Sentencia Contencioso-Administrativo 230/2024 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 307/2022 de 03 de mayo del 2024

Primero.- Es objeto del presente recurso la pretensión de que se declare la disconformidad a Derecho y anule el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de fecha 24 de febrero de 2022, por el que se determina el justiprecio de la finca registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 17 de Madrid, propiedad de D. Modesto y D. Nazario, en un importe de 3.388.214,80 euros, incluido el 5 % de afección, existiendo conformidad entre las partes en cuanto a la normativa valorativa aplicable (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo) y en que la fecha a la que debe referirse la valoración no es sino la de presentación de la hoja de aprecio ante el Jurado (esto es y frente a lo que sostiene el Letrado de la Comunidad de Madrid en la contestación formalizada en el recurso 307/2022, el 19 de noviembre de 2021, según resulta del justificante de la presentación a través del Registro Electrónico obrante al folio 162 del expediente administrativo).

La naturaleza de las cuestiones aquí suscitadas hace conveniente recordar que ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, " en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial" escindidas en el sistema anterior, " reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir", por más que ciertamente, las ventajas aludidas estén " supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo".

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (rec. 3428/2010); 2 diciembre 2013 (rec. 2345/2011); 7 y 18 marzo 2014 ( rec. 3804/2011 y 3809/2011), 13 noviembre 2017 (rec. 1063/2016) y STS 13 febrero 2018 (rec. 3095/2016), por citar algunas, Sentencia esta última que hace extensible la doctrina a los "órganos colegiados de valoración"], presunción que resulta igualmente predicable tanto de las resoluciones de los Jurados provinciales como del territorial de la Comunidad de Madrid [por todas, Sentencias de la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo de este Tribunal Superior de Justicia de 23 de diciembre de 2022 (rec. 97/2021) y de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021)].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común- exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto " no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un "plus" con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho".

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011), " la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion "iuris tantum", que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias".

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010); 7 marzo 2014 (recurso 3804/2011); 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011) y 8 noviembre 2017 (rec. 1511/2016), entre otras muchas].

Segundo.- Así las cosas y teniendo en cuenta la constante jurisprudencia que establece la necesidad de sujetarse, para la determinación del justiprecio, a los métodos y criterios legalmente establecidos, con carácter tasado -que, por lo tanto, no resultan disponibles por las partes-, una primera exigencia es que en la actuación administrativa enjuiciada se haya seguido el método de valoración legalmente establecido y, en consecuencia, puedan tomarse en consideración los elementos de juicio resultantes de las actuaciones que responden al método de valoración adecuado [ STS 29 octubre 2020 (cas. 5905/2019) y las que en ella se citan].

Cuando se trata, como es el caso, de la valoración de suelo urbanizado el artículo 37 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, viene a distinguir entre el que no está edificado o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física (apartado primero) y el suelo edificado o en curso de edificación (apartado segundo), asignando a los dos supuestos respectivos distintos métodos de valoración.

Pues bien, el Jurado Territorial, partiendo de la clasificación de los terrenos expropiados como suelo urbano consolidado por la urbanización viene a aplicar el método valorativo que contempla el artículo 37.1 del Texto Refundido, fijando el justiprecio en virtud del método residual estático y en base a la edificabilidad de un área homogénea inmediata destinada a vivienda unifamiliar, teniendo en cuenta, para la determinación del valor de repercusión a los anteriores efectos la sistemática establecida en las Ordenes 1020/1993 y 805/2003 del Ministerio de Economía, sobre valoración catastral de bienes inmuebles. El valor en venta de la vivienda, por último, se calcula utilizando la media de la de dieciséis de los testigos de mercado incluidos en la hoja de aprecio del Ayuntamiento, por un lado, y la de otros trece testigos tomados de la base de datos "Idealista".

