Sentencia Contencioso-Administrativo 491/2022 del Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 452/2021 de 29 de noviembre del 2022

PRIMERO. - Pretensión ejercitada.

Dª Gracia, Dª Guillerma, DON Tomás, Dª Irene y DON Rafael ejercitan pretensión declarativa de nulidad de resolución del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de 30 de junio de 2021, rectificada por resolución de 13 de septiembre de 2021, que fijó en 989.206,68 €, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, el justiprecio de la finca registral NUM000, en el PASEO000 NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 9 de los de Madrid, de la petición de valoración 06/PV00099.8/2021 del proyecto de expropiación CP 1533 - "solicitud de valoración en cumplimiento de sentencia de finca registral NUM000, en el municipio de Madrid, por solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid", siendo beneficiaria el Ayuntamiento de Madrid, y de condena al reconocimiento de justiprecio correspondiente a la finca expropiada de 2.205.000 €, incluido el 5% del premio de afección y al abono de los intereses legales correspondientes desde el 17 de diciembre de 2.019.

SEGUNDO. -Actuación administrativa impugnada.

La resolución del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de 30 de junio de 2021, rectificada por resolución de 13 de septiembre de 2021, fijó en 989.206,68 €, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, el justiprecio de la finca registral NUM000, en el PASEO000 NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 9 de los de Madrid, de la petición de valoración 06/PV00099.8/2021 del proyecto de expropiación CP 1533 - "solicitud de valoración en cumplimiento de sentencia de finca registral NUM000, en el municipio de Madrid, por solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid", siendo beneficiaria el Ayuntamiento de Madrid, de las que se extrae los siguientes datos:

- La fecha de inicio del expediente de expropiación fue el día 23 de julio de 2018, correspondiente a la solicitud de inicio del expediente expropiatorio y la de la pieza individualizada de valoración el 4 de mayo de 2021, correspondiente a la presentación de la hoja de aprecio de los expropiados de la pieza tramitada por tasación individual.

- Superficie total: 880 m2

- Superficie expropiada: 880 m2.

- Finca donde se ubicaba una edificación datada en 1937 con 4 locales comerciales y 4 viviendas, en régimen de división, correspondiendo a las fincas registrales NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 del Registro de la Propiedad nº 9 de Madrid.

- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.

- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.

- Desarrollo: AUC 10.01

- Uso característico: Residencial

- Aprovechamiento: 1,690000 m2c/m2s.

- Valoración del beneficiario Ayuntamiento de Madrid: unitario de 1.070,57 €/m2, aplicando una edificabilidad del 1,5 m2c/m2s, partir de un valor en venta de 2.360 €/m2 y un coste de construcción de 972 €/m2, resultando una valoración de 989.206,68, incluido el 5% de afección.

- Valoración del expropiado: unitario de 2.386,36 €/m2, valorando según el método de comparación de la edificación, redondeando al alza y proponiendo un importe a tanto alzado, que desglosa según el porcentaje de cada parte, solicitando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 2.205.000,00 €.

- Valor en venta: 1.808,27 €/m2, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, repartiendo al 50% el uso de vivienda libre - 2.064,16 €/m2 - y el de protección pública VPP asignado al municipio (BOCM 4- 08- 2008) - 1.552,38 €/m2 - por ser este uno de los destinos contemplados para la utilización del suelo en supuestos expropiatorios, empleando el coeficiente de homogenización del 1,33 entre vivienda libre y protegida, establecido en el PGOU- 97, al objeto de asignar un valor de venta a la vivienda libre.

- Valor de construcción de 714,00 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.3.4 (50 € VL), coeficiente 1,05, y 1.1.1.5 (50% VPP), coeficiente 0.95, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Valor de repercusión básico de 625,46 euros/m2c.

- Valor unitario de 1.057,03 €/m2

- Valoración: 930.186,40 €.

- 5% valor de afección: 46.509,32 €.

- Valoración total: 976.695,72 €.

- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

Se acepta la indemnización fijada por el órgano expropiante por un importe de 989.206,68 € de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 13 de septiembre de 2005 y 18 de febrero de 2007, en relación con lo establecido en el art. 34 de la LEF.

