Sentencia Contencioso-Administrativo 461/2022 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 197/2020 de 03 de noviembre del 2022

PRIMERO. Actuación impugnada y posición de las partes.

A) Este recurso se dirige contra la Resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de 21 de enero de 2020, por la que se desestimó el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución de 24 de octubre de 2019, que fijó en 2.474.581,80 euros el justiprecio de la finca registral 6388 en vereda de Los Pintos-Camino de los Frailes en Leganés, expropiada por Ministerio de la Ley a Cadema Informática S.L., en el término municipal de Leganés, siendo beneficiaria de la expropiación el Ayuntamiento de Leganés, a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, y, naturalmente, contra esta última resolución.

Con arreglo a la Resolución del Jurado de fecha 24 de octubre de 2019, de los datos contenidos en la pieza de valoración aportada por el organismo expropiante, así como las comprobaciones documentales realizadas a partir de dicha información, se deducen los siguientes datos, que han permitido obtener el consiguiente justiprecio:

1.1. Datos básicos:

Localización: FINCA LOS FRAILES finca n°. RG 6388 Leganés

Registrales: Reg. 2, libro 80, tomo 922, folio 173, núm. 6388

Ref. Catastral:

Superficie de suelo:

total: 7.748,50m2

expropiada: 3.747,05 m2

1.2 Datos urbanísticos:

Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización

Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana

Desarrollo: SG-EQ

Uso característico: dotacional

Aprovechamiento: 1,659300 m2c/m2s

Coeficiente corrector: 1,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada)

Otros Datos:

Finca afectada según PGOU vigente como Sistema general equipamiento SG-EQ (RPG-EQ) a obtener por expropiación, calificando así esta superficie.

La finca no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a los efectos del art 10.5 de la Ley de Reforma Hipotecaria Ley 13/2015

Por la expropiante "se establece un valor unitario Vus de 628,85 €1m2, así como una valoración para el resto de bienes especificada en la memoria técnica del expediente individualizado, en base a los siguientes criterios generales

Valora la superficie resultante de la modificación de la delimitación del antiguo 'Sector Los Frailes' por la cual la parte del sector de 3.747,05 m2 es la que se incluye en el Sistema General Equipamiento SG-EQ (RPG-EQ).

Valora como suelo en situación de urbanizado mediante método residual aplicando la edificabilidad de equipamiento 1,33 m2/m2, referido al 90%; a partir de un valor de venta de vivienda colectiva de 1600 €/m2.

Y el resto de la superficie de la finca se encuentra en suelo urbano común, adscrito a la ordenanza correspondiente. Resulta una valoración total de 2.474.149,01 €".

El expropiado proponía un valor unitario para el suelo de 866,67 €/m2, según RDL 7/2015 mediante método residual aplicando la edificabilidad de 1,0 m2/m2. Solicita un importe total 5.488.210,00 €

El Jurado establece como fecha de inicio del expediente de expropiación el día 16/05/2019, fecha correspondiente al año posterior a la solicitud de inicio de la expropiación. La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración es la de 31/05/2019, que corresponde a la remisión expediente al Jurado de Expropiación, ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

El Jurado, a partir de la información suministrada por el Ayuntamiento de Leganés, fija un valor unitario de 628,96 €/m2, calculado conforme al RDL 7/2015 mediante el método residual aplicando la edificabilidad del Área Homogénea de suelo urbano constituida por los ámbitos destinados a vivienda construida en bloque abierto. Dicho valor unitario, " aplicado a la superficie afectada de 3.747,05 m2, se obtiene un valor total de 2.356.744,57 €, valor al que hay que añadir el 5% de afección correspondiente al justiprecio de los bienes y derechos que se pierden 117.837,23 € por lo que la indemnización total estimada, correspondiente a todos los bienes y derechos afectados, descritos y valorados en la presente pieza de valoración. incluido el 5% de afección asciende a 2.474.581,80 €".

B) La entidad recurrente en la demanda solicita que se fije en 6.031 m2 la superficie de la finca, superficie a la que habrá de aplicarse el valor unitario que se obtenga en este procedimiento. Considera que el parámetro del valor en venta del método residual considerado por el Jurado -para establecer el valor unitario de 628,96 €/m2- no ha sido obtenido conforme a las reglas de valoración establecidas en TRLS y Reglamento de Valoraciones y no puede considerarse un valor válido a efectos de determinar el justiprecio, por lo que se fijará por la Sala el justiprecio en atención a la superficie y valor en venta contenidos en su hoja de aprecio, o subsidiariamente en cuanto al valor en venta, el que se determine en el ramo de prueba por el perito designado judicialmente, más los intereses de demora desde la fecha en que se presentó hoja de aprecio. Aporta pericial realizada por Ingeniero Topógrafo.

Funda su pretensión en las consideraciones de su demanda, con apoyo en la Jurisprudencia que cita, que podemos extractar de la siguiente manera:

* La finca proviene en origen del Convenio realizado en el año 1975 entre la Provincia Agustiniana Matritense del Sagrado Corazón de Jesús y el Ayuntamiento de Leganés interesado en crear una gran zona verde y zonas escolares para el municipio, en que se estableció un pago en especie al establecer usos residenciales, terciarios y dotacionales privados.

* Se redactó en junio de 1975 el Plan Parcial Los Frailes que fue aprobado definitivamente en marzo de 1976 que afectó a una única finca propiedad de los firmantes del convenio, con una superficie de 238.317,60 m2 equivalente a 23,83 Has. El desarrollo del ámbito exigió una cesión gratuita a favor del Ayuntamiento de Leganés de una superficie de 178.738,20 m2 que equivalía al 75% del polígono aprobado, quedando el resto como suelo de propiedad de los Agustinos para desarrollar las previsiones de edificabilidad y usos previstos en el Plan Parcial.

* Se planteó la ordenación de un núcleo de carácter residencial desarrollado en viviendas de uso colectivo que se ordena según el esquema de unidad vecinal con el equipamiento proporcionado para el mismo, usos docente, comercial, administrativo, de relación social y deportivo.

* Fueron precisamente esas zonas de equipamiento privado las que obtuvo en su día la mercantil Cadema, destinadas en concreto 2.427,60 m2 a uso comercial, 1.428,00 m2 a uso administrativo y 4.069,80 m2 a uso educativo, con la intención principal de llevar a cabo un centro residencial para mayores.

* El Ayuntamiento tramitó un Plan Especial de Reforma Interior que fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Leganés el 16 de enero de 1986 que pretendía resolver la situación sobrevenida creada al no haberse respetado los límites y criterios definidos en el Plan Parcial, proponiendo una nueva delimitación del ámbito.

* Las fincas originales de Cadema fueron materialmente deslocalizadas de su lugar de origen, desplazándose a la derecha forzosamente por ser las únicas zonas no ocupadas por las obras de urbanización y edificación realizadas, siendo su ubicación desde la aprobación del PERI, la que figura en el Catastro.