Se toman en consideración por el Jurado, en consecuencia, valores carentes de certidumbre que no se corresponden con transacciones reales siendo que, como recuerda la STS 22 marzo 2018 (cas. 495/2018), con referencia a la utilización, precisamente, de la base de datos aludida (junto con otras fuentes, tales como un informe de la revista "Inmueble", datos estadísticos del Ministerio de Fomento, artículos de prensa del suplemento inmobiliario del diario "ABC" y ofertas de ventas publicadas en periódicos), conforme a reiterada jurisprudencia " (...) la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, y que cuando se trata de suelo urbanizable y no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio de mercado del producto inmobiliario, antes de utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para las viviendas de protección oficial ( sentencias de 3 de julio de 2012 -recurso 3463/2009 -, 7 de julio de 2014 - recurso 4431/2011 -, 15 de septiembre de 2014 -recurso 1860/2013 - y 22 de noviembre de 2017 -recurso 1566/2016 -)" y ello máxime tratándose de mercados inmobiliarios que, como acontece en el caso de la ciudad de Madrid, claramente son calificables, en expresión empleada en la STS 3 julio 2012 aludida, de "maduros y desarrollados", como también el Alto Tribunal califica de "desviación metodológica", desprovista por ello de fiabilidad y poder de convicción, que para la fijación del valor inmobiliario de mercado se esté a meras ofertas que son " simples valores hipotéticos que no tienen por qué corresponder con los precios definitivos de transacciones" pues, como puntualiza la STS 6 junio 2018 (cas. 487/2017) por más que las páginas de Internet faciliten cómodamente una prolija consulta de muestras, se trata de meras propuestas del vendedor no filtradas por profesional técnico alguno que incorpore criterios reales del mercado existente, siendo que, al poner el propio interesado el precio en venta, su realidad ofrece serias dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sala y Sección en Sentencia de 28 de julio de 2023 (rec. 68/2022) que, con referencia a una pericial en la que se habían utilizado como testigos comparables anuncios extraídos de la plataforma "Idealista" y reiterando argumentación vertida en la Sentencia de la Sección 4ª de esta misma Sala de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021) en cuanto al rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, se expone, respecto a los precios extraídos de portales inmobiliarios lo que sigue: " (...) En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. [...] Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su ,remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada".

En suma, no solo el Jurado escoge aleatoriamente parte de la totalidad de los testigos propuestos por la Administración expropiante sin proporcionar explicación alguna de dicha concreta selección, sino que, además, trece de los testigos propuestos por el Jurado no refieren, ni mucho menos, precios reales o definitivos y, por ello, fiables, por lo que no constituyen valores de comparación idóneos, a lo que se añade la falta de minoración de los valores unitarios de venta ofertados en el portal inmobiliario mediante la aplicación de un coeficiente por negociación y la omisión de la aplicación de factor alguno de homogeneización por razón de la localización o de la antigüedad, como impone el artículo 24 del Real Decreto 1492/2021, razones por todas las cuales entendemos que ha quedado aquí desvirtuada la presunción de acierto de la resolución administrativa impugnada, sin necesidad de abordar siquiera el análisis de las demás objeciones puestas de manifiesto por las partes, como la concerniente al método de cálculo del coste de construcción empleado por el Jurado Territorial.

Tercero.- Frente a lo que acabamos de exponer tanto la Administración, en su hoja de aprecio, como la pericial aportada por los expropiados con el escrito de demanda presentado en el recurso 307/2022 y el informe elaborado por el perito designado judicialmente parten, para el cálculo del valor de mercado, de una selección de precios de transacciones reales obtenidos, bien de certificaciones expedidas por el Registro de la Propiedad, bien de la base de datos del Colegio de Registradores.

Sentado lo anterior y dejando al margen el hecho de que una de las transacciones tomadas en consideración por el perito de D. Modesto y D. Nazario (documento núm. 1 del escrito de demanda) fue materializada antes de la fecha a la que debe entenderse referida la valoración -si bien no podemos dejar de notar que, al haber tenido lugar en el mes de diciembre de 2020 y no constar que hubiera especial fluctuación de precios en el mercado de la vivienda en el lapso temporal de referencia, no parece ser dato que, por sí solo, permita concluir en la inidoneidad de los testigos (siete en total) en que se basa la valoración propuesta- la principal cuestión que suscita dicha pericial de parte no es otra que la de haber considerado y dividido los precios de venta respectivos -y ello tanto en la valoración propuesta con carácter preferente de 8.474.950,30 euros como en la que se propone con carácter meramente subsidiario de 7.931.806,86 euros- por la que se ha considerado superficie computable como edificable, descartando la superficie destinada a aparcamiento e instalaciones en planta bajo rasante.

