Acuerdo GOV/306/2025, de 23 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de medidas urgentes para el impulso del desarrollo de suelo residencial, - Diario Oficial de Cataluña, de 29-12-2025

En el actual contexto de emergencia habitacional, se pone de manifiesto la existencia de un desajuste estructural entre la oferta y la demanda de vivienda en Cataluña, derivado, entre otros factores, del ritmo insuficiente de construcción de vivienda de obra nueva, del aumento demográfico sostenido, del uso del activo inmobiliario como valor refugio y de las limitaciones y cargas procedimentales inherentes a la normativa vigente en materia de planificación urbanística.

Entre los años 2015 y 2024 la población de Cataluña ha experimentado un crecimiento significativo, mientras que el número de viviendas nuevas construidas ha sido sustancialmente inferior al que es necesario para acoger la demanda para el establecimiento de nuevos hogares. Las estimaciones indican un déficit acumulado del orden de 130.000 a 175.000 viviendas nuevas, y ponen de manifiesto que solo para absorber el incremento anual de población sería necesario alcanzar un volumen anual aproximado de 25.000 viviendas entre obra nueva y resultantes de rehabilitación.

Asimismo, la creciente divergencia entre los ingresos de los hogares y los precios de la vivienda de compra y de alquiler, junto con la baja producción de vivienda desde el año 2013, ha intensificado la crisis de asequibilidad y los niveles de exclusión residencial, especialmente en el mercado de alquiler y entre los hogares con menos recursos, así como la población joven.

El Plan de Gobierno de la XV legislatura identifica el acceso a la vivienda como uno de los vectores principales de la prosperidad compartida y de la cohesión social, y establece el compromiso de incrementar de manera sostenida el parque de vivienda principal y, especialmente, el parque destinado a políticas sociales, con especial atención a las áreas con mayor tensión residencial. En este marco, se prevé adoptar medidas específicas para impulsar el desarrollo de suelo residencial, reforzar el papel de las administraciones públicas y facilitar la puesta en circulación de nueva vivienda asequible.

En coherencia con este compromiso, mediante el Acuerdo GOV/225/2024, de 15 de octubre, por el que se aprueban medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda protegida, el Gobierno ha desplegado un primer conjunto de medidas orientadas a reforzar la política pública de vivienda. Estas actuaciones, actualmente en fase de implementación, tienen por objeto la movilización y el aprovechamiento del suelo ya disponible, así como la mejora de los instrumentos de financiación, promoción, adquisición y gestión del parque de vivienda protegido especialmente de alquiler, mediante, entre otros instrumentos, la creación de la reserva pública de solares, el establecimiento de una línea de financiación específica a través del Instituto Catalán de Finanzas, la intensificación de la promoción directa y la adquisición de vivienda protegida por parte del INCASÒL, la creación del Fondo Público de Emancipación para jóvenes, así como el impulso de medidas de agilización administrativa y de un régimen sancionador en materia de contención de rentas.

Asimismo, la magnitud del déficit acumulado de vivienda y las previsiones de crecimiento del número de hogares hacen necesario complementar este primer bloque de actuaciones con una nueva etapa de impulso específico. Esta segunda fase tiene por objeto activar el desarrollo efectivo de nuevo suelo residencial, con especial atención a los ámbitos en que el planeamiento urbanístico vigente reconoce un potencial significativo que todavía no se ha materializado. El objetivo es garantizar la transformación de este potencial en suelo realmente disponible para dar respuesta a las necesidades de vivienda del país.

El Plan territorial sectorial de la vivienda (PTSH), aprobado por el Decreto 408/2024, de 22 de octubre, prevé un incremento neto muy relevante del número de hogares en las próximas décadas y estima que en torno a un 40 % de los nuevos hogares requerirán algún tipo de apoyo público para acceder a una vivienda digna y adecuada. En este marco, el PTSH fija, entre otros, dos objetivos principales: el cumplimiento del mandato de solidaridad urbana en los municipios declarados áreas de demanda fuerte y acreditada, que implica la generación de centenares de miles de viviendas destinadas a políticas sociales, y el incremento del parque de alquiler social hasta situarlo en torno al 9 % del parque residencial, hecho que requiere centenares de miles de nuevas viviendas de alquiler social.

