Sentencia Contencioso-Administrativo 10/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 451/2021 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO. - Pretensión ejercitada.

La mercantil GOFEINSA, S.L., ejercita pretensión declarativa de nulidad de la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 30 de junio de 2021, relativa a la valoración de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, expediente de justiprecio nº NUM001, y de condena al reconocimiento de que el justiprecio correspondiente a la finca expropiada es de 6.433.688,12 €, incluido el 5% del premio de afección y al abono de los intereses retraso en la determinación y pago del justiprecio.

SEGUNDO. - Actuación administrativa impugnada.

Se extraen los siguientes datos de la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 30 de junio de 2021, que fijó el justiprecio de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, expediente de justiprecio nº NUM001:

- La fecha de inicio del expediente de expropiación del día 23 de junio de 2019, corresponde con la solicitud de inicio del expediente expropiatorio y la de la pieza individualizada de valoración del 12 de mayo de 2021, con la presentación de la hoja de aprecio del expropiado de la pieza, tramitada por tasación individual.

- Superficie expropiada: 2.958,00 m2. Parcela catastral.

- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.

- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.

- Desarrollo: Norma Zonal 5.

- Uso característico: Terciario. Finca destinada a red viaria y zona verde.

- Aprovechamiento: 0,408000 m2c/m2s. El Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas cuantifica como área homogénea en la Norma Zonal 5 una superficie de suelo para el uso indicado de 1.035.278 m2 y una edificabilidad de 422.513 m2, del que resulta la edificabilidad indicada.

- Coeficiente corrector: 1,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada).

- Valoración del beneficiario Ayuntamiento de Alcobendas: Entiende que no procede la aplicación del art. 94 de la Ley 9/2001 de la Comunidad, por lo que la valoración es cero.

- Valoración del expropiado: Valor unitario de 1.425,29 €/m2, para una finca de 4.319 m2, edificabilidad de 1,26 m21m2, solicitando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 6.155.813,69 €.

- Valor en venta( art. 37.1 RDL 7/2015 ): 3.286,00 €/m2, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, a través de los precios muestreados para el ámbito propio de la actuación para el uso terciario oficinas, adscrito a la Norma Zonal 5 .

- Valor de construcción de 1.428,00 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 3.1.1.3, coeficiente 2,00, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Beneficio y gastos de promoción: (1,4): 938,86 €/m2c.

- Valor de repercusión básico: (Órdenes 1020/1993 y 805/2003): 919,14 euros/m2c.

- Valor unitario de 375,01 €/m2

- Valoración: 1.109.279,58 €.

- 5% valor de afección: 55.463,98 €.

- Valoración total: 1.164.743,56 €.

- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

TERCERO. - Motivos de la impugnación:

La parte recurrente funda su pretensión en las consideraciones de su demanda, con apoyo en la Jurisprudencia que cita, de las que se extraen las siguientes:

* La finca tiene una superficie total de 5.136 m2 según su descripción registral, y de 4.319 m2, según levantamiento topográfico emitido por Ingeniero Técnico en Topografía y Arquitecta, y de 4.661,98 m2 según informe emitido por el Ingeniero Técnico en Topografía, acompañado a la demanda, basado en las fotografías obtenidas por la Comunidad de Madrid en los vuelos históricos, en que se aprecia que la parcela catastral tenía una superficie de 1Ha (10.000 m2), antes de su expropiación parcial.

* En el acta de ocupación de la Jefatura Provincial de Carreteras de fecha 6 de febrero de 1970 se expropió una superficie de 4.515,20 m2 sobre los 10.000 m2, con lo que la parcela restante tenía una superficie de 4.661,98 m2.

* La Jurisprudencia otorga a los levantamientos topográficos un valor probatorio superior frente a la superficie registral o catastral.

* La parcela está destinada a uso o calificación de Protección de Viario - zona de protección de la autovía A-1 - y zona verde, sin que por su destino público esté incluida en Norma Zonal ni tenga aprovechamiento privativo alguno.

