Sentencia Contencioso-Administrativo 487/2022 del Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 389/2019 de 29 de noviembre del 2022

PRIMERO. - Pretensión ejercitada.

DON Eusebio, DOÑA Francisca, DOÑA Genoveva, Y DOÑA Graciela, ejercitan pretensión declarativa de nulidad de Resolución del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE MADRID, de 24 de octubre de 2019, que desestimó el recurso de reposición interpuesto contra la resolución de 11 de abril de 2019 que fijó en 125.954,40 €, incluido el 5% de afección, más los intereses legales previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, el justiprecio correspondiente a la petición de valoración 06/PV00006.1/2019 del proyecto de expropiación 1474 de la finca registral NUM000, antes finca registral NUM001, del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, expropiada a solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid, siendo beneficiario el Ayuntamiento de Madrid, y de condena al reconocimiento del justiprecio contenido en su hoja de aprecio de esta parte y subsidiariamente la determinada por el perito designado por el Tribunal, con abono de los intereses de demora desde la fecha en que se presentó hoja de aprecio.

SEGUNDO. - Actuación administrativa impugnada.

Se extraen los siguientes datos de la Resolución del JURADO TERRITORIAL FORZOSA DE MADRID, de 24 de octubre de 2019, que desestimó el recurso de reposición interpuesto por Don Eusebio, Doña Francisca, Doña Genoveva, y Doña Graciela contra la resolución de 11 de abril de 2019 que fijó en 125.954,40 €, incluido el 5% de afección, más los intereses legales previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, el justiprecio correspondiente a la petición de valoración 06/PV00006.1/2019 del proyecto de expropiación 1474 de la finca registral NUM000, antes finca registral NUM001, del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, expropiada a solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid, siendo beneficiario el Ayuntamiento de Madrid, así como de esta última:

- El expediente de expropiación se inició el día 18 de diciembre de 2017, fecha correspondiente a la solicitud de expropiación.

- La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración fue del 3 de enero de 2019, correspondiente al requerimiento de hoja de aprecio ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

- Superficie total: 569,27 m2

- Superficie expropiada: 569,27 m2.

- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.

- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.

- Desarrollo: SG 08C 023 (13) Norma Zonal 3.1.a

- Uso característico: Dotacional

- Aprovechamiento: 1,00000 m2c/m2s.

Normas Urbanísticas del PGOUM-97.

Artículo 8.3.1 Definición general zona 3. Corresponde a áreas de suelo urbano donde, totalmente o en su mayor parte, se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento urbanístico.

Se distinguen las siguientes situaciones:

1. Suelos urbanos regulados por la Norma Zonal 3, Mantenimiento de la Edificación, del Plan General de 8 de marzo de 1985, en las que se considera totalmente concluido el proceso de desarrollo urbanístico.

2. Suelos urbanos regulados por ordenaciones específicas del Plan General de 1985, coincidentes total o parcialmente con ámbitos de áreas de planeamiento diferenciado o con áreas remitidas a planeamiento ulterior de dicho Plan General, en los que se considera prácticamente agotado el proceso de desarrollo urbanístico, pudiendo no obstante, existir parcelas edificables susceptibles de ser objeto de obras de nueva planta o locales pendientes de primera ocupación.

3. Suelos urbanos interiores a la M-30 que en función de sus características se remiten a esta norma zonal. Su tipología edificatoria se corresponde generalmente con la de edificación aislada o en bloques abiertos.

Art 8.3.5.3 b) Obras de nueva planta: Se admiten en parcelas existentes que se encuentren libres de edificación y constituyan fincas registrales independientes. La edificación será enteramente subterránea, los espacios libres sobre rasante deberán ser arbolados y tratados como áreas estanciales, y las edificaciones estarán destinadas a: i) Servicios infraestructurales ii) Garajes-aparcamientos para vehículos: Sometidos a condiciones reguladas en Capítulo 7.5.

Acuerdo de la CSPG - comisión de Seguimiento del Plan General - nº 330 de fecha 28.01.2009 relativo a Alcance material de los efectos de la sentencia del TS de 25.07.2006 relativa al artículo 8.3.5.3 b) de las NNUU del Plan General: Admitir la implantación, como uso autorizable, del uso garaje-aparcamiento bajo rasante en parcelas existentes que a la entrada en vigor del actual Plan General se encuentren libres de edificación y constituyan fincas registrales independientes en el ámbito de la Norma Zonal 3 grado 1º en situación enteramente subterránea, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.5.3.4 de las NNUU en relación con los artículos 6.4.3 y 6.5.3 de las mismas, en tanto en cuanto se apruebe definitivamente la correspondiente MPPG que establezca un régimen de condiciones particulares para las obras de nueva planta a realizar en esas parcelas.