En efecto, se expone en el informe pericial aportado por D. Modesto y D. Nazario con su escrito de demanda que, en orden al cómputo en cada uno de los testigos comparables de la superficie edificable a la que está referido el valor de repercusión VRS, de acuerdo con el artículo 22.2 del Reglamento de Valoraciones, "(...) se ha tenido en cuenta lo dispuesto en el art. 6.5.3 de las Normas urbanísticas del PGOU, que entiende por superficie edificable por planta "el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del perímetro exterior de la planta considerada", con exclusión de las superficies destinadas a garaje-aparcamiento e instalaciones en planta bajo rasante, todo ello conforme a las descripciones registrales de cada muestra (...)".

No obstante, por un lado y como pone de manifiesto la Letrada del Excmo. Ayuntamiento de Madrid en su escrito de contestación, no solo la anterior premisa no es absoluta -pues las Normas Urbanísticas reconocen supuestos en los que las instalaciones bajo rasante si computan en edificabilidad, en función de la cota (artículo 6.6.15.3)- sino que, además de ello, debe cumplirse en todo caso la condición de que se trate de espacios no vivideros pues del tenor del artículo 6.5.3, resulta que si que computan a efectos de edificabilidad algunos usos y superficies construidas bajo rasante, además del caso de superficies destinadas a garaje-aparcamiento en planta baja en edificios de uso residencial en la categoría de vivienda unifamiliar que excedan del límite máximo de quince metros cuadrados útiles por plaza que contempla el apartado b.ii) del referido artículo 6.5.3, como son las superficies destinadas a trasteros en viviendas que no sean colectivas, dado que la exclusión que contempla el artículo 6.5.3.j) viene específicamente referida a dicha tipología de viviendas y no a las unifamiliares, respecto de las cuales, previéndose que han de computarse a efectos de edificabilidad, todas las superficies edificadas en planta sobre rasante, a excepción de la destinada a garaje-aparcamiento, ello no supone una automática exclusión de todas las zonas bajo rasante. Otro tanto acontece con superficies o zonas vivideras bajo rasante tales como las destinadas a almacén, aseos o caja de escalera, en cuanto comprendidas en el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del perímetro exterior de la planta considerada y no afectadas por ninguno de los supuestos de excepción que contempla el artículo 6.5.3.

De hecho y como puso de manifiesto la Letrada del Excmo. Ayuntamiento de Madrid en trámite de conclusiones, en su actual redacción el referido artículo 6.5.3 viene ya a incluir específica referencia a esa diferenciación de sobre y bajo rasante en las viviendas unifamiliares, disponiendo, en su apartado z), que "En vivienda unifamiliar, cualquiera que sea su tipología, tanto sobre como bajo rasante, solo se excluyen del cómputo de la superficie edificada las cuantías recogidas en los apartados a), b), c), e), j), p), q), t), u) e y). La superficie de los locales de instalaciones contemplados en el apartado f) se excluirán exclusivamente cuando se sitúen en plantas bajo rasante".

Por otra parte y como hemos dicho debe tomarse en consideración, al propio tiempo, el concepto de "planta bajo rasante" que ofrecen las propias Normas Urbanísticas (plantas inferiores a la baja y cuya cara superior del forjado de techo no se encuentre a distancia mayor de ciento cincuenta centímetros respecto de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación, según el artículo 6.6.15), circunstancia que no se ha tenido en cuenta en varios de los testigos en base a los cuales se ha llevado a cabo el método de comparación en la pericial de la actora, extremo este que reputamos acreditado en debida forma en base a la comparativa entre los datos obrantes en Catastro, los señalados en las licencias municipales de nueva planta concedidas y las superficies que constan en el Registro de la Propiedad adoptadas por el perito D. Ceferino, en relación con los testigos que se aportan en su dictamen, que figura en el informe técnico emitido por el Departamento de Gestión de Suelo Público de la Subdirección General de Gestión Urbanística de la Dirección General de Gestión Urbanística del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano y aportado por la Administración demandada con su escrito de contestación, informe el mencionado al que asignamos plenos efectos probatorios, atendido su contenido y las explicaciones que en el mismo se ofrecen sobre diversas de las cuestiones suscitadas en la presente litis, por pormenorizadas, plausibles y documentalmente justificadas.

