Sentencia Contencioso-Administrativo 520/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 4/2021 de 20 de octubre del 2023

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación (en adelante JPE) de Castellón de 16 de diciembre de 2020, dictado en el expediente de justiprecio NUM000, del proyecto de expropiación por MINISTERIO DE LA LEY. RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. "PROYECTO DE URBANIZACIÓN DE LA AVDA. DE FRANCIA Y PONT DE LA GALLEGA, EN EL TRAMO ENTRE LA AVDA. DEL MEDITERRÁNEO Y LA AVD. DE GRECIA" EN VILA-REAL." de la finca señalada en el Proyecto como Finca: NUM001

El Ayuntamiento de Villarreal interpuso recurso de reposición que fue desestimado por Acuerdo de 20 de abril de 2022.

SEGUNDO.- Los propietarios (actores en el recurso 4/2021) alegan, en síntesis, los siguientes motivos de impugnación:

i. Cuestiona el informe técnico en el que se ha basado el JPE y por ello señala que no existiendo el informe de valoración que formalmente le sirve de motivación, la resolución de justiprecio no es sino una resolución absolutamente inmotivada y, por ello, tratándose de una valoración técnica, arbitraria

ii. Edificabilidad: considera debe ser de 2,289m2t/m2s, atendiendo al informe pericial del Sr. Candido, considerando como ámbito espacial homogéneo el Área de reparto 2 del Plan General de Vila-real en el que se encuentran los terrenos ocupados.

iii. Valor en venta (Vv): señala que debe aplicarse el de 1.651,00 €/m2t atendiendo a un estudio de mercado riguroso, conforme a la previsión legal.

iv. Costes de construcción (Cc): considera que el entorno de los terrenos objeto de valoración está constituido por edificios residenciales de más de 80 viviendas, por lo que el Coste unitario de ejecución (Cue) es de 529,67 €/m2;

v. Por último, invoca la garantía del valor catastral como valor mínimo los inmuebles en toda la legislación administrativa

Por todo ello solicita que se dicte sentencia por la que se declare contrario a derecho el Acuerdo del JPE y se reconozca el derecho de la parte en los siguientes términos:

a) preferentemente, en el importe de 2.448.360,77 €, incluido el 5% del premio de afección;

b) subsidiariamente, en todo caso aplicando el valor de repercusión del suelo que se determine a la edificabilidad de 2,289 m2t/m2s, edificabilidad total de 4.441,59 m2t, y

c) como mínimo en el importe del valor catastral atribuido a los terrenos ocupados objeto de valoración de 1.164.000,00 €.

Ello incrementado con los intereses de demora desde la presentación por dichos propietarios de su hoja de aprecio al Ayuntamiento de Vila-real el 22 de noviembre de 2018.

La actora amplió el recurso frente a la resolución desestimatoria del JPE frente al recurso de reposición interpuesto por el Ayuntamiento de Villa-real y ratificó en todos sus términos su escrito de demanda.

TERCERO.- El Ayuntamiento de Villarreal (demandante en el recurso 134/2022) alega en su demanda los siguientes motivos de impugnación:

i. Error en la determinación por el JPE del justiprecio al incrementar a los gastos de construcción (Cc) un porcentaje (28 %) que deja fuera gastos que legalmente corresponden al constructor;

ii. Infracción legal en la determinación del justiprecio por el jurado provincial de expropiación al aplicar un coeficiente "k" del 1,32 sin que se encuentre justificada dicha reducción.

Por todo ello solicita que se incremente los costes de construcción en un 30,5% y se aplique un coeficiente "k" del 1,40.

CUARTO.- El Abogado del Estado se opone a ambas demandas.