Acuerdo de la CSPG nº 32, de 12.03.1998. Superficie de plazas de aparcamiento a los efectos de valoración obligatoria y mínima en las posibles enajenaciones de parcelas municipales: Exclusivamente a efectos de valoraciones, se podrá considerar la cantidad de veinticinco metros cuadrados como superficie de referencia a efectos de implantación de plaza de aparcamiento convencional en un garaje-aparcamiento.

Dado el emplazamiento en el que se encuentra la finca, rodeada de vías con alta capacidad de tráfico, con el aprovechamiento urbanístico agotado, solo resulta viable desde un punto de vista lucrativo la instalación de actividades y construcciones vinculadas al servicio de carreteras, tales como estaciones de servicio y garajes.

- Valoración del expropiado: valor unitario de 2.946,83 €/m2, edificabilidad de 1,71 m2c/m2s que el PGOUM 1997 atribuye al suelo urbano consolidado, valor de venta de 3.539,60 €/m2 y coste de construcción de 805 €/m2, resultando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 1.761.419,01 €.

- Valor en venta: 17.000 €/plaza de garaje, de acuerdo al precio publicado por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación .

- Valor de construcción de 378,42 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.3.4, coeficiente 0,53, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Valor de repercusión básico de 147,50 euros/m2c.

- Valor unitario de 210,72 €/m2

- Valoración:119.956,57 €.

- 5% valor de afección: 5.997,83 €.

- Valoración total: 125.954,40 €.

- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

TERCERO. - Motivos de la impugnación de los recurrentes.

Los recurrentes fundan su pretensión en las consideraciones de su demanda, con las precisiones realizadas en el escrito de conclusiones, de que se extraen las siguientes consideraciones:

- No puede haber diferencias por el hecho de que de acuerdo con el planeamiento, un solar sea edificable y otro tenga que ser destinado a un uso dotacional.

- El suelo expropiado es un sistema general viario regulado por la norma zonal 3.1.a del PGOU, que por su condición de suelo dotacional no tiene asignada edificabilidad, debiendo fijarse atendiendo al uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo en el que se incluya de acuerdo con el criterio de proximidad - artículo 37.1 a) del TRLS 2015 y apartado 4.1 de la Memoria del Plan General -.

- El uso de garaje no es el único permitido por la Norma Zonal 3.1.a) para nueva edificación, con una edificabilidad de 1,00 m2c, referida a las parcelas libres no dotacionales - art. 8.3.5.3. b i) -, pues para las dotacionales el coeficiente que recoge el artículo 8.3.5.3 b ii) es de 1,4 m2c/m2s.

- El Jurado acoge el supuesto contemplado en el artículo 8.3.5.3 b.i) referido a espacios libres no dotacionales que excepcionalmente autoriza la construcción de garajes-aparcamientos en edificación enteramente subterránea, que no se corresponde con el supuesto de valoración.

- Debe prevalecer la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística haya incluido la parcela, aunque se trate de terrenos incluidos en unidades de ejecución con edificabilidad asignada - Sentencia del Tribunal Supremo 4160/2013, Sección Primera, Sala de lo Contencioso Madrid, de 15 de julio de 2013, Recurso 312/2012 -.

- La edificabilidad debe ser del 1,71 m2c/m2s establecida en el PGOU para los suelos de sistema general en suelo urbano referida al uso mayoritario residencial libre, correspondiente al ámbito espacial homogéneo más próximo, que es el barrio de Montecarmelo, que prevalece sobre el coeficiente fijado en el artículo 8.3.5.3 b ii de las NNUU - Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 26 de octubre de 2017, Rec. 409/2016 -.

- Si se entiende que el ámbito espacial homogéneo lo constituye la Norma Zonal 3.1.a será de aplicación en todo caso la edificabilidad prevista en dicha norma, de 1,4 m2c/m2s y, si se entiende que el ámbito espacial homogéneo es el establecido a la edificabilidad media del barrio de Montecarmelo, sería de 1,50m2/m2, apreciado por el perito designado por el Tribunal.

- El valor de venta es de 3539,60 €/m2, resultado de un estudio de mercado de vivienda nueva y de segunda mano, obtenido de datos de diferentes portales inmobiliarios así como de estadísticas del Colegio de Registradores de Madrid referido a la zona donde se localiza la finca - folios 47 a 54 y 58 a 77 del EA -.

