Sentencia Contencioso-Administrativo 188/2023 Tribunal Superior de Justicia de Navarra . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 154/2022 de 03 de julio del 2023

PRIMERO . - Instrumento de planeamiento recurrido. Motivos de demanda y de contestación.

La mercantil TELCO. ESTACION DE SERVICIO LA MILAGROSA.SL. impugna Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Pamplona por el que se aprueba definitivamente con fecha 18 de febrero de 2022, el Plan Parcial Sector S-2 U.I. XIX (área reparto ARS-4) del Plan Municipal de Pamplona previa aprobación del informe de alegaciones y de determinación de coeficientes de homogeneización presentado.

Ya en su día la citada demandante impugnó ante esta Sala la aprobación definitiva de la Modificación del Plan Municipal en el ARS 4 Sector S-2 de la UI XIX (Milagrosa) promovida por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona, dictándose sentencia desestimatoria, en el sentido de que no se cambia la clasificación del suelo en cuestión, manteniéndose la establecida en el PM, suelo urbanizable, y sin que se hubiera promovido, hasta la fecha, la modificación del Plan y su reclasificación en suelo urbanizado.

Tampoco prosperó la pretensión de no entrar en el reparto de cargas y beneficios debiendo tener la parcela la superficie edificabilidad y aprovechamiento que se recoge en la escritura pública de permuta en relación con la denominada parcela NUM002.

El presente pleito trata también sobre la parcela NUM002.

Seguiremos con los antecedentes que nos ayudara a entender mejor el contexto del caso.

Tras diversas incidencias judiciales anteriores en el tiempo, se produjo la anulación del PSIS de Cordovilla por sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2014 y, por otro lado, la anulación, tanto del Proyecto de Reparcelación como del Plan Parcial correspondiente (anterior desde luego al que hoy nos ocupa) por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de noviembre de 2017 ( sentencia nº 468/2017).

A esa fecha, la actora, en la parcela NUM002, transmitida por el Ayuntamiento de Pamplona a la actora por permuta, y previo convenio, había construido la gasolinera y estación de servicio que hoy explota.

Lo cierto es que resultaba necesario afrontar la tarea de dar nuevamente cobertura normativa al ámbito y, a tal efecto, se iniciaron las actuaciones necesarias para ordenarlo, gestionarlo y dar por finalizada la urbanización en proceso, pues no se olvide, quedaba por afrontar la 2ª fase del proyecto de urbanización-. Al abordar la tarea de redactar la ordenación del sector se vio la conveniencia de ampliar el uso global del ámbito, incorporando el uso de oficinas para dar cabida a una mayor variedad de actividades a implantar en el sector.

En este marco se aprobó una modificación estructurante del Plan Municipal de Pamplona que afectaba al sector S-2 ARS-4, con la doble finalidad de eliminar la determinación relativa a la previsión del desarrollo de ordenación mediante un Plan de Conjunto y de incorporar el uso oficinas como nuevo uso global del ámbito que dotara de mayor versatilidad al destino de las parcelas resultantes. Este proceso concluyó con la aprobación definitiva de la modificación estructurante del Plan Municipal por Orden Foral 177E/2021, de 27 de diciembre, del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos del Gobierno de Navarra. A su vez, esta actuación fue objeto de recurso 109/2022 que se saldó con sentencia desestimatoria. Hemos aludido arriba a ella.

Simultáneamente, se fue tramitando el documento de Plan Parcial del Sector S2 de la ARS4 de la UI XIX (MILAGROSA) que recogía la ordenación pormenorizada del ámbito. Aprobado inicialmente el documento, en el período de información pública, la demandante formuló una serie de alegaciones en las que cuestionaba tanto la clasificación de la parcela NUM002 como urbanizable -la demandante entendía que debía ser urbano consolidado-, como los coeficientes de homogeneización recogidos en el Plan Parcial. Así mismo, solicitaba la inclusión en el ámbito de los accesos provisionales existentes desde la Avda. de Navarra. (esto se estima) El informe de alegaciones estimó parcialmente las pretensiones de TELCO. Así propuso unos nuevos coeficientes de homogeneización acorde con algunas de las consideraciones realizadas por la ahora demandante (esto se estima en parte) y atendió también la solicitud de inclusión en el ámbito de los accesos provisionales ya ejecutados por TELCO.

Por contra, rechazó la consideración de la parcela NUM002 como suelo urbano consolidado, se desestima entonces la consolidación de la parcela NUM002 y se rechaza también la alegación en cuanto a las cargas urbanísticas correspondientes a las unidades de aprovechamientos necesarias para poder materializar los 2.500 m2 transmitidos por el Ayuntamiento (unas 720 uas) de modo que la actora debe asumir el nuevo coste resultante de la urbanización, su tesis es que ya ha cumplido con sus cargas lo que está reconocido expresamente por el propio Ayuntamiento.

Más adelante se desarrollará con más detalle lo referido al convenio suscrito en su día por el representante de TELCO y el Ayuntamiento.

SEGUNDO. Motivos de demanda.

Partiremos de que el documento que se aprobó definitivamente por Acuerdo de Pleno de 3 de marzo de 2022 y que constituye el objeto del presente pleito, es el instrumento de planeamiento de desarrollo que completa la ordenación contenida en la Modificación Estructurante del Plan Municipal de Pamplona aprobada por OF 177E/2021, de 27 de diciembre que fue objeto de recurso 109/2022. Se ha de señalar que el PP que nos ocupa, no ha sido promovido por el Ayuntamiento, como la modificación, sino que los promotores son dos de los cinco propietarios del sector: las mercantiles El Sario, S.L. y Jamyda Patrimonio, S.L, que habiéndose personado, no han contestado a la demanda.

Lo cierto es que circunscribe la actora su discrepancia con el PP en lo referido a concretas determinaciones pormenorizadas de citado PP,

I.-Como primer motivo de impugnación, el acuerdo impugnado incurre en vicio de anulabilidad ( art. 48 Ley39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común) porque el Plan Parcial aprobado como instrumento de planeamiento de desarrollo, debería haber consolidado la Parcela NUM002 propiedad de la actora tanto de conformidad con los compromisos de adquisición de dicha parcela convenio y en la escritura de trasmisión de dicha parcela como por las circunstancias urbanísticas concurrentes, y no debe entonces asumir carga urbanística alguna cuenta con todas las licencias, esto es, por su realidad física y jurídica es suelo urbano consolidado.

II.- Como segundo motivo de impugnación, y al hilo de la anterior vulneración, el Plan Parcial dentro las determinaciones pormenorizadas que debe recoger, debe fijar el aprovechamiento tipo y los coeficientes de uso, sin incrementar la edificabilidad fijada por el planeamiento general, que es una determinación estructurante (art. 49.3 k) propia del planeamiento general.

En fin, se discute el cálculo del citado aprovechamiento.

Además, los coeficientes de uso no se ajustan a la realidad del mercado y vulneran lo previsto en el reglamento de valoraciones de acuerdo con el informe pericial aportado y lo cierto es que el uso comercial se ve penalizado y ello porque para la misma edificabilidad que se le había trasmitido en el caso de la NUM002 se requieren muchas más unidades de aprovechamiento, asumiendo además muchos más costes de urbanización.

