Sentencia Contencioso-Administrativo 530/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 31/2021 de 26 de octubre del 2023

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación (en adelante JPE) de Castellón de 15 de julio de 2020, dictado en el expediente de justiprecio NUM000, del proyecto de expropiación por MINISTERIO DE LA LEY. RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO FINCA REGISTRAL Nº NUM001. CALLE000 DE VALENCIA EN VILA-REAL de la finca señalada en el Proyecto como Finca: NUM001.

El Ayuntamiento de Villarreal interpuso recurso de reposición que fue desestimado por Acuerdo de 16 de diciembre de 2020.

SEGUNDO.- El Ayuntamiento de Vila-real impugna el Acuerdo del JPE de Castellón con fundamento en dos bloques de motivos. El primero referido a la incompetencia del Jurado para pronunciarse sobre la aplicabilidad de la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP y el segundo relativo a cuestiones propias de fijación del justiprecio.

En cuanto al primer bloque, identificado anteriormente, opone:

1.Actuación "ultra vires" del JPE, por cuanto su función es exclusivamente tasadora y en el Acuerdo impugnado entra a decidir la aplicación de la ley estatal, artículo 48.e) del RDLeg 7/2015, frente a la ley autonómica, lo que determina la nulidad del acuerdo por incompetencia del órgano, de acuerdo con el artículo 47.1.b) de la Ley 39/2015.

2.Vulneración de la legislación autonómica, por inaplicación de la misma, ya que en la Comunidad Valenciana la expropiación por ministerio de la ley se regula exclusivamente en el artículo 104 de la LOTUP. Y los plazos previstos en dicho precepto no han transcurrido por hallarse suspendidos, de acuerdo con la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP.

3.Vulneración del principio de confianza legítima, ya que en otros expedientes análogos e incluso referidos a los mismos propietarios el JPE inadmitió la solicitud en aplicación de la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP.

4.Litispendencia. Alega al respecto que mediante resolución de Alcaldía nº 1488 de 14 de marzo de 2019 se inadmitió la hoja de aprecio presentada ante el Ayuntamiento. Que sobre ese particular recayó sentencia de esta Sección nº 166/2021 que se encuentra pendiente de recurso, por lo que no siendo firme la resolución judicial que inadmitió la hoja de aprecio, debe aplicarse la litispendencia y opera como causa de inadmisibilidad de la solicitud de determinación del justiprecio.

El segundo bloque impugnatorio viene referido a la valoración efectuada por el JPE:

1.Disconformidad con el Vv fijado por el JPE. Primero, porque aplica un incremento arbitrario no basado en IPC o similar que correspondería con un 4Ž9% y no un 6Ž4%, adoptado genéricamente de fuentes como FOTOCASA.

Y, segundo, porque al no basarse en testigos de compraventas reales sino de ofertas susceptibles de ser negociadas, debían ser corregidas en un 5 o 10%

2.Incorrecta determinación del Vc. Así, y con remisión al informe aportado por el Ayuntamiento y obrante a folios 177 y ss del expediente administrativo, señala que el CEM debe incrementarse en un 38Ž5% y no en el aplicado por el Jurado del 29%. Alega al respecto que faltaría por incluir los gastos de honorarios profesionales correspondientes a la dirección de obra, dirección de la ejecución material, el estudio y seguimiento del control de calidad y el estudio y coordinación de seguridad y salud.

3.Incorrecta determinación del coeficiente K. Alega al respecto que el JPE aplica un 1Ž33 en lugar del 1Ž40, porque hace una interpretación errónea del artículo 22.2 del RD 1492/201, al considerar como supuesto autónomo de reducción del valor de K la simple concurrencia en la zona de ubicación del bien de una menor dinámica del mercado inmobiliario.

Alega que la correcta lectura de la norma evidencia que la posibilidad de reducir el valor de K se dará únicamente cuando, además de concurrir la menor dinámica del mercado inmobiliario, nos encontremos con el caso de viviendas unifamiliares o con el caso de naves industriales y edificaciones vinculadas a explotaciones económicas. De ello se deriva claramente que cuando nos encontremos con el caso más común de viviendas plurifamiliares nunca será posible la reducción del coeficiente K, que se mantendrá necesariamente en 1,40, contrariamente a lo acordado por el Jurado.

