por su cuenta ha fijado la de 4.325.000 a través de unos razonamientos que en modo alguno puede ser considerados de mínima apreciación y que considera " peregrino" porque considera que la estipulación relativa a 150.000 m2., como indemnización sustitutoria, prevista en el texto del contrato, sólo regía en caso de cumplimiento de convenio y no en el de su incumplimiento.Y lo que es todavía más grave: el argumento recogido en el Auto llevaría a la absurda consecuencia de que es mas beneficioso para el Ayuntamiento dejar de cumplir el Convenio, al que la Sentencia otorga la naturaleza y fuerza de un contrato, que cumplirlo.

Añade a su argumentación que el Ayuntamiento nunca impugnó ninguno de los argumentos recogidos en el primer informe pericial incorporado por esta parte a su demanda ni tampoco acreditó nada en contra, pues no se presentó prueba pericial propia. Sin embargo, el auto apelado se fundamenta en el en el dictamen elaborado por una entidad municipal de ámbito urbanístico, GEURSA, aportado por la Administración de que depende. Por lo que carece de imparcialidad y objetividad

Además, entiende que la resolucion adoptada por el auto le causa indefensión porque no recoge ningún razonamiento o explicación para rechazar no sólo la alegación de parcialidad del informe presentado por al Ayuntamiento a la vista de su autoría, (no hace ninguna referencia a ello), sino tampoco para rebatir los motivos que, de acuerdo con el informe pericial aportado por esta representación en relación con el documento de GEURSA, esgrimimos en nuestro escrito de alegaciones en el que destacábamos un importante número de deficiencias en la valoración que esta entidad municipal realizó.

Se impugna la decisión judicial porque:

1.- En cuanto a la afección de terrenos por la Ley de Costas no se ha aportado certificación del órgano competente para ello (Dirección General de Costas) que acredite que los terrenos se hallan afectados ni en qué extensión ni medida por las limitaciones señaladas en la Ley.

2.- No ha sido objeto de debate en este procedimiento por parte de nadie que los 50.000 m2 a los que el mismo se refiere, estaban incluidos en el OAS-1.Es decir, al aprobarel PGO de Las Palmas que afecta a todos los terrenos del Confital objeto del Convenio ya se tuvieron en cuenta las diversas circunstancias concurrentes en ellos. Y la edificabilidad prevista para los incluidos en el OAS-1 se fijó atendiendo a lo que de acuerdo con la legislación que en cada caso aplicable podía realizarse en cada una de sus partes. De hecho, el propio Ayuntamiento entra en una contradicción evidente al reconocer en su informe que en los 37.000 m2 que no valora pueden construirse jardines y zonas deportivas, de modo que un mínimo principio de coherencia por su parte hubiera exigido valorar también estas zonas.

3.- La parte apelante presentó un informe del Arquitecto y Urbanista D. Geronimo que analizó en en profundidad del Informe de GEURSA recogiendo los siguientes errores en la valoración realizada por esta entidad, ninguno de los cuales ha sido valorado y analizado por el Auto que estamos recurriendo, lo que hubiera sido, además de

razonable,un deber para con esta parte puesto que admite a pies juntillas los argumentos del mismo.