* En un informe municipal, con ocasión de la solicitud de licencia para construir una residencia en el año 2005, el arquitecto municipal, al amparo de las determinaciones del vigente PGOU de Leganés, informó que las fincas de CADEMA eran inedificables por su calificación de suelo dotacional público pendiente de obtención. Este informe municipal de 2005 se basa en la ubicación recogida en el Catastro. Las fincas de CADEMA han sido agrupadas físicamente en una única parcela con una superficie de 13.608 m2, superficie casi idéntica a las superficies de las tres fincas registrales propiedad de la mercantil Cadema.

* La superficie de la finca 6388 calificada como suelo de sistema general, equipamiento, es de 6031 m2.

* La valoración contenida en la hoja de aprecio se realizó en atención a las circunstancias del suelo objeto expropiación, en situación urbanizado consolidado sin aprovechamiento lucrativo. Se obtuvo un valor unitario de 910 €/m2, que aplicado a la superficie de 6031 m2 arrojó un justiprecio de 5.762.620,00 €. Consta en la hoja de aprecio un motivado estudio de mercado referido al uso residencial libre, realizado a partir de precios de vivienda de segunda mano en el ámbito espacial homogéneo donde se ubica la finca y referidos a la fecha de valoración, cuyos datos se obtuvieron de portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa y Unipiso. El resultado es un valor en venta de 2.303 €/m2.

* La hoja de aprecio municipal consideró una superficie afectada por el Sistema General de 3.747,05 m2, alegando ser la resultante de la modificación de la delimitación del antiguo sector "Finca Los Frailes" que en atención a su clasificación de suelo urbanizado valoró conforme al art. 37 TRLS 7/2015 y el Reglamento de Valoraciones, aplicando la metodología residual estática. Los parámetros consignados fueron: Una edificabilidad de 1,3 m2/m2 (referida al 90% de aprovechamiento lucrativo). Un valor en venta de 1.600 €/m2 referido al uso residencial libre vivienda colectiva obtenido directamente del Sistema de la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Y un valor de la construcción, partiendo del MBC, de 617,5 €/m2. El resultado obtenido un valor de repercusión de 525,36 €/m2 y un valor unitario de 628,85 €/m2.

* El Jurado asume sin más la superficie considerada por el Ayuntamiento, sin realizar ninguna argumentación que sustente y motive tal extremo. En cuanto a la valoración, en lugar de considerar el uso mayoritario residencial libre, acude directamente al valor de vivienda protegida que obtiene aplicando al módulo de VPO para la zona B (1.576,64 €/m2) el coeficiente de 0,8 que da como resultado un valor en venta de 1.261,13 €/m2.

* El método objetivo resulta de aplicación de manera subsidiaria en casos en los que realmente no existan transacciones reales o un estudio de mercado significativo, extremo que no se justifica en la resolución recurrida. En todo caso, si se justificase la inexistencia de valores, podría acogerse el módulo de VPO como parámetro de la fórmula residual estática que en este caso es 1.576,64 €/m2.

C) Por la Comunidad de Madrid se interesa la desestimación del recurso por ser ajustada a derecho la resolución del Jurado en base a la presunción de legalidad y acierto.

D) El Ayuntamiento de Leganés se ha opuesto igualmente a la pretensión ejercitada, pudiéndose destacar de su contestación las siguientes consideraciones:

* La mercantil recurrente es propietaria de las Fincas Registrales 6.386, 6.387 y 6.388 inscritas en el Registro de la Propiedad n° 2 de Leganés , resultantes de la segregación de la finca correspondiente al ámbito interior delimitado por el Plan Parcial Los Frailes. Las tres fincas registrales se corresponden con las parcelas dotacionales privadas del Plan Parcial .

* Se aporta informe realizado por la Jefe de los Servicios Técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento de Leganés y la Arquitecto Municipal, donde se concluye que la superficie de la finca objeto de expropiación, afectada por el Sistema General es de 2 .408,07 m2. Se aporta también informe topográfico de la Oficina de Cartografía Municipal, Delegación de Hacienda y Contratación del Ayuntamiento de Leganés.

* La actora defiende la reubicación y correspondencia de las tres fincas registrales con una parcela catastral y la correspondencia la atribuye a un Plan Especial presentado por un propietario anterior, el cual nunca fue aprobado. La aprobación inicial del PERI no ha tenido efectos al no cumplirse el requerimiento documental al que se condicionaba.

* Tampoco existe un instrumento de ejecución urbanística o licencia mediante los que la Finca Registral correspondiente a la parcela dotacional del Plan Parcial haya cambiado de situación y se haya agrupado con el resto de las dotacionales, resultando en la actual parcela catastral.

* La ubicación de la parcela se corresponde con la del Plan Parcial descrita en el Registro y no con la catastral que la recurrente intenta identificar con el Plan Especial no aprobado.

* La parcela catastral difiere en superficie, configuración física y ubicación con las tres parcelas de equipamiento, que no son colindantes entre sí y que tienen una superficie total inferior a la de la parcela catastral. No puede mantenerse una identificación de la Finca Registral o la propiedad de la recurrente con la superficie afectada por el Sistema General

* La parcela catastral ha sido titularidad municipal durante décadas. Por error, recientemente se ha atribuido la titularidad catastral de la parcela a la recurrente. Por parte del Ayuntamiento se ha iniciado un procedimiento administrativo para la rectificación de este error por la Dirección General de Catastro.

* Falta de concordancia de la parcela catastral con las parcelas dotacionales del Plan Especial y del Plan Parcial. De la superposición de los planos del Plan Parcial con la cartografía municipal, junto con la del vigente Plan General, solo resulta la afectación parcial de la parcela de la recurrente por el sistema general público.

* Si bien la finca registral se corresponde con la parcela dotacional del Plan Parcial, los linderos y superficie registral se amplían respecto de aquel, ocupando zonas de titularidad privada y uso común por las comunidades de propietarios colindantes: viarios peatonales, zonas verdes privadas, etc La sentencia desestimatoria de fecha 27 de febrero de 2004 del Juzgado de Primera Instancia n° 4 de Leganés, autos n° 142/03, ratificada por la Sentencia de la Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de junio de 2005, no deja lugar a dudas de la incapacidad de la demandante para probar la ubicación de la finca registral y, por tanto, de la ocupación de parte de su superficie por los colindantes.

* Se aprecia la falta de certeza sobre la titularidad y la situación de gran parte de la superficie de la parcela sobre la que se solicita su. Debe valorarse únicamente la superficie de la parcela dotacional educativa del Plan Parcial afectada por el Sistema General, parte de la finca registral de 2.408,07 m2.

* Respecto de la valoración, la resolución recurrida ha cometido un error de hecho provocado por la documentación aportada al expediente administrativo por la actora, siendo necesario reducir la superficie a expropiar valorada por el Jurado.

