Sentencia Contencioso-Administrativo 54/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 390/2019 de 19 de junio del 2023

PRIMERO. -Actuación impugnada.

Constituye el objeto de este recurso el Acuerdo adoptado por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid en el Expediente NUM000, de fecha de 24 de octubre de 2019, por el que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación adoptada en sesión celebrada el 11 de abril de 2019 por la que se fijó el Justiprecio de la finca RG NUM001 (antes NUM002), del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, sita en BARRIO000, en el municipio de Madrid, tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001.

Los datos de que parte la resolución del Jurado Territorial de 11 de abril de 2019 son los siguientes:

Localización: BARRIO000 finca n°. RG NUM001

Registrales: Reg. NUM003, libro NUM004, tomo NUM005, folio NUM006, núm. NUM001

Superficie de suelo total: 1.941 m2

Expropiada: 1.941 m2

Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización

Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana

Desarrollo: SG 08C 023 (13) N Zonal 3.1a

Uso característico: dotacional

Aprovechamiento: 1,000000 m2c/m2s

Normas Urbanísticas del PGOUM-97.

Art 8.3.5.3 b) Obras de nueva planta: Se admiten en parcelas existentes que se encuentren libres de edificación y constituyan fincas registrales independientes. La edificación será enteramente subterránea, los espacios libres sobre rasante deberán ser arbolados y tratados como áreas estanciales, y las edificaciones estarán destinadas a: i) Servicios infraestructurales ii) Garajes-aparcamientos para vehículos: Sometidos a condiciones reguladas en Capítulo 7.5.

Acuerdo de la CSPG - Comisión de Seguimiento del Plan General - nº 330 de fecha 28.01.2009 relativo a Alcance material de los efectos de la sentencia del TS de 25.07.2006 relativa al artículo 8.3.5.3 b) de las NNUU del Plan General: Admitir la implantación, como uso autorizable, del uso garaje-aparcamiento bajo rasante en parcelas existentes que a la entrada en vigor del actual Plan General se encuentren libres de edificación y constituyan fincas registrales independientes en el ámbito de la Norma Zonal 3 grado 1º en situación enteramente subterránea, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.5.3.4 de las NNUU en relación con los artículos 6.4.3 y 6.5.3 de las mismas, en tanto en cuanto se apruebe definitivamente la correspondiente MPPG que establezca un régimen de condiciones particulares para las obras de nueva planta a realizar en esas parcelas.

El Ayuntamiento alegó en el expediente que no procede valorar ya que " no queda acreditada de manera completa y fehaciente al ubicación y linderos de la finca".

El expropiado propuso un valor unitario para el suelo de 3.449,70 €/m2. Valora como sistema general en suelo urbano según RD 1492/2011 mediante método residual estático aplicando la edificabilidad media que el PGOUM-1997 atribuye al suelo urbano consolidado 1,71 m2/m2 a partir de un valor de venta de 3.951,33 €/m2 y coste de construcción de 805 €/m2, resultando un importe de 6.695.867,70 €, valor al que hay que añadir el 5% de afección, 334.793,39 €. Solicitando un importe total de 7.030.661,09 €.

El Jurado establece como fecha de inicio del expediente de expropiación el día 27/12/2017, fecha correspondiente a la solicitud de inicio de expropiación al Ayto.

La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración es la de 14/01/2019, que corresponde a la remisión al Jurado de Expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

El Jurado valora la finca según su localización en un terreno urbanísticamente clasificado por el planeamiento general equivalente a urbano consolidado, en situación de urbanizado de conformidad con el RDL 7/2015, artículos 37.1 y 37.2, mediante método residual, para uso de garaje subterráneo, por ser el único admitido por la Norma Zonal (3.1a) para nueva edificación, a partir de un precio de venta de plaza de garaje de 17.000 euros.

De la hoja de cálculo adjunta se desprenden los siguientes valores:

E (valor medio en venta real) = 17.000,00 euros/plaza

Sc (coste de construcción) = 378,42 euros/m2

Sp (beneficio y gastos de la promoción) = 193,51 euros/m2

Resultando un valor unitario de 210,72€/m2, que aplicado a la superficie afectada de 1.941 m2, da un valor total de 409.007,52€, más el 5% de afección 20.450,38 €, con lo que el justiprecio asciende a 429.457,90€.