Los errores mas importantes son los siguientes: 1.-La finca que originó el presente procedimiento fue clasificada por el Plan General de Ordenación de las Palmas de Gran Canaria, de 26 de diciembre de 2000 como suelo urbanizable, y la edificabilidad a aplicar, que se denomina bruta, está referida a la superficie total aportada (superficie bruta) y no se puede aplicar a la superficie neta. Además, el índice de edificabilidad bruta es el coeficiente, expresado en m2t/m2s, que multiplicado por la superficie del sector determina su techo edificable, en nuestro caso los 50.000m2 de superficie bruta.De este modo se revela el primer error en que incurre el informe del Ayuntamiento.2.-En segundo lugar, el Perito propuesto por Confitalsa aclara en su informe que el número de plazas turísticas planteadas por el Ayuntamiento para determinar el valor daría lugar a la edificación de un hotel que no sería rentable. Es decir, el Ayuntamiento parte de una hipótesis irreal nuevamente con el único fin de reducir el valor de los terrenos.3.-Así mismo, en el informe aportado por esta parte el perito aclara que no son aplicables, como pretende el Ayuntamiento, los costes publicados por el Colegio Oficial de Arquitectos COAC, al no tener carácter vinculante ni ser susceptibles de utilización como fundamento de retribuciones, y así se acredita mediante la reproducción de una circular del propio COAC.4.-Además, el módulo M utilizado por el Ayuntamiento es de 2005, por lo que no puede aplicarse a este caso puesto que la propia Sala señala que debemos valorar a noviembre de 2004.5.-También se cometen errores en el cálculo del coste de construcción, elevándolos para así bajar el de los terrenos. El perito puntualiza que el valor obtenido conforme al RD 1020/93 ya tenía incorporados los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción, por lo que no se debían haber aplicado nuevamente estos gastos.6.-En esta misma línea, detecta el Sr. Geronimo un error importante en el período de vida útil de la edificación, puesto que el Ayuntamiento lo fija en 30 años mientras que el art. 19 de la Orden ECO claramente lo sitúa en 35 años, nada menos que 5 años más.7.-Por lo que respecta al apartado de ingresos, el informe denuncia errores importantes en el del Ayuntamiento puesto que utiliza estadísticas de 2009 a 2019 sin aclarar si hace media o toma un valor de forma aleatoria y sin tener en cuenta la calidad, antigüedad y situación de los hoteles con los que compara.

TERCERO.- En primer lugar, debemos rechazar las críticas dirigidas contra el auto apelado por falta de motivación, o por carencia de fundamentación.

Por el contrario, hemos resumido en el fundamento primero las razones que motivaron la decision de la Juzgadora, que están claramente expuestas, el informe pericial presentado por la parte no se ajustaba a los criterios que establecía la propia sentencia de la Sala para fijar una indemnización en caso de imposibilidad material de ejecución de sentencia.

El FJ septimo de la Sentencia de ésta Sala como señala el auto apelado establecía literalmente:

«Por último, dada la posibilidad -cierta y real, como se desprende del resultado de la ya referida prueba practicada en primera instancia-de que fuere ilusorio el derecho de Confitalsa, reconocido en el convenio, a la "automática recuperación de la posesión" de la parcela, con la finalidad de evitar futuros enredos o litigios innecesarios, es de todo punto

necesario dejar constancia de que, en la hipótesis señalada, el Ayuntamiento vendrá obligado a indemnizar a la apelante en una suma igual a la del valor que poseían los terrenos en 2004 (más los intereses correspondientes), en el momento inmediatamente anterior a la firma del convenio. Tal resarcimiento subsidiario, de resultar necesario, habrá de materializarse en la fase ejecutiva del proceso de que, en grado de apelación, estamos conociendo.»

Si tiene derecho a una indemnización equivalente al valor que poseían los terrenos en 2004 (más los intereses correspondientes), en el momento inmediatamente anterior a la firma del convenio. El argumento que expone el apelante respecto a si es mas rentable incumplir que cumplir está fuera de lugar, porque a lo que hay que atender es a lo que establece la sentencia en una ejecución, y si lo fijado es un valor anterior al convenio no hay que contemplar si el mismo se cumplió o no, porque es irrelevante. Se le tendría que haber indemnizado con el valor de terrenos antes de convenio más intereses, eso es lo que había que calcular a través de los informes periciales.

La demandante considera que debe prevalecer los informes aportados con claro olvido que són los mismos, o prácticamente los mismos presentados para pedir los 44.500.000€ iniciales «Y en este sentido, considera la parte que se ha incumplido el convenio de 11/11/2004 (folios 354 y ss del Tomo I del E.A.)en cuanto no se ha llevado a cabo por parte del Ayuntamiento la adaptación del PGMO a la que se comprometió, y consecuentemente no se le han entregado los 150.000 m2 como compensación por la cesión inmediata de los 50.000m2, tal y como se estableció en la estipulación 3ª epígrafe B. Entiende la parte que debe cumplirse mediante el pago del valor de los terrenos ( los 150.000 m2) que cuantifica en 44.500.000 euros En primer lugar, destacar que efectivamente la estipulación tercera del Convenio recoge los compromisos de las partes en relación con los 50.000 m2 de terrenos incluidos en el Plan especial Parque Marítimo El Confital». ( Sentencia de primera instancia del Juzgado de lo Contencioso número Dos de las Palmas.