Con referencia a la demanda interpuesta por los propietarios citando la doctrina referida a la presunción de acierto de los Acuerdos de JPE, señala, en primer lugar, en relación a la existencia de dos informes de valoración del Vocal Arquitecto del Jurado, designado por el Colegio Oficial de Arquitectos, el aportado con el doc.4 de la demanda, debe reputarse nulo, y así estaba en la sede electrónica, (otra cuestión es que no debería estar visible), corresponde con una versión que incluía un error que fue corregido en una nueva versión de dicho informe, aportando como documento nº 1 el informe de 18 de noviembre de 2020.

En segundo lugar, en cuanto a la edificabilidad, señala que la redacción correcta es la siguiente: Dado que la parcela original forma parte de los sistemas generales, se considera adecuado utilizar el aprovechamiento tipo indicado por el ayuntamiento de 1,396 m2t/m2s, y dada la proximidad de la parcela original al área de reparto nº 2 la tipología predominante Edificación Semiabierta.

En tercer lugar, por lo que al Vc se refiere, se remite a lo resuelto por el JPE.

En cuarto y último lugar, y por lo que al valor catastral se refiere, se alega que la STS fecha 6 de junio de 2018, es muy ilustrativa en este aspecto por su claridad y que expone la evolución legislativa seguida en esta materia y que concluye con la inaplicación de los valores catastrales en materia de expropiación forzosa desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1942/2011

Por lo que a la demanda del Ayuntamiento se refiere, alega que debe concluirse con el Jurado que los costes de construcción forman parte del coeficiente K, y añade que la resolución del Jurado recurrida determina el coeficiente K a partir de los cálculos de una hipotética promoción inmobiliaria desglosando el total de gastos hipotéticos más el beneficio promoción, aplicando un porcentaje del 32.5% de estos respecto del valor en venta; lo que arroja una reducción de K hasta 1,32.

QUINTO.- Los propietarios se oponen a la demanda interpuesta por el Ayuntamiento en su consideración de codemandados, manteniendo lo expuesto en su demanda, señalando la falta de justificación del coeficiente de incremento del coste de ejecución, y respecto del coeficiente k, se alega que el fijado por el JPE no es desvirtuado en absoluto por la demanda.

El Ayuntamiento de Villarreal no contestó a la demanda de los propietarios en el recurso 4/2021, y no cabe aprovechar el trámite de conclusiones en el recurso acumulado para formular alegaciones sobre la demanda de la propiedad, sino que se trata de formular alegaciones sobre los hechos, la prueba y las consideraciones jurídicas.

SEXTO.- Así planteados los términos del debate, hay que comenzar indicando que, según proclama constante Jurisprudencia, que por conocida resulta innecesaria su cita, los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos; si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.

SÉPTIMO.- Analicemos el acuerdo del JPE. El mismo parte de los siguientes datos según el informe del vocal:

i. Fecha de valoración: 22 de noviembre de 2018.

ii. En relación con el uso y la edificabilidad, según el planeamiento se trata suelo calificado como Sistema General de Comunicaciones - GCC-4, por lo que no tiene asignada edificabilidad.

iii. Dado que la parcela original forma parte de los sistemas generales, se considera adecuado utilizar el aprovechamiento tipo indicado por el ayuntamiento de 1,396 m2t/m2s, y dada la proximidad de la parcela original al área de reparto nº NUM002 la tipología predominante Edificación Semiabierta

iv. Valor en venta (Vv): se adopta como referencia el valor de venta considerado por el ayuntamiento Vv = 1.446,31 €/m2t, valor referido a noviembre de 2018.

