Sentencia Contencioso-Administrativo 45/2024 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 35/2022 de 25 de enero del 2024

PRIMERO. - En el presente proceso la parte demandante D. Isaac interpone recurso contra "acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia (expediente NUM000) de 5 de abril de 2022 que desestima recurso de reposición contra resolución de 28 de julio de 2021, por la que se fija como justiprecio final que ha de abonarse a la propiedad de la finca registral NUM001 de Manises en la cantidad de 943.518,07 euros".

SEGUNDO. -Vamos a tomar como punto de partida los parámetros en los que están de acuerdo las partes con las matizaciones que iremos señalando:

1. Superficie a expropiar 4297 metros cuadrados.

2. Situación básica de ese suelo: urbanizado sin edificar

3. Fecha de la valoración: 21 de enero de 2019.

TERCERO. -La parte demandante pretende la realización de dos valoraciones, más bien, dos concetos valorativos: (1) la ocupación material y legal de la finca desde 18 de abril 2005, hasta el 26 de septiembre de 2019, lo hace a un 10 por ciento anual del valor del bien (2) la expropiación de la reserva de aprovechamiento.

Respecto a la ocupación del suelo, el JPE estima que no procede su valoración, criterio que comparte el Ayuntamiento de Manises:

(...) Respecto a la indemnización por la ocupación temporal de los terrenos que solicita D. Isaac en su Hoja de Aprecio, no procede su indemnización, ya que se trata de una reserva de aprovechamiento pactada cuya imposibilidad de materialización comporta el derecho de expropiación de la superficie reservada, conforme a la valoración que se ha razonado en los Fundamentos Jurídicos anteriores . (...).

El art. 84 en relación con el art. 104.5 de la Ley 5/2014 (actual art. 110.5 del Decreto Ley 1/2021) regulan las reservas de aprovechamiento, mantienen con matices la regulación que hacía el art. 186 de la Ley Valenciana 16/2005. El primer precepto citado contiene varias opciones a los efectos de realizar una reserva de aprovechamiento, la primera es la que estamos examinando: cesión gratuita de terrenos a la administración, donde el cedente puede reservarse el aprovechamiento subjetivo de los terrenos para su posterior transferencia. Las dos notas que caracterizan la expropiación forzosa son la privación coactiva de un determinado bien o derecho -el art. 1 de la LEF habla de" acordada imperativamente" y justiprecio de ese bien o derecho. En las reservas no existe coacción, la Administración adquiere el bien por transmisión voluntaria del titular del mismo y a cambio obtiene un derecho a integrarse en una determinada unidad con excedente de aprovechamiento. Se trata pues de un negocio jurídico o convenio de la Administración con el titular del suelo que en lugar de pagarle en dinero lo hace con una reserva de aprovechamiento, que caso de no poder materializarse se convierte en dinero, misión que realiza el JPE como órgano de pura valoración pues nadie ha privado coactivamente a la propiedad del bien, sino que ha sido entregado voluntariamente.

Una de las características de las reservas de aprovechamiento o ocupación de fincas es la trasmisión de la propiedad de la finca a la Administración, en eso se diferencia de la expropiación rogada conocida como "expropiación por ministerio de la ley" donde el propietario mantiene la titularidad hasta el mismo momento de la expropiación. Lo valorado son las unidades de aprovechamiento inscritas en el Registro de la Propiedad, lo que sucede es que como no existe un "mercado de unidades de aprovechamiento" la valoración de estas unidades se hace con referencia al suelo donde se generaron. La tesis de que lo valorado son las unidades de aprovechamiento evita situaciones como la posible anulación posterior a la generación de la reserva de instrumento de ordenación que permitió la misma, sirva de ejemplo la sentencia de la Sección Cuarta de esta Sala núm. 248/2021-rec. 67/2017 de 11 de mayo de 2021- ECLI:ES:TSJCV:2021:3468 o sentencia TSJ de Valenciana-Sección Primera núm. 589/2022-rec.91/2020 de 7 de octubre de 2022. En el fondo se trata de la aplicación de la doctrina de la Sala Tercera del Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de diciembre de 2020- ECLI:ES:TS:2020:4113, reiterando doctrina anterior, ha fijado como criterio:

(...) La declaración de nulidad de un plan general de ordenación municipal no comunica sus efectos a los actos dictados en su aplicación que sean anteriores a que la anulación de dicha norma general produzca efectos generales y hayan ganado firmeza, también en los casos en los que estos actos se hayan producido por silencio positivo (...).