De acuerdo con los datos del planeamiento urbanístico vigente, en Cataluña hay delimitados miles de sectores de desarrollo en suelo urbano y urbanizable, con un potencial global de centenares de miles de viviendas, y, en particular, en municipios situados en áreas de demanda fuerte y acreditada se dispone de un volumen significativo de sectores con potencial para unas 238.000 viviendas en una superficie de más de 5.000 hectáreas. Sin embargo, una parte muy importante de este potencial se encuentra en ámbitos pendientes de trámites de planeamiento, de gestión o de urbanización, a menudo bajo documentos antiguos que no incorporan plenamente los criterios de desarrollo urbanístico sostenible y el modelo territorial vigente.

Esto hace evidente que el potencial real de suelo residencial es muy inferior al potencial teórico, y que para alcanzar los objetivos del PTSH es imprescindible impulsar el desarrollo de nuevo suelo residencial de manera selectiva, priorizar aquellos sectores que presentan mejores condiciones de eficiencia, idoneidad y sostenibilidad ambiental, paisajística, económica y social y asegurar una aportación significativa en el parque de vivienda principal, especialmente, en la vivienda destinada a políticas sociales.

En este contexto, y en coherencia con el Plan de Gobierno de la XV legislatura, con el Plan territorial sectorial de la vivienda y con las medidas ya aprobadas mediante el Acuerdo GOV/225/2024, de 15 de octubre, se considera necesario aprobar un Plan de medidas urgentes para el impulso del desarrollo de suelo residencial, mediante la selección de áreas residenciales prioritarias y la definición de instrumentos de impulso, coordinación y seguimiento específicos, concebido como una estrategia para movilizar suelo residencial.

Posteriormente, para garantizar un despliegue eficaz de las medidas aprobadas, el Acuerdo GOV/16/2025 creó la Comisión Interdepartamental de la Vivienda, encargada de coordinar e impulsar todas las actuaciones para ampliar la vivienda protegida. En este marco, el punto sexto estableció un grupo de trabajo integrado dentro de la Comisión, que asesora en el diseño del nuevo modelo de políticas de vivienda, elabora los estudios estratégicos necesarios y aporta conocimiento técnico, jurídico e internacional para reforzar la regulación de los alquileres, la rehabilitación y el incremento de la oferta social y asequible.

De acuerdo con las competencias que atribuyen al Gobierno de la Generalitat de Catalunya el Estatuto de autonomía y la legislación vigente en materia de urbanismo, vivienda y régimen jurídico del sector público,

A propuesta de la consejera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, el Gobierno

Acuerda:

—1 Aprobar el Pla de medidas urgentes para el impulso del desarrollo de suelo residencial, con el fin de dinamizar el desarrollo de suelo residencial urbanizado, en los términos del anexo.

—2 Aprobar la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario para impulsar y promover la transformación de suelo residencial, en los términos del anexo.

—3 Encargar al departamento competente en materia de urbanismo y de vivienda que, en coordinación con los ayuntamientos afectados, efectúen los trámites pertinentes para concretar los ámbitos de suelo residencial que deben formar parte de la estrategia de sectores de planeamiento prioritario, en los términos del anexo.

—4 Determinar el liderazgo y la gobernanza de la Administración de la Generalitat en los procesos de planeamiento, gestión urbanística y transformación del suelo de los ámbitos que se incluyan en la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario y promover la colaboración público-privada y la participación de los entes locales y de los operadores interesados, en los términos del anexo.

—5 Encargar al grupo de trabajo de la Comisión Interdepartamental de la Vivienda que estudie, evalúe y proponga las modificaciones normativas pertinentes y otras actuaciones necesarias para agilizar la tramitación urbanística y ambiental de los ámbitos incluidos en la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, en los términos del anexo.

—6 Encargar al departamento competente en materia de territorio, urbanismo y arquitectura la creación de la Oficina de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, adscrita a la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Arquitectura, en los términos del anexo.

—7 Establecer el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) como administración actuante de los sectores que se incluyan en el marco de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, en los términos que se acuerden con los ayuntamientos respectivos y de acuerdo con la legislación urbanística vigente, sin perjuicio de otras fórmulas de actuación que se puedan determinar en función de las características de los ámbitos, en los términos del anexo.

—8 Fijar, para los sectores que se delimiten y ordenen en el marco de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, una densidad mínima de 50 viviendas por hectárea, sin perjuicio de las adaptaciones que, de acuerdo con el planeamiento territorial y urbanístico y con las condiciones ambientales y urbanísticas específicas, puedan ser necesarias para garantizar un desarrollo sostenible y equilibrado, en los términos del anexo.

—9 Efectuar los trámites correspondientes para dotar la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Arquitectura y el INCASÒL de los recursos necesarios para impulsar la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, de acuerdo con las disponibilidades presupuestarias y la normativa de aplicación en materia de personal y de gestión presupuestaria, en los términos del anexo.