* El ámbito espacial homogéneo aplicable a la parcela es la Actuación de Incremento 2 (A.I.-2) "El Cielo", dentro de la Norma Zonal 5, con que linda por el norte y el oeste, y que presenta unas características homogéneas que la diferencian del resto de grados de la Norma Zonal 5, y en que previsiblemente se hubiera incluido de no haberse destinado a Protección de Viario, siendo su uso característico terciario con una edificabilidad de 1,26 m2/m2, que multiplicada por la superficie de 4.661,98 m2, dan 5.874,09 m2 edificables.

* La asignación por el Jurado de la Norma Zonal 5 del PGOU de Alcobendas como ámbito espacial homogéneo de la finca no tiene justificación alguna al comprender la totalidad de los suelos con uso terciario del Municipio de Alcobendas, con distintas tipologías, edificabilidades y condiciones de edificación.

* El valor en venta que resulta de los informes de mercado emitidos por JLL Valoraciones, S.A., Savills Aguirre Newman y CBRE, basado de 19 testigos de transacciones reales de oficinas, da 3.512,38 €/m2, frente al obtenido por el Jurado de 3.286 € que, utilizando la misma fuente, no tiene en cuenta los testigos que se separen un 15 % del precio medio obtenido, reduciendo la muestra de 18 a 12 operaciones.

* Propone en la demanda un valor de venta medio de 4.086,40 €/m2 edificable, resultante de seis testigos de venta incluidos en certificación registral emitida el 14 de octubre de 2021 por el Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, que recoge ubicación, superficie, valor de venta y fecha.

* La indemnización reclamada de 6.433.688,12 € resulta de la multiplicación del valor de repercusión del suelo de 1.043,11 €/m2 por la superficie edificable (1.043,11 €/m2 edificables x 5.874,09 m2 edificables), incrementado con el 5% de afección (306.366,10 €).

* El valor de construcción de 1.377 € lo obtiene al aplicar el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

* Aplica un valor de construcción de 1.875,74 €/m2 edificable, de la aplicación de los testigos de venta obtenidos de la certificación del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas.

* El valor de construcción en la resolución del Jurado establece un coeficiente del valor de las construcciones de 2,00 para la categoría de 3.1.1.3. de "Oficinas Múltiples", cuando la norma establece para la misma un coeficiente del 1,70; aplica un módulo básico de construcción (MBC1) de 700 €/m2 sin tener en cuenta que según la actualización de la Circular 01.04/2021/p, se incrementa a 810 €/m2 e incrementa el valor de construcción en un 2% en concepto de financiación media sobre inversión prevista, sin que ello se recoja o justifique en norma alguna.

* Procede el abono de los intereses moratorios desde el 30 de diciembre de 2021 por el retraso del Ayuntamiento de Alcobendas en el abono del justiprecio, según el artículo 57 LEF.

CUARTO. - Oposición a la pretensión.

El LETRADO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada por los propios razonamientos del acuerdo impugnado, alegando la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa, y que la carga de la prueba del error de hecho o de derecho en que incurra recae sobre el que alegue tal vicio.

El LETRADO DEL AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS, beneficiario de la expropiación, se ha opuesto igualmente a la pretensión ejercitada, pudiéndose destacar de su contestación las siguientes consideraciones:

Sobre la superficie expropiada

- La finca con referencia catastral nº NUM002 tiene una superficie gráfica de 2.958 m2 según la certificación descriptiva y gráfica de datos catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana.

- En el escrito iniciador del expediente del artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSM), GOFEINSA, S.L. señalaba que era propietaria de la finca expropiada en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 11 de diciembre de 2014, otorgada ante el Notario de Madrid D. Manuel Rodríguez Marín, con nº 2.558 de su protocolo, en que se consignaba que ocupaba una superficie de 3.875 m2.