- Resulta un valor medio de venta de 3.842,12 €/m2 de los procedentes del Registro de la Propiedad, resultado de transacciones de inmuebles próximos al suelo objeto de valoración, considerando las realizadas desde junio de 2018 a octubre de 2019, más próximas a la fecha de valoración, y descontado del precio el valor de las superficies correspondientes a plazas de garaje (17.000 €) y trasteros (7.000 €).

- El valor de la construcción es de 805 €/m2, obtenido a partir del Módulo Básico de Construcción referido a uso residencial.

- Resulta un valor de repercusión de 1.723,29 €/m2 y un valor unitario final de 2.946,83 €/m2.

CUARTO.- Oposición a la pretensión.

El LETRADO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada remitiéndose en su contestación a los fundamentos del acuerdo impugnado.

El Letrado del AYUNTAMIENTO DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada de las consideraciones en que se apoya se extraen las siguientes:

Sobre el valor de venta

- No cabe aceptar el valor de venta propuesto por los actores pues no constituye un valor de mercado que pueda entenderse como cierto, seguro y presumible para un sector determinado.

- La fe pública registral no alcanza a la superficie de los inmuebles, sobre cuyos datos prevalecen los del Catastro.

- Deben computarse las zonas comunes y reducirse de la valoración la correspondiente a garajes y trasteros.

- En los testigos de promociones de nueva planta no se detalla la localización de algunos de los inmuebles, por lo que no se puede comprobar la superficie construida.

- Solo en el testigo nº NUM002, sito en la CALLE000 NUM003, que se ha podido localizar en Sede Catastro, resulta que la superficie real construida es de 204 m2c y no de los 180 m2c.

- El resto de los testigos de obra nueva llevan incluidos en los precios la dotación de aparcamiento bajo rasante y los trasteros, los cuales no han sido deducidos del precio de venta.

- Respecto del muestreo aportado por la propiedad de la oferta de vivienda de segunda mano no se ofrece la localización exacta de cada uno, incluyendo la práctica totalidad en el precio ofertado la dotación de aparcamiento y trastero bajo rasante.

Sobre el valor de construcción

- El valor que se propone por la propiedad de 805 €/m2c) resulta más acorde con los valores para la vivienda de promoción social, y no con el valor de mercado que propone de 3.539 €/m2, que se corresponde con viviendas residenciales de alta calidad, que suelen llevar incorporadas equipamientos, tales como seguridad, urbanización o piscina, y para las que el valor de construcción sería de 1.120 €/m2c (700 x 1'6).

Sobre la edificabilidad

- No resulta aplicable a un sistema general el coeficiente del 1,71 m2c/m2s - STSJM nº 322/2022, de seis de julio de 2022, Rec. 205/2020 -.

- Es correcto el aprovechamiento fijado por el Jurado único que hubieran podido desarrollar los recurrentes de no haber sido afectado el suelo por el sistema general viario, por lo que supondría un enriquecimiento injusto el coeficiente pretendido del 1,71, superior en todo caso a la media del ámbito desarrollado en el propio UZI 0.007 Monte Carmelo, con el que colinda.

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QUINTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009-.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

SEXTO. - Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

"Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976 , artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones . Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009 ).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006 ).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

"Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación".

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

"1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio".

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015 ).

SÉPTIMO.- Determinación del justiprecio. Valoración de la finca expropiada.

En el aspecto procedimental de la expropiación se debe atender a lo dispuesto por el artículo 26 de la LEF:

1. La fijación del justo precio se tramitará como pieza separada, encabezada por la exacta descripción del bien concreto que haya de expropiarse.

2. A tal fin se abrirá un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables. El expediente será único en los casos en que el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas, o cuando varios bienes constituyan una unidad económica

En cuanto a la valoración del suelo, el artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

Su artículo 37.1 se refiere a la valoración en el suelo urbanizado que no esté edificado, cual es el caso, o en que la edificación esté en estado ruinoso, en los siguientes términos:

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que decida los artículos 19 y siguientes a la valoración en situación de suelo urbanizado.

Deberá estarse a lo dispuesto en los artículos 20 a 22 del Reglamento para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física.

Dicen así:

Artículo 20 Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada porusos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. (Subrayado añadido)

Artículo 21 Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

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Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.

Artículo 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro. (Subrayado añadido)

Varias son las cuestiones que se plantean en relación con la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa a las que se dará respuesta por su orden lógico.

Sobre la edificabilidad del suelo expropiado.