TERCERO. -Motivos de la impugnación del recurrente.

Los recurrentes fundan su pretensión en las consideraciones del escrito de demanda, con cita de Jurisprudencia, que extractamos de la siguiente manera:

- La valoración de la finca se instó en ejecución de la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 34 de Madrid, de 30 de junio de 2.020, una vez firme, por haberla confirmado la Sala en Sentencia de 14 de enero de 2.021, que en el punto 2º de su fallo se disponía:

2º.- DECLARAR iniciado el procedimiento de expropiación por ministerio de la Ley del inmueble situado en el PASEO000 nº NUM001, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 9 de Madrid, dividida horizontalmente en las fincas registrales NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009, con referencia catastral NUM010, quedando expedito el derecho de los recurrentes a acudir al Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid para que se inicien los trámites para la fijación del justiprecio expropiatorio.

- La finca, ubicada en el BARRIO000 del distrito DIRECCION000, está calificada de suelo urbano consolidado y finalista, no sólo por su entorno e integración en la malla, sino porque en ella radica una edificación construida en 1.937 que es encuentra en perfecto estado y en uso, y tiene reconocido un 1.68 m2c/m2s de uso residencial.

- El valor del solar es superior por la aplicación del aprovechamiento del entorno - vivienda nueva - que por la edificación construida.

- La finca expropiada pertenece a la AUC 10.01, al que el propio Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, de 17 de abril de 1.997, asigna un aprovechamiento tipo de 1,68 m2c/m2 - STSJ de Madrid nº 1749/2009, de 24 septiembre, Sec. 2ª - sin que para el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo proceda dividir la edificabilidad por una superficie que no deduce en denominador los suelos dotacionales (SD), en contra de la fórmula del art. 21 del Reglamento de Valoraciones.

- La expropiación de suelo dotacional no puede suponer un trato desigual del afectado respecto a lo que otros propietarios de suelo reciben del Planeamiento.

- El informe pericial aportado consigna un precio medio de venta de vivienda nueva de 3.051,05 €/m2c, unos costes de construcción, de 794,35 €/m2c, para la vivienda, y 484,02 €/m2c para garajes y trasteros - fuente los "Costes medios de referencia General de la Comunidad de Madrid", actualizados a la fecha de valoración -, resultando un valor unitario de 2.340,90 €/m2 - 2.386,36 €/m2 en su hoja de aprecio a tanto alzado - y una indemnización total de 2.060.000 €, incluido el premio de afección - 2.205.000 € la hoja de aprecio, incluyendo el premio de afección -.

- La solicitud de expropiación se presentó el 23 de julio de 2.018 y la resolución rechazando su admisión, anulada judicialmente, fue del 18 de junio de 2.019, por lo que el Ayuntamiento debe abonar intereses desde los seis meses siguientes al momento en que debió iniciarse el expediente de justiprecio, según imponen los artículos 56 y 57 de la LEF, es decir, a partir del 17 de diciembre de 2.019..

CUARTO.-Oposición a la pretensión.

La Letrada de la COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada por los fundamentos del acuerdo impugnado, añadiendo en su contestación las siguientes consideraciones:

* Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

* Los valores obtenidos de los diferentes portales inmobiliarios ofrecen dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas, debido a que las ofertas que se suelen publicitar en dichos medios son meras expectativas de venta donde el resultado final que pueda pactarse en la operación de compraventa no tiene por qué corresponderse con el valor inicial publicitado.

La Letrada del AYUNTAMIENTO DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada por los fundamentos del acuerdo impugnado, destacándose de su contestación las siguientes consideraciones:

* Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

* El expediente de justiprecio se inició con la solicitud realizada por la propiedad al Jurado Territorial de Expropiación, que comprende la hoja de aprecio, con la valoración determinada por su perito referida a 25 de julio de 2019, y no ha mayo de 2021, fecha a la que había de referirse la valoración, por lo que los testigos empleados carecerían de valor por estar sujetos a las constantes fluctuaciones del mercado inmobiliario.