TERCERO.- La Abogacía del Estado expone la diversidad de criterio de esta Sala respecto de la legislación a aplicar, ya que en unas ocasiones se ha decantado por aplicar el artículo 35 e) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y el actual artículo 48 e) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, al considerarlo como garantía mínima estatal aplicable a las ocupaciones directas y reservas de aprovechamiento no materializadas, y en otras ha abogado por la aplicación de la LOTUP dado que dicha norma ha sido dictada en ejercicio de competencia normativa exclusiva de la Comunidad Valenciana ex art. 49.1. 9ª del Estatuto de Autonomía, (LO5/1982, con su modificación LO 1/2006) y contempla y disciplina tanto la expropiación rogada de las reservas de aprovechamiento, como la técnica urbanística de la ocupación directa de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones públicas, cuando en ambos casos dicho aprovechamiento reservado no ha sido materializado.

Cuestión zanjada por las Secciones 1ª y 4ª en la sentencia Nº 344/2021 de 30 de junio, recurso nº 366/2018, que ha zanjado definitivamente la cuestión resolviendo así en favor de la ley autonómica.

Expuesto lo anterior defiende la corrección de Acuerdo impugnado, que es de fecha 16 de diciembre de 2020, y el Jurado no hizo sino seguir el criterio marcado por el TSJ, si bien cambiante en ciertos momentos, dado que las sentencias más recientes a dicha fecha abogaban por la aplicación de la Ley estatal.

CUARTO.- Los propietarios codemandados se oponen al recurso planteado, solicitan la confirmación del Acuerdo impugnado, por considerar ajustado el justiprecio fijado, y en relación a la aplicabilidad de la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP señalan que la resolución del Jurado impugnada se dicta en ejecución de una sentencia de esta Sala y Sección que ordenó al Ayuntamiento expropiar la finca registral de mis mandantes, habiéndose dictado resolución por el Juzgado de instancia que declaró nula la resolución municipal que dejó en suspenso la expropiación so pretexto de la moratoria y ordena llevar a cabo la expropiación. Y que el Jurado, en cumplimiento de las resoluciones judiciales firmes, debía entrar a valorar en el presente procedimiento y ejercitar su deber tasador por imperativo legal, pronunciándose, como así hizo, sobre el valor de expropiación de la finca registral NUM001.

QUINTO.- Entrando a resolver el fondo del asunto, y respecto al primer bloque de motivos de impugnación , todas las cuestiones relativas a la aplicabilidad al caso de autos de la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP fueron resueltas por esta Sala en el auto de 7 de septiembre de 2023 al resolver el recurso de reposición frente a la suspensión del presente procedimiento mientras se sustancia a cuestión de inconstitucionalidad planteada por esta Sala frente a la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP.

Por tanto, reproducidos aquí sus razonamientos:

" Se cuestiona el mantenimiento de la suspensión hasta que se resuelva la cuestión de inconstitucionalidad o pasar a votación y fallo por no afectarle la disposición transitoria 11. Como señala el Abogado del Estado, la D.T.11ª de la LOTUP fue introducida mediante la Ley 13/2016 de 29 de diciembre de modificación de la LOTUP, por lo que no puede ser aplicable a una solicitud de expropiación que se solicitó al Ayuntamiento de Vila-real en fecha 11/06/2014, y que opera por ministerio de la ley dos años después de su solicitud (es decir el 11/06/2016), en todo caso con anterioridad al citado cambio normativo. Además, el codemandado presentó hoja de aprecio ante el Ayuntamiento en fecha 29/11/2018, y tal como le permite el art. 104.5º de la LOTUP, una vez transcurridos tres meses sin contestación de la administración local dirigió la hoja de aprecio directamente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa en fecha 29/03/2017 solicitando la determinación del justiprecio. Vamos a desestimar el alegato.

El procedimiento de valoración que nos ocupa es fruto de la ejecución de una sentencia judicial firme que no puede suspender ni intervenir la Administración autonómica so pena de incurrir en inconstitucionalidad, tal como han puesto de relieve de forma reiterada las sentencias del Tribunal Constitucional 92/2013, de 22 de abril ; 82/2014, de 28 de mayo , 149/2014, de 22 de septiembre y 254/2015, de 30 de noviembre , que han fijado con claridad doctrina según la cual resulta incompatible con la reserva estatal en materia de legislación procesal - art. 149.1.6 CE - que el legislador autonómico establezca una causa de suspensión o aplazamiento de la ejecución de las sentencias."

En definitiva, el procedimiento de fijación de justiprecio de autos no está afectado por la Disposición Transitoria 11ª de la LOTUP, por lo que decaen todos los motivos relativos a la incompetencia y extralimitación del Jurado.