Con fecha 23 de mayo de 2019, los expropiados interponen recurso de reposición contra la anterior resolución del JTEF en el que muestran su disconformidad con la misma, y mantienen sus pretensiones en cuanto al importe de su hoja de aprecio. Y por lo tanto en base a ello solicitan que sea revisada. Alegando que:

1) No se ha aplicado el artículo 37 y siguientes del TRLS de 2015 y que el suelo expropiado, regulado por la Norma zonal 3.1a recogido en el artículo 8.3.1 de las vigentes normas urbanísticas, no contempla como usos lucrativos el "garaje" utilizado por la resolución.

2) Que el supuesto concreto de aplicación es el recogido en el art 8.3.5.3.b. ii. de las NNUU referido a parcelas con calificación dotacional lo que implica en cuanto al uso la consideración como residencial y en cuanto a la edificabilidad, la de 1,4 m2/m2.

El JTEF resuelve sobre estas alegaciones desestimándolas en los siguientes términos:

"...dado el emplazamiento en el que se encuentra la finca, rodeada en una situación contigua a vías con alta capacidad de tráfico, con el aprovechamiento urbanístico agotado, solo resulta viable desde un punto de vista lucrativo la instalación de actividades y construcciones vinculadas al servicio de carreteras, tales como estaciones de servicio y garajes.

... el Art 8.3.1 de las NN UU efectivamente no contempla como usos lucrativos el de garaje, pero dicho precepto no se refiere a usos, ya que únicamente realiza definiciones generales (...)

...la posible y admitida actuación edificatoria para nueva planta es la de una edificación subterránea y considerando solamente como un uso lucrativo el de garaje-aparcamiento de conformidad con el art 8.3.5.3 b (...)

... tampoco cabe considerar el aprovechamiento medio del suelo urbano 1,71 m2/m2 puesto que resulta de aplicación excepcionalmente, en casos donde no hay definida la Norma Zonal correspondiente. Que no es el caso ya que la finca se encuentra adscrita a la Norma Zonal 3.1 a. Por lo tanto se encuentra definida. Veáse Plano Ciudad 186.2N (...) ."

SEGUNDO. -Motivos de la impugnación.

Los recurrentes expropiados solicitan en la demanda que se dicte sentencia anulando los citados acuerdos recurridos por no ser ajustados a Derecho, y que realice los siguientes pronunciamientos:

"1. Declare que el expediente de expropiación se inició por Ministerio de la Ley al concurrir todas las causas legales del art. 94 de la Ley 9/2001 , y que en consecuencia procede la fijación del justiprecio por la expropiación de la finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 35 de Madrid.

2. Declare en consecuencia que la resolución del Jurado por la que se fija el justiprecio no es ajustada a derecho, sustituyéndola por la contenida en la hoja de aprecio de esta parte.

3. Subsidiariamente declare la Sala que la cantidad correcta que debe abonarse como pago del justiprecio por la expropiación a los propietarios de la finca, es la que se determine en el ramo de prueba por el perito designado judicialmente.

4. Igualmente declare la procedencia de los intereses de demora desde la fecha en que se presentó hoja de aprecio."

Formulan, en síntesis, las siguientes consideraciones:

* Extemporaneidad de la resolución municipal desestimatoria de la expropiación. Cuando el Ayuntamiento dicta resolución desestimando la petición de expropiación, el 26 de febrero de 2019, lo hace de manera extemporánea dado que el expediente ya se había iniciado ope legis (art. 94.2 LSCM) al haber transcurrido el plazo de un año desde que la propiedad solicitase la expropiación a la Administración sin que esta incoase el expediente, el 27 de diciembre de 2018 o el 9 de enero de 2019 (considerando la suspensión del cómputo desde que se realiza el requerimiento de documentación hasta que se cumplimenta).