Coincidimos pues con el JPE y Ayuntamiento de Manises que no procede valorar el tiempo transcurrido desde la ocupación del suelo por la Administración y la fecha fijada de la expropiación. Todo ello a pesar de que indebidamente el Ayuntamiento de Manises firmó actas de ocupación del suelo el 2 de diciembre de 2022.

CUARTO. -Con independencia de lo expuesto en el punto anterior, el elemento nuclear de discordancia entre la valoración del JPE y Ayuntamiento de Manises en que se basa la primera y las valoraciones de la parte demandante y perito judicial sería como se calcula la "edificabilidad media" de un determinado sector, en nuestro caso, las partes están de acuerdo en que "el ámbito espacial homogéneo" sería el "sector 3 de la Plaza de la Leña de Manises".

A. Argumentación del Ayuntamiento de Manises asumida por el Jurado Provincial de Expropiación.

Señala que el planeamiento al definir el Sector 3 está creando un ámbito geográfico con unas condiciones concretas de aprovechamiento y edificabilidad que deberán respetarse tanto en el momento de definir su ordenación (planeamiento) como al ejecutar su reparcelación, urbanizarlo, y finalmente edificarlo. En un sector se logra una correcta distribución de beneficios y cargas. Como ya se ha dicho, la contraparte está conforme con la delimitación del ámbito homogéneo con el del Sector 3, en el que se define un aprovechamiento tipo de 0,9444m2t/m2s homologados, y su índice de edificabilidad bruta (IEB) que corresponde a 1m2t/m2s aportado.

Cuando se aprobó el PGOU de Manises estaba vigente la Ley 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU) que en su art. 61 cuando delimitaba áreas de reparto, estableció (actual art. 74 de la Ley 5/2014):

(...) El planeamiento, para su más justa y eficaz ejecución, delimita o prevé Áreas de Reparto, adecuando su ámbito a criterios objetivos, que permitan configurar unidades urbanas determinadas por límites administrativos, funcionales, geográficos, urbanísticos o, incluso, derivados de la propia clasificación, calificación o sectorización establecidas por él mismo.

Artículo 64 Determinación y cálculo del aprovechamiento tipo

2. Para calcular el aprovechamiento tipo se dividirá el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.

Artículo 65 Coeficientes correctores según el uso y la tipología

1. Cuando la ordenación urbanística prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo del aprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes correctores de la edificabilidad, a fin de compensar con más metros de aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste (...).

Estima equivocado considerar que la edificabilidad que se fijó para el Sector 3 en 2004 -crítica que le hace la parte demandante y reprochan sus periciales- no sea válida en el momento de la valoración, dado que significaría que el proceso de urbanización se ha realizado en el ámbito una edificabilidad diferente a la autorizada. Lo cual ni es cierto, pero además y esencialmente, tampoco resulta posible. Y ello por lo siguiente:

- El Reglamento de Valoraciones es coherente con el planeamiento dado que el Reglamento de Valoraciones considera los valores unitarios de las edificabilidades y el planeamiento considera un coeficiente de homologación en base a la unidad, que se aplica a la edificabilidad a homologar.

- No se justifica que el aprovechamiento tipo del planeamiento esté desfasado.

- Existe un error de apreciación en la demanda dado que el aprovechamiento tipo de 0,9444m2t/m2s homologados que corresponde al propietario no tiene que corresponder directamente con la edificabilidad que se asigna al propietario.

- La coincidencia de edificabilidad y aprovechamiento únicamente ocurre cuando el uso que se valora es el de vivienda en renta libre, al tratarse del uso de referencia se asigna el coeficiente de homogeneización 1.00.

Cuestión distinta sería que se valorara una parcela destinada a terciario o vivienda protegida, con un coeficiente de homogeneización menor que la unidad. De esa manera para obtener el mismo aprovechamiento se tendrían que asignar más metros de edificabilidad.