El Ayuntamiento de Pamplona se opone a la demanda en base a las alegaciones que se van a exponer y concretar en los fundamentos jurídicos que siguen, en respuesta a cada uno de los motivos de impugnación suscitados por la parte actora.

TERCERO. Régimen jurídico de los Planes Parciales. Calculo del aprovechamiento tipo. Doctrina sobre la homogeneización de coeficientes.

Con carácter previo al examen de las concretas cuestiones jurídicas planteadas, apuntaremos el marco regulatorio de los Planes Parciales. Veamos establece el " Artículo 48. Instrumentos de ordenación urbanística.

1. La ordenación urbanística viene constituida por el conjunto de determinaciones que establezcan los instrumentos de planeamiento urbanístico municipal, de acuerdo con esta ley foral.

2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico municipal en la Comunidad Foral de Navarra son los siguientes:

a) El Plan General Municipal, sobre la extensión completa de cada término municipal.

b) Los Planes que desarrollan, según los casos, la ordenación de los Planes Generales Municipales: Planes Parciales, Planes Especiales, Planes Especiales de Actuación Urbana y Estudios de Detalle. Asimismo, podrán formularse directamente Planes Especiales Independientes sin necesidad de que desarrollen el Plan General Municipal, en los términos previstos en esta ley foral

De acuerdo con el art.60 TRLFOTU, los Planes Parciales son los instrumentos de planeamiento urbanístico que tienen como objeto establecer en un sector de suelo urbanizable la ordenación pormenorizada, o bien modificar o completar la que hubiera ya establecido el Plan General Municipal, en su caso.

Los Planes Parciales entonces sí pueden establecer y establecen las determinaciones de ordenación pormenorizada conforme a lo dispuesto en el art.49 de la ley foral, habilitando la ejecución directa sin necesidad de ulteriores planeamientos de desarrollo.

Sabido es que el art.49 distingue entre determinaciones estructurantes y pormenorizadas, así establece:

Artículo 49. Determinaciones que constituyen la ordenación urbanística.

1. Las determinaciones de la ordenación urbanística municipal se dividen en estructurantes y pormenorizadas:

a) Son determinaciones estructurantes aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del conjunto de cada municipio, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro.

b) Son determinaciones de ordenación pormenorizada las que precisan las anteriores hasta el grado suficiente para posibilitar la realización de actos concretos de ejecución material.

2. Se entenderán como determinaciones de ordenación urbanística estructurantes las siguientes:

a) El señalamiento de las clases de suelo, así como, en suelo no urbanizable el señalamiento de las categorías y subcategorías definidas en esta ley foral. (...)

d) En suelo urbanizable, la edificabilidad máxima y los usos globales de cada sector y la fijación del porcentaje obligatorio de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública

Siendo entonces una determinación estructurante, es decir, que corresponde al planeamiento general, el señalamiento de las clases de suelo (art.49.2.a) y la edificabilidad y usos globales en el suelo urbanizable(art.49.2.d.), son determinaciones pormenorizadas, que corresponden al Plan Parcial: las construcciones e instalaciones que se declaren fuera de ordenación (art 49.3.f) y, en consecuencia, las que deben consolidarse, así como (art 49.3.k) la delimitación del aprovechamiento tipo y coeficientes de homogeneización de planeamiento . Recordar que, la técnica del aprovechamiento tipo pretende esencialmente conseguir la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento

Recordaremos también lo dispuesto en el Artículo 61. "Referido a los Planes Especiales.

1. Con carácter general, los Planes Especiales tienen por objeto desarrollar sobre cualquier clase o categoría de suelo las determinaciones de la ordenación estructurante contenidas en los Planes Generales Municipales, así como establecer, modificar o completar su ordenación pormenorizada, con las siguientes finalidades

En materia de clasificación urbanística del suelo se ha de citar los siguientes artículos del mismo texto legal.".

Y ello porque, como más adelante explicaremos, el Ayuntamiento niega al Plan Parcial la posibilidad de posibilidad de regular la clasificación del suelo.

No se considera necesario transcribir los preceptos que regulan el suelo urbano y el urbanizable. El objeto de debate no puede circunscribirse a esta cuestión, como parece pretender la parte actora, pues la actuación administrativa recurrida es un Plan Parcial, y en su caso, será obiter dicta.

CUARTO.- Determinaciones de la parcela NUM002 en el Plan Parcial. Compromisos.

Como decíamos antes, como primer motivo de impugnación aduce la demandante que el acuerdo impugnado incurre en vicio de anulabilidad ( art. 48 Ley39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común) porque el Plan Parcial aprobado como instrumento de planeamiento de desarrollo, debería haber consolidado la Parcela NUM002 propiedad de la demandante tanto de conformidad con los compromisos de adquisición de dicha parcela convenio y en la escritura de trasmisión de dicha parcela; como por las circunstancias urbanísticas (se trata de un suelo finalista, con todos los servicios, que ha cumplido con sus cargas, no debe entonces asumir carga urbanística alguna cuenta con todas las licencias, esto es, por su realidad física y jurídica es suelo urbano consolidado.

Y es que los planes parciales dentro de las determinaciones pormenorizadas que deben contener pueden y deben consolidar las edificaciones existentes, o declararlas fuera de ordenación, art 49.3.f, y, teniendo en cuenta esos antecedentes, debería haber consolidado esa edificación.

La actora pretende entonces que el PP se pronuncie, porque no lo hace, sobre la consolidación de la parcela NUM002 como suelo urbano consolidado y ello a los efectos de lo previsto art. 21.1.3 TRLS 2015 de 30 de octubre y art. 90.1 y 2 TRLFOTU; y ello tanto por las condiciones de adquisición de la parcela como por su realidad física y jurídica. Diremos antes que nada en relación con esta cuestión que parece la parte actora confundir conceptos jurídico urbanísticos distintos en realidad, "consolidación de edificaciones "que es lo que regula la norma foral y el planeamiento y que no es predicable de la estación de servicio pues no se da el supuesto par a ello y "consolidación como determinado tipo de suelo "que carece de cobertura legal. Volveremos sobre ello más adelante.

En todo caso y para dar correcta respuesta jurídica a esta cuestión hemos de partir de lo siguiente.

Según lo expuesto en los antecedentes de hecho, la actora era titular de la Parcela NUM002 del S2 del ARS 4, que le había trasmitido el Ayuntamiento de Pamplona en escritura pública de compraventa, previo convenio urbanístico y de conformidad con unas concretas condiciones urbanísticas (superficie, edificabilidad y cargas). Lo que trae causa del convenio urbanístico suscrito con fecha 28 de marzo de 2011 entre Ayuntamiento de Pamplona y Severiano se basado en la voluntad de Sr Severiano de ceder los aprovechamientos urbanísticos que le correspondieran por los terrenos de su propiedad en el área de Reparto ARS-3/ Arrosadia-Lezkairu, así como las indemnizaciones que se fijan en la Cuenta de Liquidación del l Proyecto de Reparcelación, porque ya se había aprobado el correspondiente proyecto de reparcelación juntamente con la cuenta de liquidación provisional de la unidad de Ejecución del ámbito ARS-3 Arrosadia- Lezkairu y el sr Severiano había aprobado cuatro fincas y, en compensación a los derechos de estas recibió cuatro participaciones indivisas en una de las fincas resultantes, y del informe de peritación correspondiente se deduce la cuota de urbanización provisional que se dedujo de la cantidad que le correspondía en concepto de indemnización por el concepto de traslado de la estación de servicio de su titularidad en la Milagrosa, quedando pendiente de girar por cuotas de urbanización cargas de urbanización de la parcela NUM003 ,parcela resultante adjudicada la suma de 75082,27 euros. abonada hasta la fecha se infiere en concepto de cuota.