* El valor de venta de mercado se ha determinado de acuerdo con los datos extraídos de la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España para el periodo en el que hubo de realizarse la tasación, tanto para su aplicación mediante el método de comparación (17 testigos), como para su aplicación en método residual estático (60 testigos), en un radio de 600 metros, con la tipología edificatoria a la de la localización de la finca expropiada, para viviendas de segunda mano y aplicando los coeficientes de homogenización recogido en el Anexo II del Reglamento de Valoraciones a que remite su artículo 24.2, destacadamente el de localización del inmueble, pues la contaminación acústica y atmosférica en el PASEO000 es superior en aquellos otros inmuebles que se encuentran pegados a la misma, como es el caso.

* Se ha considerado normal el estado de conservación de la finca de acuerdo con el propio Anexo II párrafo final - Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes -,

* Ninguno de los testigos corresponde a vivienda nueva porque no había en el sector al momento de realizarse la hoja de aprecio - artículo 34 de la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración -, teniendo en cuenta que la finca se encuentra en una zona o sector de ordenación regulada por la norma zonal 3.1.a, lo que significa que el proceso de edificación está completamente agotado.

* El valor de construcción se ha calculado aplicando la normativa catastral, que remite al módulo básico de la construcción (MBC), actualizado por la Dirección General del Catastro en su Circular 02.04/2021/P, a partir de 1 de enero de 2021, incluidos todos los componentes, de 810 €/m2c (MBC-1), al que se ha aplicado el coeficiente por categoría y tipología edificatoria de 1,20, tal como se regula en la Norma 20 del R.D 1020/1993.

* Se ha calculado el aprovechamiento teniendo en cuenta que en el área de reparto A.U.C. 10.01 de la finca de referencia corresponde a la porción 10.01-02, de las tres que la componen, regulada una parte por la norma zonal 3.1.a, de tipología edificatoria de bloque aislado, y en otra por la norma zonal 4, de edificaciones en manzana cerrada, tipologías edificatorias sometidas a condiciones de edificación diferentes y que en el caso el ámbito espacial homogéneo definido por la tipología edificatoria coincide con la delimitación de la norma zonal 3.1.a de la porción 10.01-02.

* El concepto de edificabilidad media o uso mayoritario de un ámbito espacial homogéneo entraría en conflicto con el concepto de aprovechamiento tipo de las áreas de reparto definidas por el P.G.O.U.M de 1997, cuyos coeficientes no se asemejan con los que resultarían de calcular la edificabilidad de un entorno adecuado o representativo como puedan ser los ámbitos espaciales, pues con el paso del tiempo se produce una consolidación de la edificabilidad sobre las parcelas lucrativas y, por otro, la superficie de suelo dotacional existente y afecto a su destino, se ha visto modificado considerablemente en el transcurso del periodo transcurrido de 1.997 a 2020 - art. 39 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid -.

* El cálculo de edificabilidad efectuado contiene los datos obtenidos en el ámbito homogéneo definido y a la superficie del ámbito espacial homogéneo (SA = 184.823,02 m2s) se le ha deducido la superficie de dotaciones públicas existente y afectas actualmente a su destino (SD = 62.076,97 m2s), por lo que aplicando la fórmula establecida en el artículo 22 del RD 1492/2011 resulta 1,50 m2c/m2s (EM = 178.723,80 m2c/ (184.823,02 m2s - 62.076,97 m2s).

* El Perito de parte ofrece datos para la valoración por el método residual estático de ofertas de venta de inmuebles en promociones de reciente construcción en torno a dos kilómetros de distancia de la finca valorada - testigos 1, 2, 5 y 6 -, corresponden a un mismo inmueble - 1 y 2 -, no se tiene en cuenta las superficies construidas resultando precios superiores a los reales - 1, 2 y 6 -, están en fase de construcción - testigo 5 - o bien se trata de una promoción de viviendas ubicadas en el PASEO000 153 - testigo 3 - que en la fecha de valoración no se había iniciado, en que descontado del precio la plaza de garaje, resultaría un precio medio inferior.

* Conforme a las superficies reales a considerar, se obtendría un valor unitario entre 2.491 €/m2 y 2.638 €/m2, que se aproximarían al calculado por los Servicios Municipales de 2.360 €/m2.