Tal es, en concreto, el caso del testigo identificado como núm. NUM009, en el que resulta de los datos que se ofrecen en el referido informe técnico aportado por la Administración municipal que toda la superficie construida por debajo de la planta baja computaría como edificable, al ser la distancia entre la cara superior del forjado y la cota de rasante de 230 cms, y, por tanto, mayor de los 150 cms. a que se refiere el artículo 6.6.15.3 de las Normas Urbanísticas anteriormente citado, lo que comportaría una reducción sustancial del precio unitario de venta.

Además de ello, entendemos que asiste también razón al Letrada del Excmo. Ayuntamiento de Madrid cuando razona, en el escrito de contestación formalizado en el recurso 307/2022, que, frente al criterio acogido en el informe pericial de parte que estamos examinando, tanto la superficie computable a efectos de edificabilidad como la no computable, por aplicación de los parámetros antes vistos, merecen la conceptuación de "comercializable" y habrían de ser tenidas en cuenta, en consecuencia, a la hora de fijar el precio unitario de venta, al encontrarnos ante elementos inseparables que aparecen indisolublemente unidos a la vivienda unifamiliar -a diferencia de las viviendas en régimen de propiedad horizontal, donde los trasteros, anejos o espacios bajo rasante aparecen como unidades diferenciadas y que pueden ser transmitidas aisladamente, lo que explica la no inclusión de la edificabilidad bajo rasante [por todas Sentencias de esta Sala, Sección 4ª, de 14 de julio y 27 de octubre de 2021 ( rec. 118/2020 y 119/2020) y las que en ella se citan]- y que, obviamente, repercuten en un mayor o menor precio de venta del inmueble.

Así las cosas, lo cierto es que en la segunda de las valoraciones propuesta como alternativa en la prueba pericial que estamos examinando (apartado 7.1), lo que el autor de dicho informe toma en consideración tampoco es el valor de mercado de la superficie bajo rasante a los efectos de la fijación del valor de mercado de cada uno de los testigos (pues los valores de mercado de los que se parte tanto en la primera como en la segunda hipótesis son los mismos), partiendo de los mismos parámetros o magnitudes de superficie que en la valoración propuesta como principal, exponiéndose al respecto en dicho informe pericial que "en esta variante supletoria se han considerado tanto los valores de la construcción de la superficie edificable sobre rasante como los de la superficie construida bajo rasante, pero refiriendo exclusivamente el valor total obtenido a la superficie edificable", lo que comporta que, como reconoce el propio perito autor del informe, el valor en venta Vv apenas se modifique, "ya que su cálculo continúa obteniéndose a partir de los precios de venta registrales (€) referidos a sus superficies edificables respectivas". Se incluye, sin embargo, la superficie edificada bajo rasante en orden al cálculo de los costes de construcción.

Cuarto.- A cuanto ha quedado razonado en el fundamento de derecho que antecede se añade la circunstancia de que no hay que estar a la superficie registral de cada uno de los inmuebles tomados como muestras, sino a la catastral, como igualmente adujo el Excmo. Ayuntamiento en el escrito de contestación formalizado en el recurso 307/2022.