El Ayuntamiento de Pamplona es el propietario mayoritario de los terrenos del ámbito del Plan Parcial del Sector XIXIS-2 del Área de Reparto ARS-4 del Plan Municipal de Pamplona Y también lo era de la parcela NUM002 que tiene reconocidos 2499 m2 de superficie, dos mil cuatrocientos noventa y nueve metros cuadrados de edificabilidad y con uso comercial, según la ficha de la Normativa correspondiente a la Unidad Básica de Ordenación NUM002 (Manzana NUM002) del Plan Parcial del Sector XIX/S-2 (Área de Reparto ARS4) del Plan Municipal de Pamplona .

La futura parcela NUM002, juntamente con sus cargas urbanizadoras de la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación, está valorada en UN MILLON NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (1.975.680,00 E), según informe de peritación que consta como anexo no 3, correspondiendo 550.539,00 a la urbanización de la parcela y 1.425.141 € al valor de mercado de la propia parcela.

Y ¿qué es lo que recoge textualmente el convenio citado?; transcribiremos textualmente:" que de cara a viabilizar la ejecución de la urbanización en el ámbito de Arrosadía-Lezkairu y atendiendo al carácter de interés general para la ciudadanía que la actividad de Estación de Servicio ostenta, tanto el Ayuntamiento de Pamplona como Don Severiano consideran adecuado que este último adquiera la citada parcela NUM002, del polígono NUM004, de 2.499 rn2 de superficie, 2.499 rn2 de edificabilidad y con uso comercial del Plan Parcial, por el importe señalado en el expositivo anterior para el valor de mercado de la parcela de 1.425.141 euros asumiendo, asimismo, toda la carga de urbanización que resulte para la parcela, cuyo importe provisional a estos efectos se ha tasado en 550.539 euros, todo ello, de cara a trasladar a aquella parcela la actividad referida .

Y en el citado convenio también se estipulaba que, una vez aprobada definitivamente la reparcelación del ámbito del Sector NUM004 de la UI.XIX Milagrosa, el Ayuntamiento de Pamplona enajena al parcela NUM002 de 2499 m2 de superficie y 2499 m2 de edificabilidad y el pago del precio se haría con la cesión libre de cargas, también de las urbanizadoras de las participaciones correspondientes a sr Severiano en la parcela resultante NUM003 de Arrosadia -Lezkairu, más la cantidad pendiente de girar por concepto de urbanización y además con el importe de 632.538,73 euros correspondiente a parte de la indemnización reconocidas al indicado por la reparcelación de la ARS-3 Arrosadia -Lezkairu, teniendo en cuenta para su debido descuento, el importe pendiente de cargas de urbanización., y se estipula que el sr Severiano acepta la parcela NUM002 con las cargas de urbanización que correspondan de acuerdo con la cuenta de liquidación del Proyecto de Reparcelación del ámbito del PP del Sector XIX / S - 2 del Área de Reparto ARS-4 del Plan Municipal de Pamplona; esto mismo se recoge en la escritura pública de compraventa, como parte del pliego de condiciones para la alienabilidad de la parcela NUM002 págs. 144 y sgs. de los autos donde se dice expresamente que el adquirente asume desde el momento de la adquisición, la carga de urbanización que grava la parcela NUM002 enajenada y que ascendía a 589.888,53 euros.; lógicamente los mismos datos constan en las notas simples informativas de la citada finca obrantes en autos. Adviértase también que figura en pág. 140 autos, la indicación de quedarían a salvo las cargas urbanísticas de la parcela enajenada NUM002.

En relación con lo anterior se reprochaba por la actora que, conforme acta de cumplimiento de derechos y obligaciones derivadas de la reparcelación de la unidad ARS.3 Arrosadia Lezkairu de 26 de abril de 2019, se reconocía a TELCO que estaba libre de cargas de urbanización. Pues bien, esto no es así. El Acta de cumplimiento de derechos y obligaciones, obrante a las páginas 196 y 197 de los autos lo que dice es que el Sr Severiano otorgaba carta de pago y se daba por satisfecho en el cumplimiento de las obligaciones indemnizatorias de los que era acreedor pero referidos a otro ámbito, por tanto, la citada acta no tendría el alcance y virtualidad pretendidos pro la actora.

Resulta determinado que el pago de la parcela NUM002 se efectuó con la entrega de los aprovechamientos en la parcela NUM003 (residencial libre) que se le habían adjudicado en el citado proyecto en compensación de parte de las fincas aportadas, pero con las cargas de urbanización ya abonadas; cargas abonadas con arreglo a la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Urbanización del ámbito del ARS 3 Arrosadia-Lezkairu, esto es, sin perjuicio de su liquidación definitiva (en ese caso, ya a favor del adquirente, Ayuntamiento de Pamplona.

En definitiva, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el Ayuntamiento acreditó que el resto del pago del precio se había compensado con cargo a la indemnización pendiente de cobro por D. Severiano en el ámbito del ARS 3 Arrosadia-Lezkairu. Pero claro está, esto no excluye estar obligado por las correspondientes cargas urbanísticas que afectan al otro ámbito donde se localiza la parcela NUM002.

La parcela, es cierto, estaba ya, al momento en que se aprueba nuestro Plan Parcial destinada a estación de servicio, lavado, taller y tienda, y en pleno funcionamiento; contaba con todas las licencias urbanísticas exigibles; estaba inscrita la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, pero esto no cambia nada. En todo caso y tal y como se ponía de manifiesto en el informe técnico emitido con ocasión de las alegaciones de la actora en el trámite del Plan Parcial, el que la parcela esta edificada, con licencia de obras, y en funcionamiento, no modifica su situación respecto a la clasificación de suelo y ello no le eximiría, per se, del cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas.

A estos efectos se ha de recordar que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 105. " Urbanización y edificación simultáneas.La Administración podrá autorizar la urbanización y edificación simultáneas, exigiendo para ello y, en todo caso, las garantías pertinentes y proporcionadas que no podrán exceder del 30 por ciento de la carga urbanística de la parcela o ámbito, mediante aval económico suficiente o cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho"

Y es lo que ha ocurrido en este caso pues, tal y como señala la Administración demandada, la demandante, de hecho, se benefició de la posibilidad, que contempla la legislación, de obtener licencia de obras de edificación mientras se están realizando las obras de urbanización, de acuerdo con el artículo 105 del TRLFOTU-. Esto le permitió contar con una edificación concluida y apta para el desarrollo de la actividad de estación de servicio, antes de la conclusión del conjunto delas obras de urbanización. Esta previsión legal pretende evitar que la materialización del derecho de edificación de los propietarios del ámbito se dilate en el tiempo como consecuencia de la ejecución de las obras de urbanización. Pero en ningún caso supone que, concluida la edificación, el propietario quede eximido de la obligación de sufragar el total de los costes de urbanización del ámbito. Mantendrá su condición de propietario de terrenos integrados en el ámbito, con las obligaciones inherentes, hasta la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva del proyecto de reparcelación, una vez concluidas la totalidad de las obras. Porque no hay que olvidar que la parcela NUM002 integrada en el sector NUM004, surge de la ordenación y gestión de este ámbito junto con el resto de las parcelas que lo integran

Y si la urbanización del ámbito todavía no ha concluido conforme a lo dispuesto en el artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Valoraciones todo él, incluida la parcela NUM002, tiene la condición de suelo rural. Artículo 21. Situaciones básicas del suelo.

