Sentencia Contencioso-Administrativo 476/2022 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 382/2021 de 10 de noviembre del 2022

PRIMERO. Actuación impugnada y posición de las partes.

A) Se impugna en el presente proceso contencioso-administrativo el Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de 27 de mayo de 2021 que fijó cómo justiprecio de la finca registral NUM000, del Registro de la Propiedad de Fuenlabrada, parcela catastral NUM001, en el término municipal de Griñón, tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la cantidad de 77.904,52 euros, incluido el 5% de premio de afección. De dicha resolución destacamos los siguientes datos:

"1. 1. Datos básicos:

Localización: CALLE000 NUM002 finca nº. REGISTRAL NUM000 Griñón Registrales: Reg. 3, libro NUM003, tomo NUM004, folio NUM005, núm. NUM000

Superficie de suelo

total: 1.333,00 rn2

expropiada: 1.333,00 m2

...

1 .2 Datos urbanísticos:

Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana Desarrollo:

Uso característico: Residencial unifamiliar

Aprovechamiento: 0,581000 m2c/m2s

Coeficiente corrector: 1 ,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada)

1.3 Edificaciones, otros vuelos y mejoras

- según descripción de la hoja de aprecio del expediente de expropiación

1.4 Otros Datos:

Finca en suelo urbano destinada a dotación pública escolar

2.1 Valoración del Ayuntamiento de Griñón:

Notificado en tiempo y forma no presenta valoración

..

2.2 Valoración particularizada del expropiado:

El expropiado propone un valor unitario para el suelo de 370,10 €/m2, así como una valoración para el resto de bienes que se detalla en la hoja de aprecio contenida en el expediente, en base a los siguientes criterios generales:

Valoración de acuerdo al RDL 7/2015 mediante método residual aplicando la edificabilidad de la UE 31 0,8 m2/m2. Redondeando el justiprecio a 1.110.000 €".

El Jurado considera como fecha de inicio de la pieza Individualizada de Valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art 34. 2. b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, "la de 25/02/2021, que corresponde a la remisión al Jurado de Expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual".

A partir de lo anterior, en aplicación del art. 37.1 del TRLJ de 2015, lleva a cabo la valoración de acuerdo con las siguientes consideraciones:

" De la hoja de cálculo adjunta se desprenden los siguientes valores:

Vv = 1115,78 euros/m 2

CC = 762,45 euros/m2

BP = 257,49 euros/m 2

Resultando un valor de repercusión de 95,84 €/m 2 Por lo que aplicando el valor resultante al aprovechamiento atribuido al afectado de 0,581 m 2/m2 se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo: Vbu = 55,66 euros/m2".

" Se valora de conformidad con el RDL 7/20T5 mediante método residual, aplicando la edificabilidad del área homogénea compuesta por todas las áreas de suelo urbano consolidado. Por el carácter social del destino de la finca, se toma como referencia de valor de mercado, el establecido para el municipio para la vivienda de protección pública. (BOCM 4-08-2008) por ser éste uno de los destinos contemplados para utilización del suelo en supuestos expropiatorios".

A partir de los 55,66 €/m2 aplicado a la superficie afectada de 1.333,00 m2 se obtiene un valor total de 74.194,78 €, valor al que hay que añadir el 5% de afección, lo que asciende a un total de 77.904,52 €.

B) La parte recurrente pretende que, previa anulación de dicho acto, se fije el justiprecio en la cantidad de 1.165.500 euros. A tal fin, critica la resolución impugnada y, por remisión de ésta, el informe técnico en que se funda; y propone una valoración alternativa, de acuerdo con su hoja de aprecio. En concreto, cuestiona la superficie, la edificabilidad, y el valor en venta considerados por el Jurado. Además de la pericial en que se funda su hoja de aprecio de los Arquitectos don Eloy y don Estanislao, y la que anuncia con la demanda y después aporta, consistente en una adenda formulada por el primero de los peritos citados, propuso prueba pericial mediante designación judicial, prueba que fue practicada, designándose como perito a don Ezequias, con el resultado que analizaremos a continuación.

C) El Letrado de la Comunidad de Madrid, tras aludir a la presunción de acierto de las decisiones del Jurado, se remite al acto recurrido.

D) El Ayuntamiento de Griñón, administración expropiante, se opone también a la demanda al defender la corrección del acuerdo impugnado, que goza de presunción de acierto.

SEGUNDO. Normativa aplicable y delimitación de la controversia.