Como la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha puesto de manifiesto en numerosas ocasiones -por todas STS 16 junio 2011 (cas. 3551/2007).- - por más que los titulares registrales estén amparados por la presunción iuris tantum de legalidad de que gozan los asientos del Registro de la Propiedad, los cuales producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley, " (...) dicha presunción de legalidad no se extiende a los datos de hecho, que en relación con las fincas, puedan figurar en el Registro, como son los relativos a la superficie o cabida de la finca inscrita, los cuales, según reiterada doctrina jurisprudencial, no se encuentran amparados por el principio de legitimación registral", siendo la superficie catastral aquella sobre la que se ha de calcular el justiprecio [ STS 12 marzo 2015 (cas. 3299/2012)], haciendo prevalecer, asimismo, las SSTS de 19 y 26 noviembre 2012 ( cas. 4392/2010 y 4772/2010, respectivamente) la superficie catastral sobre la registral en caso de discordancia y en tanto en cuanto no se practique en el proceso pericial topográfica que, concretamente referida a la finca objeto de expropiación, venga a decir que la superficie real de la finca coincida con la que figura en la inscripción registral.

Razonábamos al respecto en nuestra Sentencia de 12 de julio de 2011 (rec. 1320/2007) que " el artículo 1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario , aprobado por el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, según el cual: "El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta ley". El contenido de dicho registro administrativo viene establecido en el artículo 3 de dicho Texto Refundido que, en su redacción originaria y vigente hasta el 6 de marzo de 2011, venía a establecer que "La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral".

Conocedor el legislador de que, históricamente, nuestro Registro de la Propiedad ha carecido de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes, es por ello que, el citado artículo 3, in fine, venía a señalar que "A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos". Se viene a instaurar así una presunción iuris tantum ("salvo prueba en contrario") de acierto, que solo cede ante los "pronunciamientos jurídicos" contenidos en el Registro de la Propiedad, lo que a sensu contrario quiere decir que aquella presunción iuris tantum no cederá frente a los pronunciamientos fácticos contenidos en el Registro de la Propiedad, como por el ejemplo el dato de la superficie de la finca.

Para entender adecuadamente la anterior conclusión conviene recordar que según constante y reiterada doctrina jurisprudencial (entre otras, Sentencias de la Sal Primera del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1989 , 3 de febrero de 1993 , 1 de julio de 1995 , 7 de febrero de 1998 y 31 de diciembre de 1999 ), la fe pública registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo), pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, de tal manera que la fe pública registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, tales como la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, porque "el Registro de la Propiedad, carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o físicos, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de la finca, como son los referentes a la superficie" ( STS de 1 de julio de 1995 ). Ello, como ya hemos dicho, es consecuencia obligada del hecho de que nuestro Registro de la Propiedad ha carecido de una base física fehaciente, reposando sobre las simples declaraciones de los otorgantes, por lo que no garantiza los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, como son la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, nombres con que son conocidos los parajes o los referentes a su superficie.

Por tanto, no garantizando el principio de la fe pública registral o presunción de exactitud del Registro de la Propiedad el dato fáctico de la superficie de la finca registrada, como quiera que dicho dato como meramente fáctico no puede calificarse de "pronunciamiento jurídico", es claro que el dato de la superficie contenido en el Catastro, como registro administrativo, prevalecerá sobre el dato de la superficie contenida en el Registro de la Propiedad.

Dicha conclusión se expresa ahora con mayor claridad, tras la nueva redacción dada al citado artículo 3 del citado Texto Refundido, operada por la Ley 2/2011, de 4 de marzo , cuyo párrafo tercero dice que: "Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos". Nótese que se ha eliminado la expresión " A los solos efectos catastrales... " contenida en la redacción originaria del precepto, por lo que la prevalencia del catastro frente al Registro de la Propiedad lo será a todos los efectos, salvo, claro está, los pronunciamientos jurídicos contenidos en éste último", prevalencia que el legislador viene a mantener, incluso, tras la última reforma operada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, que modifica el apartado primero del artículo 3 del Texto Refundido incluyendo la específica previsión de la existencia de coordinación de los inmuebles con el Registro de la Propiedad.

Quinto.- Similares consideraciones a las que han quedado anteriormente expuestas respecto a la superficie tomada en consideración para la determinación del valor de mercado de los testigos son predicables respecto a la pericial judicial practicada a instancias de la parte actora en el recurso 307/2022.