* Error de la resolución recurrida en cuanto al uso del suelo considerado que ha de ser, para supuestos de valoración de suelos urbanizados sin edificabilidad asignada por el plan, art. 37.1 a TRLS, el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo, y se les atribuirá la edificabilidad media. La finca es un sistema general viario en suelo urbano y el ámbito espacial homogéneo más próximo, de uso predominante residencial, es el BARRIO000. Las parcelas con calificación dotacional tienen establecido un coeficiente de edificabilidad de 1,4 m2/m2, y no de 1,00 como mantiene el Jurado.

* Error de la resolución recurrida en cuanto al valor en venta que, obtenido de las promociones de obra nueva y viviendas de segunda mano que figuran en la página web de las consultoras como Sociedad Tasación, Idealista, Fotocasa, INMUBI y BBVA VALORA así como un estudio estadístico del Colegio de Registradores, arrojan un valor de 3.951,33 €/m2.

TERCERO. - Oposición a la pretensión.

El Letrado de la COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada remitiéndose a los fundamentos de los acuerdos impugnados, destacándose de su contestación las siguientes consideraciones:

* Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

* El Jurado valora de conformidad con el TRLS mediante el método residual para el uso de garaje subterráneo, por ser el único admitido en la Norma Zonal 3.1.a), artículo 8.5.3.b), para nueva edificación.

* La finca se encuentra adscrita a la Norma Zonal 3.1 a), por lo que se encuentra definida. No cabe acudir para determinar la edificabilidad al área homogénea que conforman los Sistemas Generales en Madrid con una única área de reparto y aprovechamiento medio de 1,71 m2/m2.

* La valoración realizada por la recurrente no es apta para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado porque, en el caso de la valoración contenida en la hoja de aprecio, parte de valores de testigos sobre ofertas de segunda mano y de obra nueva obtenidos de distintos portales inmobiliarios y además no está firmada ni visada, desconociéndose la autoría.

El AYUNTAMIENTO DE MADRID solicita que se dicte Sentencia por la que se confirme la Resolución recurrida del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid.

CUARTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009-.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

QUINTO. - Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

" Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976 , artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones . Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009 ).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006 ).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

"Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación".

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

"1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio".

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015 ).

SEXTO. - Determinación del justiprecio. Valoración de la finca expropiada.

Discutía la Corporación Municipal en su demanda inicial la procedencia misma de la expropiación, tema que ha sido resuelto por la sentencia nº 237/2022 de fecha uno de junio de dos mil veintidós del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 19 de Madrid que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto y acuerda que los actos administrativos recurridos (la resolución de 16 de mayo de 2019 que desestima el recurso de reposición interpuesto por esta parte contra la resolución de 26 de febrero de 2019 por medio de la cual se desestimó igualmente la solicitud presentada con fecha 27 de diciembre de 2017 de inicio de expediente expropiatorio al amparo del artículo 94 de la Ley del Suelo de la CAM sobre el resto de la finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid), no son conformes a derecho, por lo que procede la expropiación por ministerio de la Ley de la finca a que se refieren nuestros procedimientos 390/2019 y 833/2019.

La resolución de la Corporación municipal allí recurrida sostenía que, de conformidad con las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid aprobado por Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 17 de abril de 1997, la superficie objeto de solicitud figuraba calificada como "suelo obtenido" (acción codificada SG/08C023(13)-00) afecto a Vía Publica Metropolitana, y que no quedaba acreditada de manera completa y fehaciente la ubicación y linderos de la finca.

Para la estimación del recurso, el Juzgado nº 19 acude a la Sentencia 437/2021 de 15 de diciembre de 2021 dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sección Cuarta, recurso de apelación 312/2021, considerando que las pretensiones y los fundamentos facticos y jurídicos dados en la demanda y la contestación a la demanda son material y sustancialmente idénticos:

- Los recurrentes son propietarios de la finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, resto de la finca NUM002, después de haberse segregado la superficie de 2419 m2, incluida en el ámbito del PAU II-2 MONTE CARMELO, titularidad acreditada por la inscripción en el Registro de la Propiedad.

- La finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid se correspondía con la Parcela NUM007 del Polígono NUM008 del término municipal de Madrid, que en virtud del PAU 11-2 Monte Carmelo fue dividida en dos parcelas, de la que la finca NUM009 de 2.419 m2 fue aportada de conformidad con el proyecto de Compensación (Monte Carmelo), dejando un resto de 1.941 m2.