1. "Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado".

Por su parte el Artículo 18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatoria establece:

"1. Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:

(...)

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas(...)

Y según dispone el art 18.6 del mismo texto legal: " Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación " .

Pues bien; en este caso, no consta que se haya aprobado definitivamente la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación, por lo tanto, no cabe entender que la propiedad de la parcela NUM002 ha cumplido con el conjunto de las obligaciones que le corresponden en orden a las cargas de urbanización del ámbito donde se localiza la parcela NUM002, no siendo de recibo entonces. la alegación de la actora de que quedaba libre de cargas urbanísticas tal y como se le reconoció expresamente por el Ayuntamiento, lo cierto es que como ya se ha anticipado esto no responde a los compromisos y actuaciones previas de ambas partes, no debiéndose confundir lo acordado respecto de los dos distintos ámbitos o áreas de reparto.

Por lo demás y como señalaba el Ayuntamiento demandado las condiciones de uso, superficie y edificabilidad de la parcela NUM002 responde a las pactadas en convenio firmado entre Sr Severiano, antecesor de TELCO y el Ayuntamiento de Pamplona. Cierto es también que el Convenio no se refería a que concreto aprovechamiento debía corresponder a la parcela NUM002 pues únicamente se refería a las concretas características de la parcela a entregar al indicado, siendo de uso comercial y con una determinada superficie y edificabilidad, asumiendo el adquirente los costes de urbanización de la parcela, que en ese momento estaban cuantificados provisionalmente en 550.539,00, y a tales previsiones no se opone el PP .En todo caso, las determinaciones del PP que afectan a la parcela NUM002 aparecen recogidas en el apartado 6.2.1 de la normativa del PP folio 19 expediente, y son:

"Superficie 2499 m2

Superficie construida - edificabilidad 2499 m2

Uas de uso comercial 3219,98 . Esto es así.ª.

QUINTO. Consideraciones sobre la legalidad del Plan Parcial. Informes técnicos.

Sentado lo anterior, decir también, en cuanto a la legalidad propiamente dicha del PP y a mayor abundamiento, que en el informe urbanístico para aprobación inicial de noviembre de 2021 ya se decía pro los técnicos que el PP se ajusta a los instrumentos de ordenación territorial y planeamiento municipal si bien, no se podía aprobar definitivamente el PP hasta que no se apruebe definitivamente la Modificación estructurante del ámbito del Sector S2 de la unidad Integrada XIX (ARS4).

Con ocasión de las alegaciones presentadas por la demandante el equipo redactor del Plan Parcial, tras análisis minucioso de las mismas, emite informe en respuesta de tales alegaciones señalando lo siguiente:

"La parcela NUM002, al igual que el resto de parcelas que integran en Sector 2, El XIX, están clasificadas como suelo urbanizable.

Pese a que el desarrollo del Sector se inició con la aprobación del Plan Parcial, del Proyecto de Reparcelación y del Proyecto de Urbanización, y las obras de urbanización se ejecutaron en una parte importante del Sector, la anulación por parte de los Tribunales del PSIS de Don apea, del Plan Parcial y del Proyecto de Reparcelación del Sector impidió que culminara el desarrollo urbanístico de esta zona.

En la medida en que no ha concluido la urbanización del ámbito, no han finalizado las obligaciones de los propietarios de costear la urbanización.

El artículo 90,1. a) TRLFOIJ considera suelo urbano el que ha sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.

Y el suelo que integra el Sector 2 no ha sido completamente urbanizado en ejecución del instrumento de ordenación. El artículo 7.4 del Texto Refundido de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana indica que "la terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, a/ término de/ plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras".

De la lectura conjunta del art. 21. 1 b) y 21 .3 TRLSyRU resulta que es suelo rural (en este caso urbanizable) el que el planeamiento prevea permita su urbanización (paso a la situación de urbanizado) "hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización".

Una actuación de urbanización es una actuación de transformación urbanística [art.7 1. a) TRLSyRU, bien de nueva urbanización bien la que tenga por objeto reformar o renovar la urbanización, Las primeras -supuesto del suelo urbanizable- "suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas una o más parcelas.

Parece evidente que, en el caso del Sector 2, no se ha terminado la actuación de urbanización ya que ni ha concluido la ejecución de las obras de conformidad con el Plan Parcial y Proyecto de urbanización; ni se han cumplido con las cargas de urbanización toda vez que el Ayuntamiento no pudo concluir la urbanización y, por consiguiente, no ha girado todas las cuotas de urbanización para hacer frente a la totalidad de gastos de urbanización.

Que la parcela esté edificada, con licencia de obras, y en funcionamiento, no modifica su situación respecto a la clasificación del suelo. La anulación del planeamiento no despliega sus efectos sobre las licencias municipales firmes, pero la concesión de tal licencia tampoco es justificativa para eximir del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas

La alegante es también propietaria de la parcela NUM005, situada junto a la NUM002 y si la parcela NUM005 es suelo urbanizable, sometido a las equidistribución de beneficios y cargas, también lo es la NUM002,

Por otra parte, el cumplimiento de cargas en el ámbito de Arrosadía Lezkairu en nada afecta al nivel de cumplimiento de cargas del Sector 2, Ul XIX, ARS4."

Y en orden a los coeficientes de homogeneización se señalaba lo siguiente:

En febrero de 2022, con ocasión de informe urbanístico para aprobación definitiva los técnicos de gerencia de urbanismo informan favorablemente a la aprobación definitiva PP, toda vez que ya se había aprobado definitivamente la Modificación del Plan Municipal

Se nos dice por los peritos de la parte actora que la solución más adecuada atendiendo a las circunstancias que concurren y la trayectoria del sector es la consolidación de la estación de servicio. Se trataría, a juicio de esta Sala, de una opinión técnica amparada en criterios técnico urbanísticos pero incompatibles con la configuración y objeto otorgados por la ley de aplicación a cada instrumento urbanístico; el PP no "consolidar" como urbano un suelo urbanizable, porque este no es el instrumento urbanístico idóneo para ello. La consolidación de las edificaciones, a la que se refiere la recurrente de forma confusa, no viene al caso. El Plan Parcial ha recogido esta relación de edificios fuera de ordenación y así aparece recogida en el apartado2.8 de la normativa del Plan Parcial (ver folio 30 del expediente administrativo). En concreto los edificios afectados por este fuera de ordenación eran el vivero municipal y una vaquería y ello porque se trataba de edificios existentes antes de la transformación del ámbito, y son declarados fuera de ordenación por ser incompatibles con las previsiones del planeamiento recogidas tanto en el Plan Municipal como en el Plan Parcial que lo desarrolla.