Según el artículo 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para la valoración del suelo urbanizado que no esté edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

La finca expropiada, tal como convienen las partes y así resulta, se trata de la finca registral NUM000, antes finca registral NUM001, del Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, con una superficie de 569,27 m2, calificada de suelo urbano consolidado por la urbanización, con uso dotacional, dedicada a sistema general viario - Ampliación de la Carretera de Colmenar (M-607) Tramo II - regulada por la norma zonal 3.1.a del PGOU de Madrid.

En supuestos de expropiación de terrenos para la implantación de sistemas generales o dotacionales, la Jurisprudencia entiende que el aprovechamiento lucrativo más razonable a utilizar es el atribuido a las parcelas colindantes.

Según el artículo 8.3.1 de la Normas Urbanísticas del PGOU la norma zonal 3 corresponde a áreas de suelo urbano donde, totalmente o en su mayor parte, se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento urbanístico.

El artículo 8.3.5 contempla las obras admisibles en esta zona, y en cuanto a las de nueva planta establece:

[...]

Son admisibles los tipos de obras en las condiciones que a continuación se detallan:

[...]

3. Obras de nueva edificación:

[...]

b) Obras de nueva planta:

i) En espacios libres no dotacionales (espacios interbloque). Con carácter excepcional podrán autorizarse obras de nueva planta para edificaciones o instalaciones que contribuyan a mejorar la funcionalidad y calidad urbanística de su entorno, destinadas a:

Servicios infraestructurales y garajes-aparcamientos: En edificación enteramente subterránea, salvo los dispositivos y construcciones auxiliares imprescindibles para su funcionalidad. La superficie sobre rasante deberá destinarse a espacio libre acondicionado como área estancial.

[...]

ii) En parcelas con calificación dotacional:

Se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones reguladas para la correspondiente clase de uso dotacional en el Título 7 de estas normas.

En parcelas calificadas como equipamiento, servicios públicos, servicios de la administración y servicios infraestructurales, se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones de edificación de la Norma Zonal 5, grado 3º, incluida la edificabilidad de 1,4 metros cuadrados por metro cuadrado.

[...]

Resulta de ello que las parcelas con calificación dotacional tienen asignada una edificabilidad de 1,4 m2c/m2s, a la que debe estarse de conformidad con lo dispuesto por el artículo 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, posterior a la Sentencia del Tribunal Supremo 4160/2013, Sección Primera, Sala de lo Contencioso Madrid, de 15 de julio de 2013, Recurso 312/2012, a que se refieren los actores.

No puede por tanto apreciarse la edificabilidad o aprovechamiento establecido por el Jurado, que o bien aplica el artículo 8.3.5.3 b del PGOU en su redacción anterior, que no establecía diferencia por tratarse de suelo dotacional o no, que fue anulada por esta Sala, Sección 1ª, en sentencias 442/2002, de 30 de julio (rec. 1212/1997) y 1662/2002, de 31 de diciembre (rec. 1213/1997), confirmadas por el Tribunal Supremo en sendas sentencias de 25 de julio de 2006 (rec. 3365/2003 y 1564/2003), o bien toma de la redacción aplicable el apartado b) i, que resulta aplicable al suelo no dotacional.

Tampoco puede apreciarse por lo expuesto la edificabilidad del 1,71 m2c/m2s, propuesta por los actores, ni la del 1,5 m2c/m2s, apuntada por la Perito designada en Autos, correspondientes al ámbito espacial homogéneo del barrio de Montecarmelo, debiendo advertirse que si la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 26 de octubre de 2017, Rec. 409/2016, reconoce aquel coeficiente es porque se había declarado nulo el artículo 8.3.5.3 b de las NNUU del PGOU, aplicable entonces, y no había otro aplicable.

En el mismo sentido nos hemos pronunciado en sentencia nº 322/2022, de 6 de julio de este mismo año, recurso 205/2020, en que decimos:

CUARTO.- Valoración del suelo. .... Según las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 1997, el terreno valorado se encuentra en el ámbito de aplicación de la Norma Zonal 3, grado 1°, nivel a, sistema general de uso ferroviario.

En el artículo 8.3.5. apartado 3, b), ii), b), se indica lo siguiente: "En parcelas calificadas como equipamiento, servicios públicos, servicios de la Administración y servicios infraestructurales, se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones de edificación de la Norma Zonal 5, grado 3°, incluida la edificabilidad de 1,40 metros cuadrados por metro cuadrado".

El artículo 8.5.8. Apartado c), de la Norma Zonal 5 indica dicho índice de edificabilidad. Este será el índice de edificabilidad utilizado en función de los criterios de valoración que se indican más adelante, siendo el uso cualificado el residencial, según establece el artículo 8.5.1. Apartad o 3.

