Anexo 1 Coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes a efectos de los ITPyAJD e ISD 2014, reglas para la aplicación de los mismos y metodología seguida para su obtención de Galicia

Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral se ha implementado un análisis comparativo de los valores catastrales vigentes en cada ayuntamiento, procedentes de los valores establecidos en la fecha de cada ponencia (documento catastral que recoge el procedimiento de valoración colectiva, los valores zonificados del suelo, los valores de construcción aplicables y los distintos coeficientes actuantes), que surte efectos normalmente en el ejercicio siguiente al de su aprobación.

Estos valores prefijados para una duración máxima estimada de 10 años, que incluyen un coeficiente de «referencia al mercado» (RM) de 0,5 (a partir de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre la aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores) y actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leyes de presupuestos o a través de un coeficiente establecido al efecto), se han puesto en relación contradictoria directa con los valores de mercado del momento presente, tras una serie de ajustes a la baja en los precios inmobiliarios en los últimos años.

Para utilizar como referente la información sobre el mercado más actualizada, se han estudiado los valores declarados por los contribuyentes en las transmisiones de inmuebles de 2015, así como los valores que figuran en las bases de datos consolidadas utilizadas en la fijación de precios medios de mercado para la gestión de los impuestos cedidos, ya operativos durante el primer semestre del año en curso, que habían sido ya resultado de un pormenorizado estudio contrastante con el propio mercado en cada casco urbano, barrio y calle en el momento de su aprobación, así como un estudio analítico de las distintas ofertas anunciadas en los medios de público acceso y los estudios de mercado más recientes disponibles para la comparación obtenidos de varias empresas especializadas con implantación en todo el territorio de esta comunidad autónoma, resultando del proceso un valor comparativo que pueda ser utilizado en la hipótesis de contraste.

a) Metodología general.

El procedimiento señalado supone la realización de los procesos de cálculo siguientes.

1. Señalamiento de una serie de bienes que sirvan de testigos y cuyas referencias catastrales son conocidas.

2. Cálculo del valor medio de mercado mediante la aplicación del método comparativo antes referido a los casos concretos seleccionados. Obtención de la relación de estos valores así obtenidos con los valores catastrales vigentes.

3. Cálculo del coeficiente general de relación del valor real obtenido con el valor catastral para un ayuntamiento, como un promedio ponderado de los coeficientes obtenidos en el paso anterior correspondientes a bienes que radican en ese ayuntamiento.

b) Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) se obtiene como cociente entre el valor medio de mercado VMM y el valor catastral VC correspondientes al ejercicio de devengo:

CMVC = VMM/VC

Siendo:

CMVC: coeficiente por el que ha de multiplicarse el valor catastral actualizado (correspondiente al ejercicio de devengo) para obtener el valor real del bien inmueble.

VMM: valor medio de mercado

VC: valor catastral correspondiente al ejercicio de devengo.

Para aquellos ayuntamientos que por el reducido tamaño de sus áreas urbanas, más asimilables a núcleos rurales que a cascos propiamente dichos, no pudieron ser objeto de un análisis en profundidad a nivel zonal, se fijará su coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) mediante métodos estadísticos de regresión, teniendo en cuenta aquellas variables que resulten más significativas en la relación entre valores catastrales y valores reales, como la fecha de redacción de la ponencia correspondiente, variables poblacionales y datos de renta disponible.