Podría haberse dado el caso de que alguna otra edificación pudiera permanecer por ser conforme a las determinaciones del Plan Municipal para este ámbito. Pero éste, no es el caso de las edificaciones que actualmente existen en la parcela NUM002. La estación de servicio propiedad de la demandante no es una edificación preexistente a la transformación del ámbito. En realidad, su construcción ha sido posible gracias al desarrollo de las previsiones del Plan Municipal a través de un Plan Parcial -si bien, con posterioridad, dicho documento fue anulado-, como se ha dicho, y se ha ajustado a las determinaciones de ordenación del nuevo planeamiento.

Por lo demás, no deja de apreciarse cierta incoherencia, mejor incongruencia cuando se termina por la demandante en suplica de que: " Declare la anulabilidad del acuerdo de pleno del Ayuntamiento de Pamplona, de3 de marzo de 2022que aprueba el plan parcial del ARS-4, Sector S-2, de la U.I. XIX, por infringir los artículos 60 , 49.3.f y k ) del TRLFOTU. Y, en consecuencia, declare la consolidación de la parcela NUM000 del polígono NUM001 (parcela NUM002 de la Modificación del Plan Municipal en el ARS-4, Sector S-2, de la U.I. XIX), con las determinaciones urbanísticas de su título de adquisición y dando por cumplidas sus obligaciones y sin carga urbanística alguna; cuando, como se ha expuesto, se habla también de consolidación del edificio, es decir de la estación de servicio.

En conclusión, nos posicionamos con el Ayuntamiento de Pamplona y ello porque de acuerdo con el art 88 TRFLOTU y art 49.2.a, el plan parcial no puede clasificar suelo como tal, solo lo puede hacer el Plan general, y una vez que se clasifica como suelo urbano, la categoría de consolidado o no consolidado solo se puede establecer en Plan Especial, siendo su objeto una determinación pormenorizada lo que nunca puede hacerse en un Plan Parcial que es un instrumento de ordenación de suelo urbanizable, no urbano- y ello a los efectos de lo dispuesto en el artículo 90.3 de TRLFOTU : "El planeamiento urbanístico diferenciará las siguientes categorías :a) Suelo urbano consolidado, constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea únicamente actuaciones edificatorias o de dotación. b) Suelo urbano no consolidado, constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea actuaciones de renovación o reforma de la urbanización" lo que se ha de poner en relación con el Artículo 61 . Planes Especiales. Según el cual:

"1. Con carácter general, los Planes Especiales tienen por objeto desarrollar sobre cualquier clase o categoría de suelo las determinaciones de la ordenación estructurante contenidas en los Planes Generales Municipales, así como establecer, modificar o completar su ordenación pormenorizada, con las siguientes finalidades".

En el caso que nos ocupa, el Plan Municipal de Pamplona ha delimitado el sector NUM004 de la UI XIX y lo ha clasificado como suelo urbanizable. Esta determinación no puede ser modificada por el Plan Parcial. Y aun a riesgo de ser reiterativos, lo que le queda a este instrumento de planeamiento es, en desarrollo de las previsiones del Plan Municipal, concretar las determinaciones pormenorizadas que han de regir en este sector;

Esta Sala no puede estar más de acuerdo con el Ayuntamiento demandado cuando afirma que " Si no se está de acuerdo con esta clasificación, cabría promover una modificación estructurante del Plan Municipal ,pero no aprovechar la tramitación de un instrumento de desarrollo para modificar esta determinación estructurante "; y no deja de ser incoherente el planteamiento de la parte actora pues en su escrito demanda señala que: " el Plan Parcial no puede modificar las determinaciones estructurantes propias del instrumento superior (en este caso, modificación del Plan General). Así, no puede (pese a ser ilegal) alterar la clasificación de los suelos propiedad de mi mandante, que, en cuanto a la parcela NUM002, es la de suelo urbanizable" (4º párrafo de la página 16 del escrito de demanda). Sin embargo, realizada esta afirmación, para luego la actora decir que "el acuerdo impugnado incurre en vicio de anulabilidad ( artículo48 Ley 39/2015, de 1 de octubre , de Procedimiento Administrativo Común) porque el Plan Parcial aprobado como instrumento de planeamiento de desarrollo, debería haber consolidado la Parcela NUM002 propiedad de mi mandante"

De lo expuesto se infiere que el Plan Municipal de Pamplona ha delimitado el sector NUM004 de la UI XIX y recoge la clasificación del suelo como urbanizable que es la que le corresponde conforme al Plan municipal. Y en conclusión, no puede prosperar el primero de los motivos de impugnación, el PP aprobado recoge las determinaciones pormenorizadas de la parcela NUM002 conforme a las previsiones del convenio en su día suscrito, manteniéndose la clasificación del suelo donde se encuentra la parcela como suelo urbanizable, como no puede ser de otra manera, y subsistiendo asimismo las cargas urbanísticas correspondientes que afectan al sector S-2U.I XIX (área de reparto ARS -4) .

Sentado lo anterior examinaremos la cuestión referida al cálculo del aprovechamiento tipo y coeficientes de uso. Y partiremos a este respecto, tal y como reconoce la propia administración es cierto que el cálculo de los nuevos coeficientes ha supuesto un incremento del aprovechamiento lucrativo atribuible a la parcela y eso tiene unas consecuencias que se han trasladado al proyecto de reparcelación.

SEXTO .- Cálculo aprovechamiento tipo y sobre los coeficientes de uso.

Comenzaremos por hacer algunas consideraciones generales sobre la equidistribución de beneficios y cargas.

La equidistribución de beneficios y cargas aparece como una de las facultades inherentes al derecho de propiedad del suelo, formando parte integrante del derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización y cristalizando en la necesidad de que exista un reparto equitativo entre todos los propietarios del suelo afectado por el instrumento de ordenación de las cargas y beneficios de dicha urbanización de una forma proporcional a la aportación que cada uno de ellos lleve a cabo. Este principio aparece regulado en la Ley de Suelo texto de 2015 y también en nuestro derecho urbanístico forla.

Las Administraciones urbanísticas en el ejercicio de sus funciones y actividades urbanísticas, desempeñan las mismas con arreglo al interés general ( artículo 103 de la Constitución). Ahora bien, de su actividad de planeamiento pueden originarse situaciones de injusticia derivadas de lo que la doctrina denominó loterías de aprovechamientos. Esto es, planificar supone decidir acerca de dos cuestiones de especial importancia que repercuten sobre los propietarios de suelo.

En primer lugar, a través de la clasificación de suelo y después, a través de otra de las determinaciones del planeamiento general, cual es la calificación urbanística, o asignación de usos, intensidades de usos y tipologías edificatorias.

Y es una de las funciones esenciales de la competencia urbanística, la de "impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos". No siempre la legislación ha acertado en la articulación de esta cuestión, por lo que intervino el TC incentivó a las Comunidades Autónomas a culminar su Derecho urbanístico. Según esto, la mayoría de las mismas siguen estas técnicas de equidistribución de beneficios y cargas, tanto a nivel de planeamiento como a nivel de ejecución urbanística.

