Siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado D. CASIANO ROJAS POZO.
PRIMERO.- Se somete a nuestra consideración en esta ocasión demanda contra la Junta de Extremadura, al amparo de los artículos 25.2 y 45 LJCA, por la INACTIVIDAD DEL JURADO AUTONOMICO DE VALORACIONES (en adelante JAV), consistente en la no tramitación a petición de parte, de expediente de elaboración del justiprecio, de las fincas urbanas con números NUM000, NUM001, NUM002, y NUM003 del Registro de la Propiedad nº 1 de Mérida, correspondientes al edificio sito en Mérida, CALLE000 nº NUM004, suplicando " dicte resolución acordando la valoración pericial judicial, que en recibimiento del pleito a prueba queda solicitado, con imposición de costas a los codemandados".
La defensa de la Junta de Extremadura contesta suplicando " que desestime la pretensión de la parte actora de admitir la valoración pericial judicial, con condena en costas.
Con carácter subsidiario solicitamos sea tenido en cuenta que el JAV va a valorar los bienes en cuanto se nombre perito técnico. De esta manera presentaremos en autos el acuerdo de justiprecio en cuanto sea adoptado, a fin de que sea tenido en cuenta para la sentencia que finalmente se dicte.
En todo caso solicitamos que no haya condena en costas para el JAV por cuanto en el momento de solicitarle la propiedad que dictara su acuerdo de justiprecio no disponía del expediente completo, ni si quiera existía en aquél momento hoja de aprecio municipal, lo cual se produjo mucho más tarde".
La defensa del Ayuntamiento de Mérida suplica " que desestime íntegramente el recurso contencioso-administrativo formulado por la parte recurrente o, subsidiariamente, fije el justiprecio en la cantidad de 238.729,32.-€" (que es el justiprecio fijado por el Director General de Urbanismo del Ayuntamiento, con fecha 09/09/2020, poniendo de manifiesto las deficiencias que estimó presentaba la valoración que sustentaba la hoja de aprecio de la propiedad.
SEGUNDO.- Planteado el debate en estos términos, dos son las cuestiones fundamentales que tenemos que resolver, partiendo desde ya de la consideración de que estamos en disposición de fijar nosotros el justiprecio, pese la inactividad del JAV, dado que contamos con tres elementos valorativos, lo que es más que suficiente.
La primera es la fijación del justiprecio y, la segunda, la determinación de los intereses de demora y su imputación a cada uno de los que entendemos son partícipes de que al día de hoy el JAV siga sin fijar el justiprecio.
Comenzando con esta segunda cuestión, quizás convenga recordar la doctrina jurisprudencial respecto de los intereses de demora en expropiaciones por Ministerio de la Ley, para lo cual traemos a colación la STS de 11 de abril de 2019, rec. 5422/2017 que establece que habrá que estar a la normativa autonómica al respecto, pero en defecto de norma específica (como ocurre en nuestro caso pues el artículo 104 de la LOTUS no hace mención alguna a ellos), " el cómputo de los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la Ley se regirá por el art. 69.2 TRLS, como norma supletoria, que sitúa el "dies a quo" en la fecha en la que el propietario presente su hoja de aprecio o tasación. Es cierto que, en alguna sentencia aislada este Tribunal Supremo aplicó el art. 56 LEF , así en sentencias de 4 de junio y 10 de julio de 2013 ( casaciones, respectivamente, 232 y/11 y 6623/10 ). Pero, salvo estos pronunciamientos aislados, nuestra jurisprudencia viene reconociendo la aplicación supletoria del art. 69.2 del tan citado TRLS 1976. Así cabe citar la sentencia de 9 de julio de 2012 (casación 4845/09 ) que declara: "Por lo que se refiere a la fecha inicial del cómputo, nos encontramos ante un supuesto de expropiación por ministerio de la ley, para el que el artículo 69 del TR de la Ley del Suelo de 1976 , antes citado, establece la regla específica de que "...los Intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación...". Lógicamente, en los expedientes de justiprecio iniciados por ministerio de la ley, prevalece la citada norma sobre la regla del artículo 56 de la LEF sobre cómputo de intereses a partir del transcurso de 6 meses desde la iniciación legal del expediente sin haberse determinado por resolución definitiva el justiprecio". En igual sentido cabe citar la sentencia de 4 de marzo de 2016 (casación 997/14 ) y la nº 21/17, de 12 de enero ( casación para unificación de doctrina 2400/15), en la que se dice también, en relación con las expropiaciones por ministerio de la Ley, que "................la fecha de inicio del cómputo de intereses de demora, dies a quo, es aquella en que la propiedad presentó su hoja de aprecio".