- Los propietarios/as presentaron solicitud de incoación del procedimiento expropiatorio ante el Ayuntamiento de Madrid el 27 de diciembre de 2017, y transcurrido el plazo de un año desde que se registró dicha solicitud, no se había dictado resolución alguna sobre ella.

- No hay constancia de que el Ayuntamiento de Madrid haya comprado o expropiado la finca registral nº NUM001.

- La ubicación de la finca registral nº NUM001 resulta de la cartografía municipal georreferenciada en coordenadas UTM, planos del proyecto de compensación aprobados por el propio Ayuntamiento de Madrid, plano del PGOU donde consta la calificación de sistema general de los terrenos, de los planos aportados por los propietarios y de la prueba pericial practicada.

Concluye la sentencia estimando que, al concurrir los presupuestos necesarios para la aplicación de la expropiación por ministerio de la Ley al amparo de la dispuesto en el artículo 94 de la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de Madrid de forma inmediata debía proceder a la incoación de tal procedimiento.

En nuestra causa varias son las cuestiones que se plantean en relación con la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa que se impugna en este recurso, a las que se dará respuesta en esta resolución:

1. La edificabilidad aplicable al suelo de autos.

2. El valor de mercado.

1. Sobre la edificabilidad.

El art. 37 del TRLS de 2015 se refiere al régimen de valoración del suelo urbanizado:

"1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen "

En el caso de autos, la primera cuestión que se plantea es la edificabilidad que debe atribuirse a la parcela expropiada. Señalan los recurrentes que ésta debe fijarse en 1,4 m2/m2, de acuerdo con el artículo 8.3.5.3 b ii) de la Norma Zonal 3.1.a), al tratarse de parcela con calificación dotacional; o bien aplicar la edificabilidad de 1,71 m2/m2, si se considera el área homogénea que conforman los Sistemas Generales en Madrid recogida por la propia normativa y que ha establecido una única área de reparto con ese aprovechamiento medio.

Por el contrario, el Jurado en su resolución acoge el supuesto contemplado en el artículo 8.3.5.3 b i) referido a espacios libres no dotacionales que excepcionalmente autoriza la construcción de garajes-aparcamientos en edificación enteramente subterránea.

En reciente sentencia de esta misma Sala y Sección 4ª del TSJ de Madrid, nº 487/2022, de 29 de noviembre de 2022, recurso 389/2019, en relación con parcela en análoga situación, suelo urbano de sistema general regulado por la Ordenanza 3.1.a) que debe ser obtenido por el Ayuntamiento de Madrid, hemos aplicado una edificabilidad de 1,4 m2c/m2s, razonando que:

En supuestos de expropiación de terrenos para la implantación de sistemas generales o dotacionales, la Jurisprudencia entiende que el aprovechamiento lucrativo más razonable a utilizar es el atribuido a las parcelas colindantes.

Según el artículo 8.3.1 de la Normas Urbanísticas del PGOU la norma zonal 3 corresponde a áreas de suelo urbano donde, totalmente o en su mayor parte, se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento urbanístico.

El artículo 8.3.5 contempla las obras admisibles en esta zona, y en cuanto a las de nueva planta establece:

[...]

Son admisibles los tipos de obras en las condiciones que a continuación se detallan:

[...]

3. Obras de nueva edificación:

[...]

b) Obras de nueva planta:

i) En espacios libres no dotacionales (espacios interbloque). Con carácter excepcional podrán autorizarse obras de nueva planta para edificaciones o instalaciones que contribuyan a mejorar la funcionalidad y calidad urbanística de su entorno, destinadas a:

Servicios infraestructurales y garajes-aparcamientos: En edificación enteramente subterránea, salvo los dispositivos y construcciones auxiliares imprescindibles para su funcionalidad. La superficie sobre rasante deberá destinarse a espacio libre acondicionado como área estancial.

[...]

ii) En parcelas con calificación dotacional:

Se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones reguladas para la correspondiente clase de uso dotacional en el Título 7 de estas normas.

En parcelas calificadas como equipamiento, servicios públicos, servicios de la administración y servicios infraestructurales, se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones de edificación de la Norma Zonal 5, grado 3º, incluida la edificabilidad de 1,4 metros cuadrados por metro cuadrado.