- La actora presentó el 16 de marzo de 2020 levantamiento topográfico de la parcela realizado por el Ingeniero Técnico en Topografía, Don Secundino y por la Arquitecta Superior Dª Carolina, de fecha 3 de febrero de 2020, que fijaba la superficie en 3.421 m2, conforme a la situación de sus linderos físicos (vallados), existiendo una diferencia de más con relación al catastro de 463 m2, que contempla un polígono más reducido.

- Presentó con la hoja de aprecio, el 12 de mayo de 202, nuevo levantamiento topográfico, de 28 de julio de 2020, suscrito por los mismos técnicos que el anterior, en que la superficie real pasaba de 3.421 m2 a 4.319 m2, pues en vez de tomar como linderos los fijados mediante vallado, modificaba la referencia del lindero sur, en realidad sureste, con la Autovía A-1, considerando que la parcela llegaba a lo que se consideraba el dominio público de la carretera, siguiendo en ello las indicaciones de la titular de la finca - página nº 4 del informe -, abarcando la acera previa a la calzada de la vía de servicio de la Autovía A-1, la rampa de la pasarela peatonal de la parada de autobús del PK. 14+300, ejecutada en el año 1991, y una zona ocupada por las pantallas acústicas y el itinerario peatonal, ejecutada igualmente en los años 90 del siglo pasado, todos por el MOPU y situados en terrenos de la titularidad de la Demarcación de Carreteras del Estado.

- La finca procede de la parcela NUM003 del polígono NUM004 según la nota simple registral, que en su lindero sur, en realidad sureste, lindaba con el " CAMINO000 de Madrid o CARRETERA000", que era la Carretera Nacional Madrid-Irún - planos del catastro de 1953 (siguiente) y foto aérea de 1980 - en la actualidad Autovía A1.

- Afectada por las sucesivas ampliaciones de la Autovía del Norte, Carretera N-I MADRID-IRÚN, realizada en los años 70 y 80, aparece entre el dominio público de la carretera y el límite con la parcela ocupada por la antigua parcela de la piscina "El Cielo de Madrid", lindero norte, en realidad noroeste - plano correspondiente al proyecto de expropiaciones del proyecto AUTOVÍA del Norte Madrid-Burgos. CN-I Madrid-Irún del PK 9+500 a PK 15+500, Tramo enlace Manoteras, enlace Continente, de 1988 -.

- La parcela catastral no coincide con la zona de las obras de carretera según la superposición del catastro actual con la foto aérea de 1990 -.

- El lindero sur, en realidad sureste, colindante con los terrenos pertenecientes al dominio público de la Carretera Nacional N-1, actual A-1, no fue físicamente delimitado mediante un vallado hasta aproximadamente el año 2010 - fotos aéreas de 1999, 2006 y 2010 -.

- La superficie que mantiene la recurrente se basa en el análisis de fotografías aéreas de los años 1946 a 1984 y el cálculo obtenido por su perito de la superficie de parcela se limita a restar a la superficie inicial de la parcela, de 10.000 m2 aproximadamente, la superficie expropiada por la Jefatura Provincial de Carreteras el año 1.970, de 4.515,20 m2, ignorando posteriores ampliaciones de la A-1, que no han accedido al Registro de la Propiedad.

- El informe pericial suscrito por el Ingeniero Técnico Topógrafo, D. Clemente, que se aporta junto con la demanda, no incluye la representación gráfica de las posibles superficies de la parcela, 5.484,80 m2 o 4.661,98 m2, sobre las fotografías aéreas de 1990, donde se ven las obras del proyecto de expropiaciones denominado "AUTOVÍA del Norte Madrid-Burgos. CN-I Madrid-Irún del PK 9+500 a PK 15+500, Tramo enlace Manoteras, enlace Continente de 1988", donde se aprecia que los terrenos están ocupados con el movimiento de tierras de la carretera, ni sobre una fotografía aérea actual de 2021, donde se observa que están ocupados por la propia carretera (calzada, acera, pasarela, pantallas acústicas etc..).