Pues bien, sentado ello, debemos ahora analizar la actitud de cada uno de los intervinientes a fin de establecer la imputación de dichos intereses en función de la diligencia, o mejor su falta, en la inexistencia de fijación del justiprecio.
Un recorrido por el expediente pone de manifiesto, con el carácter de hechos probados, que:
a) Con fecha 02/07/2019 se solicitó al Ayuntamiento de Mérida que procediera a incoar el expediente por Ministerio de la Ley del edificio sito en la CALLE000 nº NUM004 que desde la aprobación del PGOU quedó afectado por el plan de desarrollo UE-CEN-01 que tenía por objeto la ampliación del espacio público en la cabecera del puente romano mediante la resolución de una glorieta, recomponiendo el frente urbano hacia el valle del Albarregas. Se encuentra en una Unidad de Ejecución de iniciativa pública, pendiente de expropiación, por lo que el edificio quedó fuera de ordenación de tal forma que los propietarios sólo han podido realizar pequeñas obras de mantenimiento y conservación en el edificio.
b) Con fecha 17/01/2020 se presenta por los propietarios la hoja de aprecio, con sustento en informe pericial.
Conforme a la doctrina expuesta esta fecha del 17/01/2020 es el dies a quo para el abono de los intereses de demora sobre la cantidad que esta sentencia, una vez firme, va a fijar el justiprecio.
c) Con fecha 31/08/2020 se presenta por la propiedad solicitud de justiprecio al JAV, con aportación de la hoja de aprecio conforme a la pericial señalada.
d) Con fecha 09/09/2020, el Director General de Urbanismo del Ayuntamiento, emitió informe poniendo de manifiesto las deficiencias que estimó presentaba la valoración de la propiedad, por lo que, mediante escrito de fecha de salida de 20 de enero de 2021, se notificó a los interesados.
e) Con fecha 23/03/2021 la Sala dicta auto en el PO 120/2021 (interpuesto con fecha 09/03/2021) declarando la falta de competencia objetiva y remitiendo las actuaciones al Juzgado de Mérida, en cuyo antecedente consta que:
" PRIMERO: Por el Procurador D./Dª. LUIS ENRIQUE PERIANES
CARRASCO, en nombre y representación de Penélope, Olga, Marta, Celestino, Avelino, Belarmino, Carmelo, se presentó recurso contencioso-administrativo contra AYUNTAMIENTO DE MERIDA, sobre INACTIVIDAD DEL AYUNT DE MERIDA EN REL SOLICIT DE INCOAC EXPTE EXP, y apreciándose la posible falta de competencia objetiva, por resolución de fecha 10 de Marzo pasado, se dio traslado a las partes y al Ministerio Fiscal para alegaciones".
En el escrito de interposición suplicaba tener por interpuesto recurso contra el Ayuntamiento de Mérida por su INACTIVIDAD en relación con la solicitud de incoación de expediente de expropiación y, previos los trámites oportunos se dicte resolución por la que se requiera al órgano administrativo al que resulte imputable dicha inactividad, para que remita el expediente, a los efectos de continuar la tramitación jurisdiccional de este procedimiento, por el que se dicte sentencia en su momento que acuerde el pago del justiprecio que presentamos".
f) Con fecha 26/04/2021 se dicta Decreto admitiendo a trámite el recurso por el juzgado nº 2 de Mérida, seguidos bajo el número 104/2021.
g) Con fecha 02/11/2021 ambas partes comparecen en el juzgado solicitando la suspensión del procedimiento PO 104/2021 " a fin de que el Ayuntamiento demandado pueda instar al JAV que fije el justiprecio del inmueble, comprometiéndose a instar a dicho órgano administrativo en el plazo de 30 días la tasación del inmueble". Con fecha 04/11/2021 se dicta Decreto suspendiendo por el plazo de 60 días.
h) Con fecha 20/12/2021 el Ayuntamiento presenta escrito en el Juzgado manifestando que ha remitido oficio al JAV para que proceda a la tasación del bien y dice acompañar dicho oficio, cuando no es cierto. Con fecha 12/01/2022 la propiedad contesta que no tiene constancia de dicho oficio.