[...]

Resulta de ello que las parcelas con calificación dotacional tienen asignada una edificabilidad de 1,4 m2c/m2s, a la que debe estarse de conformidad con lo dispuesto por el artículo 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , posterior a la Sentencia del Tribunal Supremo 4160/2013, Sección Primera, Sala de lo Contencioso Madrid, de 15 de julio de 2013, Recurso 312/2012 , a que se refieren los actores.

No puede por tanto apreciarse la edificabilidad o aprovechamiento establecido por el Jurado, que o bien aplica el artículo 8.3.5.3 b del PGOU en su redacción anterior, que no establecía diferencia por tratarse de suelo dotacional o no, que fue anulada por esta Sala, Sección 1ª, en sentencias 442/2002, de 30 de julio (rec. 1212/1997 ) y 1662/2002, de 31 de diciembre (rec. 1213/1997 ), confirmadas por el Tribunal Supremo en sendas sentencias de 25 de julio de 2006 (rec. 3365/2003 y 1564/2003 ), o bien toma de la redacción aplicable el apartado b) i, que resulta aplicable al suelo no dotacional.

Tampoco puede apreciarse por lo expuesto la edificabilidad del 1,71 m2c/m2s, propuesta por los actores, ni la del 1,5 m2c/m2s, apuntada por la Perito designada en Autos, correspondientes al ámbito espacial homogéneo del BARRIO000, debiendo advertirse que si la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 26 de octubre de 2017, Rec. 409/2016 , reconoce aquel coeficiente es porque se había declarado nulo el artículo 8.3.5.3 b de las NNUU del PGOU, aplicable entonces, y no había otro aplicable.

En el mismo sentido nos hemos pronunciado en sentencia nº 322/2022, de 6 de julio de este mismo año, recurso 205/2020 (...)

A efectos indemnizatorios no puede entenderse, como el Perito desinado en Autos, que no resulta aplicable el artículo 8.3.5.3 b ii) de las NNUU del PGOU, porque el suelo expropiado dada su situación actual no tiene las características de una parcela o de un solar, porque ello sería tanto como negar su existencia.

Procede por tanto acoger una edificabilidad de 1,4 m2c/m2s.

Por tanto, de acuerdo con el razonamiento expuesto, la edificabilidad aplicable al suelo de autos no es la fijada por el Jurado de 1,00 m2/m2, sino la pretendida por la parte recurrente de 1,4 m2/m2.

2. Valoración del suelo.

Analizamos a continuación la valoración del terreno expropiado.

2.1. Excluido el uso y valor exclusivo de garaje para la finca expropiada, considerado por el Jurado, y admitido el uso residencial, aplicándose el método residual estático para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado se debe obtener sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Los recurrentes en su escrito de conclusiones proponen un valor de mercado de 3.842,12 euros/m2, que obtienen del certificado del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid aportado en autos y de los estudios de mercado recogidos en su hoja de aprecio, acreditativos, en su tesis, de la existencia de valores en venta de transacciones reales en la demarcación del propio Registro de la Propiedad 35 al que pertenece la finca expropiada. Seleccionan las transacciones realizadas desde junio de 2018 a octubre de 2019 por ser las más próximas a la fecha de valoración (el inicio del expediente de justiprecio se produce en enero de 2019) y descuentan del precio el valor de las superficies no computables correspondientes a plazas de garaje (17.000 €, precio estipulado por el Jurado y el perito en su segunda valoración) y trasteros (7.000 €).

La homogeneización de los testigos seleccionados de las transacciones reales aportadas por el Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid llevada a cabo por el perito insaculado lleva a un valor de mercado de 3.712,79 €.

El Ayuntamiento de Madrid en su escrito de conclusiones discrepa de los testigos empleados para la homogeneización tanto por el perito insaculado como por los recurrentes. Considera que el valor de mercado por metro cuadrado construido adoptado por el perito no puede ser considerado valor cierto para el sector objeto de valoración toda vez que ha sido erróneamente calculado, bajo unos presupuestos, como es la superficie registral, que no es la real y además no se ha tenido en cuenta la superficie correspondiente a las zonas comunes. En su planteamiento, utilizando dos testigos como ejemplo y valorando datos catastrales sobre superficies y las correspondientes a zonas comunes, se llega a la conclusión de unos valores de venta de 2.779,03 €/m2 y 2.309,35 €/m2.