* Los testigos se obtienen de un ámbito inadecuado, pues se trata de ofertas de venta obtenidas de internet. Por el contrario, la utilización de los valores de vivienda protegida es aplicable para cuando no existan otros testigos o valores de venta por tratarse de un ámbito homogéneo con uso dotacional.

* En todo caso, optando los valores de la recurrente con la superficie realmente afectada por la expropiación, según prueba aportada, de 2.408,07m2, obtendríamos un justiprecio total de 2.300.910,88 €, incluyendo el 5% de afección y siguiendo los siguientes cálculos, sin que su aplicación suponga la aceptación del valor de venta adoptado por la recurrente.

SEGUNDO. Consideración preliminar.

El presente recurso se asemeja notablemente a los procedimientos ordinarios 195 y 196/2000, en los que han recaído sendas sentencias de esta Sala y Sección de 13 de julio de 2022.

En dichos recursos la mercantil actora impugnaba resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa que determinaron que no procedía valorar la fincas registrales 6386 y 6387 en vereda de los Pintos-Camino de los frailes en Leganés, al amparo del art. 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. La nota diferencial es que en aquellas resoluciones, el Jurado, a partir de la información suministrada por el Ayuntamiento de Leganés, acordó no valorar las fincas ante la indefinición de la delimitación final de las mismas y de su calificación como sistema general. En la resolución aquí impugnada, el Jurado, partiendo también de la información suministrada por el Ayuntamiento de Leganés, valoró la superficie de la finca registral 6388 que, según dicha información, se encuentra calificada como sistema general y que asciende a 3.747,05 m2. En aquellos acuerdos, "sin perjuicio de la realidad física de la finca que resulte del litigio que pueda plantearse entre Ayuntamiento y Propietario", se fijó, un valor unitario del suelo de 628,96 €/m2, como sucede en la resolución que aquí se impugna.

Naturalmente, seguiremos aquellos previos pronunciamientos, en cuanto resulten enteramente trasladables al presente caso.

TERCERO. Sobre la inadmisión del recurso por aportación extemporánea del acuerdo societario de interposición de acciones.

Por razones de orden procesal nos pronunciaremos en primer lugar sobre la solicitud formulada por el Ayuntamiento de Leganés en su escrito de conclusiones sobre la inadmisión del recurso por incumplimiento por la recurrente del artículo 45.2 letra d) de la Ley 29/1998 de la Jurisdicción.

Se solicitaba por el Ayuntamiento de Leganés en referido escrito que se dictase sentencia inadmitiendo el presente recurso por no haberse subsanado en plazo la falta de aportación del documento exigido por el artículo 45.2.d) LRJCA, en cumplimiento del artículo 138.3 LRJCA.

El Ayuntamiento de Leganés viene a sostener en dicho escrito que la recurrente CADEMA INFORMÁTICA, S.L. no presentó, con el escrito de interposición del recurso, el requerido acuerdo societario de interposición de acciones contra la resolución recurrida, y que dicho defecto fue advertido por el Ayuntamiento en su escrito de contestación a la demanda.

Al no haberse subsanado dicho defecto en el plazo de diez días establecido por el artículo 138.1 LRJCA, en virtud del punto 3 del mismo artículo, se solicita que el recurso sea inadmitido con fundamento en la falta de cumplimiento del artículo 45.2.d) LRJC por la recurrente.

El acuerdo de interposición de acciones firmado por el Administrador Único de CADEMA INFORMÁTICA, S.L se ha aportado por la recurrente en escrito presentado en fecha 19 de mayo de 2022, en el que solicita que se tenga por subsanado el defecto procesal consistente en la falta de aportación con el escrito de interposición de recurso del acuerdo para entablar acciones las personas jurídicas, teniendo por cumplimentado lo prevenido en el art. 45.2 d de la LJCA a todos los efectos.

Sobre esta objeción procesal, planteada en los mismos términos, nos hemos pronunciado en los procedimientos ordinarios 195 y 196/2000, seguido entre las mismas partes, en el que han recaído sendas sentencias de esta Sala y Sección de 13 de julio de 2022.

Hemos dicho allí:

CADEMA INFORMÁTICA S.L. ha presentado escrito impugnando el recurso de revisión solicitando que se acuerde su desestimación, teniendo por cumplimentado lo prevenido en el art. 45.2 LJCA.

Del escrito presentado se extraen los siguientes particulares:

... por Decreto de 12 de marzo de 2020 [en este caso es de 6 de marzo] se acordó admitir a trámite el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la citada mercantil, no practicándose por la Sala ningún requerimiento de subsanación con concesión del plazo de 10 días en cumplimiento de las previsiones del artículo 45.3 LJCA , ello en el entendimiento de que se había acompañado con el escrito de interposición la documentación preceptiva.

... el poder aportado a los Autos no se trataba de un poder general, sino que en el mismo CADEMA, a través de su administrador único, otorgó facultades especiales de expropiación forzosa, ... quedando patente la voluntad de CADEMA, S.L., a través de D. Víctor que interviene en su condición de administrador único, de recurrir la determinación del justiprecio ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

...Sobre la necesidad de aportar, además del acuerdo, los estatutos sociales denunciada por primera vez a través del recurso de reposición y ahora en revisión, la propia jurisprudencia alegada de contrario establece que será necesaria su aportación "si en el curso del procedimiento judicial se suscita controversia", lo que no ha ocurrido en este caso, en el que la Sala no lo ha requerido (ni al inicio del procedimiento tras el escrito de interposición, ni posteriormente una vez aportado el acuerdo de la mercantil) y el codemandado en su escrito de contestación no ha <> la necesidad de acreditar tal extremo, además de no hacer mención alguna a la aportación de los estatutos. Si bien, se hace constar que constan aportados en el procedimiento conexo PO 197/2019 seguido ante esta Sala y Sección.

... advertido el error de la falta de aportación del documento del acuerdo, siendo este un defecto subsanable, esta parte procedió a su aportación.

...Resulta revelador que la alegación de un vicio de inadmisibilidad no sea objeto de petición principal en el suplico de cualquier escrito procesal, o, al menos, se manifieste de manera clara, separada y patente en el cuerpo del escrito.

...procede la admisión del presente recurso en virtud del principio pro actione, el derecho a la tutela judicial efectiva y respeto al principio de igualdad de las partes en su defensa procesal.

El artículo 45 de la LRJCA señala:

1. El recurso contencioso-administrativo se iniciará por un escrito reducido a citar la disposición, acto, inactividad o actuación constitutiva de vía de hecho que se impugne y a solicitar que se tenga por interpuesto el recurso, salvo cuando esta Ley disponga otra cosa.

2. A este escrito se acompañará:

a) El documento que acredite la representación del compareciente, salvo si figurase unido a las actuaciones de otro recurso pendiente ante el mismo Juzgado o Tribunal, en cuyo caso podrá solicitarse que se expida certificación para su unión a los autos.

