Sentencia Contencioso-Administrativo 523/2023 Tribunal Superior de Justicia de Galicia . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 4155/2023 de 19 de diciembre del 2023

PRIMERO.- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Fundamentación jurídica del recurso de apelación.

Por la defensa del Concello se pone de manifiesto que el motivo único de su apelación es el error en la valoración de la prueba. Además, no hay ruina técnica, lo descartaron los técnicos municipales y el perito judicial, y queda excluído del debate. Ni ruina urbanística, suprimida en la ley. En la sentencia se considera que está en fuera de ordenación, pero no tiene en cuenta que no hay proyecto de compensación ni de urbanización aprobados de este polígono (PERI IV-01 San Roque A), por lo que no se justifica la innecesariedad de ejecutar las obras impuestas.

Centra el objeto de debate en la determinación sobre si concurre ruina económica, la recurrente no discute la orden de ejecución. Critica que en la sentencia se acojan parte de cada uno de los informes, del perito judicial y del técnico municipal. Se remite a la STS n.º 202/2022, de 17 de febrero de 2022 (Rec. 5631/2019), que ofrece un criterio sobre la valoración de los informes del personal de la Administración, no se puede trasladar miméticamente pero sí ponderar lógicamente el criterio de que los informes han de ser valorados en su integridad, tanto en lo que beneficia como en lo que perjudica a la parte, en concreta referencia a la pericial judicial, que coincide en la inexistencia de ruina técnica con el técnico municipal, el perito judicial aclaró su metodología y cálculos sobre que existe un método reglado.

En el segundo de los recursos de apelación se insiste en el mismo sentido: Sostiene que no se ha tenido en cuenta la intención de la actora de obtener por la vía administrativa urbanística la resolución de un contrato de arrendamiento y su desalojo sin respetar los derechos legítimos de la apelante; y la errónea valoración realizada por el juzgador de instancia sobre la prueba pericial hasta el punto de apartarse de la misma, incluso de la de designación judicial, para acoger la valoración del recurrente en su escrito de conclusiones.

La propia situación del inmueble dentro del PERI le confiere un status jurídico propio que hace inviable la declaración de ruina urbanística. Y refiere que la construcción no se encuentra fuera de ordenación mientras el planeamiento no esté completo, manteniéndose la obligación del deber de conservación que se ha saltado la actora, utilizando el presente procedimiento como medio para resolver el contrato de arrendamiento. Aclara además sobre los pequeños errores, aclarados, en el informe del perito judicial, que no influyen en el resultado de la valoración.

TERCERO.- Sobre la oposición a la apelación.

Refiere que no concurre el vicio valorativo denunciado. Y que aun cuando los órganos de apelación ostentan plenas facultades revisoras de todo el material probatorio desplegado en la instancia (máxime ante la innovación procesal que supone la grabación audio-visual de las vistas), la valoración de la prueba, por respeto a los principios de inmediación y libre valoración, resulta función de la que el Juzgador a quo está investido de una posición privilegiada, no solo por el principio de inmediación, sino también por la facultad de intervención directa en su práctica, solicitud de aclaraciones o dudas.

Añade sobre los errores de la prueba pericial, para concluir que, comparando el coste de las obras de conservación (31.889,40 €), con el coste de reposición, valor actual (61.475,15 €), concluye que el coste de las obras supone un importe del 52% del valor de reposición del inmueble, y por lo tanto concurre ruina económica. Y que el edificio está en la situación de fuera de ordenación, siendo de aplicación las previsiones del artículo 90.1 de la Ley del Suelo de Galicia. Para considerar que existiendo la aprobación definitiva de la ordenación detallada del ámbito, no se permiten legalmente las obras de conservación. Añade que las cuestiones del arrendamiento del local de negocio, pertenecen al derecho privado.

CUARTO.- Fondo del recurso: improcedencia de la declaración de ruina.

El objeto de recurso sobre que recae la sentencia apelada, viene constituido por resolución de la vicepresidenta de la Gerencia de Urbanismo del Concello de Vigo, de 18 de enero de 2022, dictada en el expediente n.º NUM000, desestimatoria del recurso de reposición frente a la de 22 de diciembre de 2021, que declaró que la edificación sita en BARRIO000, n.º NUM001, de Vigo, no se encuentra en situación de ruina (económica), y, en consecuencia, ordenó la ejecución de obras por importe de 31.889,40 euros.