No hay controversia en cuanto a la procedencia de la expropiación por Ministerio de le Ley, a la fecha a la que hay que entender referida la valoración, y a la aplicación del método residual estático de acuerdo con el art. 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS).

Según este precepto:

"1 . Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista".

Por su parte, el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, bajo el título "valoración en situación de suelo urbanizado no edificado" dispone:

"1 . El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

VSo = VS - G. (1 + TLR + PR)

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro".

En relación con la método de valoración y el ámbito objetivo de nuestro enjuiciamiento, es necesario, hacer las siguientes aclaraciones:

a) A pesar de que, en la certificación catastral figuran dos edificaciones (vivienda y almacén), las partes no han hecho cuestión en el proceso al respecto -a diferencia de lo que planteó la expropiada en la vía administrativa de acuerdo con el informe pericial que acompañó a su hoja de aprecio-, coincidiendo todas ellas en la aplicación al del apartado 1 en lugar del apartado 2 del art. 37 del TRSL, antes citado, como dichas edificaciones no exigieran, fueran ilegales o se encontraran en situación de ruina física.

b) En segundo lugar, es preciso dejar, que, al contrario de lo que parece desprenderse el acuerdo del Jurado y de la contestación a la demanda del Ayuntamiento de Griñón, la hoja de aprecio reclamó un total 1.165.500 euros (folio 6 del expediente administrativo). En este proceso se reclama exactamente la misma cantidad, sin que se produzca, por tanto, ruptura del principio de vinculación a la hoja de aprecio.

c) Finalmente y como se desprende del Fundamento anterior, en que han quedado resumidas las posiciones de las partes, la controversia se extiende respecto de los siguientes elementos determinantes de la valoración: superficie, edificabilidad a considerar y valor en venta del producto inmobiliario terminado.

TERCERO. Superficie de la finca a expropiar.

Es cierto que los acuerdos de los Jurados de expropiación gozan, según reiterada jurisprudencia, de presunción y acierto y legalidad derivada de su variada composición y de la formación jurídica y técnica de sus miembros, necesariamente exigida para asegurar la independencia y objetividad de su actuación, pero no lo es menos que tal presunción es una presunción iuris tantum y, por tanto, puede quebrar cuando en la adopción de los acuerdos se incurre en una infracción legal, en un error de hecho o de derecho o una desafortunada apreciación de la prueba.

Comenzando por el extremo relativo a superficie de la finca a expropiar, cabe señalar, en línea con lo indicado por la parte recurrente y los diferentes peritos que han intervenido en el proceso, que no se comprende la fijada por el Jurado, ni se desprende del expediente administrativo elemento de convicción que pueda avalarla. Por el contrario, la certificación catastral, que se acompaña a la hoja de aprecio (también a la demanda), señala una superficie de 2841 m2. Es más, dicha superficie fue aceptada por el Ayuntamiento. En esta dirección, al folio 18 del expediente administrativo, obra una oferta de compra del Ayuntamiento, firmada por el Alcalde el 22 de noviembre de 2004, de la finca de que se trata "con una superficie de 2840 m2", por una cantidad de "432.728,72 euros, IVA incluido".

Debemos recordar que, en caso de discordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, prevalece el Catastro, y sobre ambos prevalece la medición real ( Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección 5ª, de 5 de junio de 2017; rec. 3760/2015).

CUARTO. Sobre la edificabilidad aplicable.

De acuerdo con el art. 37. 1 a) TRLU, " si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido".

La parte recurrente señala que el Jurado considera indebidamente para fijar la edificabilidad que aplica todo el casco urbano del término municipal, lo que resulta incorrecto, ya que se trata de un ámbito heterogéneo con usos, tipologías y ordenanzas diferentes.

En efecto, como se desprende del cuadro obrante en la hoja de valoración, el Jurado acude a la media de aprovechamientos de todo el suelo urbano de uso residencial del municipio, lo que no obedece a lo ordenado por la norma y ha sido rechazado esta Sala en reiteradas ocasiones (sentencias de 14 de marzo de 2019, recurso 265/2018, de 11 de febrero de 2019, recurso 865/2017). En la primera de las citadas sentencias se razonaba lo que sigue:

El art. 20 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, dispone que " se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

Sobre este concepto el Tribunal Supremo ha fijado varias reglas importantes: i) se trata de un concepto jurídico indeterminado, ii) su delimitación depende de las circunstancias del caso, iii) se tendrá en cuenta para ello la identidad de determinaciones urbanísticas, sin obligación de respetar las limitaciones de tipo catastral o urbanístico establecidas, iv) en la delimitación se busca respetar el principio de equidistribución de beneficios y cargas, v) la delimitación, de acuerdo con lo anterior, es facultad del órgano judicial en última instancia.