...

d) El documento o documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos exigidos para entablar acciones las personas jurídicas con arreglo a las normas o estatutos que les sean de aplicación, salvo que se hubieran incorporado o insertado en lo pertinente dentro del cuerpo del documento mencionado en la letra a) de este mismo apartado.

3. El Secretario judicial examinará de oficio la validez de la comparecencia tan pronto como se haya presentado el escrito de interposición. Si estima que es válida, admitirá a trámite el recurso. Si con el escrito de interposición no se acompañan los documentos expresados en el apartado anterior o los presentados son incompletos y, en general, siempre que el Secretario judicial estime que no concurren los requisitos exigidos por esta Ley para la validez de la comparecencia, requerirá inmediatamente la subsanación de los mismos, señalando un plazo de diez días para que el recurrente pueda llevarla a efecto y, si no lo hiciere, el Juez o Tribunal se pronunciará sobre el archivo de las actuaciones."

El artículo 138 del mismo texto legal dispone:

Artículo 138.

1. Cuando se alegue que alguno de los actos de las partes no reúne los requisitos establecidos por la presente Ley, la que se halle en tal supuesto podrá subsanar el defecto u oponer lo que estime pertinente dentro de los diez días siguientes al de la notificación del escrito que contenga la alegación.

2. Cuando el Juzgado o Tribunal de oficio aprecie la existencia de algún defecto subsanable, el Secretario judicial dictará diligencia de ordenación en que lo reseñe y otorgue el mencionado plazo para la subsanación, con suspensión, en su caso, del fijado para dictar sentencia.

3. Sólo cuando el defecto sea insubsanable o no se subsane debidamente en plazo, podrá ser decidido el recurso con fundamento en tal defecto.

Examinadas las actuaciones para resolver esta impugnación, tenemos que consta en autos como habiéndose dado traslado a la recurrente CADEMA INFORMÁTICA S.L. del escrito de conclusiones formulado por el Ayuntamiento de Leganés y como este planteara formalmente, por primera vez, la inadmisión del recurso por incumplimiento del artículo 45.2 letra d) de la Ley 29/1998 de la Jurisdicción, por la recurrente con escrito de fecha 18.05.2022 se ha aportado el " acuerdo de interposición del presente recurso contencioso-administrativo, adoptado por el administrador de la mercantil recurrente en fecha anterior a la interposición del presente recurso, que por error no se presentó en su momento, dejando acreditado el cumplimiento de lo exigido en virtud del art. 45.2d LJCA "; solicitando que se "... tenga por subsanado el defecto procesal consistente en la falta de aportación con el escrito de interposición de recurso del acuerdo para entablar acciones las personas jurídicas, teniendo por cumplimiento (sic) lo prevenido en el art. 45.2 d de la LJCA a todos los efectos."

En diligencia de ordenación de fecha 1.06.2022 del Letrado de la Administración de Justicia, confirmada por el auto de fecha 17 de octubre de 2022, se ordenaba unir al recurso el escrito " teniéndose por cumplimentado lo prevenido en el art. 45.2 LJCA "

Así pues, tenemos que, en esencia, lo acordado por la resolución del LAJ es la unión a las actuaciones que nos ocupan de un documento que, en el decir de quien lo aporta, viene a dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 45.2 d) de la LJCA.

Se trata pues de una decisión que se limita a incorporar a las actuaciones una documentación que una de las partes aporta y respecto de la que la ley procesal no confiere al LAJ facultades para inadmitirla.

La unión se realiza "... dándose por cumplimentado lo prevenido en el art. 45.2 LJCA "; mención que no puede tener otro alcance que el de identificar la documentación aportada con la que refiere el citado precepto, y que no da por subsanado defecto alguno puesto que está decisión con la consecuencia de la inadmisión del recurso, en caso de que "el defecto sea insubsanable o no se subsane debidamente en plazo", incumbe exclusivamente a la Sala.

Que el documento se aporta de forma no temporánea lo admite la propia parte que señala en su escrito que "por error no se presentó en su momento", en referencia a su falta de aportación con el escrito de interposición, pero sobre la consecuencia solicitada por la demandada de la inadmisión del recurso debemos hacer las siguientes consideraciones:

Partimos de que en Decreto del LAJ de fecha 6 de marzo de 2020, se declara cumplimentados por la recurrente todos los requisitos legales con la aportación documental que realizó con su escrito de interposición del recurso.

Se dice: "De conformidad con lo dispuesto en los art. 23 y 45.3 LRJCA, examinado el escrito de interposición y cumpliendo los requisitos legales, procede admitir a trámite el recurso y requerir, conforme se establece en el art. 48 LRJCA, a la Administración demandada la remisión del expediente administrativo en el plazo y con los requisitos que se establecen en dicho artículo, adjuntando justificante de los emplazamientos realizados a los interesados para que comparezcan ante este órgano judicial en el plazo de nueve días conforme prevé el art. 49 LRJCA.".

La parte demandada, Ayuntamiento de Leganés, personada en las actuaciones, no recurre dicha resolución ni plantea en su escrito de contestación a la demanda la inadmisión del recurso por falta de aportación de la documentación a que alude el artículo 45.2 d) de la LRJCA.

En el escrito de contestación a la demanda, página 42, se limita a señalar que la recurrente está legitimada para la formulación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 19.1.a) de la LJCA. Pero que no ha cumplido con los requisitos exigidos para la admisión del recurso contencioso-administrativo, al no haber aportado junto con el escrito de interposición el acuerdo de interposición de acciones requerido en el artículo 45.2.d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción.

Esta alegación no da lugar a solicitud alguna de las que se formulan en el suplico de la contestación a la demanda, en que dicha parte se limita a solicitar que se dicte sentencia desestimando la demanda y declarando ajustada a Derecho la resolución recurrida.

Además, tenemos que con el escrito de interposición del recurso la recurrente aportó un poder general para pleitos con facultades especiales por el que su otorgante, a la sazón administrador único de CADEMA INFORMATICA, S.L., otorga a los profesionales que menciona poderes generales para pleitos y "especial para otras facultades". Entre las facultades especiales estaría la "Expropiación forzosa" y, en concreto, la de promover el recurso que nos ocupa. Se señala:

" EXPROPIACIÓN FORZOSA.

Intervenir en los expedientes de expropiación forzosa de fincas propiedad de la sociedad otorgante; convenir el valor de lo que se pretende expropiar, o nombrar en otro caso peritos para su valoración; aceptar el que se fije o entablar reclamaciones y recursos; conceder en su caso permiso para la ocupación de la finca objeto de la expropiación; recibir el valor convenido y otorgar al efecto cuanto documentos públicos o privados se requieran.

Iniciar, al amparo de al artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid o equivalentes, en las legislaciones urbanísticas y estatales, expedientes de expropiación por Ministerio de la Ley, continuando el expediente por sus trámites hasta la determinación del justiprecio ya sea en vía administrativa, o en su caso, en vía contenciosa."