Como argumento contra la forma que calculo de la parte actora la ofrece el Ayuntamiento de Manises en su contestación a la demanda. El perito de la parte demandante obtiene de forma forzada una edificabilidad de 3,6363m2t/m2s, y esto es sencillamente imposible dado que la edificabilidad máxima del sector es IEB = 1,00m2t/m2s. Ello significaría que, si aplicamos el índice de edificabilidad de 3,6363m2t/m2s a 44.294,96 m2 de suelo total del sector, daría una edificabilidad de 161.069,46m2 de techo, y esto es sencillamente IMPOSIBLE dado que la edificabilidad máxima según la ficha del sector es de 44.294,96m2t (IEB=1,00m2t/m2s). Replican este argumento afirmando que una cosa es el aprovechamiento tipo del que deriva la edificabilidad y otra la edificabilidad a que hace referencia el art. 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo o art. 68.4.b) de la Ley Valenciana 5/2014, que es una magnitud para realizar la valoración.

Finalmente, la Abogacía de Estado esgrime como argumento la propia normativa del Reglamento de Valoraciones, que en su art. 20.1 del Real Decreto 1492/2011 referido a suelo urbanizado sin edificar establece como primer el uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística. Sólo en defecto de un aprovechamiento tipo aplicable deberemos acudir al cálculo de la edificabilidad media del artículo 21 del Reglamento, que no es el caso como se ha argumentado.

B. Postura de la parte demandante y pericial presentada por el demandante y perito judicial.

-Toman como parámetro el art. 21 del Reglamento de Valoraciones, estiman que no cabe confundir "aprovechamiento tipo y edificabilidad"; por tanto, se debe acudir a los arts. 21 y 22 del Reglamento.

-Se debe partir del art. 20.3 y definir un " ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido". En nuestro caso, están de acuerdo ambos peritos con el JPE y Ayuntamiento de Elche: "sector 3 de la Plaza de la Leña de Manises".

-No se puede tomar el aprovechamiento tipo del año 2004, la razón es que se debe descontar, criterio que de acoger este sistema debemos admitir, la Sala Tercera del Tribunal Supremo en su sentencia núm. 1367/2021 de 24 de noviembre de 2021 (rec. núm. 77/2021- ECLI:ES:TS:2021:4440) nos define el ámbito espacial homogéneo y nos recuerda, interpretando el art. 24.1.a) del TRLS 2008, según el cual, el aprovechamiento medio del art. 24 del TRLS- 2008 se calcula dividiendo la totalidad de la superficie construida del ámbito por la superficie del suelo que soporta lo edificado, con exclusión, en todo caso, de la superficie carente de aprovechamiento lucrativo.

En este sentido la pericial aportada por el demandante 3,6363 m2t/m2s en tanto que la pericial judicial es de 2,8198 m2t/m2s. La prueba pericial judicial señala que a su juicio el perito de la parte demandante se equivoca en que el Plan Parcial del Sector 3 fue aprobado en el año 2004, sin embargo, con posterioridad se aprobaron dos modificaciones puntuales en los años 2006 y 2010, para la determinación de las superficies edificables asignadas se deben considerar los datos anteriores a la valoración, en este caso se corresponderían con la modificación de 2010. El Sr. Damaso utiliza valores de superficies, previos a las modificaciones puntuales. Además, el Sr. Damaso parte del hecho de que el auditorio se encuentra ejecutado y afecto su destino cuando no se encuentra finalizado; de ahí la discrepancia.

La postura correcta es la señalada por la parte demandante y sus respectivas periciales, una cosa es el aprovechamiento tipo con edificabilidad 1 y otra la fijación del aprovechamiento en una determinada en un ámbito espacial homogéneo en un momento determinado donde debe descontarse los suelos destinados a viales, dotacionales etc. una vez afectos a su destino. Asimismo, aceptamos las críticas del perito judicial Sr. Damaso y fijamos la edificabilidad en 2,8198 m2t/m2s.

QUINTO. -A continuación, procede examinar los motivos restantes de discrepancia, tomando siempre como referencia que utilizaremos el "método residual estático" a que hace referencia el art. 37.1.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015. Son los siguientes: (1) valor en venta (2) coeficiente "k" (3) valor de repercusión.

A) Valor en venta

a) Jurado Provincial expropiación. El problema del JPE, a pesar de la presunción de acierto, falla en fijar una hoja anexa a la valoración donde justifique sus operaciones y conclusiones; de lo contrario, se suele atacar al Jurado aduciendo falta de motivación de las valoraciones. En el caso que estamos examinando los parámetros del valor en venta podrían ser adecuados, pero se basan en transacciones reales anuales efectuadas en cada provincia, demasiado etéreo.