* En cuanto a los locales comerciales de segunda mano empleados por el Perito para la aplicación del método de comparación, algunos de los cuales se hallan en diferente barrio y no ofrecen similitud alguna por tipología edificatoria y características constructivas - testigos, 19, 20, 21, 22 y 23 -. En cuanto al proceso de homogeneización, no se tiene en cuenta la diferente antigüedad de los locales, a algunos de ellos se les otorga el mismo estado de conservación - 21, 23 y 24 -, ni la peor ubicación del inmueble valorado.

* En cuanto a las viviendas plurifamiliares de segunda mano empleadas por el Perito para la aplicación del método de comparación no contienen su ubicación exacta - 13 y 15 -, o bien se hallan en diferente barrio - 16, 17 y 18 -, consignan un precio de venta sin descontar el correspondiente a la plaza de garaje y/o al trastero y no se tiene en cuenta las superficies construidas resultando precios superiores a los reales - testigos 14, 16, 17-, y ofrecen un tipología edificatoria y características constructivas muy diferentes, pues disponen de zonas ajardinadas y piscina - 14 -. Sobre la homogeneización, tampoco se tiene en cuenta la diferente antigüedad de los pisos -14, 16 y 17 -. No se ha ofrecido un mínimo de seis muestras comparables de transacciones reales o de ofertas.

* Las muestras ofrecidas por el Perito de los actores no proceden en general de transacciones reales inscritas en registro, sino de simples ofertas publicitadas, bien por alguna agencia o basadas en simples manifestaciones o declaración de intenciones de particulares, o bien de la información disponible de la propia promotora para el caso de testigos de vivienda nueva.

* El Perito obtiene un valor de construcción que no se corresponde con la realidad y que choca además con el valor de venta propuesto de 3.050 €/m2, que se correspondería con una propuesta constructiva de calidades alta.

QUINTO. -Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009 -.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

SEXTO. - Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

"Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976, artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones. Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

"Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa.

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación".

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

"1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio".

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015).

SÉPTIMO.-Determinación del justiprecio. Valoración de la finca expropiada.

En cuanto a la valoración del suelo, el artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

Su artículo 37 se refiere a la valoración en el suelo edificado, cual es el caso, en su número 2, en los siguientes términos:

[...]

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen. (Subrayado añadido)

En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Deberá estarse a lo dispuesto en los artículos 20 a 24 del Reglamento para la valoración en situación de suelo edificado.

Dicen así:

Artículo 20 Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. (Subrayado añadido)

Artículo 21 Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

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Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.

Artículo 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro. (Resaltado añadido)

Artículo 23. Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación

Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento.

b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Artículo 24 Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación

1 . Cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:

La selección de comparables, que tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la determinación del valor, se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble objeto de valoración. A tal efecto, en la selección de los comparables deberán tenerse en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica:

a) Localización.

b) Uso.

c) Configuración geométrica de la parcela.

d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.

e) Superficie.

f) Antigüedad y estado de conservación.

g) Calidad de la edificación.

h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.

i) Fecha de toma de datos del comparable.

Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.

En los casos en que no se pueda aplicar entre las condiciones de semejanza o equivalencia básica la localización, en razón del uso y destino específicos del inmueble, podrán utilizarse en la valoración, para la obtención de una muestra estadísticamente significativa, comparables sobre la base de otros criterios de identidad de razón expresa y debidamente justificados.

2. En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básica mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor.

Para realizar la homogeneización por antigüedad y estado de conservación se utilizarán los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II de este Reglamento, aplicados en proporción al peso correspondiente del valor de la construcción respecto al valor en venta del producto inmobiliario considerado, de acuerdo con la siguiente expresión: Siendo:

Vv' = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación, en euros por metro cuadrado.

Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado.

F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno.

ß = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración.

ßi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.

A los efectos de la determinación del coeficiente ß, se seguirán los criterios establecidos en el apartado 4 del artículo 18 de este Reglamento.

3. Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes.

4. El valor final del inmueble se determinará a partir de los valores en venta, corregidos u homogeneizados, en su caso, de acuerdo con lo establecido en este artículo. (Subrayado añadido)

Son varias las cuestiones que enfrentan a las partes.