El Notario declara encontrarse facultado el interesado para el otorgamiento de dichas facultades en virtud de su condición de administrador único de la mercantil citada.

La STS nº 1187/2021, Contencioso sección 5, Recurso 1200/2020, de 29 de septiembre de 2021 (ROJ: STS 3743/2021) declara:

" A) El art. 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ) dispone que "Los Juzgados y Tribunales, de conformidad con el principio de tutela efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución , deberán resolver siempre sobre las pretensiones que se les formulen, y sólo podrán desestimarlas por motivos formales cuando el defecto fuese insubsanable o no se subsanare por el procedimiento establecido en las leyes". [O lo que es igual, "en los casos, condiciones y plazos previstos en las leyes procesales", según reza el art. 243.3 de dicha Ley ].

Siendo así que la falta de acreditación de la representación procesal es, en principio o en sí mismo, un defecto subsanable, procede fijar la atención en el último inciso de aquel precepto, es decir, el que remite, para subsanar, al procedimiento establecido en las leyes.

Ese procedimiento, para el caso que nos ocupa, es el que prevé el art. 45.3 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LJCA ), cuyo inciso final ordena que el Letrado de la Administración de Justicia requiera inmediatamente de subsanación, "señalando un plazo de diez días para que el recurrente pueda llevarla a efecto", a lo que añade, acto seguido, que "si no lo hiciere, el Juez o Tribunal se pronunciara sobre el archivo de las actuaciones".

Ese mismo plazo de diez días para subsanar es el que establece el art. 138 de la LJCA en sus números 1 y 2, ordenando en el núm. 3 que "sólo cuando el defecto sea insubsanable o no se subsane debidamente en plazo, podrá ser decidido el recurso con fundamento en tal defecto".

Por tanto, del régimen jurídico-procesal que establecen la LOPJ y la LJCA, debe extraerse el principio de que todo defecto subsanable queda subsanado si ello se hace en el plazo de diez días, bien desde que la parte recurrente fue requerida a tal fin antes de admitir a trámite el recurso (supuesto de autos), bien desde que debió tener por procesalmente trasladada a su conocimiento una alegación clara que sobre la existencia del defecto hubiera hecho alguna de las otras partes en el curso del proceso , o bien desde que le fue notificada la diligencia de ordenación que ha de dictarse si es el Juzgado o Tribunal el que, tramitándose el proceso, aprecia el defecto (supuestos, estos dos últimos, que derivan de la interpretación que hizo el Pleno de esta Sala en su sentencia de 5 de noviembre de 2008, dictada en el recurso de casación n.º 4755/2005 , sobre los números 1 y 2 del art. 138 de la LJCA )."

En nuestro caso, siendo el defecto de la falta de aportación de la documentación que analizamos subsanable ni se ha requerido en el momento inicial de la admisión a trámite del recurso la subsanación del defecto, de existir, lo que analizamos más adelante, ni en el escrito de contestación se hizo una alegación clara de inadmisibilidad por el motivo que ahora se alega, ni este se formula en otro momento procesal que en el escrito de conclusiones del Ayuntamiento demandado, en que ya claramente solicita la inadmisión del recurso con carácter principal y su desestimación con carácter subsidiario por tal motivo, lo que motivó la aportación documental correspondiente por la demandante.

Supuesto análogo al de autos se trata en la STS, Contencioso sección 5 del 29 de noviembre de 2021, Recurso: 331/2020 (ROJ: STS 4429/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4429) en la que señala:

" Razones de lógica jurídica obligan a examinar con carácter preferente la inadmisibilidad del recurso que suplica el Abogado del Estado, al amparo de lo establecido en el artículo 69.b) en relación con el artículo 45. 2º. d), de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , conforme al cual, se debe aportar con el escrito de interposición por la recurrente "[E]el documento o documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos exigidos para entablar acciones las personas jurídicas con arreglo a las normas o estatutos que les sean de aplicación, salvo que se hubieran incorporado o insertado en lo pertinente dentro del cuerpo del documento mencionado en la letra a) de este mismo apartado"

A tenor de lo que se razona en la proposición de la causa de inadmisibilidad, la recurrente no habría aportado el mencionado documento que autorizaría a ejercitar la pretensión en nombre de la mercantil recurrente.

Se opone a dicha alegación por la defensa de la recurrente en sus conclusiones la improcedencia de la inadmisibilidad por cuanto se acompañó con el escrito de interposición, y conforme a lo establecido en el antes mencionado artículo 45. 2º. d), el certificado del órgano de administración de la mercantil en el que se autorizaba el ejercicio de la pretensión accionada en este proceso.

En efecto, conforme consta en la documentación aportada con el escrito de interposición, el administrador único de la sociedad Patrimonial El Rosel, S.L., que es la administradora única de la mercantil aquí recurrente, autoriza la interposición del presente recurso contencioso-administrativo ante este Tribunal, lo cual ha de considerarse suficiente a los efectos previstos en el precepto antes mencionado. Buena prueba de ello es que la Abogacía del estado no pone objeción alguna al óbice formal en sus conclusiones, en que se abandona la petición de inadmisibilidad del recurso.

Se rechaza la inadmisibilidad del recurso."

En el caso de autos, es el propio administrador único el que confiere, en el poder que se acompañó al escrito de interposición del recurso, facultades especiales que le corresponden por dicha condición de interposición de la demanda para finalidades concretas. En el supuesto de autos, la fijación del justiprecio "ya sea en vía administrativa, o en su caso, en vía contenciosa", en supuesto de expropiación por ministerio de la Ley ex artículo 94 del LSCAM.

La STS, Contencioso sección 1 de 07 de junio de 2022 Recurso: 5/2021 (ROJ: STS 2233/2022) señala:

" No concurre la causa de inadmisión invocada por los demandados, ex art. 45.2 d) LJCA .

...incluso en el supuesto dialéctico de que se entendiera exigible ese requisito del artículo 45.2 d) (la autorización corporativa para recurrir), el recurso seguiría siendo admisible, pues el procurador actuante ha comparecido en virtud de apoderamiento conferido mediante escritura pública otorgada por el administrador único de la mercantil recurrente; siendo reiterada la doctrina jurisprudencial que ha declarado que al administrador único de la sociedad de responsabilidad limitada le corresponde con carácter general y ordinario no sólo la representación sino también la administración y gestión de la empresa , por lo que puede entenderse razonablemente que en principio la decisión de ejercitar acciones judiciales entra dentro de sus facultades típicas o características, pues tal es la regla organizativa general y la dinámica habitual de esas sociedades. Por ello, mientras no se suscite controversia en el proceso sobre la cuestión, puede asumirse que el otorgamiento del poder de representación por el administrador único de la sociedad resulta suficiente para tener por cumplido el requisito del art. 45.2 d) LJCA .; y en este caso los demandados han opuesto, desde un punto de vista meramente formal, la inexistencia de acuerdo corporativo para recurrir, pero no han negado ni discutido la condición de administrador único del otorgante del poder ni la validez de su actuación como tal.