v. Coste unitario de construcción (Cue): Se entiende que la tipología mayoritaria en el entorno de la parcela objeto de valoración es la edificación residencial abierta con una altura de entre 3 y 8 plantas, de menos de 20 viviendas de superficie útil media superior a 70 m2 y nivel medio de acabados, referida a noviembre de 2018, Cue = 647,38€/m2t. Incrementa los costes en un 28% por los siguientes conceptos:

a. Gastos Generales 13,00%

b. Beneficio Industrial 6,00%

c. Honorarios arquitecto 5,00%

d. Honorarios arquitecto técnico 3,00%

e. Seguro constructor LOE 1,00%

Total incremento gastos construcción 28,0%

vi. Fija el coeficiente K en 1,32

vii. Gastos de urbanización: la propiedad fija un coste unitario de 100,86 €/m2s obtenido del módulo de urbanización de viales dado por el Instituto Valenciano de la Edificación, y en el caso del ayuntamiento un coste de 108,03 €/m2s correspondientes al proyecto de urbanización de la Av. De Francia en port de la Gallega y el JPE toma el valor del Ayuntamiento;

viii. Añade la TLR y la PR

Vso = VS - G x (1 + TLR + PR)

La existencia de otro informe como alega la actora carece de relevancia, pues hay que estar a lo acordado por el JPE.

OCTAVO .- Dicho lo cual, la propiedad cuestiona, como se ha expuesto, la edificabilidad, el Vv y los Costes de construcción.

El perito de parte Sr. Candido, señala el área de reparto NUM002 del PGOU de Villarreal y considera que la edificabilidad mínima debe ser 2,289m2t/m2s.

En cuanto al Vv considera que debe fijarse en 1651€/m2t, según se señalaba en la hoja de aprecio.

En cuanto a los costes de construcción, aporta acuerdo de alteración de la descripción catastral, como documento nº 8 el MBE que da el IVE para noviembre de 2018: 590 €/m2, y el Cue = 529,67€/m2 .

También aporta plano, consulta de inmuebles y referencia catastral

La parte actora propuso, y la Sala así lo consideró pertinente, la práctica de prueba pericial judicial, siendo designado don Jose Francisco.

Analicemos su informe.

En cuanto a la edificabilidad, señala lo siguiente:

EDIFICABILIDAD: Como en este caso la parcela se incluye dentro de un Área de reparto (En concreto es el Área de reparto nº NUM002) que tiene atribuida una edificabilidad de 2,289 m2t/m2s es la que adoptaremos para realizar la valoración de la parcela

En cuanto a la fecha de valoración, indica que:

En fecha 5 de noviembre de 2009 se produce la ocupación de los terrenos, siendo el 17 de junio de 2013 cuando los propietarios solicitan la indemnización por ocupación temporal, aportando la valoración de dicha ocupación por lo que entendemos que este es el momento al que debe referirse la valoración.

Valor en venta (Vv):

VALOR EN VENTA: De nuestro estudio de mercado se desprende un importe de 1.293,61€ m2t una vez homogeneizando los valores de los diferentes testigos considerados.

Dado que hay que tomar como fecha de valoración el 17 de junio de 2013 se procede a la actualización del precio mediante un coeficiente corrector de reducción correspondiente a la evolución del IPC desde Junio de 2013 a Mayo de 2021, que resulta de 0,945, por lo que el valor unitario €/m2 resulta de 1.222,46 € m2t y es el que tomaremos para la presente valoración.

Costes de construcción:

VALOR DE CONSTRUCIÓN:costes de construcción Vc se toman los datos de la web del IVE (Instituto Valenciano de la Edificación), de donde obtenemos un Coste unitario de ejecución de 486,78 €/m2 aplicando la fecha de junio de 2013.

COEFICIENTE k: En cuanto al coeficiente K, de acuerdo a lo establecido en la normativa de aplicación, y atendiendo a las expectativas del mercado que se extraen del estudio previo para obtener el valor de venta, se utilizará el valor de K=1,40

GASTOS DE URBANZIACIÓN:

TOTAL Vso= 1.021.973,49 - 55.784,90 x (1 + 0,08 x 0,02974) = 966.055,87 €

Lo que supone un precio unitario de: 966.055,87 € / 4440,66 m2t = 217,54 €/m2t

Por lo que la valoración quedaría de la siguiente forma:

Con este acervo probatorio, y tras el análisis del mismo y del contenido del expediente administrativo, analicemos la demanda de los propietarios. La primera cuestión es la refería a la edificabilidad.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2021- ECLI:ES:TS:2021:4440 interpreta el art. 24.1.a) del TRLS 2008 (actual 37.1.a) TRLSRU 2015):

(...) Por todo lo expuesto y dando respuesta a la cuestión de interés casacional planteada en el auto de admisión ha de entenderse que, a los efectos de la expropiación, para el cálculo de la edificabilidad media, ex artículo 24.1.a) del TRLS 2008 (actual 37.1.a) TRLSRU 2015), en el supuesto de suelos urbanizados sin aprovechamiento específico, habrá de estarse al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo que, atendido el proceso de urbanización que en cada caso se haya seguido, se plasme y reconozca en la ordenación urbanística como susceptible de patrimonialización o que efectivamente se haya patrimonializado (...).

Pone de relieve la sentencia que:

" de esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo".

El artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, establece que: "Se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

Ello supone, cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado, estar a los parámetros urbanísticos (edificabilidad media y uso mayoritario) de las fincas situadas en su entorno, entendido como aquella zona con una ordenación urbanística homogénea y diferenciada del resto.

Sobre cómo calcular esa edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo, ya se pronunció la Sentencia del Tribunal Supremo, Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de 15 de julio de 2.013, dictada en el recurso ordinario núm. 312/2012, y lo hizo con ocasión de la impugnación por el Ayuntamiento de Valencia, concretamente de la formula contemplada en el citado art. 21 del RD 1492/2011, y lo hace con el siguiente tenor:

"TERCERO.- Todo la impugnación este precepto se hace descansar en la toma en consideración, como elemento integrado en el denominador/divisor y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados, de la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados....

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo.

Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, sección sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998 , siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008).

En el presente caso, tanto la parte como el perito de designación judicial utilizan el parámetro 2,289m2t/m2s y la Sala, apreciando la prueba según las reglas de la sana crítica, considera más ajustado fijar dicha edificabilidad frente a la señalada por el JPE (1,396m2t/m2s), y ello al estar incluida en el área de reparto nº NUM002 del PGOU, atendiendo a la normativa y jurisprudencia expuesta

Esta alegación se estima

DÉCIMO.- Pasemos a analizar la segunda de las alegaciones de la propiedad relativo al Vv.

La actora lo fija en 1.651€/m2, según señalaba en su hoja de aprecio:

Valor unitario de m2 cuadrado construido (techo) de mercado del inmueble terminado Vv

HOMOGENEIZACIÓN DE MUESTRAS DE COMPARACIÓN EN EDIFICACION SEMIABIERTA

TIPO POBLACIÓN DIRECCIÓN C.P. M2 VALOR €/M2 COEF. PESO%

oferta Vila-real BOTÀNIC CALDUCH 12540 63,00 1.922 1,00 15,38

oferta Vila-real BOTÀNIC CALDUCH 12540 118,00 1.678 1,04 15,38

oferta Vila-real FRANCIA 12540 120,00 1.500 1,01 19,23

oferta Vila-real JAUME ROIG 12540 97,00 1.536 1,00 19,23

oferta Vila-real J. MARTORELL 12540 110,00 1.682 1,01 19,23

oferta Vila-real SANCHIS GUARNER 12540 117,00 1.444 1,04 11,54

Ofertas de precios reales unitarios por m²: Máximo 1.922 € ------------ Mínimo 1.444 €

Valor homogeneizado por m²: 1.651 €/m² techo EN EDIFICACIÓN SEMIABIERTA

El JPE lo fija en 1446,31€/m2 "siguiendo un criterio de prudencia", según se dice, haciendo referencia a lo resuelto en otros expedientes de justiprecio.

El perito de designación judicial lo fija en 1222,46€/m2t, haciendo referencia a "nuestro estudio de mercado".