i) Con fecha 03/03/2022 se acuerda el archivo provisional hasta que las partes insten su reanudación. Con esta misma fecha la propiedad solicita la continuación del procedimiento, alegando que " por parte del Ayuntamiento de Mérida, no se ha puesto en conocimiento de la recurrente, el oficio de requerimiento al Jurado de Valoraciones para que
emitiera el justiprecio, al cual se comprometió, habiendo actuado de mala fe para dilatar el procedimiento". Con fecha 11/03/2022 se acuerda reanudar el procedimiento.
j) Con fecha 16/03/2022 el JAV certifica, en cuanto ahora interesa, que: El día 30/11/2021 tuvo entrada a través del Registro Electrónico de la Junta de Extremadura una solicitud remitida por la Delegada de Hacienda, Contrataciones y Urbanismo del Ayuntamiento de Mérida a fin de que el JAV fije el justiprecio del inmueble adjuntando copia de la comparecencia en el Juzgado, expediente completo remitido al juzgado, cédula urbanística del inmueble y hoja de aprecio propuesta por el Ayuntamiento debidamente justificada.
k) Con fecha 19/04/2022 se dicta providencia por la Magistrada acordando como diligencia final "Librar oficio al Jurado Autonómico de Valoraciones a fin de que informen si se está tramitando en el mismo, expediente para determinar el justiprecio en relación al edificio sito en CALLE000, NUM004, esquina CALLE001".
l) Con fecha 03/05/2022 el JAV certifica que:
"Primero.- El día 31 de agosto de 2020 tuvo entrada a través del Registro Electrónico de la Junta de Extremadura, con n® NUM005, una solicitud de fijación de justiprecio al amparo de lo dispuesto en el artículo 104.2 de la Ley 1/20018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, en relación con el inmueble sito en la CALLE000 n° NUM004 de Mérida (Badajoz). Dicha solicitud fue remitida por D. Juan Carlos Montalvo Frías en representación de D. Avelino, D. Belarmino; D" Olga, D. Carmelo, D® Penélope, D. Celestino yb D® Marta.
Segundo. - A día de hoy, el Jurado Autonómico de Valoraciones no ha determinado todavía el correspondiente justiprecio, estando pendiente de asignación al técnico que fije el justiprecio".
m) Con fecha 16/06/2022 se dicta sentencia desestimando el recurso, donde se razona que:
" SEGUNDO.- Sentados los anteriores hechos, hemos de
señalar, en primer lugar y en relación al recurso presentado
contra la inactividad del Ayuntamiento, que el mismo ha de
desestimarse por carencia de objeto ya que los propios
recurrentes, en vía administrativa y en su propio recurso
contencioso-administrativo, habían reconocido que la
expropiación había operado por ministerio de la ley por tanto, ningún sentido tiene un pronunciamiento judicial al respecto que condene al Ayuntamiento a que acuerde la expropiación forzosa cuando, insistimos, esta ha tenido lugar por ministerio de la ley.
Realmente no es que nos encontremos ante una carencia
sobrevenida de objeto puesto que el mismo no existía ya en el momento de plantearse el recurso; ninguna realidad
extraprocesal ha ocurrido desde que se incoaron los presentes
autos que haya dado lugar a la expropiación por ministerio de la ley sino que la misma, se insiste, era previa a la
formulación del recurso.
TERCERO.- En los presentes autos, la estrategia procesal
de los recurrentes ha sido errónea desde el principio puesto
que, independientemente de quien tenga que pagar el
justiprecio, lo cierto y verdad es que, en primer lugar, el
mismo ha de ser previamente fijado y la competencia para tal
fin le corresponde al Jurado Autonómico de valoraciones, el
cual, ha quedado probado que desde el año 2020, a instancia de los propios recurrentes, tiene abierto un expediente a tal fin y que, pese al escrito presentado por el Ayuntamiento en fecha 30 de noviembre de 2020, en cumplimiento de lo acordado en la comparecencia conjunta hecha ante el Juzgado el 2 de noviembre de 2021, no ha realizado los trámites necesarios para que se determine el justiprecio; por tanto, se equivoca la parte recurrente al dirigir su recurso frente al Ayuntamiento puesto que no es este el órgano para fijar el justiprecio; deviniendo la expropiación forzosa por ministerio de la ley e incoado el expediente para la determinación del justiprecio ante el Jurado Autonómico, las reclamaciones que hayan de hacerse al respecto habrán de serlo frente a dicho órgano y no frente a la Administración demandada en autos".
n) Con fecha 19/07/2022 se interpone el presente recurso ante la Sala.
Como puede constatarse del discurrir de los acontecimientos, todos los intervinientes son responsables, por falta de diligencia, en que al día de hoy no tengamos justiprecio.