También se argumenta que se aportaron, con el escrito de aclaraciones a la prueba pericial, tablas con datos de la promoción sita en AVENIDA000 nº NUM010 y nº NUM011, con operaciones de compraventa realizadas entre octubre de 2017 y enero de 2018, y un valor medio de la promoción de 3.157,80 €/m2c, y entre junio de 2018 y mayo de 2019 con un valor medio de la promoción de 3.070,41 €/m2c.

Ante esta disparidad de valoraciones, nos vamos a remitir a la mencionada sentencia nº 487/2022, de 29 de noviembre de 2022, dictada en el recurso 389/2019 en que esta Sala y Sección nos hemos pronunciado sobre el valor en venta y valor de construcción de finca análoga a la de autos, por sus características y fecha de valoración, en que fijamos un valor en venta de 3.301.12 €/m2

Decíamos:

Hemos de fijarnos en cambio en los valores de venta procedentes de la información facilitada por el Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, de transacciones de inmuebles próximos al suelo objeto de valoración, considerando las seis realizadas con anterioridad a enero de 2019, fecha de inicio de la pieza de valoración, descontando el precio de plazas de garaje (17.000 €) y trasteros (7.000 €), según la cuantificación de estos elementos fijada por los actores, en lo que convienen las partes, de lo que resulta:

El valor de venta a considerar sería 3.301,12 €/m2 (s.e.u.o.).

Valor de construcción.

Debe considerarse adecuado el propuesto por los actores, en que coincide el Perito judicial, de 805 €/m2, utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.2.3, coeficiente 1,15).

Téngase en cuenta que conforme a la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, la categoría 4 se identifica con la construcción media, coeficiente (1.1.2.4), por lo que el más alto aplicado corresponde a una construcción de categoría superior, sin tener que llegar a la primera categoría que propone el Ayuntamiento Madrid, que corresponde a las viviendas residenciales de mayor calidad, sin acreditarse que estemos en tal caso.

Sobre el justiprecio procedente.

Resulta la siguiente valoración de los razonamientos y cálculos expuestos:

Valor en venta: 3.301,12 €/m2 €.

Coeficiente K: 1,40.

Valor de construcción: 805 €/m2.

Fórmula para el cálculo del valor de repercusión del suelo:

Valor de repercusión: 1.552,9 €/m2.

Edificabilidad: 1,4 m2c/m2s.

Fórmula para el cálculo del valor unitario repercusión del suelo:

Valor unitario suelo: 2.174,06 €/m2.

Superficie: 569,27 m2.

Valor del suelo (569,27 x 2.174,06): 1.237.627,13 €.

5% valor de afección: 61.881,35 €.

Valoración total: 1.299.508,48 €.

2.2. Pues bien, en nuestro caso, la aplicación de los anteriores valores arroja la siguiente valoración:

Valor unitario suelo: 2.174,06 €/m2.

Superficie: 1.941 m2.

Valor del suelo (1.941 x 2.174,06): 4.219.850,46 €.

5% valor de afección: 210.992,52 €.

Valoración total: 4.430.842,98 €.

En méritos a todo lo expuesto, se fija en esta sentencia dicho justiprecio, procediendo la estimación parcial de la demanda.

3. Sobre los intereses reclamados

El cómputo de los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la Ley se regirá por el art. 69.2 TRLS, como norma supletoria, que sitúa el "dies a quo" en la fecha en la que el propietario presente su hoja de aprecio o tasación ( STS nº 511/2019, Contencioso sección 5 de 11 de abril de 2019, Recurso: 5422/2017). Los intereses se han de abonar en este caso desde el momento de presentación de la hoja de aprecio - 27 de diciembre de 2017 - hasta su completo pago.

SEPTIMO. - Sobre las costas

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, no procede realizar imposición de las costas causadas en este procedimiento al haberse estimado parcialmente las pretensiones de las partes.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.