Así las cosas, con la prueba obrante en autos, no se desvirtúa lo resuelto por el JPE referido al Vv, por cuanto el valor fijado por los propietarios se considera excesivo y no debidamente justificado, dado que el JPE parte de la homogeneización hecha por el Ayuntamiento respecto de los testigos de la propiedad.

En consecuencia, el motivo referido al Vv se rechaza.

DECIMOPRIMERO.- Valor de construcción.

En este apartado discrepan tanto la propiedad como el Ayuntamiento de Villarreal, por lo que el análisis será conjunto para ambas argumentaciones.

La propiedad considera erróneo el Cc por cuanto discrepa de la consideración de la tipología mayoritaria, ya que según la propiedad considera que el entorno de los terrenos está constituido por edificios residenciales de más de 80 viviendas, remitiéndose a los documentos 7 y siguientes a los que antes se ha hecho referencia.

Así, en el apartado sexto de recapitulación (folio 20 de la demanda), fija el Cc en 529,67€/m2, incrementado en los gastos de construcción (28%) y el coeficiente K en 1,32.

En el informe del Sr. Candido, se señala lo siguiente:

Vc = 579,50 €/m²t * 1,29 = 747,56 €/m²t

Esto es, incrementa los Cc en un 29%

Sobre el coeficiente K, el Sr. Candido indica que

se adopta para el cálculo, tal y como se prevé en la normativa de aplicación para la situación actual de mercado, un coeficiente k=1,25.

Veamos las alegaciones del Ayuntamiento.

El Ayuntamiento señala que no puede aceptarse un 28 % como incremento de los gastos de construcción a añadir a la ejecución material, sino que cuanto menos al coste unitario de la construcción para determinar el valor (Vc) debe aplicarse un 30,5 % que resulta de añadir a Gastos Generales 13,00%, Beneficio Industrial 6,00%, Honorarios arquitecto. 5,00% Honorarios arquitecto técnico 3,00% Seguro constructor LOE 1,00% (esto es al 28% de la resolución) el 1 % del Control de Calidad y el 1,5 % del Proyecto de Seguridad y Salud.

En cuanto al coeficiente K, alega que solo puede ser modificado si se dan unas circunstancias muy concretas, circunstancias que en el caso de la resolución recurrida, no se explica concurran y por tanto debió mantenerse el coeficiente en el 1,40 establecido en la norma

Antes de continuar con el desarrollo de la prueba sobre esta cuestión, la Sala considera conveniente poner de relieve lo resuelto por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de marzo de 2022 , Sentencia: 363/2022, Recurso: 2136/2021 , en los siguientes términos:

SEGUNDO.- Así planteado el recurso, se suscitan en el auto de admisión como cuestiones de interés casacional: "i) sí existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) sí, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003."

La respuesta a la primera cuestión resulta del propio texto del art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que dispone al respecto:

"K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble."

Se distingue, por lo tanto, entre los gastos y beneficio empresarial de la actividad de promoción, que se incluyen en el coeficiente K y los costes de ejecución, gastos y beneficio industrial del constructor, incluidos impuestos y honorarios profesionales relativos a la construcción, distinción entre promoción y construcción que se refleja por el legislador en la forma de delimitación de ambos conceptos. Así, en cuanto los gastos y beneficio industrial asociado a la actividad de promoción se computan globalmente mediante la aplicación de un coeficiente con carácter general de 1,40, con lo que se persigue una homogeneización que evite valoraciones injustificadamente divergentes, modulando el coeficiente a la baja en 0,20 y al alza en 0,10 cuando se justifique la concurrencia de las circunstancias señaladas expresamente en el propio precepto que afectan a la promoción de que se trate. Mientras que la determinación del valor de construcción no responde a un coeficiente preestablecido sino a la concreción en cada caso de los conceptos que lo componen a que se refiere el precepto.