A lo que ha de añadirse, por cerrar el examen de la cuestión, que no siendo clara ni evidente, en el cauce procedimental extraordinario que nos ocupa, la exigibilidad procesal de ese documento contemplado en el artículo 45.2 d), antes de declararse la inadmisibilidad de la demanda por tal razón debería haberse conferido a la parte un específico trámite de subsanación a fin de salvar el defecto apuntado de contrario."

En nuestro caso, la demandada se ha limitado a oponer, desde un punto de vista meramente formal, la inexistencia de acuerdo corporativo para recurrir, pero no ha negado ni discutido la condición de administrador único del otorgante del poder ni la validez de su actuación como tal y desde luego no ha planteado la posibilidad de que las facultades del administrador único exigiesen su ratificación por acuerdo societario, con lo que en principio no sería necesaria la aportación del documento alguno adicional para la admisión de la demanda, puesto que en el aportado consta la voluntad del administrador único en los términos expuestos anteriormente .

Pero, en cualquier caso, se ha aportado lo que se denomina "acuerdo para entablar acciones las personas jurídicas" que no es otro que un documento en el que dicho administrador único de CADEMA confirma su decisión de recurrir la determinación del justiprecio ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Documento innecesario habida cuenta que con el otorgamiento del poder ya se entendía razonablemente que en principio la decisión de ejercitar acciones judiciales entraba dentro de sus facultades y su voluntad de ejercitar la acción que nos ocupa para lo que se confirió a los profesionales, Abogado y Procurador, las facultades correspondientes.

En consecuencia con lo expuesto, constando aportada la citada escritura de poder en los expresados términos con el escrito de interposición de recurso contencioso-administrativo, se dio cumplimiento al tenor del art. 45.2 d de la LJCA.

Por ello procede declarar que no concurre la causa de inadmisión invocada por el demandado, ex art. 45.2 d) LJCA.

CUARTO. Sobre la superficie de la finca calificada como sistema general.

En nuestras Sentencias precedentes de 13 de julio de 2022 hemos rechazado la pretensión actora sobre la determinación de la superficie objeto de expropiación, con base en los siguientes argumentos, que tomamos de la recaída en el inmediatamente anterior procedimiento ordinario 196/2020.

"[S]e dice que el 22 de julio de 1999 (BOCM 20.02.2000) se aprueba el Plan General vigente de Leganés, y en uso de la discrecionalidad que los Ayuntamientos tienen a la hora de variar el planeamiento, el Ayuntamiento de Leganés modificó las determinaciones anteriores, clasificando el suelo como urbano consolidado y calificándolo como suelo de sistema general de Equipamientos Sociales SG-7.

En apoyo de esta pretensión se aporta informe de Arquitecto municipal de fecha 26 de septiembre de 2005, que obra a los folios 35 y ss del expediente administrativo, que no es concluyente al respecto, como veremos a continuación.

En escrito de septiembre de 2005 CADEMA solicitaba que se le expidiera certificación urbanística en relación con las tres parcelas que aparecían en el Plan parcial de la Finca de Los Frailes calificadas de equipamiento privado y que señalaba estar ocupadas entonces, en parte, por las parcelas de las tres fases de viviendas que se construyeron en dicha finca, no figurando en el Plan General aprobado en 1.999 como equipamiento privado y solamente una parte corno sistema general de equipamiento sin uso definido.

La solicitud se realizaba, no para conocer la concreta clasificación de unos terrenos perfectamente identificados, sino para que se hiciera constar:

"1.- Autorización para edificar de forma conjunta la superficie de 5.176, m2, correspondiente a la suma de las edificabilidades de las tres fincas citadas.

2.- Autorización para edificar en la zona libre que se indica en un plano que se adjunta o bien delimitando un espacio adecuado.

3.- Ordenanzas por las que se regiría esa edificación.

4.- Autorización para destinar la edificación a servicios generales, sanitarios, geriátricos y demás condiciones de uso sobre la misma.

5.- Cualesquiera otras limitaciones o condiciones que puedan afectar a las fincas en cuestión."

La falta de delimitación de la superficie afectada queda implícitamente reconocida con la solicitud.

Pues bien, el informe constata que una parte de los terrenos correspondientes a las tres parcelas aparecen como espacios residuales del Plan Parcial de la Finca de Los Frailes y "el resto" tiene la trama y texto correspondiente a Sistema General de Equipamiento existente, y no figurando la simbología (P), que le confiere el carácter de "privado", se estima como Equipamiento Público; con el fin de ser obtenido por el Ayuntamiento en base a alguno de los sistemas previstos a tal efecto.

Por lo expuesto en los dos apartados anteriores, la superficie de la finca de la que es titular ni se puede concretar por la descripción registral ni consta perfectamente delimitada su superficie en el planeamiento como sistema general.

A mayor abundamiento, aun de admitirse la tesis de la recurrente acerca de localizar su parcela conforme al Plan Especial presentado por Viviendas y Comercios, S.A y que fue aprobado inicialmente el 16 de enero de 1986, tenemos que constatar las objeciones que se deducen de los planos y de los informes municipales:

Como se señala en el informe municipal sobre el origen de las fincas (páginas 72 a 74 del documento 1 del escrito de contestación a demanda), los centros educativos públicos no se sitúan en la zona prevista para el equipamiento privado educativo.

Aún en el caso de que se hubiera aprobado el referido Plan Especial, su Memoria y la cartografía que contiene no permiten mantener la tesis de los recurrentes. La ubicación al norte de la actuación de las dos parcelas de equipamiento (en sustitución de las tres anteriores, dos de ellas ubicadas en el centro/este del ámbito) propuesta en el proyecto de PERI y la considerable disminución de la superficie total (3.563,14 m2 menos) y de la edificabilidad (de 5.176,50 m2 edificables se pasa a 2.813 m2 edificables) de la zona de equipamiento, según se desprende de su Memoria, impide mantener la equivalencia de la finca catastral con las parcelas de equipamiento del PERI.

Como puede observarse en la imagen extraída del estudio elaborado por los Servicios Técnicos municipales del origen de las fincas registrales, la ubicación, forma y superficie de las dos parcelas de equipamiento del PERI no coinciden con la configuración de la parcela catastral.

En el informe emitido por el arquitecto municipal de fecha 9 de diciembre de 1985 al analizar la propuesta del PERI (Anexo 4 del informe municipal sobre el origen y evolución de las fincas registrales, documento 1 del escrito de contestación a demanda) se indicaba al respecto:

"2.1,1. -ANALISIS DE LA ZONIFICACIÓN Y EDIFICABILIDAD.

...el P.E.R.I. introduce variaciones importantes, pues prescinde de los equipamientos de oficinas, servicios y sanitarios y prevé dos equipamientos, uno comercial de 1.963,50 m2 y otro de educativo de 400 m2.