Sobre la edificabilidad de la finca expropiada

Según el artículo 37.2 del Reglamento de Valoraciones, para la valoración del suelo edificado, como era el caso, se aplicará el valor de la tasación superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, o bien el determinado por el método residual, para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada, en cuyo caso se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

Se asigna a la parcela, encuadrada según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU 1997), dentro del área de reparto AUC.10.01, un aprovechamiento tipo de 1'69 m2c/m2s, así como un uso y tipología característicos de residencial.

Está afectada 670,00 m² por la acción 10V061-01 cuyo destino es zona verde básica y 210,00 m² a vía pública, (Autovía del Suroeste A5).

La Jurisprudencia entiende que en supuestos de expropiación de terrenos para la implantación de sistemas generales o dotacionales, el aprovechamiento lucrativo más razonable a utilizar es el atribuido a las parcelas colindantes.

El artículo 3.2.4 del PGOU 97 dispone que en las áreas de reparto del suelo consolidado (AUC y ADP), el aprovechamiento patrimonializable de una parcela lucrativa, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipología edificatoria a ella asignado por el Plan General, es el aprovechamiento real que le otorga el planeamiento, multiplicado por una constante K, igual para todas las parcelas del área de reparto, que representa en términos porcentuales, la contribución de cada parcela a la obtención de las dotaciones del área de reparto; y el aprovechamiento patrimonializable de una parcela afecta al uso dotacional público pendiente de obtención, expresado en metros cuadrados del uso y tipología característicos del área de reparto en que se incluye, es el resultado de referir a su superficie el aprovechamiento tipo de dicha área.

Procede por tanto acoger una edificabilidad de 1,69 m2c/m2s.

La Sentencia de la Sección n° 5/2020, de 15 de enero de 2020, recurso 408/2018, a que se refiere el Ayuntamiento, aplica a la parcela considerada la edificabilidad considerada por el Plan General de Ordenación urbana, confirmando el criterio del Jurado.

La sentencia 545/2017, de 11 de octubre de 2017, igualmente citada, observa que los terrenos dotacionales carecen de aprovechamiento establecido por el planeamiento, por lo que se deberá obtener mediante la aplicación del artículo 21 del Reglamento de Valoraciones.

Valor en venta de la finca expropiada

El Jurado, reconociendo a la parcela un uso característico residencial, le asigna un valor de venta de 1.808,27 €/m2, resultado de combinar por mitades el uso y tipología característicos de vivienda libre - a razón de 2.064,16 €/m2 - y de protección pública VPP asignado al municipio (BOCM 4-08-2008) - de 1.552,38 €/m2 -, empleando el coeficiente de homogenización del 1,33 entre vivienda libre y protegida, establecido en el PGOU-97, con el objeto de asignar un valor de venta a la vivienda libre.

Para la valoración del suelo edificado, se puede aplicar como se vio el valor de la tasación superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, o bien el determinado por el método residual, para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente.

Tanto los actores como el Ayuntamiento defienden este último método de cálculo, los primeros al decir que el valor del solar es superior por la aplicación del aprovechamiento del entorno - vivienda nueva - que por la edificación construida, y el Ayuntamiento por ser superior su resultado.

No procede en ningún caso la aplicación del precio de vivienda de protección pública, referido a la tipología y uso característicos del terreno expropiado, ni combinado con el de la vivienda libre, toda vez que el terreno objeto de expropiación, del DIRECCION000, es un suelo urbanizado de uso residencial libre.

Los expropiados se refieren al valor de venta de 3.051,05 €/m2c, consignado en el dictamen pericial que aportan, frente a los 2.360 €/m2 del Ayuntamiento expropiante.

La Perito designada en Autos, como manifiesta, ha realizado su valoración aplicando el método residual estático al apreciar en el momento de la visita al inmueble que no existía edificación sino un solar vallado.

Cabe atender a los reparos de la representación del Ayuntamiento de Madrid respecto a que ni el Perito de los expropiados ni la designada por el Tribunal han aportado documentación alguna acreditativa de que resulten trasmisiones reales de viviendas, utilizando ofertas procedentes de la información suministrada por portales de venta de viviendas o bien, en el caso de la Perito judicial, de la información facilitada por promotoras inmobiliarias, sin dejar constancia de las mismas.