Del examen de las actuaciones resulta que Promociones San Roque SL es propietaria del inmueble sito en el BARRIO000 n.º NUM001 de Vigo, y Doña Rita, apelante, es arrendataria del mismo en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1.986, que destina a local de negocio y vivienda. Promociones San Roque promueve ante el Concello de Vigo la declaración de ruina técnica de la construcción. Realizada inspección municipal, por resolución de fecha 25 de junio de 2021 el Concello acuerda la realización por parte de la promotora de medidas urgentes de seguridad en la construcción en el plazo improrrogable de 6 días naturales. No hay constancia de que se hayan realizado. Tras una nueva inspección municipal, el Concello resuelve el 8 de octubre de 2021 iniciar expediente de ruina, así como declarar el incumplimiento de la orden de medidas urgentes de seguridad por la Promotora que, por su parte, promueve declaración de ruina económica y urbanística. El día 22 de diciembre de 2021 el Concello resuelve que no hay ninguna clase de ruina.

En contra de lo valorado en la sentencia apelada, y puesto que la ruina urbanística ya no se contempla en el artículo 141 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, no cabe apreciar su existencia. No se puede olvidar, además, que las obras cuya ejecución se impone son de conservación.

Los dos técnicos, el municipal y el perito judicial, han coincidido además en cuanto a la inexistencia de ruina técnica, ya que la edificación no presenta un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales.

Partimos de que no se aprecia la discrepancia de medición, de superficie, en el informe del técnico municipal y el informe pericial judicial, en cuanto a los espacios, al margen de que se consideren como parte de la vivienda o como parte del local de negocio, puesto que tal y como se aclara en el acto de juicio, se trata de la medición íntegra de la edificación. Y tampoco se aprecia una diferencia relevante en cuanto a la valoración.

En la vista se aclara que lo que se valora es toda la edificación, y lo que no valora el perito judicial es el patio porque no es edificación sino terreno. Pero ambos han valorado todas las estancias que integran la edificación. Siendo ello la razón de que no se dé relevancia a la disparidad, que, efectivamente, carece de relevancia práctica, porque lo relevante es que la superficie total de la construcción, local y vivienda, que han considerado ambos técnicos, es esencialmente coincidente, es decir unos 68 m2, en el caso del técnico municipal, y 64 m2, en el caso del perito judicial.

A partir de ello, no se comparte la mezcla que se hace de los informes en la sentencia. Y para el cálculo del coste de reposición de la edificación, en cada uno de los informes, ha de acudirse a los coeficientes de tipología y uso que ha considerado cada uno de los técnicos, aplicados a las superficies contempladas; llegando los respectivos informes a la misma conclusión: la inexistencia de ruina económica.

Esto es, el técnico municipal en el informe que constituye la motivación de la resolución impugnada, estima que el valor de las obras necesarias es de 31.889,4 euros, sobre un PEM de 19.180,44 euros.

Y frente a ese parámetro opone que el valor de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo, alcanza los 68.466,85 euros, a partir de un PEM de 41.474,95 euros, de forma tal que el primer importe, coste de las obras necesarias, representa un 46,58% del segundo, del valor de reposición, y por no alcanzar el límite legal del 50%, descarta la ruina económica.

Siendo correcta la medición del técnico municipal en cuanto a las superficies, así como la del perito judicial, resulta lógico acudir a los coeficientes utilizados por cada uno de ellos en sus respectivos informes, sin necesidad de combinarlos. Siendo la conclusión, en ambos, de que no nos encontramos ante un supuesto de ruina económica, ex art. 141.2 a) LSG.

También el perito judicial rechaza la ruina económica porque maneja los siguientes registros: Valor de las obras necesarias, 29.397,41 euros, sobre un PEM de 18.824,10 euros. Por tanto, muy similar al registro municipal.