- La superficie a expropiar debe ser la correspondiente a la delimitación catastral, 2.958 m2, que ha tenido en cuenta los terrenos ocupados por la Demarcación de Carreteras del Estado.

Sobre la vinculación con la hoja de aprecio

- La recurrente pretende desvincularse del contenido de su propia hoja de aprecio, solicitando una indemnización mayor con fundamento principalmente en una superficie mayor de la finca expropiada, pasando de los 4.319 m2 contenidos en su hoja de aprecio a los 4.661,98 m2 o 5.484,80 m2 expresados en su demanda.

Sobre el ámbito homogéneo al que pertenece el suelo y uso mayoritario

- La parcela no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, por lo que de acuerdo con el art. 37.1.a) TRLSRU se le debe atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística lo haya incluido.

- Restringido el ámbito espacial homogéneo a la parcela colindante, como entiende la actora, no tiene en cuenta que la parcela colinda al sur con otra, regulada por la norma zonal 3 "Edificación unifamiliar". Grado 2 "Cuesta Blanca", con una edificabilidad de 0,21m2/m2, en que el Ayuntamiento podría haber incluido la expropiada de no destinarse a "Protección de Viario".

- En la distribución de los usos en el PGOU 2009 los usos terciarios se localizan a lo largo de la Autovía A-1 y de la carretera de Fuencarral.

- Podría entenderse asimismo que la parcela pertenece a la manzana formada por las normas zonales 5, grados 30 - edificabilidad 1,26 -, 1 - edificabilidad 0,14 -, y 9 - edificabilidad 0,35 -, próximas y colindantes, con lo que a este ámbito espacial homogéneo le correspondería una edificabilidad media de 0,33.

Sobre el valor de venta

- Desproporción entre el justiprecio solicitado por la demandante (6.433.688,12 €), y el precio de compra (300.000 €) que figura en la escritura de compraventa, ante el Notario Don Manuel Rodríguez Marín, de fecha 11 de diciembre de 2014, cinco años después de la fecha de la aprobación definitiva del vigente Plan General de Ordenación Urbana, (9 de julio de 2009).

QUINTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Febrero de 2.009-.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

SEXTO.- Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley. Delimitación de la finca expropiada.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

"Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976 , artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones . Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009 ).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006 ).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

"Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación".

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

"1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio".

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015 ).

Al presente se aprecia falta de delimitación de la superficie afectada y cuya prueba incumbe a la actora.

Como vimos, el Jurado toma en cuenta la superficie de la finca catastral, con referencia catastral nº NUM002, de 2.958 m2.

En el escrito inicial del expediente seguido al amparo del artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSM), GOFEINSA, S.L., de 20 de diciembre de 2019, la actora señaló que era propietaria de la finca expropiada en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 11 de diciembre de 2014, otorgada ante el Notario de Madrid D. Manuel Rodríguez Marín, con nº 2.558 de su protocolo, en que se consignaba que ocupaba una superficie de 3.875 m2.

En el levantamiento topográfico de la parcela realizado por el Ingeniero Técnico en Topografía, Don Secundino y por la Arquitecta Superior Dª Carolina, de fecha 3 de febrero de 2020, presentado por la actora el 16 de marzo de 2020, se fijaba una superficie de 3.421 m2.

Con la hoja de aprecio, del 12 de mayo de 2021, presentó un nuevo levantamiento topográfico, de 28 de julio de 2020, suscrito por los mismos técnicos, en que se afirmaba que la superficie real era de 4.319 m2.

En la demanda rectora la actora fija el justiprecio tomando en consideración una nueva superficie, en este caso de 4.661,98 m2, según informe emitido por el Ingeniero Técnico en Topografía que acompaña.

En el dictamen pericial evacuado por la Perito nombrada por el Tribunal la superficie de la finca expropiada alcanza los 4.002,50 m2, si bien no comprende la zona de servidumbre del dominio público viario.