A efectos indemnizatorios no puede entenderse, como el Perito desinado en Autos, que no resulta aplicable el artículo 8.3.5.3 b ii) de las NNUU del PGOU, porque el suelo expropiado dada su situación actual no tiene las características de una parcela o de un solar, porque ello sería tanto como negar su existencia.

Procede por tanto acoger una edificabilidad de 1,4 m2c/m2s.

Valor en venta de la finca expropiada

Excluido el uso y valor exclusivo de garaje para la finca expropiada, considerado por el Jurado y asumido por el Ayuntamiento de Madrid, y admitido el uso residencial, aplicándose el método residual estático para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado se debe obtener sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Sobre el rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, nos hemos referido en sentencia número 739/2015, de diez de junio de 2015, dictada en el P.O. 438/2012, a los supuestos de precios extraídos en portales inmobiliarios, en los siguientes términos:

CUARTO. - En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo.

[...]

Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su «estudio de mercado y determinación de muestras», remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del «índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE», de «la entidad Sociedad de Tasación» y de la »plataforma Idealista», pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada. (Subrayado incorporado).

Cabe atender a los reparos expuestos por la representación del el Ayuntamiento de Madrid en cuanto a la información facilitada por los expropiados sobre trasmisiones de viviendas.

Los actores mantienen un valor en venta de 3.539,60 €/m2, resultado de la información de vivienda nueva y de segunda mano, obtenida de diferentes portales inmobiliarios así como de estadísticas del Colegio de Registradores de Madrid referido a la zona donde se localiza la finca, que no se puede considerar un estudio de mercado estadísticamente significativo al efecto pretendido.

Hemos de fijarnos en cambio en los valores de venta procedentes de la información facilitada por el Registro de la Propiedad nº 35 de Madrid, de transacciones de inmuebles próximos al suelo objeto de valoración, considerando las seis realizadas con anterioridad a enero de 2019, fecha de inicio de la pieza de valoración, descontando el precio de plazas de garaje (17.000 €) y trasteros (7.000 €), según la cuantificación de estos elementos fijada por los actores, en lo que convienen las partes, de lo que resulta:

El valor de venta a considerar sería 3.301.12 €/m2 (s.e.u.o.).

Valor de construcción .

Debe considerarse adecuado el propuesto por los actores, en que coincide el Perito judicial, de 805 €/m2, utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.2.3, coeficiente 1,15).

Téngase en cuenta que conforme a la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, la categoría 4 se identifica con la construcción media, coeficiente (1.1.2.4), por lo que el más alto aplicado corresponde a una construcción de categoría superior, sin tener que llegar a la primera categoría que propone el Ayuntamiento Madrid, que corresponde a las viviendas residenciales de mayor calidad, sin acreditarse que estemos en tal caso.

Sobre el justiprecio procedente.

Resulta la siguiente valoración de los razonamientos y cálculos expuestos:

- Valor en venta: 3.301,12 €/m2 €.

- Coeficiente K: 1,40.

- Valor de construcción: 805 €/m2.

Fórmula para el cálculo del valor de repercusión del suelo:

- Valor de repercusión: 1.552,9 €/m2.

- Edificabilidad: 1,4 m2c/m2s.

Fórmula para el cálculo del valor unitario repercusión del suelo:

- Valor unitario suelo: 2.174,06 €/m2.

- Superficie: 569,27 m2.

- Valor del suelo (569,27 x 2.174,06): 1.237.627,13 €.

- 5% valor de afección: 61.881,35 €.

- Valoración total: 1.299.508,48 €.

En méritos a todo lo expuesto procede la estimación parcial de la demanda.

OCTAVO. - Sobre los intereses de demora reclamados

En cuanto a los intereses de demora, se debe advertir que la resolución del Jurado recurrida efectúa una declaración genérica de la obligación de pago de intereses de demora, que constituye una obligación " ex lege" contenida en los arts. 56 y 57 de la LEF y 71 a 74 del REF.

Para el cálculo de los intereses ha de estarse a lo dispuesto por el artículo 69.2 TRLS 1976, de aplicación supletoria, que dispone que la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, por lo que los intereses de demora se devengarán desde la presentación por la propiedad de la hoja de aprecio.

NOVENO. - Sobre las costas.

No procede realizar imposición de las costas del recurso al estimarse en parte las pretensiones de las partes, abonando cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 139.1 párrafo segundo de la Ley Jurisdiccional.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.