Lo primero que debemos poner de manifiesto en relación con dicho medio probatorio es que, partiendo el dictamen pericial en cuestión de un total de diez muestras de transmisiones reales de inmuebles similares, cuyas certificaciones registrales respectivas se aportan como anexo, el perito judicial vino a desechar tres de las muestras por las razones que se explicitan en su dictamen: la finca registral núm. NUM001 (muestra o testigo núm. NUM002) por tener como anejo dos plazas de aparcamiento; la finca registral núm. NUM003 (muestra núm. NUM004), por no ser una muestra fiable en cuanto a su emplazamiento; y la registral núm. NUM005 (muestra núm. NUM006), por ser la fecha de transmisión (10 de diciembre de 2021) posterior a la fecha de valoración.

Pues bien, de tales exclusiones solo aparece como debidamente justificada la concerniente a la última de las fincas registrales aludidas, habida cuenta que la mera circunstancia de que el inmueble tenga como anejo dos plazas de aparcamiento -que constituyen anejo inseparable de la vivienda e incluidas, además, en el precio de la transmisión dominical- carece de la trascendencia que el perito judicial le asigna, a los efectos que ahora nos ocupan, en tanto que la discriminación de la muestra núm. NUM004, afectante a la finca registral núm. NUM003, como puso de manifiesto la Administración expropiante en trámite de conclusiones dicho comparable también fue utilizado por el perito de la parte actora en su dictamen pericial y en la contestación del Excmo. Ayuntamiento de Madrid se indicaba su localización exacta, incorporando una captura de pantalla con la descripción catastral del referido inmueble, además de resultar el emplazamiento de la descripción de los linderos que se señalan en la certificación registral, siendo, de hecho, desechado el motivo de la discriminación por el propio perito judicial en trámite de aclaraciones a su informe. Todo ello se traduce en la indebida exclusión de dos de las diez muestras inicialmente propuestas, con reducción de los comparables y las consiguientes repercusiones en la determinación del valor medio de venta.

En segundo lugar, tampoco en el informe del perito judicial se incluye, a los efectos del cálculo del valor de mercado, la superficie correspondiente a usos bajo rasante, con invocación de lo dispuesto en el artículo 6.5.3 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, exponiéndose en el mismo que se desechan "(...) las superficies destinadas a garaje-aparcamiento en planta baja, garaje-aparcamiento, trasteros e instalaciones en planta bajo rasante e instalaciones deportivas (piscinas)", por lo que damos aquí por reproducido cuanto quedó razonado a propósito de esta falta de inclusión en el informe pericial aportado por D. Modesto y D. Nazario con su escrito de demanda, a lo que añadiremos la utilización por el perito judicial de parámetros meramente especulativos, desprovistos de apoyo o justificación documental o de cualquier otra clase en cuanto a la superficie de uso garaje del testigo núm. NUM007, respecto de la cual afirmó en trámite de aclaraciones que "Esta superficie de uso garaje se estima que debe estar destinada con toda seguridad a dos plazas de garaje, en función de las dimensiones mínimas establecidas para plazas para vehículos grandes, medianos y pequeños, que figura en la normativa municipal (artículo 7.5.10)", provocando, de hecho, que el perito, D. Marcos, realizara una modificación de la superficie edificable a considerar para el testigo núm. NUM007 y de la valoración final, que pasa de los 8.286.843 euros en que cifro el perito judicial el justiprecio en su dictamen a otra rectificada de 8.034.951,07 euros.

Sexto.- Desechadas las valoraciones propuestas por el perito de parte y por el designado judicialmente por las consideraciones que han quedado expuestas en los fundamentos de derecho que anteceden, entendemos acertados los criterios y premisas en que se sustenta la hoja de aprecio en su momento presentada por la Administración municipal, avaladas y justificadas debidamente en base a las explicaciones del informe técnico aportado con el escrito de contestación a que también hemos hecho mención con anterioridad.