Si bien, como advierte la misma, en la Revisión y Adaptación del Plan General de Alcobendas, la finca NUM000 aparece en color blanco, única forma de representar un suelo urbano consolidado sin ningún aprovechamiento lucrativo porque es un suelo de dominio público.

Según el Registro de la Propiedad la parcela expropiada procede de la parcela NUM003 del polígono NUM004, parcialmente expropiada por la Jefatura Provincial de Carreteras el 6 de febrero de 1970 - en el expediente de expropiación de 4.515,20 m2 seguido entonces se afirmaba que la finca tenía 10.000 m2 -, con lo que la diferencia resultante sería de 5.484,8 m2.

Las diferencias obedecen a la mayor cabida que se dé a la parcela por su lindero sureste, según se tome o no en consideración el vallado que la circunda o el espacio ocupado por el dominio público viario de la A-1 con que linda, que comprende la acera de la calzada de la vía de servicio, la rampa de la pasarela peatonal de la parada de autobús del PK. 14+300, que cruza la carretera, una zona ocupada por las pantallas acústicas y el itinerario peatonal, elementos ejecutados por el MOPU, y con mucha antelación a la aprobación del PGOU de Alcobendas que motiva la expropiación. Ello sin contar las zonas de servidumbre, de afectación y de limitación a la edificabilidad - arts. 31 a 33 de la de la Ley 37/2015, de Carreteras.

En la sentencia nº 683/2015 de esta misma Sala y Sección 4ª del STSJ de Madrid, de fecha 5 de junio de 2015 (Rec. nº 308/2015), se estableció que: "(...) es precisamente el que insta el expediente expropiatorio el que tiene que acreditar que es correcta la titularidad dominical, y la superficie y la ubicación de la finca cuya expropiación pretende."

Y, en igual sentido, la Sentencia nº 248/2016, de 23 de mayo de 2016 (Rec. n° 220/2014), en su Fundamento Jurídico 3º, con cita de la anterior sentencia, señala que: "(...) es precisamente el que insta el expediente expropiatorio el que tiene que acreditar que es correcta la titularidad dominical, y la superficie y la ubicación de la finca cuya expropiación pretende, no siendo de recibo la inversión de la carga probatoria que hace el juzgado de lo contencioso en su fundamentación jurídica (...)." Más recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia 1418/2020 de 29 Oct. 2020, Rec. 5905/2019.

No es competencia del JTEF en cuanto órgano tasador la delimitación concreta de la superficie de la parcela registral de la actora que puede ser objeto de expropiación forzosa por reunir los requisitos del artículo 94 de LSCAM.

No procede por tanto acoger la pretensión actora en el extremo de que se anule la resolución del JTEF y se declare que la superficie de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas objeto de valoración es de 4.661,98 m2, y considerar correcta la fijada por el Jurado.

Nos centrarnos a continuación en el resto de los conceptos discutidos.

SÉPTIMO.- Valoración de la finca expropiada.

En el aspecto procedimental de la expropiación se debe atender a lo dispuesto por el artículo 26 de la LEF:

1. La fijación del justo precio se tramitará como pieza separada, encabezada por la exacta descripción del bien concreto que haya de expropiarse.

2. A tal fin se abrirá un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables. El expediente será único en los casos en que el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas, o cuando varios bienes constituyan una unidad económica.

En cuanto a la valoración del suelo, el artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

Su artículo 37.1 se refiere a la valoración en el suelo urbanizado que no esté edificado, cual es el caso, en los siguientes términos:

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que decida los artículos 19 y siguientes a la valoración en situación de suelo urbanizado.

Como dispone el artículo 19.1 deberá estarse a lo dispuesto en el artículo 22 para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física.

Dice así:

Artículo 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro. (Subrayado añadido)

Varias son las cuestiones que se plantean en relación con la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

Sobre la edificabilidad del suelo expropiado.