En cuanto a la litispendencia, carece igualmente de fundamento. La sentencia nº 166/2021 de esta Sala, dictada en el recurso de apelación 121/2020, confirmó la sentencia de instancia que anuló el Decreto de Alcaldía nº 2658/2019 de 25 de mayo, por el que se suspendió el procedimiento de expropiación. Y habiéndose interpuesto recurso de casación autonómica contra la referida sentencia por el Ayuntamiento de Vila-real, la misma se inadmitió, por lo que en fecha 22 de octubre de 2021 se declaró la firmeza de nuestra sentencia nº 166/2021, antes de la formalización de la demanda de autos.

SEXTO.- Centrado ya el debate en los motivos de impugnación relativos a las valoraciones del Jurado para la fijación del justiprecio, es obligado recordar que, según proclama constante Jurisprudencia, que por conocida resulta innecesaria su cita, los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa, aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos; si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.

A ello podemos añadir que la presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011 -casación 2874/2008; de 23 de julio de 2012 -casación 3888/2009-; 7 de julio de 2015 -casación 1584/2013- y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 - casaciones 3615/2014 y 936/2015-), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando la motivación del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sea preciso especiales conocimientos técnicos, de los que carecen los órganos jurisdiccionales.

SÉPTIMO.- VALOR DE VENTA

El JPE, de acuerdo con el informe del Vocal Técnico, obrante a los folios 141 a 147 del expediente administrativo, parte del valor de venta considerado por la propiedad, 1.418Ž37 euros/m2t, inferior al considerado por el Ayuntamiento que fijó el valor de venta en 1.430Ž42 euros/m2t, partiendo también de los testigos aportados por la propiedad. Y puesto que este valor está referido a agosto de 2016 y la valoración debe realizarse con fecha 29 de noviembre de 2018 realiza una actualización del 6Ž4%. Por lo que fija el Vv en 1.535Ž87 Euros/m2t

La disconformidad del Ayuntamiento se funda en haber aplicado un coeficiente de incremento arbitrario y no otro basado en el IPC o similar que correspondería a un 4Ž9%. Y en segundo lugar por no haber aplicado un coeficiente reductor del 5% al 10% al tratarse los testigos de ofertas, que pueden ser negociadas.

Pues bien, las alegaciones del Ayuntamiento no pueden tener acogida ni permiten desvirtuar el acierto del Jurado al fijar el valor de venta.

Respecto a la primera cuestión planteada, el coeficiente aplicado resulta no solo de la comparación de ofertas en portales inmobiliarios sino también de los datos del INE de la Comunidad Valenciana.

En cuanto a la segunda cuestión, el valor de venta no se obtiene de un estudio de mercado realizado por el Vocal Técnico a partir de testigos, sino del dado por la propiedad, donde se realizó el estudio de mercado y se aplicaron coeficientes.

Y, en cualquier caso, no se aporta por el Ayuntamiento un valor de venta de contraste, de acuerdo con los criterios que expone, que justifique el error del Jurado.

Por tanto, en este punto el recurso no puede tener acogida.

OCTAVO.- VALOR DE CONSTRUCIÓN

El Jurado establece el valor de construcción de acuerdo con la siguiente justificación " En la zona original en la que se generó el aprovechamiento urbanístico objeto de valoración existen edificios nuevos de ambas características, pero se considera muy poco probable la promoción de un edificio de más de 20 viviendas, por lo que se considera la hipótesis de un edificio de 20 viviendas en la fecha de valoración:

Edificación residencial abierta con una altura de entre 3 y 8 plantas, de menos de 20 viviendas de una superficie útil media de 70m² y de un nivel medio de acabados.

En noviembre de 2018. CUE = 647,38€/m2t

Esto coste de construcción se incrementan en un 29% con los siguientes conceptos, correspondientes a una promoción de 20 viviendas:

Coste unitario de construcción 647,38 €/m2t

Gastos Generales 13,00%

Beneficio Industrial 6,00%

Honorarios arquitecto 5,50%

Honorarios arquitecto técnico 3,50%

Seguro constructor LOE 1,00%

Total incremento gastos construcción 29,0%

Costes de construcción 835,12 €/m2t

No se consideran en este porcentaje algunos de los gastos considerados por el ayuntamiento dado que se entiende que estos deben estar contemplados en el coeficiente K, tal como se justifica a continuación."

No se discute por el Ayuntamiento el coste de ejecución, establecido por el Jurado, pero sí el incremento del 29%, entendiendo que debe aplicarse el 38Ž5%, de acuerdo con la valoración efectuada en sede administrativa y obrante a folios 108 a 121 del expediente, con el siguiente desglose:

Gastos generales 13,00%

Beneficio industrial 6,00%

Honorarios profesionales

Arquitecto 6,00%

Arquitecto Técnico 2,00%

Honorarios control de calidad 1,5%

Honorarios proyecto de seguridad 1,00%

Gastos y honorarios legales 8%

(licencia de obras, ICIO, honorarios de notarios, registradores en la autorización e inscripción de actos previos relacionados con la construcción)

Seguro del constructor (LOE) 1,00%.