.../...

Resumiendo; existe una disminución de superficie edificable en planta en viviendas de 887,12 m2 y una disminución de 3.563,14 m2 en equipamiento que pasan a incrementar la zona libre prevista en el plan".

El apartado 7.1.3.1. de la Memoria del PERI recoge estos mismos datos al referirse a la Equivalencia entre el Plan Parcial anterior y el nuevo planeamiento.

Por ello " Si, como pretenden los demandantes, las fincas registrales se han transformado en la realidad física (en el Registro permanece inalterable su descripción desde su inmatriculación) como consecuencia de la aprobación del PERI, no podrían tener nunca una superficie de 13.645 m2, puesto que las superficies que el Plan Parcial estableció para los equipamientos era inferior, y a esta había que deducir los 3.563,14 m2 que el PERI dedica a zonas libres. Las diferentes zonas libres constan en el Registro de la Propiedad a nombre de distintos titulares."

Finalmente, y respecto de la descripción catastral debemos constatar que, en el estudio municipal de las fincas, la superficie de la parcela catastral no es únicamente titularidad de CADEMA INFORMÁTICA, S.L, sino que corresponde a varias porciones de suelo de distinta titularidad y uso. En la página 75 del documento 1 del escrito de contestación se señala:

- Una parte es una parcela de dominio público del Ayuntamiento de Leganés con uso previsto en el Plan General de Equipamientos.

- Integra parte de las antiguas parcelas de equipamiento educativo, comercial y administrativo propiedad de CADEMA INFORMÁTICA, S.L.

- Afecta a suelos destinados a zonas verdes, viario, vías peatonales y zonas ajardinadas, cuya propiedad no está determinada, puesto que parte de estos suelos con estos usos no incorporados a las fincas de las Comunidades de Propietarios (16.781,52 m2, según Registro de la Propiedad), pertenecen a VIVIENDAS Y COMERCIOS, S.A. y otras zonas pueden ser propiedad de las Comunidades de Propietarios.

Por ser dudosa la titularidad de la parcela catastral solicitó la recurrente, por escrito de 2013, la rectificación de error catastral en la parcela catastral 4238502VK3643N0001DA, expediente 2179170/13, en el que reconoce que las fincas registrales no se corresponden con la catastral, rechazando su titularidad. documentos 16 y 17 del escrito de contestación, y páginas 47 y 48 del informe municipal de fincas, documento 1.

Por otra parte, el Ayuntamiento de Leganés ha solicitado la rectificación de la alteración catastral de la parcela de la que ha sido titular desde 1997 hasta 2013, fecha en la que se alteró a favor de CADEMA. Aporta documento 5, tabla de titulares catastrales; documento 6, Informe Catastral municipal; documento 7, justificante incoación expediente de rectificación de la titularidad catastral y documento 8, ficha de inventario de bienes de dominio público y certificado del Secretario General del Ayuntamiento de Leganés.

La titularidad municipal de parte de la superficie catastral y su condición de dominio público se ha tratado de probar por el Ayuntamiento demandado mediante certificado del Secretario General del Ayuntamiento de Leganés de su inclusión en el inventario municipal, junto con la ficha de éste, documento 8; Informe Catastral municipal, documento 6 de los que se desprende que la posibilidad de que la titularidad catastral de la totalidad de la superficie de la parcela a nombre de CADEMA INFORMÁTICA, S.L. sea fruto de un error producido en la interpretación de la solicitud registrada el 18 de junio de 2013, comunicando la compra de las parcelas privadas, expte. nº 26229210.98/13. El Ayuntamiento sostiene al respecto que no puede ser propietaria de terrenos fuera del ámbito del Plan Parcial, toda vez que fueron cedidos al Ayuntamiento en 1976, antes y para la aprobación de aquél en ejecución del convenio.

Así las cosas, cuestión similar en que se planteaba la titularidad sobre una de las parcelas afectadas por el proyecto de expropiación la hemos abordado esta Sala y Sección en el recurso 504/2021, frente a la desestimación presunta del recurso de reposición interpuesto por los recurrentes frente al Acuerdo nº 8/2020 de la Comisión de Urbanismo de Madrid (Secretaría General Técnica de la Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad de la Comunidad de Madrid), por el que se aprueba definitivamente el "Proyecto de Delimitación y Expropiación del Plan parcial del Sector2/Centro correspondiente al Plan de Sectorización Autovía de Toledo-Norte, del Plan General de Ordenación Urbana de Leganés", y resolvíamos que era la civil la jurisdicción competente.

Sobre ello citábamos la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección 6ª, de 1 de diciembre de 2008 (Recurso: 3910/2005; Ponente: Joaquín Huelin Martínez de Velasco), a propósito de la problemática que nos ocupa, que razonó lo que sigue:

"[...] salvo que se cuente con los elementos precisos para resolver con toda certeza la contienda dominical, en este ámbito no parece prudente adoptar decisiones prejudiciales al amparo del artículo 4, apartado 1, de la Ley 29/1998 , porque se corre el riesgo de considerar titular y pagar el justiprecio a persona distinta de la que, después, el orden civil repute como tal, dando lugar a situaciones susceptibles de originar la responsabilidad de los poderes públicos, siempre desaconsejable para el interés general. Entendemos que la lectura combinada de los artículos 3 y 5 de la Ley de Expropiación Forzosa y del 51 de su Reglamento acota la competencia prejudicial de los órganos de nuestra jurisdicción cuando se trata de dilucidar la titularidad dominical de un bien sometido a expropiación.

En otras palabras, debe darse por existente el derecho que figure inscrito mientras no exista contradicción; derecho que, de haber oposición, puede ser destruido, pero no en un recurso contencioso-administrativo sino en un proceso civil en el que se ventile la cuestión [véase la sentencia de 15 de noviembre de 2006, recurso 7726/03 , FJ 3º)]" .

Por todo ello, procede, en consecuencia, confirmar el acuerdo del Jurado recurrido que no valora porque la finca registral en cuestión no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a los efectos del art 10.5 de la Ley de Reforma Hipotecaria Ley 13/2015 y ante la indefinición de la delimitación final de la finca que puede ser objeto de expropiación forzosa por el Ayuntamiento demandado al amparo del art. 94 de la LSCAM y sobre la que ha de realizarse la valoración. Y desde luego la ausencia de exacta descripción del bien expropiado que prescribe el art. 26.1 de la Ley de Expropiación.

En la sentencia nº 683/2015 de esta misma Sala y Sección 4ª del STSJ de Madrid, de fecha 5 de junio de 2015 (Rec. nº 308/2015), se estableció que: "(...) es precisamente el que insta el expediente expropiatorio el que tiene que acreditar que es correcta la titularidad dominical, y la superficie y la ubicación de la finca cuya expropiación pretende."