Cita al efecto varias sentencias del Tribunal Supremo ( SSTS de 20 de marzo de 2018, recurso 2237/2016, 12 de diciembre de 2016, recurso 1821/2015, 27 de septiembre de 2016, recurso 3069/2014), que dicen lo siguiente:

"[E] l ámbito espacial homogéneo [es]... un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas...

"...el ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística...".

En el caso, como se anticipaba, no es admisible la toma en consideración de todo el suelo urbano de uso residencial del término municipal, como área homogénea, como ha hecho el Jurado. No pueden calificarse como tal zonas tan dispares como el "casco antiguo" o la de "unifamiliar extensivo", con edificabilidades de van desde 1,8 m2/m2 a 0,6 m2/m2. Los peritos designados por la parte recurrente don Eloy, y por el Tribunal, don Ezequias, coindicen plenamente en la crítica que, sobre este aspecto, formulan a la valoración impugnada, y al señalar una edificabilidad de 0,8 m2/m2 atendiendo a la Ordenanza Unifamiliar Clave 3, Grado 1 (G1), aclarando en que el coeficiente de edificabilidad es el mismo para el uso familiar intensivo y semi-intensivo. Sobre la edificabilidad a aplicar volveremos al examinar la definitiva fijación del justiprecio.

QUINTO. Valor en venta.

La consideración del precio de la vivienda de protección pública no toma en consideración el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo, como veíamos en el Fundamento anterior. Además, esta Sala ha reiterado que el empleo del denominado por el Jurado "método objetivo" no resulta aceptable cuando no se ha justificado la imposibilidad de contar con testigos adecuados para fijar el precio de venta en el mercado libre, único supuesto en que sería admisible ("calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo", según el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

Conviene recordar que el Tribunal Supremo y esta misma Sala han entendido que para calcular el valor de repercusión del suelo por el método residual, debe partirse del precio de venta en el mercado libre, resultando inadecuado acudir al tasado de las viviendas de protección [ Sentencia de esa Sala y Sección de 22 de septiembre de 2021 (Recurso 116/2019) y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección 6ª, de 17 de marzo de 2014 (Recurso 1505/2013)].

La Sentencia de Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección 5ª, de 16 de enero de 2018, (recurso 3112/2016), al analizar la posibilidad de calcular este valor de venta de acuerdo con los precios máximos de las viviendas de protección pública, que se justifica en que el uso final será dotacional de carácter público, es decir, demanial, y que no va a existir un mercado "comparable", concluye:

" Ese razonamiento no puede ser aceptado; en primer lugar, porque se trataba de calcular el valor de producto inmobiliario en su destino dotacional, lo cual no es correcto porque si lo que se pretende con el método residual es obtener el valor de los terrenos acordes a las propiedades que participaron del proceso de transformación urbanística, se está perjudicando a los propietarios afectados por las expropiaciones para usos dotacionales; lo que debe buscarse es el valor del mercado del uso patrimonializable, como impone el artículo 24 [del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio ] . En segundo lugar, porque, en esa condición, no es admisible considerar que no exista mercado significativo, lo rechaza el propio Jurado en su valoración y el perito procesal en su informe. Y en tercero y último lugar, porque los valores de las VPP, si bien han servido para calcular los valores en venta de los productos inmobiliarios a los efectos de aplicar el método residual, en el denominado método objetivo, no puede suponer alterar la regla de valoración que se contienen ahora en el mencionado artículo 24 [del citado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio] y en los artículos 22 y siguientes del Reglamento de Valoraciones ...".

SEXTO. Valoración de la Sala.

Examinamos a continuación la valoración propuesta por el dictamen que ha aportado la parte recurrente y por el perito judicial. Adelantamos que, por su objetividad y detalle, consideramos más acertada la valoración del perito designado por este Tribunal don Ezequias.

El Ayuntamiento demandado, sin tan siguiera considerar el informe elaborado por don Eloy y don Estanislao y la adenda efectuada por el primero para el presente proceso, somete a crítica el informe del perito judicial en fase de conclusiones. Más lo cierto es que no presentó hoja de aprecio, ni en la vía administrativa ni en este proceso ha aportado o propuesto prueba alguna para sustentar una valoración alternativa.