—10 Publicar este Acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Barcelona, 23 de diciembre de 2025

Javier Villamayor Caamaño

Secretario del Gobierno

Anexo

-1 Aprobar el Plan de medidas urgentes para el impulso del desarrollo de suelo residencial, con el fin de dinamizar el desarrollo de suelo residencial urbanizado.

Objetivo: contribuir a reducir el déficit estructural de viviendas, dar cumplimiento a los objetivos del Plan territorial sectorial de la vivienda, especialmente con respecto al mandato de solidaridad urbana y al incremento del parque de vivienda destinada a políticas sociales, y moderar la presión sobre los precios de la vivienda mediante una oferta suficiente y adecuada a las necesidades de la demanda.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-2 Establecer la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario para impulsar y promover la transformación de suelo residencial.

Esta Estrategia se establecerá para aquellos sectores y polígonos de actuación urbanística que, de acuerdo con los criterios definidos, resulten prioritarios por su contribución potencial al aumento del parque de vivienda principal y a las políticas sociales de vivienda. La Estrategia se aplicará, de manera preferente, en los municipios situados en áreas de demanda fuerte y acreditada definidas por el PTSH.

Objetivo: activar de manera efectiva el suelo residencial con mayor capacidad para generar vivienda principal y priorizar los ámbitos con un impacto más inmediato en la oferta. Igualmente, se pretende que esta activación se haga de acuerdo con criterios de interés público, equidad territorial y coherencia con el planeamiento vigente.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-3 Encargar al departamento competente en materia de urbanismo y vivienda que, en coordinación con los ayuntamientos afectados, efectúen los trámites pertinentes para identificar y seleccionar los ámbitos de suelo residencial que deben formar parte de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario.

Esta identificación y selección de los ámbitos concretos se debe hacer de conformidad con los criterios siguientes:

a) Cuantitativos, de capacidad de acogida y potencial residencial.

b) De distribución territorial, en coherencia con las proyecciones y directrices del PTSH.

c) Cualitativos y de sostenibilidad (criterios técnicos y ambientales, ausencia de riesgos significativos, viabilidad económica).

d) De oportunidad y de capacidad de activación a corto y medio plazo.

En atención a estos criterios, hay que identificar los sectores y polígonos de actuación urbanística en municipios con demanda fuerte y acreditada, y hay que seleccionar aquellos que deban tener la consideración de sectores de planeamiento prioritario. Posteriormente, estos sectores y polígonos se deben categorizar en función de su nivel de desarrollo y diferenciarlos en tres estadios:

Nivel 2. Ámbitos con planeamiento urbanístico aprobado y reparcelación inscrita, con obras de urbanización pendientes de ejecutar o de recepcionar.

Nivel 3. Ámbitos con planeamiento urbanístico aprobado, pendientes de proyectos de urbanización o reparcelación (o sin reparcelación inscrita).

Nivel 4. Ámbitos pendientes de planeamiento urbanístico (o de modificación del planeamiento).

Objetivo: identificar y seleccionar aquellos ámbitos con mayor potencial para incrementar la oferta de vivienda principal, aplicando criterios objetivos de capacidad, sostenibilidad y coherencia territorial con el PTSH. Se trata de priorizar los sectores y polígonos situados en municipios de demanda fuerte y acreditada que permitan una activación real a corto y medio plazo. Una vez identificados, estos ámbitos se deben categorizar según su nivel de desarrollo urbanístico para orientar las actuaciones públicas de manera progresiva y eficiente.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-4 Determinar el liderazgo y la gobernanza de la Administración de la Generalitat en los procesos de planeamiento, gestión urbanística y transformación del suelo de los sectores y polígonos que se incluyan en la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario y promover la colaboración público-privada y la participación de los entes locales y de los operadores interesados.

El departamento competente en materia de urbanismo, en coordinación con el departamento competente en materia de vivienda y con los otros departamentos afectados, deben definir el marco temporal de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, estableciendo objetivos, hitos y plazos diferenciados para los sectores de nivel 2, 3 y 4, y elaborar un calendario de ejecución que permita evaluar periódicamente el grado de consecución de los objetivos del Plan.

Objetivo: garantizar un liderazgo claro de la Generalitat en el planeamiento y la transformación del suelo de los ámbitos prioritarios, asegurando una coordinación efectiva entre todos los departamentos implicados. Se pretende disponer de un marco temporal estructurado con objetivos, hitos y plazos para cada nivel que permita dirigir la acción pública con predicibilidad y a partir de criterios objetivos. Finalmente, se prevé el establecimiento de un sistema de evaluación periódica que mida el progreso real y facilite la toma de decisiones a lo largo del despliegue de la Estrategia.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-5 Encargar al Grupo de Trabajo de la Comisión Interdepartamental de la Vivienda el estudio, la evaluación y la propuesta de las modificaciones normativas pertinentes y otras actuaciones necesarias para agilizar la tramitación urbanística y ambiental de los ámbitos incluidos en la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario.