Sobre el rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, nos hemos referido en sentencia número 739/2015, de diez de junio de 2015, dictada en el P.O. 438/2012, a los supuestos de precios extraídos en portales inmobiliarios, en los siguientes términos:

CUARTO. - En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo.

[...]

Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su «estudio de mercado y determinación de muestras», remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del «índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE», de «la entidad Sociedad de Tasación» y de la »plataforma Idealista», pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada. (Subrayado incorporado).

A más de la apreciada inconsistencia probatoria de la información facilitada por la Perito judicial, la misma manifiesta que al no existir prácticamente en el BARRIO000 mercado libre de vivienda de obra nueva ha acudido a la de otros barrios dentro del DIRECCION000, por ser los precios muy semejantes, no concretando la base de semejante afirmación, llegando a un precio de venta a mayo de 2021 de 2.987,43 €/m².

Debe por todo ello aceptarse el valor de venta propuesto por el Ayuntamiento de 2.360 €/m2, extraído de los datos procedentes de la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España para el periodo en el que hubo de realizarse la tasación.

Valor de construcción.

En cuanto a este valor el Jurado obtienen la cifra de 714,00 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20, haciendo, como en el caso del valor de venta, una combinación entre la tipología 1.1.3.4, aplicada a la vivienda libre, y la 1.1.1.5, para la de protección pública, que carece de mayor justificación. Cálculo que además no ha tenido en cuenta la actualización por la Dirección General del Catastro en su Circular 02.04/2021/P, con aplicación a partir de 1 de enero de 2021 que, incluidos todos los componentes, asigna al MBC-1 la cantidad de 810 €/m2c.

El valor de construcción propuesto por los expropiados, de 794,35 €/m2c, según el dictamen que acompañan, no está en consonancia con el producto que proponen, a 3.051,05 €/m2c €/m2, con unas calidades superiores a la media de un hipotético edificio de viviendas nuevas.

Se considera más ajustado el de 850,5 €/m2 que corresponde a la tipología 1.1.2.4. que según la norma 20 correspondería a la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada.

Sobre la valoración del suelo

Para el cálculo del valor del suelo procede en primer término calcular el valor de repercusión de acuerdo con la fórmula conocida:

Resulta un valor de repercusión del suelo de 835,2 €/m2s, para un valor de venta de 2.360 €/m2, un coeficiente de K de 1,40, el básico establecido por el Reglamento, y un valor de construcción de 850,5 €/m2c.

El valor del suelo sería de 1.411,50 €/m2 para una edificabilidad de 1,69 m2s/m2c y un valor de repercusión de 835,2 m2s, a tenor de la fórmula:

La indemnización por tanto ascendería a 1.242.120 €, multiplicado el valor del suelo de 1.411,50 €/m2 por la superficie expropiada de 880 m2.

La mencionada suma, incrementada con el 5% por premio de afección, de 62.106 € daría un justiprecio de 1.304.226 € (s.e.u.o.).

OCTAVO.- Sobre los intereses de demora reclamados.

En cuanto a los intereses de demora, la resolución del Jurado recurrida efectúa una declaración genérica de la obligación de pago de intereses de demora contenida en los arts. 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, estableciendo como fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración el 4 de mayo de 2021, correspondiente a la presentación de la hoja de aprecio de los expropiados de la pieza tramitada por tasación individual.

Ha de estarse a esta fecha para el cálculo de intereses de conformidad con el artículo 69.2 TRLS 1976, de aplicación supletoria, que dispone que la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente hoja de aprecio.

No en vano la propia Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 34 de Madrid, de 30 de junio de 2.020, firme una vez confirmado por la de la Sala de 14 de enero de 2.021, declaró por la misma iniciado el procedimiento de expropiación del inmueble por ministerio de la Ley.

NOVENO. -Sobre las costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, no procede realizar imposición de las costas causadas en este procedimiento al haberse estimado parcialmente las pretensiones de las partes.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.