En cualquier caso, el propio apelante lo admite en su su escrito de inicio a la demanda incidental «este valor quedó fijado en la pericia practicada en la primera instancia de este procedimiento, tan dilatado en su duración (comenzó en 2010 ante el Juzgado a que nos estamos dirigiendo), pericia sumamente completa y convincente, que no fue contradicha por ninguna prueba de la parte contraria, manteniéndose fiel a su absurda tesis de que sólo estaba obligado a devolver una parcela de 50.000 m2 desprovista de toda clase de licencias urbanísticas, que es lo que ll evó a la Sala del TSJ a declarar que, de ser así, como pretende el Ayuntamiento, Confitalsa renunciaba a todo a cambio de nada. Hacemos la puntualización de que el Perito don Lucio presentó su informe pericial datándolo en 30 de enero de 2009, y posteriormente se incorporó a los autos una modificación en que el mismo Perito reducía la cantidad a que había llegado entonces, para adecuarla al momento inmediatamente anterior a la firma del Convenio, de modo que de los 44.500.000 € iniciales pasó a 42.626.778 € que es la cantidad que definitivamente se está reclamando, (junto con sus intereses).»

CUARTO.- Se impugna la minoración de m² que realiza el informe de GEURSA por afección por la Ley de Costas.

El informe de GEURSA en las páginas 26 y 27 expone que los terrenos estaban afectados por la Ley de Costas:

«Por tanto, según la normativa urbanística y la legislación vigente A FECHA 2 DE JUNIO DE 2004, los terrenos de 50.000 m2 de superficie situados en el Confital se encuentra afectados por la servidumbre de protección en una superficie aproximada de 37.000 m², estando entre otras, en esa porción de los terrenos "prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación" (artículo 45.1.a), "incluidas las hoteleras, cualquiera que sea su régimen de explotación" (artículo 45.2). Del mismo modo, "con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona las instalaciones deportivas descubiertas" ( artículo 46.1).Los 13.000 m² restantes, quedan afectados por la Zona de Influencia, y de establecerse el uso hospedaje, el estándar de superficie de suelo por plaza alojativa, de acuerdo con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Ordenación del Turismo, será de 60 m² de suelo por plaza, y los estándares de calidad exigidos serán equivalentes a los determinados para establecimientos de cuatro estrellas. La construcción habrá de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo. Se entenderá por densidad de edificación la edificabilidad definida en el planeamiento para los terrenos incluidos en la zona. Realizado el cálculo aritmético la densidad de edificación de los suelos urbanizables en el término municipal de Las Palmas de Gran Canaria a fecha de suscripción del convenio, es de0,5898 m² /m² de edificabilidad bruta»

Los razonamientos de éste informe se fundamentan en la Ley de Costas, y en las Ordenes Ministeriales por las que se aprobaron los deslindes correspondientes. Las conclusiones siguen el patron habitual de éstos informes, sobre un plazo se trazan los deslindes a los efectos de determinar que parte de los terrenos están afectados. En la página 26 se dibuja la leyenda y se traza previamente descontados los terrenos afectados como ZMT por OM de 19 de diciembre de 1966 y 2 de marzo de 1968, en diferentes colores los terrenos de la recurrente, y además, de los mismos la zona potencialmente edificable.

Por lo que no tenía que aportar ninguna certificación de costas. El informe de 23 de septiembre de 2022, de don Geronimo Arquitecto, que afirma que " los datos que se han tenido en cuenta en el informe de GEURSA, bajo nuestro punto de vista no son los correctos, la superficie bruta, la superficie edificada, los costes de urbanización, los gastos (proyecto, licencia, dirección de obras, etc.), no son los que se tenían que haber utilizados, por lo que como es lógico afecta al valor definitivo. La superficie a tasar es de 50.000 m2, y hace referencia al convenio firmado el 2 de junio de 2004, pero tal como se puede comprobar la tasación del Ayuntamiento, a pesar de que habla de la expropiación de 50.000 m2, no se ha realizado conforme a dicha superficie bruta y utiliza solo 13.000 m²". Pero, el propio informe Geronimo incluso reconoce que existe una Orden Ministerial de 21 de diciembre de 2007 (BOE n.º 21, de 24/01/2008), del Deslinde de los bienes de dominio público marítimo-terrestre del tramo de costa ( pagina 11)