Esta delimitación de conceptos incluidos en el coeficiente K y el Vc, junto con el distinto criterio para su determinación, pone de manifiesto la alteración y errónea valoración a la que se llega, tanto por el doble cómputo de un mismo concepto en el coeficiente K y el Vc, como por la consideración o inclusión en el que no corresponda, pues el coeficiente K viene preestablecido en la norma, mientras que la incorporación al Vc de un concepto propio del anterior altera el resultado o importe del mismo.

Ello lleva a concluir, en relación con la primera de las cuestiones planteadas en el auto de admisión, que no existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, y que por el contrario, unos y otros responden a finalidades y criterios de valoración distintos.

Así, podemos hacer las siguientes consideraciones, con objeto de clarificar la cuestión.

Según el art. 22.2 del Real Decreto Legislativo 1492/2011, el coeficiente "k "pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. En tanto que "VC" es el valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Sobre la base de la Sentencia citada, incluiríamos en el coeficiente "K" como regla general:

i. Gastos de notaría: redacción de documentos notariales para la venta de la edificación que no son sólo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca.

ii. Gastos de Registro: Inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las escrituras anteriores.

iii. Impuesto de Actos Jurídicos documentados, debido a que se trata de un edificio de nueva construcción y seguro decenal, en tanto el mismo únicamente es exigible para supuestos de promoción de obra, no ante supuestos de autopromoción.

En tanto que, en "Vc" podemos incluir como dice la propia norma:

i. costes de ejecución material de la obra,

ii. los gastos generales y el beneficio industrial del constructor,

iii. el importe de los tributos que gravan la construcción como tasa de la licencia de obras e impuesto de construcción,

iv. los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y

v. otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Una segunda cuestión consiste en determinar en qué tipo de suelo y con qué criterios podemos modificar el coeficiente "k" que está fijado con carácter general a 1,40 y es posible fijarlo entre 1,20 y 1,50. El art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011 a tal fin establece que dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

A) Supuestos de reducción hasta 1,20:

1. Terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria.

2. Viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial.

3. Naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas

B) Factores con lo que se debe justificar la reducción de gastos generales:

1. Calidad y la tipología edificatoria.

2. Una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

C) Supuestos de aumento hasta un máximo de 1,50:

1. Terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones

D) Factores que justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

1. La extraordinaria localización.

2. La fuerte dinámica inmobiliaria.

3. La alta calidad de la tipología edificatoria,

4. El plazo previsto de comercialización,

5. El riesgo previsible, u otras características de la promoción,

En definitiva, tanto para aumentar como para disminuir el coeficiente; en primer lugar, se debe justificar de tipo de suelo o edificación sobre el que recae y que se encuentre incluido en la norma. A continuación, justificar los factores que desembocan en aumento de disminución del coeficiente "k" sobre el 1,40 base.

Dicho lo cual, analicemos el incremento de los Cc.

El JPE lo incrementa en un 28%, incluyendo los siguientes conceptos, como hemos señalado en el Fundamento Séptimo:

a. Gastos Generales 13,00%

b. Beneficio Industrial 6,00%

c. Honorarios arquitecto 5,00%

d. Honorarios arquitecto técnico 3,00%

e. Seguro constructor LOE 1,00%

El perito de designación judicial incluye

a. Gastos Generales 13,00 PEM

b. Beneficio Industrial 6,00 PEM

c. Honorarios profesionales 10,00 PEM

d. Tasa para licencia de obra 2,00 PEM

e. ICIO 1,00 PEM

Vemos, pues, que el total de gastos lo incrementa el perito en un 32%, acreditándose que todas las partidas que se mencionan deben ser incluidas, y motivando las razones, pero dado que el Ayuntamiento solicita en el SUPLICO que se aprecie un porcentaje del 30,5%, hay que estar a esta petición en virtud del principio de congruencia.

En cuanto al coeficiente K, la propiedad hace referencia a manzana cerrada y bloques en edificación semiabierta. En la demanda (folio 18) se hace referencia a edificación residencial colectiva entre 3 y 8 plantas de más de 80 viviendas.