El JAV pues ni siquiera ha nombrado todavía técnico para poder llevar a cabo la valoración.
El Ayuntamiento por mantener una posición de total pasividad ante la solicitud de incoación de expediente expropiatorio y, una vez conocida la hoja de aprecio de la propiedad, no responder a la misma hasta que el 20/01/2021 que les notifica su propia valoración, sin que aporte documentación alguna al JAV hasta el 30/11/2021.
Los propietarios, por presentar recurso el 09/03/2021 contra la inactividad del Ayuntamiento cuando debió hacerlo contra la inactividad del JAV.
Ello determina a juicio de la Sala la siguiente imputación temporal de los intereses de demora de esta expropiación:
a) Desde la presentación de la hoja de aprecio por la propiedad (el 17/01/2020) hasta que se presenta solicitud de fijación de justiprecio al JAV (31/08/2020) se imputan al Ayuntamiento de Mérida.
b) Desde el 31/08/2020 hasta que se interpone el recurso contencioso administrativo el 09/03/2021 (PO 120/2021) se imputan al JAV.
c) Desde esa interposición (09/03/2021) hasta que el 30/11/2021 se presenta solicitud de fijación de justiprecio al JAV por parte del Ayuntamiento de Mérida se imputan a la propiedad.
d) Desde el 30/11/2021 hasta el dictado de esta sentencia se imputan al JAV.
e) Desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago se imputan al Ayuntamiento de Mérida.
TERCERO.- El debate valorativo necesariamente tiene que comenzar recordando el suplico de la demanda rectora de los autos, en el que la propiedad pretende que fijemos como justiprecio el que resulte del dictamen emitido por perito judicial.
Ello supone, de entrada, y como bien apunta la defensa de la Junta de Extremadura, que la actora renuncia a su propia valoración para aceptar, de antemano, la valoración del perito judicial.
Obviamente, ello no puede suponer dejar sin efecto la vinculación que existe con la propia hoja de aprecio, que supone un límite infranqueable, en los términos reconocidos por doctrina jurisprudencial pacífica, de la que es buena muestra la STS de 17 de julio de 2015, rec. 1797/2013 , cuando nos recuerda que " Este Tribunal Supremo por lo que respecta a la vinculación a las hojas de aprecio formuladas por las partes ha señalado con carácter general en diversas sentencias, entre ellas la STS, Sala Tercera de 25 de noviembre de 2011 (rec. 1496/2008 ), que "las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquél. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo, en el principio de respeto a los actos propios". Y la sentencia de la Sección Sexta de 3 de Mayo del 2013 (Recurso: 3393/2010 ) hemos recordado que "...Esta vinculación está, desde luego, referida a la cantidad global que se reclama, que no podrá ser sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando éstos tengan sustantividad propia como bienes, derechos o intereses patrimoniales legítimos y estén diferenciados unos de otros".
Quiere ello decir que esta Sala puede aceptar el justiprecio fijado por el perito judicial, siempre y cuando no suponga un precio superior al establecido por la propiedad para cada uno de los inmuebles.
Por otra parte, al aceptar la valoración realizada por el perito judicial, la actora está aceptando también sus principales determinaciones, con especial significación a la superficie de cada uno de los inmuebles, que no son coincidentes, con lo que tomamos como superficie de valoración las superficies catastrales, tal y como hace el perito judicial.
CUARTO.- Sentado ello, no existe controversia entre las partes en que la valoración debe llevarse a cabo conforme a lo establecido en el artículo 37.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y sus concordantes artículos 22, 23 y 24 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
Por tanto, el justiprecio será el mayor del determinado por el método de comparación de la tasación conjunta del suelo y la edificación o el determinado por el método residual previa determinación de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, conforme determina el artículo 21 del Reglamento.
Ni que decir tiene que ambos métodos de valoración, si son correctamente realizados, deben llevar a resultados similares, pues, en definitiva, estamos buscando un "justo precio", un valor de mercado, concepto jurídico indeterminado que tiene una única solución posible.
La realización del método de comparación exige, necesariamente, conforme determina el artículo 24 del Reglamento, la exposición de los comparables seleccionados, conforme a las condiciones exigidas para poder ser considerados tales, de tal forma que los informes técnicos de valoración deben incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección, debiendo ser dicha documentación lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en cada una de las tasaciones.