Y, en igual sentido, la Sentencia nº 248/2016, de 23 de mayo de 2016 (Rec. n° 220/2014), en su Fundamento Jurídico 3º, con cita de la anterior sentencia, señala que: "(...) es precisamente el que insta el expediente expropiatorio el que tiene que acreditar que es correcta la titularidad dominical, y la superficie y la ubicación de la finca cuya expropiación pretende, no siendo de recibo la inversión de la carga probatoria que hace el juzgado de lo contencioso en su fundamentación jurídica(...)."

Coincidimos con la resolución del Jurado en que la delimitación concreta de las superficies de las parcelas registrales de la actora que pueden ser objeto de expropiación forzosa por reunir los requisitos del artículo 94 de LSCAM, no es competencia del JTEF [...], en cuanto órgano tasador [...]. Dichas superficies deben ser concretadas en la solicitud de expropiación por la recurrente. Y, antes de su valoración por el Jurado, en su caso, han de ser objeto de previa definición.

Por lo expuesto, deben ser estimadas las alegaciones del Ayuntamiento demandado en el sentido que la finca afectada debe estar perfectamente ubicada, localizada y delimitada y que no haya cuestión sobre esos datos, lo que no ocurre en este caso". Trasladando lo dicho al presente caso, ello implica desestimar el recurso en el extremo que se solicita la anulación de la resolución del JTEF y que se declare que la superficie de la finca registral 6388 calificada de sistema general y objeto de valoración es de 6.031 m2.

QUINTO. Sobre la determinación del justiprecio.

Partiendo de que la superficie a considerar es la fijada por el Jurado, pues el Ayuntamiento de Leganés no ha recurrido el acuerdo impugnado aquí por la expropiada, la controversia en orden a la fijación del justiprecio se ha centrado en la determinación del valor en venta del producto inmobiliario terminado, a tomar como punto de partida en la aplicación del método residual estático.

El método de valoración empleado, que no se ha discutido, es el determinado por artículo 37.1 el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y por el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que bajo el título "valoración en situación de suelo urbanizado no edificado" dispone:

"1 . El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios: [...]

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo ".

En contraste con el Acuerdo impugnado, en el presente procedimiento se ha acordado la extensión de efectos de la pericial practicada en el tan citado procedimiento ordinario 196/2020 para la tasación de la finca registral 6.387. Se trata del informe del perito Arquitecto designado por el Tribunal, don Eulogio.

La Sala observa, sin embargo, que tanto la valoración efectuada por el Jurado como la propuesta por el perito judicial incurren en ciertas deficiencias que determinan que, en último término, nos decantemos por mantener la valoración efectuada por el Jurado, con base en las razones que detallamos a continuación:

a) El Acuerdo del Jurado (según el documento técnico anexo) parte de un valor en venta (Vv) de 1.261,13 €/m2; aplicando un coeficiente de 0,8 al valor en venta de la vivienda de protección pública "que ese término municipal tiene asignado (BOCM 4-08-2008)" de 1576,64 euros/m2. Cifra el beneficio y gastos de la promoción (Bp) en 252,23 €/m2c, y los costes de la construcción (Cc) en 629,85 €/m2c. Alcanza un valor de repercusión sobre parcela edificable de 379,05 €/m2 que, multiplicado por la edificabilidad 1,6593 m2/m2, lleva a un valor unitario de 628,96 €/m2.

Al final del documento técnico anexo se expresa que, en aplicación de la formula del art 22.2 RVLS, ha considerado el coeficiente "K = 1,25 corresponde al Beneficio y Gastos Generales de la Promoción".

Hemos de señalar el empleo del denominado por el Jurado "método objetivo" no resulta, en principio, aceptable, pues en modo alguno se ha justificado la aducida imposibilidad de contar con testigos adecuados para fijar el precio de venta en el mercado libre ("calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo", según el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

Conviene recordar que el Tribunal Supremo y esta misma Sala han entendido que para calcular el valor de repercusión del suelo por el método residual, debe partirse del precio de venta en el mercado libre, resultando inadecuado acudir al tasado de las viviendas de protección [ Sentencia de esa Sala y Sección de 22 de septiembre de 2021 (Recurso 116/2019) y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección 6ª, de 17 de marzo de 2014 (Recurso 1505/2013)].

A ello se añade que el Jurado, conforme a la hoja anexa a su informe, aplica un factor K de 1,25, sin justificar la razón para separarse de que se fija con carácter general en la norma de aplicación (1,4), que aplica sin más consideraciones el perito judicial, como veremos a continuación.

b) Como decíamos, en el presente procedimiento se ha acordado la extensión de efectos de la pericial practicada en el procedimiento ordinario 196/2020 para la tasación de la finca registral 6.387. Se trata del informe del perito Arquitecto designado por el Tribunal, don Eulogio, que, por lo que aquí interesa, alcanza un valor unitario de 1.150,06 €/m2.

Para llegar dicho valor, toma un valor en venta de 2.364,17 €/m2 euros, considera una valor de la construcción de 995,59 €/m2 (conste de construcción más los gastos de promoción), y aplica el factor K de 1,4. El valor de repercusión asciende a 693,105 €/m2.

En el informe del perito judicial observamos que considera dos tipos de testigos para fijar el reseñado valor en venta. Dos tasaciones hipotecarias realizadas por la Sociedad de Tasación Gesvalt en 2019, y otros diez que no se corresponden con transacciones reales, sino con ofertas de portales inmobiliarios, lo que esta Sala ha considerado inidóneo en reiteradas ocasiones.

c) Por otra parte, se ha admitido por la Sala la prueba documental consistente en la certificación emitida por el Registro de la Propiedad, aportada mediante escrito de 31 de diciembre de 2021, de inmuebles situados en la zona inmediata al Parque de los Pinos y en la fecha de valoración (2019), que arrojó un valor medio de vivienda protegida a partir de transacciones que han accedido al Registro de 1.766,16 €/m2 (una vez descontados los anejos, plaza de garaje y trastero), notablemente inferir al fijado por el perito judicial.

Pues bien, de considerar idóneo dicho valor en venta y mantener el resto de los parámetros tomados en consideración por el citado perito designado por la Sala, el valor de repercusión sería inferior al fijado por el Jurado.

Observamos también que, tomando este valor en venta de 1.766,16 €/m2, si aplicamos el factor K general de 1,4, así como los costes de construcción y los beneficios y gastos de la promoción considerados por el Jurado, obtenemos un valor de repercusión muy próximo al alcanzado en el acuerdo impugnado.

Todas estas circunstancias llevan a la Sala a confirmar la valoración efectuada en los actos administrativos recurridos y, con ello, a desestimar en su integridad el recurso contencioso-administrativo.

SEXTO. Sobre las costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, no procede condena en costas, al apreciar la Sala que el asunto decidido en esta sentencia presenta serias dudas, de las que se ha dado cuenta en el Fundamento anterior.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.