Este grupo de trabajo tendrá, para los ámbitos con planeamiento aprobado pero pendientes de gestión urbanística o de ejecución o recepción de las obras de urbanización (niveles 2 y 3), la función de proponer mecanismos específicos de seguimiento de los procesos de gestión urbanística y transformación del suelo, con el objetivo de desbloquear situaciones jurídicas complejas, mejorar la coordinación entre administraciones y operadores y acelerar la consecución de la condición de solar y, para los sectores o ámbitos pendientes de planeamiento o de modificación de planeamiento (nivel 4), proponer medidas para facilitar el aprovechamiento del marco legal existente, incluida la disposición adicional vigesimosexta del TRLU.

Objetivo: agilizar la tramitación urbanística y ambiental de los sectores de planeamiento prioritario mediante propuestas de mejora normativa y mecanismos de seguimiento efectivo. Igualmente, se pretende reforzar la coordinación entre administraciones y operadores para desbloquear gestiones pendientes y acelerar el desarrollo de los ámbitos de los niveles 2, 3 y 4.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-6 Encargar al departamento competente en materia de territorio, urbanismo y arquitectura la creación de la Oficina de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, adscrita a la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Arquitectura.

Esta oficina tendrá como mínimo las funciones siguientes:

a) Desarrollar la estrategia de desarrollo de los sectores residenciales prioritarios, especialmente los de nivel 4.

b) Desarrollar la estrategia de contratación de los equipos técnicos necesarios para la redacción y tramitación de los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanística requeridos para la transformación del suelo residencial de todos los niveles.

c) Coordinar, hacer seguimiento y dar apoyo técnico a la ejecución de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario.

Objetivo: dotar la Generalitat de un instrumento estable de planificación y soporte técnico que garantice el desarrollo ordenado de los ámbitos residenciales prioritarios. Igualmente, se pretende asegurar la coordinación, la capacidad operativa y la continuidad necesarias para impulsar de manera efectiva la transformación del suelo de los diferentes niveles.

Presupuesto: esta medida prevé un gasto plurianual aproximado de 4.500.000 euros, que hay que aplicar en los ejercicios 2026, 2027 y 2028.

Plazo estimado: 2026

-7 Establecer el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) como administración actuante de los sectores que se delimiten y se ordenen en el marco de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, en los términos que se acuerden con los ayuntamientos respectivos y de acuerdo con la legislación urbanística vigente, sin perjuicio de otras fórmulas de actuación que se puedan determinar en función de las características de los ámbitos.

Objetivo: garantizar que las actuaciones urbanísticas se ejecuten de forma más ágil y efectiva mediante la asignación del INCASÒL como administración actuante en los ámbitos prioritarios. Igualmente, se pretende asegurar una coordinación plena con los ayuntamientos afectados y la utilización de las fórmulas de gestión más eficientes según las características de cada sector.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-8 Fijar, para los sectores que se delimiten y ordenen en el marco de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, una densidad mínima de 50 viviendas por hectárea, sin perjuicio de las adaptaciones que, de acuerdo con el planeamiento territorial y urbanístico y con las condiciones ambientales y urbanísticas específicas, puedan ser necesarias para garantizar un desarrollo sostenible y equilibrado.

En el marco de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, se deben revisar las previsiones del planeamiento vigente de los sectores incluidos, con la finalidad de incrementar, en la medida en que sea posible, el número de viviendas mediante el aumento del techo edificable respecto de las previsiones aprobadas en momentos de menor tensión en el ámbito de la vivienda, siempre respetando el principio de desarrollo urbanístico sostenible y los criterios de racionalidad en el uso del suelo y de los recursos.

Objetivo: incrementar el número de viviendas mediante el aumento del techo edificable.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026

-9 Efectuar los trámites correspondientes para dotar la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Arquitectura y el INCASÒL de los recursos necesarios para impulsar la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario, de acuerdo con las disponibilidades presupuestarias y la normativa de aplicación en materia de personal y de gestión presupuestaria.

Objetivo: garantizar el cumplimiento efectivo de la Estrategia de sectores de planeamiento prioritario.

Presupuesto: esta medida no tiene impacto presupuestario.

Plazo estimado: 2026