Pues bien, el informe técnico del Ayuntamiento de Mérida incumple de modo palmario esta exigencia cuando se limita a señalar que " Los valores de referencia del mercado serán extraídos del expediente NUM006 del Jurado Autonómico de Valoraciones de Extremadura " y a continuación nos expone los valores unitarios de mercado obtenidos en ese expediente en función de los usos considerados.
Por otra parte, tampoco se cumple la necesidad de que la tasación por el método de comparación sea "conjunta del suelo y la edificación", pues se realiza una valoración separada y al final se unen los dos resultados, que no es lo querido por la norma.
Por tanto, se rechaza desde el primer momento la valoración por comparación realizada por el técnico municipal.
Y qué decir de la valoración por el método residual estático, que lleva a un resultado más de 10 veces inferior al obtenido por comparación, lo que demuestra, por sí sólo, su incorrección.
QUINTO.- El informe del perito de la propiedad se limita a realizar la valoración por el método de comparación y tampoco lo hace de modo conjunto (suelo y edificación) sino que valora, por un lado, el aprovechamiento del solar dentro del ámbito del Área de Reparto donde se sitúa (AR 121), y, por otro lado, la construcción existente, aunque en realidad si hace una valoración por comparación conjunta, si bien luego, como ya ha calculado el valor del solar, lleva a cabo, del valor de construcción obtenido, la deducción de la repercusión del suelo (que obtiene "según marca la Junta de Extremadura sería el 15% de la VPO (1.138,14 €/ m2)".
Esta forma de valorar tampoco cumple las prescripciones legales expuestas, de tal forma que nos quedamos con la valoración que realiza de cada una de las edificaciones, pero sin llevar a cabo la deducción de la repercusión del suelo y no tomamos en consideración el valor del suelo (por importe de 116.098,31 €).
Sí cumple, por el contrario, con la obligación legal de exponer los comparables que toma referencia, en el número adecuado, todos ellos en el periodo comprendido entre enero-febrero de 2019 mediante trabajo de campo y llamada telefónica a las diferentes inmobiliarias de la ciudad, que tuvieran características similares al que se pretende valorar, aplicándole los coeficientes correctores oportunos incluidos en los anexos del Reglamento, con lo que se actúa correctamente.
Ello significa que para nosotros la hoja de aprecio de la propiedad estableció los siguientes valores por comparación de cada uno de los inmuebles (que nos servirá de límite máximo por el principio de vinculación):
a) Local comercial: 822,43 €/m2
b) Viviendas: 657,57 €/ m2.
SEXTO.- El informe del perito judicial, que formalmente cumple con las prescripciones legales para el método de comparación (si bien creemos hace una valoración a la fecha del informe y no a la fecha de valoración de esta expropiación por ministerio de la Ley, que es cuando se presenta la hoja de aprecio por la propiedad), llega a un Valor de Venta Unitario (€/m2) de la vivienda aplicando los coeficientes de ajustes y homogenización según los parámetros: superficies, ubicación y estado de conservación, de 755,90 €/m2 y del local comercial de 598,55 €/ m2.
Como puede apreciarse, el valor atribuido a las viviendas es superior al considerado por la propiedad en su hoja de aprecio, con lo que tomamos este último por aplicación del principio de vinculación.
Respecto del local comercial, aceptamos el del perito judicial en coherencia con el suplico de la demanda.
Ello determina, aplicando las superficies fijadas por el perito judicial, como ya queda indicado y razonado, el siguiente justiprecio:
a) Por cada una de las tres viviendas la cantidad de: 96.005,22 € (146 m2 x 657,57 €/ m2).
b) Local comercial planta baja: 101.154,95 € (169 m2 x 598,55 €/ms)
SÉPTIMO.- Hemos dejado para el final la controversia sobre el almacén bajo cubierta, que no es valorado por el perito judicial (suponemos que al no constar en el registro de la propiedad), lo que, en principio, nos inclinaba a no conceder valoración alguna en coherencia con el suplico de la demanda.
No obstante, y teniendo en cuenta que el informe del Ayuntamiento reconocía la cantidad de 11.977,11 €, hemos optado por acceder a la valoración que de él hace la hoja de aprecio de la propiedad por valor de 10.159,34 €, al ser esta cantidad la más baja.
En conclusión, el valor de esta expropiación asciende a la cantidad de 399.329,95 €, a lo que debe añadirse el premio de afección.
OCTAVO.- En cuanto a las costas no cabe hacer pronunciamiento sobre ellas al estar ante el supuesto de una estimación parcial.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación y en NOMBRE DE SU MAJESTAD EL REY