Según el artículo 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para la valoración del suelo urbanizado que no esté edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación.

Sobre el concepto de ámbito espacial homogéneo razonábamos en la sentencia de 14 de marzo de 2019, recurso 265/2018 en los siguientes términos.

El art. 20 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, dispone que " se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

Sobre este concepto el Tribunal Supremo ha fijado varias reglas importantes: i) se trata de un concepto jurídico indeterminado, ii) su delimitación depende de las circunstancias del caso, iii) se tendrá en cuenta para ello la identidad de determinaciones urbanísticas, sin obligación de respetar las limitaciones de tipo catastral o urbanístico establecidas, iv) en la delimitación se busca respetar el principio de equidistribución de beneficios y cargas, v) la delimitación, de acuerdo con lo anterior, es facultad del órgano judicial en última instancia.

Citábamos sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2018, recurso 2237/2016, de 12 de diciembre de 2016, recurso 1821/2015, y de 27 de septiembre de 2016, recurso 3069/2014, que dicen lo siguiente:

"[E]l ámbito espacial homogéneo [es]... un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas...

"...el ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística...".

Por eso, en supuestos de expropiación de terrenos para la implantación de sistemas generales o dotacionales, la Jurisprudencia entiende que el aprovechamiento lucrativo más razonable a utilizar será el atribuido a las parcelas colindantes.

La parcela en cuestión está calificada de protección de viario - zona de protección de la autovía A-1 - y zona verde, sin que por su destino público esté incluida en norma zonal ni tenga aprovechamiento privativo, por lo que el aprovechamiento lucrativo más razonable a considerar sería el atribuido a las parcelas colindantes.

El Jurado ha determinado un aprovechamiento de 0,408 m2c/m2s aplicando la Norma Zonal 5 del PGOU de Alcobendas, que comprende la totalidad de los suelos con uso terciario del municipio de Alcobendas, con distintas tipologías, edificabilidades y condiciones de edificación, con una superficie de suelo para el uso indicado de 1.035.278 m2 y una edificabilidad de 422.513 m2.

La actora aplica una edificabilidad de 1,26 m2c/m2s de la finca colindante en sus linderos norte y oeste, dentro de la Norma Zonal 5.30, Actuación de Incremento 2 (A.I.-2) "El Cielo".

A la misma conclusión llega la Perito designada por el Tribunal.

El Ayuntamiento de Alcobendas advierte que la parcela es colindante asimismo con otra parcela, al sur, regulada por la norma zonal 3 "Edificación unifamiliar". Grado 2 "Cuesta Blanca", con una edificabilidad de 0,21m2c/m2s, en que podría haberla incluido de no estar destinada a "Protección de Viario".

Razona igualmente que la parcela pertenece a la manzana formada por las normas zonales 5 en sus grados 30, 1 y 9, próximas y colindantes, a las que corresponde con una edificabilidad del 0,14 a la 5.1, de 0,35 a la 5.9 y de 1,26 a la 5.30, resultando para este posible ámbito espacial homogéneo una edificabilidad media de 0,33.

Resulta de lo expuesto que no sería admisible la toma en consideración de toda la edificabilidad de la norma zonal 5, ni asignar a la parcela la edificabilidad de otra parcela colindante pero que pertenece a una norma zonal diferente, en que según el Ayuntamiento se podría haber de no estar destinada a "Protección de Viario".

Cabe atender en cambio al ámbito espacial homogéneo propuesto por el Ayuntamiento de la combinación de las norma zonal 5, grado 30, 1 y 9, próximas y colindantes a la parcela, por estar situadas en la misma manzana, a las que corresponde una edificabilidad del 0,14 a la 5.1, de 0,35 a la 5.9 y de 1,26 a la 5.30, resultando una edificabilidad media de 0,58 (seuo), no de 0,33, como apunta la Corporación, diferencia en que habría que incrementar la edificabilidad aplicada por el Jurado.

Procede por tanto acoger una edificabilidad de 0,58 m2c/mcs.