Tampoco hay discrepancia entre ambos técnicos, municipal y perito judicial, en cuanto al método de valoración empleado, acudiendo ambos al módulo del COAG, con la necesaria actualización.

Del examen de las periciales resulta, además, que llegando ambos a las mismas conclusiones, y atendida la profesionalidad de sus autores, no se observa motivo alguno para prescindir de sus resultados, cuando ambos llegan a la conclusión de que la construcción no se encuentra en situación de ruina económica, así como tampoco técnica. Y ello es así porque tanto el perito judicial Sr. Doroteo, como el técnico municipal Sr. Elias, coinciden en que no existe agotamiento ni de los materiales ni de la estructura y sí una clara necesidad de adoptar medidas de seguridad y conservación, que no han sido realizados por la actora.

Es cierto, porque así se reconoce, que existe un pequeño error en la pericial pero que, no obstante, se aclara en el siguiente sentido, a fin de avalar que no incide en el resultado final de la misma: el mismo viene referido al apartado Impuestos no recuperables - declaración de obra nueva, en vez de calcular el 1,5% del valor de construcción de la ejecución material (45.617,36€), debiendo figurar 674,60€ por dicha partida, se calculó el 15% constando la suma de 6.842,60 €, 684,26€. A la vista del mismo, se evidencia que no varía la conclusión de que la construcción no se encuentra en situación de ruina económica, atendido que, con relación a los honorarios técnicos, que precisamente en la sentencia apelada parecen considerarse excesivos, y que se fijan según tablas de valoración del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia, en que, en lugar de aplicar un 11,58%, resultando un importe de 5.282,49€, debería haber aplicado solo el 9,76% resultante de la tabla del informe. Explicando que, sumando los honorarios técnicos del informe se refleja una cantidad de 9.538,05€ cuando aplicando la valoración del COAG resultaría un importe de honorarios técnicos de 8.533,5€, con lo cual la diferencia de honorarios es mínima y está justificada y avalada por el COAG. Atendidas las explicaciones ofrecidas, resulta un total de 71.462,64€ en vez de los 78.625,74€ incluidos en el informe, con lo que se pasaría del 37,38 % al 41% de las obras, lo cual sigue siendo inferior al 50% y no entra dentro de los parámetros de ruina económica.

No se comparte, como ya quedó expuesto, el que partiendo de datos aislados de informes, se llegue a una conclusión que es contraria a las conclusiones de cada uno de ellos, a pesar de la profesionalidad de sus autores, y habiendo elaborado un presupuesto por partidas, que incluye planos de la construcción, especificándose las obras necesarias para mantener la construcción en las condiciones estructurales adecuadas para su uso.

La ruina económica se produce cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad supera el deber legal de conservación, entendiendo como tal el que supere, en el caso de viviendas u otros usos similares, el 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, con respecto a la dimensión y el uso.

Del examen de las periciales, resulta que tampoco concurre un supuesto de ruina técnica, es decir, los elementos estructurales de la edificación se encuentran en buen estado, y lo que se impone es la realización de las obras de conservación, precisamente para corregir el mal estado de la misma. Y aunque el importe de las obras sea importante, no se supera el límite legal.

Y aunque se considere que el actual PXOU-93, incluye la zona en que se sitúa el inmueble en suelo clasificado como urbano, dentro del PERI IV-01 "San Roque A", aprobado el 29 de julio de 2002, y que la construcción se encuentre en situación de fuera de ordenación total, por ubicarse en zona reservada a espacios libres de dominio y uso público, viales; ha de tenerse además en cuenta que, en primer lugar, no puede confundirse la situación de fuera de ordenación con la declaración de ruina, cuando precisamente el artículo 90 LSG contempla la posibilidad de realizar obras de conservación, siendo lo que se contempla en este caso. En concreto, pueden ejecutarse las obras a que se refiere el apartado 9 del anexo I RLSG:

"b) Obras de mantenimiento: actividades cotidianas, continuas o periódicas, de escasa complejidad técnica realizadas sobre el soporte material del inmueble para que se mantengan sus características, funcionalidad y longevidad, sin que se produzca ninguna sustitución o introducción de nuevos elementos.

c) Obras de conservación: medidas y acciones dirigidas a que los inmuebles conserven sus características y sus elementos en adecuadas condiciones, que no afecten a su funcionalidad, a sus características formales o a su soporte estructural, por lo que no supondrán la sustitución o la alteración de sus principales elementos estructurales o de diseño."