Llegados a este punto es preciso el deslinde entre los conceptos que incluye el coeficiente "k" respecto a los conceptos que incluye el valor en construcción "Vc", pues traspasar conceptos de uno a otro hace cambiar la valoración y es contrario a la norma.

Así, según el art. 22.2 del Real Decreto Legislativo 1492/2011, el coeficiente "k "pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. En tanto que "VC" es el valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

La sentencia del Tribunal Supremo nº 363/2022 de 23 de marzo de 2022, recurso 2136/202, establece al respecto " que no existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, y que por el contrario, unos y otros responden a finalidades y criterios de valoración distintos."

De acuerdo con esta sentencia, así como con la sentencia nº 238/2022, 7 de abril, dictada por esta Sala y Sección en el recurso 102/2021, cabría distinguir los conceptos incluibles en uno y otro valor.

Y así, incluiríamos en el coeficiente "K" como regla general:

1.Gastos de notaría: redacción de documentos notariales para la venta de la edificación que no son sólo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca.

2.Gastos de Registro: Inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las escrituras anteriores.

3.Impuesto de Actos Jurídicos documentados, debido a que se trata de un edificio de nueva construcción.

4. Seguro decenal, exigible para supuestos de promoción de obra, no ante supuestos de autopromoción.

En el valor de construcción (Vc) podemos incluir:

1.Costes de ejecución material de la obra.

2.Los gastos generales y el beneficio industrial del constructor.

3.El importe de los tributos que gravan la construcción como tasa de la licencia de obras e impuesto de construcción.

4.Los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Sobre esta base, en ambas sentencias se ha efectuado una corrección que ha supuesto pasar del porcentaje del 29% al 38,50 %, de gastos aplicable en la fijación del Vc, que ya acogió la sentencia de esta Sala y Sección Primera en sentencia núm. 714/2020 de 29 de diciembre de 2020, recurso 579/2016 y que en este punto no fue revocada.

De manera que, todo lo expuesto, nos lleva en este punto a estimar el recurso, por lo que el porcentaje de gastos que incrementa el coste de ejecución deberá ser del 38Ž50%.

NOVENO.- COEFICIENTE K

El artículo 22.2 del RD 1492/2011 establece:

" Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales."

A la vista del texto del artículo transcrito, la cuestión consiste en determinar en qué tipo de suelo y con qué criterios podemos modificar el coeficiente "k" que está fijado con carácter general a 1,40 y es posible fijarlo entre 1,20 y 1,50.

A. Reducción hasta 1,20:

A.1. Supuestos

1. Terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria.

2. Viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial.

3. Naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas

A.2 Factores con lo que se debe justificar la reducción de gastos generales:

1. Calidad y la tipología edificatoria.

2. Una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

B. Aumento hasta un máximo de 1,50:

B.1. Supuestos

1. Terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones

B.2. Factores que justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

1. La extraordinaria localización.

2. La fuerte dinámica inmobiliaria.

3. La alta calidad de la tipología edificatoria,

4. El plazo previsto de comercialización,

5. El riesgo previsible, u otras características de la promoción,

En definitiva, tanto para aumentar como para disminuir el coeficiente; en primer lugar, se debe justificar el tipo de suelo o edificación sobre el que recae y que se encuentre incluido en la norma. A continuación, justificar los factores que desembocan en aumento de disminución del coeficiente "k" sobre el 1,40 base.

En el caso de autos el Acuerdo ha reducido el coeficiente K a 1,33, cuando las parcelas de las que proviene el aprovechamiento objeto de valoración, según las determinaciones urbanísticas del PGOU, se encuentran en una zona de Edificación Semiabierta. De manera que no se encuadra en ninguno de los tres supuestos que permiten la reducción.

En este punto cabe estimar el recurso ya el coeficiente K debe ser el 1,40 previsto legalmente.

Lo anterior lleva a la estimación parcial del recurso y a declarar la nulidad del Acuerdo impugnado, a fin de que se dicte nuevo Acuerdo por el Jurado que fije el justiprecio de acuerdo con lo resuelto en la presente sentencia.

DÉCIMO.- De conformidad con el artículo 139 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2.011 de 10 de octubre, siendo parcial la estimación no se imponen las costas.