El perito de designación judicial, hace referencia a edificación en abierto, entre 3 y 8 plantas y entre 20 y 80 viviendas.

En consecuencia, no nos encontramos ante terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección o naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas.

En consecuencia, no cabe la reducción del coeficiente k, que debe ser fijado, por lo tanto, en 1,40

Sentados los anteriores parámetros, hay que analizar los Cc, que la actora considera que deberían aplicarse los valores del IVE pero referidos a edificios residenciales de más de 80 viviendas.

El perito de designación judicial Sr. Jose Francisco aplica también los módulos del IVE:

Respecto de los costes de construcción Vc se toman los datos de la web del IVE (Instituto Valenciano de la Edificación), de donde obtenemos un Coste unitario de ejecución de 486,78 €/m2 aplicando la fecha de junio de 2013

Pero el perito de designación utiliza el módulo de residencial entre 20 y 80 viviendas. Así las cosas, con la prueba obrante en autos debe rechazarse la pretensión de la propiedad pues no se acredita, que la tipología mayoritaria en el entorno de la parcela objeto de valoración sea edificación residencial abierta con una altura de entre 3 y 8 plantas, de más de 80 viviendas, por lo que no procede modificar el Vc en este aspecto.

DÉCIMO SEGUNDO.- Valor Catastral.

La propiedad alega, en último término, la garantía del valor catastral como valor mínimo, alegación que debe ser rechazada por cuanto la valoración a efectos expropiatorios debe regirse por su normativa, cual es el RD 1492/2011 y el TRLS

DÉCIMO TERCERO.- Por último, la propiedad también solicita (folio 22 de su demanda) que el justiprecio devengará los intereses de demora.

Sobre esta cuestión, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene manifestado que se devengan ex lege, en el caso de que legalmente procedan, sin que por ello el Jurado deba hacer pronunciamiento expreso al respecto, ni tampoco el órgano jurisdiccional cuando se trata de una petición genérica de intereses en los términos marcados en la LEF ( STS, 3ª, Sección 6ª, de 6 de julio de 2015 -recurso de casación número 1486/2013-, entre otras).

Cabe agregar, no obstante, que los intereses de demora en los supuestos de expropiación por ministerio de la ley se devengan desde la presentación por la propiedad de la hoja de aprecio, como en este sentido ha clarificado la STS 3ª, Sección 5ª, de 11 de abril de 2019 -recurso de casación número 5422/2017 -), que manifiesta que, ante la falta de previsión específica en la norma autonómica, los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la ley se han de computar, en aplicación supletoria del art. 69.2 del TRLS de 1976, desde la fecha en que el propietario presente su hoja de aprecio. Esa sentencia razona también que no son aplicables a los intereses de demora en los casos de expropiación por ministerio de la ley los arts. 56 y 57 de la LEF, previstos para las expropiaciones (no urbanísticas) ordinarias y las tramitadas por el procedimiento de urgencia.

En consecuencia, habrá que estar a la fecha de presentación de la hoja de aprecio de 22 de noviembre de 2018.

DÉCIMO CUARTO.- Recapitulando, estimamos parcialmente el recurso interpuesto por Hortensia, Romualdo, Irene, Jacinta, Josefina, Segismundo y revocamos el Acuerdo del JPE en lo relativo a la fijación de la edificabilidad media, y desestimamos el resto de pretensiones.

Respecto de la demanda interpuesta por el AYUNTAMIENTO VILA-REAL, se estima la misma y se concluye que el Vc debe incrementarse en un 30,5% y el coeficiente K debe fijarse en 1,40.

DÉCIMO QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 LJCA, atendiendo a las circunstancias de hecho expuestas, considerando la existencia de dudas al respecto, y al tratarse de una estimación parcial de una de las demandas, no ha lugar a imponer costas.

Por cuanto antecede,