La principal técnica que prevé el Derecho urbanístico es la determinación de áreas de reparto o sectores (en sus distintas denominaciones y variaciones contempladas por el Derecho de las Comunidades Autónomas), al objeto de fijar a cada una el aprovechamiento tipo o medio. Son los ámbitos territoriales en que se divide el suelo urbano y urbanizable a efectos de la fijación, sobre cada uno de ellos, del aprovechamiento tipo de

Pues bien, dicho esto con carácter general, como segundo motivo de impugnación, se circunscribe la discrepancia al cálculo del aprovechamiento tipo, en el cálculo del aprovechamiento tipo, el Plan Parcial ha aplicado unos coeficientes de uso que no se ajustan al ordenamiento jurídico, en concreto, con el reglamento de valoraciones de acuerdo con el informe técnico que se acompaña y al que nos remitimos a todos los efectos, emitido por los arquitectos, D. Javier y D. Genaro. y a que los coeficientes de uso no se ajustan a la realidad del mercado y vulneran lo previsto en el reglamento de valoraciones de acuerdo con el informe que emitido por los arquitectos D. Javier y D. Genaro, de modo que a juicio de la demandante el uso comercial se ve penalizado y ello porque para la misma edificabilidad que se le había trasmitido en el caso de la M6 se requieren muchas más unidades de aprovechamiento, asumiendo además muchos más costes de urbanización; por contra, las mercantiles El Sario, S.L. y Jamyda Patrimonio, S.L., promotoras del Plan Parcial, resultan adjudicatarias de la totalidad del uso de residencia comunitaria que, ahora, cabe en el ámbito; uso con un consumo de aprovechamiento -de acuerdo con los coeficientes-muy inferior al comercial; y, de modo similar, el Ayuntamiento de Pamplona, en compensación por los derechos, resulta adjudicatario de la mayor parte de su aprovechamiento en uso de oficina. El principio de justa distribución de beneficios y cargas en la ejecución del planeamiento".

Sostiene la parte actora: "de acuerdo con el art. 100 TRLFOTU, debe excluir Sede la edificabilidad máxima otorgada por la Modificación de Plan General, la edificabilidad de 2.500 m2, con un aprovechamiento homogeneizado de 2.500 uas, que se corresponde con los trasmitidos de la Parcela NUM002, y, también, debe excluir de la superficie total del ámbito, la superficie de la parcela NUM002 transmitida que también es de 2.500 m2para calcular correctamente el aprovechamiento tipo. Es decir, se había de haber fijado el aprovechamiento tipo excluyendo de la operación de cálculo los parámetros correspondientes a la parcela NUM002, a saber, edificabilidad de uso comercial y superficie de la parcela. Y, una vez determinado el aprovechamiento lucrativo total homogeneizado, dividirlo por la superficie total del ámbito, excluida la superficie de la parcela NUM002. Y todo ello, porque estamos ante un nuevo Plan Parcial, que debe calcular el aprovechamiento tipo según el art. 100 del TRLFOTU, de acuerdo con las condiciones y circunstancias concurrentes, es decir, teniendo presente que hay derechos consolidados en la Parcela NUM002. Se ha tramitado una nueva modificación de planeamiento que ha incorporado nuevos usos al ámbito, pero sin alterar la edificabilidad otorgada por el Plan General. Podía haberla incrementado, pero no lo ha hecho en la modificación de planeamiento aprobada. De acuerdo, pues, con esa edificabilidad, que es una determinación estructurante, el Plan Parcial debe calcular, el aprovechamiento tipo conforme a las normas del art. 100 TRLFOTU".

Nos quedaremos con esta última afirmación. Asi que, de acuerdo con el art.100 aplicable al suelo urbanizable (en cuanto el art.101 se refiere al urbano no consolidado) el cálculo del aprovechamiento tipo debe realizarse:" 1. El aprovechamiento tipo de cada área de reparto delimitada se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total correspondiente a la ordenación urbanística prevista por el planeamiento de desarrollo para dicha área, incluido el dotacional privado, debidamente homogeneizado, expresado siempre en metros cuadrados construibles, por su superficie total, excluidos los terrenos afectados a sistemas generales o locales ya existentes.

2. El Plan General Municipal establecerá justificadamente, para este caso, un sistema de coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, en atención a los respectivos valores de mercado. Este mismo sistema de coeficientes de homogeneización se aplicará a los instrumentos de desarrollo y modificaciones del planeamiento"

Esto significa que, es preciso obtener el conjunto de aprovechamientos lucrativos del área, incluido, por tanto, el correspondiente al uso dotacional de

este carácter, expresado homogéneamente por referencia al uso y tipología edificatoria característico. Esto último exige que, una vez computados los aprovechamientos lucrativos de cada uso y tipología, previamente a su suma, se homogeneicen (se mantenga la equivalencia en el valor) aplicando a los no característicos el coeficiente de ponderación que los convierta al uso y tipología característico.

Entrando ya en el capítulo de la prueba pericial practicada, los peritos de la parte demandante vienen a refutar las afirmaciones y/o conclusiones vertidas en el informe técnico emitido en respuesta a las alegaciones efectuadas por la actora tras información pública de la aprobación inicial del PP recurrido; en síntesis en aquel informe, se rechazaba el reajuste al alza de los coeficientes de homogeneización, al considera que ello produciría minoración del aprovechamiento tipo, y por tanto merma en los derechos de los propietarios ; se refuta también la obtención de bienes inmuebles testigo, y la determinación del coeficiente k .

Interesa especialmente destacar el criterio de los peritos en los siguientes términos :"En la contestación a la alegación al documento aprobado inicialmente se responde textualmente ante la negación a admitir el reajuste al alza de los coeficientes :"En cuanto a la propuesta de no aplicar el ajuste al alza de los coeficientes de homogeneización sino modificar el aprovechamiento tipo, no creemos que sea aceptable, porque significaría minorar el aprovechamiento tipo y ello implicaría reducir el aprovechamiento de los propietarios." Esta respuesta no puede quedar sin comentario, ya que creemos que es un absoluto desenfoque de la situación.

1.La prioridad en el planeamiento es que se lleve a la realidad un diseño urbano consensuado, adecuado a la realidad de la ciudad y que modele el crecimiento de la ciudad en función de las necesidades de los ciudadanos. Todo ello en el marco de la legalidad urbanística vigente.

2. El Plan Parcial asume esa función dentro de los límites establecidos por el planeamiento rango superior, entre los que está la edificabilidad (insuperable), y, en este caso, el aprovechamiento medio establecido en la Modificación Estructurante previa, en la que también se implantaron usos nuevos.

3. El aprovechamiento tipo, por tanto, depende únicamente de 3 variables: La edificabilidad, los distintos usos y los coeficientes de homogeneización que se establezcan. Y una invariable que es la superficie de la unidad con aprovechamiento.

4. En este caso, la edificabilidad estaba predefinida, y los usos y el aprovechamiento tipo también. Sin embargo, el Plan Parcial podía, al tratase de determinaciones pormenorizadas(arts.49y60LFOTU), modificar los usos pormenorizados, los coeficientes de homogeneización para ponderarlos. así que también podía cambiar el aprovechamiento tipo, respetando en todo caso la edificabilidad máxima.

Por tanto, de acuerdo con lo anterior, si tras definir los usos pormenorizados y los coeficientes de homogeneización sale un aprovechamiento tipo distinto de lo establecido en la Modificación Estructurante, NO PASA NADA, puede cambiarse; y si los coeficientes son correctos, los valores de las parcelas responderán al valor de mercado, siendo innecesario cualquier artificio en el que se incrementen los coeficientes para cuadrar aprovechamientos. Y no se produce merma alguna en los derechos de los propietarios si se varía el aprovechamiento tipo en estas circunstancias, porque las edificabilidades están predefinidas y los derechos se establecen cuando se asignan todos los usos según la ordenación urbana prevista en el Plan Parcial, no cuando se calcula el aprovechamiento. (Verpunto2.4delinforme).