El valor de los terrenos no puede incluir, ni cabe acoger la pretensión de que se abone como edificable el dominio público marítimo terrestre o zonas de afeccion inedificables. Podemos debatir y se podía haber cuestionado los trazados, o el cómputo de m² realizado por GEURSA. Pero el planteamiento de los informes de parte, parten de la tesis de que el terreno, y el total de los 50000m2 es edificable en su totalidad, y, entendemos con el auto apelado, que el valor de los terrenos y la indemnización incluye el valor de aquellos que establece el informe GEURSA

QUINTO.- En cuanto a la falta de imparcialidad de los informes del Ayuntamiento por haber sido emitidos por Geursa, una entidad dependiente del mismo. Es habitual en los Juzgados la presentación de informes por las partes, por la Administración o un informe pericial judicial. Con independencia de quien abone el importe de los citados informes: la parte(previamente al proceso o a través de una provisión de fondos durante el mismo) o indirectamente la Administración, de haber sido emitidos por los técnicos de la Administración; se presume la imparcialidad de unos y otros. Es por ello, que no acogemos las críticas dirigidas a los técnicos que firman el informe de GEURSA, porque el argumento podría aplicárse reversiblemente a los informes de parte.

En el caso, lo que la juzgadora de instancia ha realizado es un análisis crítico de los informes obrantes en autos. Ambas partes han presentado sus informes y, adicionalmente, informes revisando la valoración ofrecida por el perito de la otra parte. Por lo que, si bien es cierto que la actora ha presentado dos informes, también la Administración en el incidente de ejecución ha presentado otros dos.

También que las quejas de la recurrente relativas a que la presentación de los informes se hizo por la Administración en un momento posterior en el incidente de ejecución, no supone un démerito de los informes, ni puede tener incidencia en la valoración de los mismos. Las estrategias procesales o lineas defensivas u ofensivas, que hayan seguido unos y otros en el procedimiento principal no inciden, en lo que se ventila en este incidente de ejecución. En este incidente se trataba de fijar una indemnización por el valor de unos terrenos al ser imposible la ejecución de la sentencia.

Pues bien, la cuestión es que la sentencia que se está ejecutando incluía esos parámetros para fijar la indemnización, y es a lo que estrictamente se atiene el auto impugnado. Es el artículo 105.2 de la LJ quien autoriza al Juzgador a fijar una indemnización, y para ello puede apoyarse de cuantos informes se le ofrezca y tenga por oportunos: «2. Si concurriesen causas de imposibilidad material o legal de ejecutar una sentencia, el órgano obligado a su cumplimiento lo manifestará a la autoridad judicial a través del representante procesal de la Administración, dentro del plazo previsto en el apartado segundo del artículo anterior, a fin de que, con audiencia de las partes y de quienes considere interesados, el Juez o Tribunal aprecie la concurrencia o no de dichas causas y adopte las medidas necesarias que aseguren la mayor efectividad de la ejecutoria, fijando en su caso la indemnización que proceda por la parte en que no pueda ser objeto de cumplimiento pleno»

Ciertamente no puede provocar la indefensión del recurrente, pero en el caso, la contradicción ha sido máxima hasta el punto de que ambas partes han aportado en sus informes, la opinión o la consideración que le merecía el informe de la otra. Por tanto, las condiciones de los informes y de las partes lo que nos permite descartar la indefensión que se apunta.

SEXTO.- El auto explica las razones por las que no puede asumir los parámetros del informe aportado por la parte, y es que incumple claramente lo estipulado en la sentencia, el momento inmediatamente anterior a la firma del convenio, que fue en noviembre de 2004.