De los dictámenes periciales destacamos únicamente los apartados relativos a los aspectos controvertidos que todavía no han sido definidos en esta sentencia.

a) Edificabilidad a considerar.

Ya hemos adelantado que los peritos designados por la parte recurrente don Eloy y don Estanislao, y por el Tribunal, don Ezequias, coindicen al señalar que la edificabilidad aplicable es de 0,8 m2/m2 atendiendo a la Ordenanza Unifamiliar Clave 3, Grado 1 (G1), aclarando que el coeficiente de edificabilidad es el mismo para el uso familiar intensivo y semi-intensivo.

El perito judicial señala en su informe que "casi todo el ámbito una vez superado la zona de Equipamiento municipal y sin entrar en el casco multifamiliar, es de desarrollo Unifamiliar y en concreto vamos a asumir el Uso Residencial con tipología Unifamiliar adosada o Pareada y de régimen Libre como en el resto del término Municipal. La tipología que tuvo asignada antes de perder su aprovechamiento lucrativo fue Unifamiliar tipo U1 y la actual similar es la de tipo Unifamiliar Clave 3 Grado 1 (G1)".

En respuesta a la aclaración solicitada por el Ayuntamiento de Griñón, matizó que tomó esas dos zonas, y no la de unifamiliar extensivo -con un coeficiente de edificabilidad de 0,6 m2/m2, y que representa el 71,36 % del suelo urbano de uso residencial del municipio- "porque son más similares a la tipología que en su día tuvo" [asignada por el planeamiento].

También coinciden los peritos en que no existen costes de urbanización pendientes. El perito de parte razona: " el suelo valorado es un suelo en situación de urbanizado, que ha cumplido con todos sus cesiones y deberes, es suelo FINALISTA, por lo tanto, para calcular el coeficiente de edificabilidad (se deberían HOMOGENEIZAR los diferentes USOS) NO se debe dividir por el total de suelo urbano consolidado sino por el suelo neto.

El suelo a expropiar, en efecto, ya ha cumplido con todos sus deberes urbanísticos de cesiones, por lo que no se puede definir la edificabilidad incorporando en el denominador suelos de cesión, que reducen el aprovechamiento atribuido al solar por la Ley y el Reglamento. No se puede calcular, en definitiva, su aprovechamiento incluyendo las dotaciones públicas existentes que están incluidas en la superficie de todo el suelo clasificado como URBANO CONSOLIDADO utilizado como denominador en la fórmula del Jurado".

La diferencia es notable:

1.552.162,96m2e / 2.672.000m2s = 0,581m2e/m2s. 1.552.162,96m2e / 2.225.331m2s = 0,70m2e/m2s.

Como se ve, al dividir por toda la masa de suelo urbano consolidado, el Jurado reduce sin motivo el coeficiente resultante, fijando un 0,581m2e/m2s en lugar del coeficiente de 0,70m2e/m2s que saldría. Y eso, después de haber utilizado erróneamente todo el suelo urbano consolidado de Griñón como ámbito espacial homogéneo, lo que no procede".

En atención a lo anterior, la Sala asume la edificabilidad de 0,8 m2/m2 fijada por los peritos así como la improcedencia de descuento alguno en concepto de deberes o cargas pendientes.

b) Respecto del valor en venta, el perito de parte y el perito judicial parten del mismo estudio de mercado efectuado por el primero, aunque llegan a conclusiones notablemente diferentes.

Según el perito de parte: "El valor unitario adoptado en el informe de 1.701,55€/m2c después de realizar la HOMOGENEIZACION de las muestras de ofertas de viviendas unifamiliares en Griñón en la fecha del informe.

El proceso de la homogeneización de la información de mercado ha seguido los criterios del RD 7/2015 y Reglamento considerado pormenorizadamente los siguientes parámetros;

- Año de construcción. antigüedad

- Estado de Conservación

- Situación

- Superficie

- Calidad

- Tipología

- Otros

Con posterioridad se ha realizado un seguimiento de la información de mercado, pues desde el primer momento se guarda la URL de cada testigo y se imprime la página de información facilitada en la web que incluye el nº de inmueble para una mayor transparencia y veracidad en la información, comprobando que CINCO se dieron de baja en los meses siguientes y uno sigue hoy en venta, con una oferta superior en + 29% del precio del 2020/1T".

En realidad, la pericial acompañada a la hoja de aprecio toma un valor de mercado, tras la homogeneización, de 1557,21 euros, como señala el perito judicial.