Habiendo de tenerse en cuenta que, en todo caso, y aun siendo un fuera de ordenación, ello no excluye al propietario de su deber de cumplir diligentemente con el deber de conservación que le impone el art. 19 LRSV. Además, el artículo 90 LSG prevé que solo podrán realizarse en ellos obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento de dicho uso preexistente; que es de lo que se trata en este caso.

No obstante, en este caso concurre la especial circunstancia de que no se puede asegurar cuál va a ser el resultado urbanístico una vez se apruebe el nuevo PGOM y, a su amparo, el PERI, pasando a ser, o no, una zona verde. Partiendo de que el PGOU que se aplica es el de 1993, y de que la prueba pericial resulta que con el nuevo plan, este PERI de 2002, desaparece. Una vez que se apruebe el nuevo planeamiento, ha de entenderse que se deberá tramitar el ámbito de desarrollo indicado cumpliendo la normativa actual, que varía de la normativa con la que se aprobó el PERI anterior con lo que, al no haber nada definido, hay que esperar a que se desarrolle. En este sentido, no existe a día de hoy, proyecto de compensación aprobado.

En cualquier caso, esté o no en situación de fuera de ordenación, las obras de conservación han de llevarse a cabo. Deber de conservación que viene impuesto en el artículo 135 LSG, conforme al cual, al regular los deberes de uso, conservación y rehabilitación, dispone que "1. Los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones habrán de:

a) Emprender la edificación o rehabilitación en los términos y plazos establecidos en la legislación vigente. El deber de edificar incluye el deber de los propietarios de terminar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia.

b) Destinarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

c) Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dichos usos y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles.

d) Realizar los trabajos y las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en las normas legales que les sean exigibles en cada momento.

e) Realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

2. El deber de conservación a cargo de los propietarios alcanza hasta el importe correspondiente a la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser destinado legalmente al uso que le sea propio.

...".

En cualquier caso, conviene precisar, con respecto a la posibilidad de valorar la prueba practicada en primera instancia, en la segunda instancia a través del conocimiento del recurso de apelación; que aun siendo cierto que el juez en primera instancia practica con inmediación pruebas, en este caso periciales, no se puede obviar que a través de los nuevos medios, en concreto a través de la grabación, la práctica de la prueba puede ser perfectamente valorada en segunda instancia, incluidas las respuestas que se ofrecen por los técnicos en el acto de la vista. Y en ningún caso está excluída dicha valoración cuando, como en este caso, se ha incurrido en error en la valoración de la prueba, máxime cuando es en lo que se basa la parte apelante, y aceptar lo contrario supondría vaciar de contenido el recurso de apelación. En este sentido, el recurso de apelación ha de ir dirigido a efectuar una crítica a la sentencia que se recurre. A la vista de ello, es lógico y conforme a Derecho que se pueda criticar la forma como se ha valorado la prueba, y que en la sentencia de segunda instancia se examine cómo ha sido valorada esa prueba. Es lo que se hace en este caso, en que no se actúa de oficio sino a partir de las alegaciones de los recursos de apelación, para llegar a la conclusión de que se incurre en error en la valoración de la prueba, como se evidencia a la vista de la práctica de la misma, incluídas las respuestas a las preguntas efectuadas en el acto de la vista, permitiendo su grabación la percepción directa de la misma. De lo contrario, carecería de sentido la existencia misma del recurso de apelación.

Consecuencia de lo expuesto, y partiendo de que no procede entrar en el análisis de cuestiones de derecho privado, con referencia al contrato de arrendamiento; es que procede, con estimación de los recursos de apelación interpuestos, la revocación de la sentencia recurrida y consiguiente desestimación de la demanda, confirmando la legalidad del acto administrativo recurrido.

QUINTO.- Costas procesales.

No procede hacer imposición de las costas de los recursos de apelación, al ser estimados ( artículo 139 de la LJCA).