Valor en venta de la finca expropiada

Aplicándose el método residual estático para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado se debe obtener sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Sobre el rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, nos hemos referido en sentencia número 739/2015, de diez de junio de 2015, dictada en el P.O. 438/2012, a los supuestos de precios extraídos en portales inmobiliarios, en los siguientes términos:

CUARTO. - En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo.

[...]

Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su , remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada. (Subrayado incorporado).

El Jurado ha aplicado una valor de venta de 3.286,00 €/m2, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, a través de los precios muestreados para el ámbito propio de la actuación para el uso terciario oficinas, adscrito a la Norma Zonal 5 y que resulta de los informes de mercado emitidos por JLL Valoraciones, S.A., Savills Aguirre Newman y CBRE, utilizados por la actora, eliminando los testigos que se separen un 15 % del precio medio.

Sobre la misma fuente la actora llegó en su hoja de aprecio a un precio de venta 3.512,38 €/m2, que incrementa en su demanda hasta 4.086,40 €/m2 de la consideración de seis testigos de venta incluidos en certificación registral emitida el 14 de octubre de 2021por el Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, que contempla el dictamen de su Perito.

La Perito designada por el Tribunal ha coincidido en esto también con la actora apreciando un valor de venta de 4.086,40 €/m2 para un valor de construcción de 1.875,74 €/m2 edificable.

Por nuestro parte no apreciamos error en la valoración del Jurado que sobre la misma fuente utilizada por la actora en su hoja de aprecio elimina los testigos que se separen un 15 % del precio medio obtenido para todas las transacciones.

Valor de construcción

Debe considerarse adecuado el propuesto por la actora en su hoja de aprecio, de 1.377 €/m2, utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 810 €/m2, tipología 3.1.1.3, coeficiente 1,70). El Jurado aplica el coeficiente 2,00, que no corresponde.

Cálculo de la actora que ha tenido en cuenta la actualización por la Dirección General del Catastro en su Circular 02.04/2021/P, con aplicación a partir de 1 de enero de 2021 que, incluidos todos los componentes, asigna al MBC-1 la cantidad de 810 €/m2c.

No procede, por último, añadir al valor de construcción el 2% en concepto de financiación media sobre inversión prevista, que contempla el Jurado, que puede entenderse incluido en el coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales o factor K.

Sobre el justiprecio procedente.

Resulta la siguiente valoración de los razonamientos y cálculos expuestos:

- Valor en venta: 3.286,00 €/m2 €.

- Coeficiente K: 1,40.

- Valor de construcción: 1.377 €/m2.

Fórmula para el cálculo del valor de repercusión del suelo:

- Valor de repercusión: 970 €/m2.

- Edificabilidad: 0,58 m2c/m2s.

Fórmula para el cálculo del valor unitario repercusión del suelo:

- Valor unitario suelo: 562,6 €/m2.

- Superficie: 2.958,00 m2.

- Valor del suelo (562,6 x 2.958,00): 1.664.170,8 €.

- 5% valor de afección: 83.208,5 €.

- Valoración total: 1.747.379,3 €.

OCTAVO. - Sobre los intereses de demora reclamados

En cuanto a los intereses de demora, la resolución del Jurado recurrida efectúa una declaración genérica de la obligación de pago de intereses de demora, que constituye una obligación " ex lege" contenida en los arts. 56 y 57 de la LEF y 71 a 74 del REF, procediendo su abono de conformidad con lo solicitado por la actora desde el 30 de diciembre de 2021, trascurridos seis meses de la fecha del acuerdo impugnado, por el retraso en que pueda incurrir el Ayuntamiento de Alcobendas en el abono del justiprecio.

En méritos a todo lo expuesto procede la estimación parcial de la demanda.

NOVENO. - Sobre las costas.

No procede realizar imposición de las costas del recurso al haberse estimado de forma parcial las pretensiones de las partes, de conformidad con el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.