Sobre la determinación de los coeficientes se d ice en el informe : Aunque la definición de los coeficientes es una determinación pormenorizada asumida en el Plan Parcial aprobado, creemos que hay algunas consideraciones que aconsejan revisar este concepto y, por tanto, se acometen en este expediente, entendiendo que el Proyecto de Reparcelación no sólo puede sino que debe reconsiderar los si persigue su objetivo primordial que es la equidistribución de los beneficios y cargas derivados de la actuación tal y como establece la legislación vigente en el artículo 150 LFOTU y en base a las consideraciones que siguen:(...) En relación con la aplicación y determinación del coeficiente K establecido en el art. 22 del Reglamento de Valoraciones , nos vemos obligados a insistir en que, a nuestro juicio, su definición en el Informe Determinación de Coeficientes de Homogenización incluido como anexo en el documento Plan Parcial e incorporados en esta Reparcelación, es incorrecta. Como puede concluirse, el caso que nos ocupa no guarda relación con ninguna de las tres excepciones, por lo que no está en absoluto justificada la reducción a 1,20del coeficiente de referencia.(...)Por tanto, al no encontrarse justificación alguna para la reducción del coeficiente, (tal y como se decía en el Informe técnico adjunto a la alegación presentada), no vemos necesaria la sugerencia de coeficientes alternativos, sino más bien la aplicación directa del coeficiente establecido en el texto legal. El efecto final de la utilización del K=1,20 es un gran desequilibrio en los coeficientes del uso comercial y de oficinas, haciendo que el coeficiente del uso Residencial Comunitario (sin duda el más lucrativo) casi se equipare al de uso oficina y sea menor que el comercial, deteriorando la equidistribución de derechos.

Con la corrección que se propone K= 1,40, se cumple la ley y se guarda un mayor paralelismo con las indicaciones del mercado.

La consecuencia sería que los valores de repercusión de los usos comercial y oficinas sería el siguiente acumulando la corrección antedicha del coeficiente K:

COMERCIAL 1.200 €/m²c / 1,40 -580 €/m²c x 1,32 ............ 91,54 €/m²c

OFICINAS 1.500 €/m²c / 1,40 -780 €/m²c x 1,33 ............ 34,03 €/m²c

Y en el apartado final, - " La solución más adecuada atendiendo circunstancias que concurren y la trayectoria del sector es la CONSOLIDACION DE LA ESTACIÓN DE SERVICIO. -Los coeficientes de homogeneización utilizados NO GARANTIZAN EN ABSOLUTO LAEQUIDISTRIBUCIÓN debida en el proceso reparcelatorio sino más bien PENALIZAN los derechos de las parcelas con USOS COMERCIAL Y DE OFICINA en relación con las que contienen uso residencial comunitario. Se recomienda aplicar los resultantes del cálculo expuesto anteriormente, (finaldelpunto3.3.). -A la vista de la innecesaridad y distorsión que producen sobre las operaciones se recomienda RECHAZAR AJUSTE AL ALZA DE COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN".

Y se termina en suplica de que: " ordenando al cálculo del aprovechamiento considerando esa consolidación, conforme al artículo 100TRLSOU, y con los coeficientes de 40 uso que resultan del informe pericial que se acompaña para cumplir con el principio de equidistribución urbanística".

Como ya se ha expuesto más arriba, la parcela NUM002 forma parte inseparable del conjunto del sector, sin que pueda ser declarado suelo urbano consolidado por el Plan Parcial. El aprovechamiento tipo del área de reparto ARS-4, a la que pertenece el sector NUM004 que ordena el Plan Parcial, está determinado por el Plan Municipal en 0,55479 U.A. / m² (ver folio 10 del expediente administrativo). Y, aunque de conformidad con lo dispuesto en el artículo 60.1 del TRLFOTU, al tratarse de una determinación pormenorizada, podría haber sido modificada por el Plan Parcial, no se apreció circunstancia alguna que justificara este cambio, por lo que este Plan Parcial recogió el valor fijado por el Plan Municipal en la normativa urbanística particular delsectorS2 de la UI XIX (MILAGROSA).

Llegados a ese punto no está de más recordar la doctrina jurisprudencial sobre el ejercicio del "ius variandi" . que compete a la Administración urbanística en la ordenación del suelo. El 1 T.S . en sentencia, en otras de 27 de febrero de -1997 " frente al ejercicio de tal potestad, en casos concretos y determinados, tiene que basarse en una clara actividad probatoria que deje bien acreditado que la Administración al planificar, ha incurrido en error, o al margen de la discrecionalidad, o con alejamiento de los interese s generales a que debe. servir, o sin tener. en cuenta la función social de 1, la propiedad o la estabilidad y la seguridad jurídicas, o con desviación de poder, o con falta de motivación en la toma de sus decisiones " Al mayor abundamiento citamos la Sentencia Sala 5a del Tribunal Supremo, de 12 de Julio de 2012 según la cual : "Todo instrumento de planeamiento urbanístico debe servir al interés general, lo que habrá de quedar justificado en el propio instrumento -en 1 este caso, en la Modificación Puntual del Plan Especial- mediante la correspondiente motivación. Y tal cosa no ha sucedido en lo que se refiere a los nuevos usos que contempla. el citado apartado 2.2.11 de las Ordenanzas particulares de esa Modificación. En relación con esta exigencia de motivación es oportuno reiterar algunas consideraciones expuestas en nuestra sentencia de 14 de junio de 2011 (casación 3828/2007), de la que extraemos los siguientes párrafos : ". . .Esta Sala ha declarado en reiterada 'jurisprudencia que la potestad de planeamiento, aún siendo discrecional, se circunscribe a un fin concreto la satisfacción del interés público, hallándose condicionada a l mismo tiempo por los principios de interdicción de la arbitrariedad e igualdad consagrados en los artículos 103.1 9.3 y 14 de la Constitución . Así; entre otras, Sentencias de 26 de julio de 2006 (casación 2393/2003 ), 30 de octubre de 2007 (casación 5957/2003) y 24 de marzo de 2009 (casación 10055/2004 ). En la primera de ellas se insiste precisamente e n que "las potestades de planeamiento urbanístico se atribuyen por el ordenamiento jurídico con la finalidad de que la ordenación resultante, en el diseño de los espacios habitables, de sus usos y de sus equipamientos, y de las perspectivas de su desarrollo, ampliación o expansión, sirva co n 1 objetividad los intereses generales; no los intereses de uno o de 'unos propietarios; ni tan siquiera los intereses de la propia Corporación Municipal". También se ha afirmado en la jurisprudencia de esta Sala y Secció n la necesidad de que el cumplimiento de este requisito teleológico s e justifique y motive convenientemente en la memoria del instrumento d e planeamiento ( sentencia de 20 de octubre de 2003 ), resultando dich a exigencia de motivación más rigurosa y precisa cuanto más reducido sea e l ámbito territorial abarcado por la modificación"".