En cuanto a la reducción de m2 la parte apelantea también plante que " al aprobar el PGO de Las Palmas que afecta a todos los terrenos del Confital objeto del Convenio ya se tuvieron en cuenta las diversas circunstancias concurrentes en ellos. Y la edificabilidad prevista para los incluidos en el OAS-1 se fijó atendiendo a lo que de acuerdo con la legislación que en cada caso aplicable podía realizarse en cada una de sus partes. De hecho, el propio Ayuntamiento entra en una contradicción evidente al reconocer en su informe que en los 37.000 m2 que no valora pueden construirse jardines y zonas deportivas, de modo que un mínimo principio de coherencia por su parte hubiera exigido valorar también estas zonas"

Como hemos señalado antes existían terrenos afectados por la servidumbre de protección en una superficie aproximada de 37.000 m², efectivamente lo que se permitía en la zona eran instalaciones deportivas descubiertas" . Pero era una Area de Ordenación Singular con un planeamiento remitido que no se había aprobado y que por lo tanto no se había patrimonializado a la fecha que ha de fijarse la indemnización( página 10 informe GEURSA FICHA OAS 1):

«El Plan General remite Ámbito de Ordenación Diferenciada, Ordenación de Áreas Singulares (OAS-01), Plan Especial "Parque Marítimo El Confital" del que se extraen las siguientes determinaciones:(...)

ÁMBITO DE ORDENACIÓN DIFERENCIADA - OAS-01. Denominación: PLAN ESPECIAL "Parque Marítimo El Confital". Superficie del ámbito: 8,95 ha. Categoría de suelo: Suelo Urbanizable Remitido. Distrito: 5.- La Isleta. Hojas RS/GS: 05-O, 05-P, 06-P, 06-Q, 07-Q. DETERMINACIONES A LA ESTRUCTURA GENERAL DE LA ORDENACIÓN: ASIGNACIÓN DE INTENSIDADES Y USOS GLOBALES. Uso característico: Dotacional-Terciario DETERMINACIONES COMPLEMENTARIAS: Creación de un enclave dotacional, capaz de transformar las condiciones de uso, ambientales y estéticas del enclave, que potencie el carácter recreativo de la zona, con el objetivo de construir un foco de actividad en el extremo norte del frente marítimo de Las Canteras, como localización de usos singulares, con una máxima integración en la naturaleza, acorde con sus valores paisajísticos y medioambientales. Las previsiones para este ámbito están dentro de los objetivos que el Plan Insular de Ordenación vigente establece para la operación estratégica "Regeneración Turística de Las Canteras", al ser un área vacante de oportunidad para reconstruir y potenciar el modelo actual de actividad turística urbana, cultural y recreativa que el Plan pretende para el conjunto de Las Canteras. Deberán rehabilitarse los yacimientos arqueológicos existentes, así como atender a las determinaciones establecidas desde el PIO para el área ASE. La franja costera mínima destinada a usos públicos queda definida por la línea intermedia entre el deslinde marítimo terrestre y el límite interior (Norte-Naciente)del ámbito de ordenación. En cualquier caso la superficie de suelo para usos públicos no será inferior al 50% de la superficie ordenada

De establecerse el uso hospedaje el estándar de superficie de suelo por plaza alojativa, de acuerdo con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Ordenación del Turismo, será de 60 m² de suelo por plaza, y los estándares de calidad exigidos serán equivalentes a los determinados para establecimientos de cuatro estrellas.

El planeamiento de desarrollo tendrá en cuenta lo dispuesto en la Ley 22/1988, de Costas y su Reglamento General, Real Decreto 1471/89 y Real Decreto 1112/92, en especial lo relativo a servidumbres de tránsito y acceso al mar, paseos marítimos, colectores y depuradoras de aguas residuales, según artículos 27, 28 y 44.»

Es decir, que la patrimonialización y los usos previsibles exigían una coordinación de administraciones, la acomodación de lo plantificado al PIO con la intervención de otras administraciones. Pero lo que se pretende es fijar la indemnización del valor de los terrenos con lo patrimonializado a esa fecha, y no con expectativas o futuros usos que ni siquiera estaban en el patrimonio de los recurrentes porque no se habían desarrollado los planes ni aprobado las normas necesarios para permitir esos usos, y además, en la ficha se establecía la afección de los terrenos a la Ley de Costas.