Según el perito judicial " adoptamos el Valor aportado por la Pericia de parte al tener un cuadro de testigos por el método comparativo correcto: Valor 1,557 € /m2, pero en nuestro caso ajustamos el mismo al ser una tabla de "precios de oferta" en el mercado convirtiéndolos en un potencial "valor de transacción" aplicándole un coeficiente del -10% sobre el precio, ajustando hasta: 1.401,3 €/m2"

A pesar de lo dicho, la tabla que contiene la valoración aplica a los 1,557 € /m2 un coeficiente del 15 % -y no del 10 %- obteniendo un valor de 1.323,45. €/m2, valor, este último, que la Sala acepta al entender razonable y ajustado a la realidad considerada.

c) Por lo que se refiere al valor de la construcción y a los gastos y beneficio de la promoción, a pesar de las diferencias de método, las posiciones de los peritos se asemejan.

El informe que aporta la parte actora fija el Vc en 799,75€/m2, ligeramente superior al del Jurado -de 762,45€/m2-. Sostiene que dicho valor es el " obtenido de las tablas de la Comunidad de Madrid para la fecha del informe incluidos los gastos generales y beneficio industrial, al cual se añaden en concepto de Otros Gastos Necesarios un 19%".

Y considera un factor K -que mide los gastos y beneficios de la promoción- de 1,25 para determinar el valor de repercusión. Según razona, " la pandemia del COVID 19, con todas limitaciones que impuso en España, afectó directamente al sector inmobiliario asumiendo una paralización de las visitas a los inmuebles y restricciones de reunión para concretar las transacciones.

Resaltar que en esta época no se encontró ninguna promoción de OBRA NUEVA en oferta en los diferentes portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa...). Si bien luego se ha comprobado que los inmuebles testigos, en su mayoría se dieron de baja de los portales de oferta, por lo que se entiende que fueron vendidos, confirmando que el precio de oferta era conforme con el aceptado por la demanda.

**Es por este motivo "escasa dinámica inmobiliaria" al momento de redactar el informe, por el cual se adoptó un coeficiente de 1,25".

El perito judicial, no considera específicamente el factor K, sino que, sobre la base de que el valor del suelo es el resultado del "Valor de la Venta (-) Coste Construcción (-) Bº y G. Generales", razona al respecto lo que sigue: " Adoptamos el Módulo de Construcción de la CAM de 548,42 €/m2e incrementándolo en un 20% para adecuarlo a la situación del mercado posteriormente se le incrementa con dos coeficientes que engloban en formato autopromoción los G generales y Bº Industrial de Constructor y los costes de Contrata más impuestos no repercutibles, licencias, Tasas y Proyecto con DF. Este módulo alcanza la cifra de 931,94 €/m2".

Como decíamos, en lugar de considerar el factor K, tiene en cuenta un "Beneficio de Promoción y sus G generales con un coeficiente de paso de 1,2. Sobre los Módulos de Construcción". Define el Resultado como "el Valor de la Venta (-) Coste Construcción (-) Bº y G. Generales".

Según la tabla de valoración anexa al informe, para determinar los gastos generes y el beneficio industrial, aplica un coeficiente de 1,19 sobre el coste de construcción en el mercado. Este mismo coeficiente se aplica para determinar los costes de contrata más impuestos no repercutibles, licencias, tasas y proyecto. El resultado se incrementa en un 20 % (se multiplica por 1,20) para ajustarlo al mercado real.

d) De acuerdo con los que llevamos expuesto, hemos de aceptar el valor de repercusión propuesto por el perito judicial, que asciende a 391,38 euros/m2, lo que, sobre la edificabilidad de 0,8 m2/m2, nos lleva a un valor unitario de 313,10 €/m2.

Concluimos, por ello, de acuerdo con la prueba examinada, que el justiprecio por todos los conceptos asciende a la cifra, salvo error u omisión, de 933.992,95 euros [313,10 €/m2 x 2841 m2= 889.517,10 euros + 44.475,85 (correspondientes al 5% de afección)].

Procede, en consecuencia, estimar el recurso contencioso-administrativo, anular el acuerdo impugnado y reconocer, como situación jurídica individualizada en favor de la parte demandante, el justiprecio que ha quedado determinado, con las consecuencias inherentes a este pronunciamiento.

SÉPTIMO. Sobre las costas.

No procede la imposición de costas dada la estimación parcial de la demanda ( art. 139.1 LJCA).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.