Fija en 1290€/m2t. Toma como Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. Dicho valor en venta se encuentra dentro de los rangos estadísticos oficiales que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, basados en las transacciones reales anuales efectuadas en cada provincia. Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad Urbana y Agenda Urbana (Estadísticas Vivienda), y Colegio de Registradores de España.

b) Ayuntamiento de Manises.

El valor de mercado obtenido para el sector de 1.080€/m2 por la Dirección General del Catastro obtenido en el INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO DE 2021, El ámbito temporal de estudio abarca dos años naturales completos, de manera que son objeto del Informe las compraventas señaladas, efectivamente realizadas entre el 1 de julio de 2019 y el 30 de junio de 2021.

Analizadas las transmisiones reales por la Dirección General del Catastro, puede concluirse que el valor en venta en la zona ha sido de manera irrefutable de 1.080€/m2t.

La consulta de la zona donde se encuentra la parcela, realizada al portal IDEALISTA, que se incluye en el área de MANISES denominada MERCADO, muestra un valor en venta inferior para enero de 2019 de 985 €/m2. Demuestra este valor de público acceso la desviación del valor que se intenta en el informe pericial que se acompaña a la demanda.

c) Dictamen que acompaña a la demanda el actor del Arquitecto D. Damaso.

Toma siete valores testigo de la zona (entre 1977 y 2008), en función de los valores en venta del "idealista" toma como valor medio 1499,11 € que corrige con el 5% de denominado "negociación" y obtiene 1424,15 €/m2t.

A continuación, procede a la homogeneización y aplica la fórmula del art. 24.2 del Reglamento de Valoraciones:

Con esta fórmula obtiene un valor en venta 1588,85 €/m2t.

d) Dictamen del perito judicial de D. Gabino

Inicialmente hace un estudios de mercado y toma como base el Idealista, si bien descarta aquellos inmuebles con ofertas claramente desproporcionados ya que distorsionan el valor medio. Toma como parámetros 10 testigos de la zona de mercado y zona centro de ciudad de manises ya que a su juicio no precisan homogenización y aplica la fórmula del art. 24.2 del Reglamento:

Tras el análisis obtiene un valor en venta de 1331,84 €/m27 (no difiere mucho del JPE).

Tras analizar todas las valoraciones vamos a eliminar al cantidad fijada por el Ayuntamiento de Manises y el Sr. Damaso, se alejan de los valores medios que obtiene el JPE y el perito judicial cuya conclusión aceptamos en este punto y fajamos como Vv 1331,84 €/m2t. Precisamos que debió contrastar estos valores con el Catastro y Generalidad.

SEXTO. -En cuanto al valor "k", el art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011 e que dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

A) Supuestos de reducción hasta 1,20:

1. Terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria.

2. Viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial.

3. Naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas

B) Factores con lo que se debe justificar la reducción de gastos generales:

1. Calidad y la tipología edificatoria.

2. Una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

No encontramos que el suelo que estamos examinando no está inserto en ninguna de las características o supuestos de reducción, por tanto, valor a confirmar el K=1,40 fijado por el Jurado Provincial de Expropiación.

SEPTIMO. -En cuando al valor de repercusión que cuestiona en la demanda, basta aplicar la fórmula legal con los valores hallados:

En nuestro caso:

VRS=1331,84 €/m2t/1,40-700 €/m27 (no ha sido cuestionado) =251,31428 €/m2t

OCTAVO. -Con estos parámetros podemos hallar el valor del suelo:

VS= 251,31 €/m2t x 2,8198 m2t/m2s= 708,64

708,64 x 4297 m2= 3.045.026,08 €

5% premio afección: 152.251,30

VALOR TOTAL= 3.197.277,38 €

Como quiera que su propiedad es del 50%: 1.598.638,69 €, cantidad a la que se deberán añadir los intereses legales.

NOVENO. -De conformidad con el art. 139 de la Ley 29/1998, no procede imponer las costas en este proceso. Al Ayuntamiento de Elche y propietarios sólo se les ha estimado en parte el recurso. A la Administración del Estado no puede ser favorecida por las costas ya que su valoración a ha sido anulada.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.