SEPTIMO.- La parte apelante, además, considera que la Juzgadora de instancia no ha valorado adecuadamente el informe del Arquitecto y Urbanista D. Geronimo que analizó en en profundidad del Informe de GEURSA recogiendo los errores que incluía su valoración.

Más que errores en el informe de Geursa, el perito de parte propone otros criterios en cuestiones puntuales que pasaremos a analizar:

1.- Plazas turísticas el informe Geursa calcula 217 y el informe Geronimo 442, la discrepancia estriba en la superficie útil edificable, al considerar correcta la propuesta por GEURSA, de 13 000m2 y no las 50.000m2 del informe Geronimo, no apreciamos que exista error de ningún tipo.

2.- Aplicabilidad de los costes publicados por el colegio oficial de arquitectos COAC que no tienen carácter vinculante ni son susceptibles de utilización como fundamento de retribuciones, y así se acredita con una circular de la COAC. El modulo M es de 2004 y no el de 2005 utilizado por el ayuntamiento, y por todo ello, se eleva el cálculo de conste de construcciones así como el periodo de vida útil de la edificación que se sitúa en 30 años en vez de los 35 años .

El informe Geronimo empieza por señalar que las " administraciones suelen utilizar los costes publicados por el Colegio Oficial de Arquitectos COAC . Pero tal como podemos afirmar estos cálculos solo sirven para calcular honorarios para concursos, pero no tiene n carácter vinculante ni puede ser utilizado como fundamento de reclamaciones"

Lo cierto es que efectivamente en el método dinámico se suelo utilizar los costes de construcción del COAC y la parte no ha acreditado lo que denomina "gravedad de errores". Así en cuanto a los costes de construcción la parte afirma existir errores graves pero la desviación entre la propuesta por uno y otro no es importante si tomamos en consideración que los costes de construcción en el informe de GEURSA forzosamente serían menores- se construye menos- y, además, discriminan entre la construcción de edificio hotel y jardines o piscinas, con un coste menor.

La parte apelada contesta en su escrito de oposición a todas y, cada una de las cuestiones que plantea el apelante destacando que han utilizado a efectos de costes los mismos parámetros utilizados por la Comisión de Valoración de canarias " coste de construcción según los costes publicados por el Colegio de Arquitectos de Canarias y los que figuran en el Real Decreto 1020/1993 para valoraciones catastrales y hacer la medida aritmética".

Es cierto que habitualmente se utiliza estos parámetros pero es que ésta Sala no advierte error alguno en la utilización de los mismos. Podrían utilizarse otros indicadores y cálculos, pero ello no convierte en erróneos los utilizados. La apelada afirma que respecto al módulo M tampoco existe gran variación entre los propuestos por uno y otro, o al menos se acredita que así sea. En cuanto al periodo de vida útil se afirma que el periodo habitualmente utilizado por las sociedades de tasación es de 30 años y, además, que se utilizó para calcular los ingresos de un hotel de cuatro estrellas los datos del ISTAC que es un organismo oficial y se utilizaron criterios de prudencia en cuanto a la ocupación. Añadiendo que existe un nuevo deslinde de Costas por OM de 21 de diciembre de 2007, que afectaría a casi 3000m2 .

El problema y pese a las críticas de la apelante a los informes de GEURSA, es que los informes que aporta reconocen abiertemente haberse realizado con los parámetros del convenio " la finalidad es obtener el valor de mercado de un terreno a 11 de noviembre de 2004 conforme a los parámetros urbanísticos fijados en el convenio de la misma fecha." informe de 23 de septiembre de 2022 lo que directamente los convierte en inútiles para lo que se pretendía. O, como señala el Ayuntamiento es necesario desechar la valoración de la parte " por ser ajena al contenido de la sentencia y a las propias pautas de valoración planteadas por la Sala del TSJCA en su sentencia del 2014"

Es por todo ello, que consideramos acertados los pronunciamientos del auto apelado en cuanto a la indemnización que fija, que confirmamos, sin imposición de costas procesales, al igual que en la primera instancia por la complejidad de la materia.