Doctrina asumida por esta misma Sala en sentencia dictada con fecha 31 de octubre de 2012 en el rca 766/2010.

Por tanto, tal y como defiende la Administración demandada, otra vez, la vía elegida por la parte demandante para mostrar su discrepancia respecto del cálculo del aprovechamiento tipo, es errada, pues en su caso tenía que haber interesado la modificación del Plan municipal en este punto. En todo caso como se ha dicho antes, los términos del convenio no referían que concreto aprovechamiento debía corresponder a la parcela NUM002.

Dicho esto, el aprovechamiento tipo depende de tres variables, en palabras de los peritos de la parte actora, la edificabilidad, los distintos usos o y los coeficientes de homogeneización que se establezcan En cuanto a la validez de los coeficientes de homogeneización del Plan Parcial, es cierto que el cálculo de los nuevos coeficientes ha supuesto un incremento del aprovechamiento lucrativo atribuible a la parcela y eso tiene consecuencias que se han trasladado al proyecto de reparcelación. La parte demandante a este respecto cuestiona la validez de los coeficientes de homogeneización recogidos en el estudio que figura como anexo al PP del ámbito que nos ocupa. Pues bien, a la luz de la St de esta Sala de 8 noviembre de 2017, que anulo la reparcelación aprobada en su día para este sector, la tesis de la actora no puede prosperar, ab initio porque la Sala entonces entendió ilegal la utilización de un coeficiente idéntico para los distintos usos del ámbito, de modo que se ha definido los coeficientes aplicables a cada tipo de uso en función de su rentabilidad actual, tal y como señala el Ayuntamiento demandado.

A mayor abundamiento recordaremos que los coeficientes de uso, como explica la Sentencia de esta Sala, de 4 de julio de 2005 (JUR 2005, 211196), "en lo relativo a los coeficientes de homogeneización, ha de decirse que los mismos tienen por finalidad permitir la materialización de un distinto nivel de aprovechamiento en cada caso, pretendiendo uniformar para cada tipología de usos las diferencias valorativas que corresponden a cada uno de los referidos usos asignados a cada parcela, ponderando, así, las diferencias de aprovechamiento atribuidas a cada parcela para permitir que cada inmueble de reemplazo tenga un aprovechamiento análogo u homogéneo, haciendo de esta forma efectivo el principio de justa distribución de beneficios y cargas en la ejecución del planeamiento" .

Sabido es que de acuerdo con el sistema equidistribución de beneficios y cargas del sistema urbanístico navarro los beneficios que se obtienen en un proceso urbanístico se materializan en UAS y en este caso, los propietarios como la demandante reciben las UAS por m2 del suelo en relación con el uso atribuido, y ello en línea con lo establecido en el convenio tantas veces referenciado, y de conformidad con el al método de cálculo previsto en la norma y en todo caso, se motiva y justifica cómo se ha hecho el cálculo de los coeficientes, y en qué concretas circunstancias y parámetros se ha basado este cálculo, teniendo en cuenta, los valores de repercusión del suelo, el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, el controvertido coeficiente k que pondera los gastos generales, el cual, sí, se reduce al darse el supuesto previsto en la norma, pues se trata de otras edificaciones vinculadas a explotación económica, concurriendo según se informa por el perito de la parte demandada, factores objetivos que justifican la citada reducción como se ha dicho.. y, por lo demás, las cargas económicas se reparten también entre todos los propietarios en base a sus UAS.

Y esto es lo que se ha efectuado en el PP, en todo caso se ha determinación estos coeficientes sobre la base de un y, de informe elaborado al efecto por arquitecto, de modo que los coeficientes recogidos en el Plan que vienen a ser el resultado de un estudio de mercado reflejado en el expedite a los folios 238 y sgs, y se ha tenido en cuenta el art 22. apartado 2 del Reglamento de Valoraciones de la Ley d le Suelo que regula la valoración de terrenos en situación de suelo urbanizado no edificado, de modo que, y siendo cierto que con carácter general se utilizara el coeficiente 1,4, ello no excluye que, analizadas las circunstancias de mercado a tener en cuenta en el caso concreta, la relación entre el valor en venta del producto final y el valor de construcción, este coeficiente pueda variar en más o menos, así se establece en el art 22.2 del Legalmente de valoraciones de la Ley del Suelo de modo que puede ser reducido o aumentado conforme a unos criterios que se enumera; transcribimos textualmente el precepto Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) "Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona. y así lo explica el informe técnico y justifica porque aplica e coeficiente 1,2.".

Pues bien; en el informe de coeficientes de homogeneización incorporado como anexo al Plan Parcial, al calcular el valor de repercusión del suelo para uso comercial, señala:

"Como se deriva del Estudio de Mercado, se puede partir de un valor en venta, para la hipótesis de edificio terminado, de 1.800 €/m² construido para la planta baja, y de 900 €/m² construido para la planta primera.

Como en todas las parcelas de uso comercial la superficie construida en planta baja viene a ser equivalente a la construida en planta primera, se puede adoptar un valor unitario medio Vv de

1.350 €/m² construido.

El coeficiente K se cifra en 1,40 con carácter general y pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal, pero se puede reducir cuando se trata de edificaciones vinculadas a explotaciones económicas.

Como se ha señalado, la demanda de locales comerciales no se ha recuperado, salvo en el centro comercial de la ciudad, cuyo perímetro se ha reducido mucho, pero en este caso no se trata de locales comerciales al uso sino de parcelas de uso comercial en las que pueden resultar medianas superficies, que pueden tener otro tipo de demanda.

También es previsible que estas superficies se destinen a la explotación en arrendamiento, porque los operadores comerciales suelen utilizar esta fórmula y, en consecuencia, se puede adoptar un coeficiente K de 1,20."

Expuesto todo lo anterior, las razones alegadas por el técnico de la Administración demandad para justificar la aplicación del coeficiente 1,2 en el cálculo del valor de repercusión de suelo para uso comercial (baja demanda de locales comerciales y explotación de la actividad en régimen de arrendamiento) no han sido rebatidas ni desvirtuadas por la parte demandante.

En conclusión, de una valoración conjunta y armónica de la pericial practicada. sin que se haya acreditado que la Administración en el ejercicio del "ius variarsdi" en materia de planeamiento, haya hecho una interpretación irrazonable o con ; alejamiento de los intereses generales a que debe servir., no atisba esta Sala error manifiesto en el criterio técnico adoptado por la administración demandada en este punto, valor de repercusión del suelo para cada tipo de uso del ámbito, y en concreto, para el uso comercial, sin que haya resultado acreditado que los coeficientes cuestionados recogidos en el PP, no sean una herramienta idónea para lo que están llamados, es decir, para establecer una justa equidistribución de cargas y beneficios en el ámbito, por lo que procede asimismo, desestimar la demanda en este punto.

En atención a todo lo expuesto, procede desestimar el presente recurso.

SÉPTIMO. Costas procesales.

Conforme a lo dispuesto en el Artículo 139 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en la redacción vigente, procede imponer a la parte actora las costas causadas en este procedimiento, al haberse producido la desestimación de todas sus pretensiones.

En atención a los Antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho expuestos, en nombre de Su Majestad El Rey, y en el ejercicio de la potestad de juzgar que emanada del Pueblo Español nos confiere la Constitución, el Tribunal Superior de Justicia de Navarra ha adoptado el siguiente