Con respecto a dicha valoración objetan los expropiados en su escrito de demanda que existe una selección arbitraria de los testigos de menor valor, en la aplicación de Valoración Inmobiliaria del Colegio de Registradores, apuntando a la posibilidad de que se eliminen testigos de la selección, a cuyo efecto aportan con el referido escrito (documento núm. 4) la respuesta recibida a una solicitud de aclaración del funcionamiento de la aplicación al servicio técnico del Colegio de Registradores en la que se expone que "todos los filtros disponibles en la herramienta los debe seleccionar antes de realizar la valoración y seleccionar los testigos. Una vez haya seleccionado los filtros, debe introducir la provincia, la calle, el número, los metros, el año de antigüedad y con los filtros aplicados se generará la valoración automática y en la pestaña "Datos" verá todos los testigos que se han localizado de los cuales usted puede para generar el informe, marcarlos todos o solo los que le interesa".

Las anteriores herramientas, sin embargo, lo que permiten es ajustar los testigos seleccionados de forma automática por la aplicación tras la introducción de los correspondientes filtros, con exclusión de aquellos que, por cualesquiera circunstancias, no aparezcan como idóneos para su utilización a los efectos de la valoración por el método de comparación aquí aplicado, sin que por esa sola circunstancia pueda inferirse ni haya quedado, en absoluto, acreditado, que la selección de los testigos -veintisiete- por parte de la Administración expropiante fuera arbitraria (arbitrariedad en la selección, por lo demás, que podría producirse también mediante el uso exclusivo de aquellas certificaciones registrales referentes a las transacciones inmobiliarias que más interesen a la parte) ni que la elección de comparables no se ajuste a lo prevenido en el artículo 24 del Real Decreto 1492/2011, como tampoco aparece mínimamente justificada la trascendencia que en el caso concreto pudiera tener la circunstancia de que la aplicación del Colegio de Registradores especifique únicamente el tramo de vía en el que se encuentran ubicados los testigos comparables pero no, al tratarse de viviendas unifamiliares y acorde con la normativa sobre protección de datos personales, el número concreto de la vía pública de las viviendas incluidas en la selección (datos, por lo demás, que podrían ser extraídos con la información que suministra la aplicación MVI del Colegio de Registradores, la cual descarga un informe en Excel de los testigos propuestos en el que figura el código registral único de cada uno de ellos, junto con su referencia catastral).

De otro lado los testigos incluyen superficie de anejos, garajes, trasteros y elementos comunes al tratarse de vivienda unifamiliar en criterio que ya hemos manifestado anteriormente ser acertado para esta tipología de vivienda, a lo que hemos de añadir, ex abundantia, que como se justifica pormenorizadamente en el informe técnico aportado por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid con su escrito de contestación, en muchos de los supuestos la superficie bajo rasante tomada en consideración si es computable a efectos de edificabilidad (este sería el caso de los testigos 11 a 24, respecto de las cuales la propia licencia de 29 de septiembre de 2017, otorgada en el expediente núm. NUM008) viene a establecer que la parte destinada a uso vivienda en bajo rasante computa edificabilidad) sin que, frente a lo que sostiene el perito de la parte actora, ningún testigo lleve incluido instalaciones descubiertas ni superficies destinadas a piscinas, como entendemos debidamente acreditado en base al cuadro explicativo obrante en el informe técnico a que acabamos de hacer mención.

Séptimo.- Las consideraciones que anteceden comportan la desestimación del recurso contencioso administrativo interpuesto por D. Modesto y D. Nazario y la estimación del entablado por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, con imposición de las costas procesales a la parte actora en el recurso 307/2022 y a la parte demandada en el procedimiento acumulado 508/2022, por directa aplicación del criterio del vencimiento objetivo que viene a consagrar el artículo 139.1 de la Ley jurisdiccional y al no estimar esta Sala que concurran serias dudas de hecho o de Derecho que puedan operar como supuesto de excepción, si bien la Sala, haciendo uso de la facultad reconocida en el apartado tercero del mismo precepto legal, señala 1.500 euros como cuantía máxima (más el I.V.A. que pudiera corresponder) para cada uno de los demandados y por todos los conceptos enumerados en el art. 241.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en atención a la naturaleza y complejidad del asunto, la cuantía del presente recurso y la actuación profesional desarrollada.

Por todo lo cual y vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,