Aprobación definitiva de la Ordenanza Reguladora del procedimiento de Concesión y Control de Cédulas de Habitabilidad., - Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Ceuta, de 01-10-2013

El Pleno de la Asamblea en sesión ordinaria celebrada el pasado día 1 de julio de 2013, adoptó el siguiente acuerdo:

1º.- Estimar la reclamación formulada por la Delegación del Gobierno en Ceuta, de conformidad a lo dispuesto en el informe del Letrado Acctal. dela Ciudad, obrante en el expediente en los términos de dar una nueva redacción al precepto, antes señalada con el número 13 y ahora 15.

2º.- Corregir la numeración de los preceptos de la Ordenanza así como los errores materiales o de transcripcióndetectados.

3º.- Aprobar definitivamente la modificación de la Ordenanza Reguladora del procedimiento de Concesión y Control de Cédulas de Habitabilidad, así como de las Condiciones Mínimas que deben reunir, cuyo texto se transcribe a continuación, con la modificación del artículo 15.3.6º del Texto de la Ordenanza aprobada en la Comisión Informativa de 20 de junio de 2013.

4º.- Publicar el texto de la Ordenanza en el B. O. C. CE.

5º.- La entrada vigor de la presente Ordenanza tendrá lugar a los quince días de su publicación en el BOCCE previo cumplimiento de los trámites previstos en el artículo 65.1.2 de la LBRL.

Contra la aprobación de esta Ordenanza cabrá interponer recurso Contencioso Administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en el plazo de 2 meses, de conformidad con el artículo 107.3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y el artículo 10.1 b) de la Ley de la Jurisdicción ContenciosoAdministrativa.

Ceuta, a 1 de julio de 2013.- V.ºB.º EL PRESIDENTE.- Fdo.: Juan Jesús Vivas Lara.- LA SECRETARIA GENERAL.- Fdo.: M.ª Dolores Pastilla Gómez.

ORDENANZA REGULADORA DE LA CONCESIÓN DE CÉDULA DE HABITABILIDAD Y CONTROL DE LAS CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

En el ámbito de la Ciudad de Ceuta, la Cédula de Habitabilidad se regula en el Reglamento Regulador del Procedimiento de Concesión y Control de las Cédulas de Habitabilidad aprobado por Acuerdo del Pleno de la Asamblea de fecha 27/05/1999, publicado íntegramente en el BOCCE nº 3822 de 3 de agosto de 1999, siendo además de aplicación supletoria la normativa estatal.

La obtención de la Cédula de Habitabilidad en la actualidad, es requisito tanto para la ocupación de la vivienda como para poder contratar como mínimo los suministros de agua y electricidad con las empresas suministradoras, ya que sin estos suministros la vivienda no reuniría las condiciones de habitabilidad, así como para contratar otros servicios como el gas o la telefonía, para lo que resultará necesaria la obtención de la cédula de habitabilidad.

La redacción que ahora se propone, pretende mejorar la hasta ahora vigente, teniendo en cuenta las deficiencias que se han encontrado a la hora de su aplicación práctica, tanto a nivel técnico como jurídico, desde su entrada en vigor.

Son dos los principales aspectos sobre los que se basa esta redacción.

- La supresión de la obligación de obtener cédula de habitabilidad, de aquellas edificaciones que han sido objeto de licencia previa de obras y posterior licencia de utilización, por devenir innecesaria, teniendo en cuenta que la Administración Urbanística ha ejercido hasta en dos ocasiones su potestad de intervención, controlando, entre otras circunstancias las condiciones que conciernen a la habitabilidad de la edificación a la que se concede licencia.

- La realidad del Parque de Viviendas de Ceuta presenta singularidades que deben tenerse en cuenta, la existencia de viviendas que han sido construidas sin licencia previa de obras, susceptibles de legalización o no, las que se encuentran en situación de fuera de ordenación, cuya existencia carece de control técnico, administrativo, registral.. pero cuya existencia requiere que determinados suministros básicos sean accesibles para sus moradores, siempre respetando la legislación urbanística vigente.

Además de lo anterior, el nuevo Texto pretende simplificar la tramitación de la Cédula, reduciéndola a una, se modifica la forma de acreditar la legitimación para poder instarla y se establece una autorización provisional para poder contratar suministros.

Por último, se modifica el Anexo I relativo a las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas para la obtención de la Cédula, dando cabida a situaciones preexistentes y permitiendo la corrección de deficiencias graves de habitabilidad en aquellas viviendas que hasta ahora, no habían tenido control alguno en este ámbito.

ARTÍCULO 1.- OBJETO. Es objeto de esta Ordenanza la regulación de la obtención de la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Ciudad de Ceuta y del control de las condiciones mínimas de habitabilidad.

ARTÍCULO 2.- NATURALEZA. La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que una construcción es apta para su uso residencial, esto es, que cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, establecidas en el Anexo I de esta Ordenanza.

El cumplimiento de las normas mínimas de habitabilidad no presupone el cumplimiento de la normativa urbanística aplicable.

ARTÍCULO 3.- OBLIGATORIEDAD.

1.- Toda vivienda ubicada en el término municipal de la Ciudad Autónoma de Ceuta deberá disponer obligatoriamente de cédula de habitabilidad, expedida por el órgano competente, sin cuyo requisito no podrá destinarse al alojamiento de personas, salvo las excepciones señaladas en el número 3 de este artículo.

2.- Las compañías suministradoras de servicios urbanos (agua, gas, electricidad y otros) no podrán formalizar contratos de suministro con usuarios de vivienda sin la previa presentación de la Cédula de Habitabilidad. A estos efectos, no será exigible por las empresas suministradoras la cédula de habitabilidad, cuando los usuarios titulares de los contratos soliciten el restablecimiento del suministro por haber sido privados del mismo por falta de pago, siempre que entre la fecha del corte de suministro y de la solicitud del restablecimiento no transcurran más de 2 meses y para la contratación se hubiese acreditado la obtención de cédula de habitabilidad. Tampoco lo será para los casos en los que los usurarios soliciten una modificación en los términos del contrato que no supongan cambio de usuario.

3.- No obstante lo dispuesto en el número 1 anterior, aquellas viviendas que obtengan la calificación definitiva de viviendas protegidas o de protección oficial, la calificación o resolución de rehabilitación protegida, la licencia de primera ocupación o cualquier otro previsto en la legislación vigente, acreditarán las condiciones de habitabilidad ante las empresas suministradores, con los correspondientes documentos acreditativos de su obtención, siempre que estos mismos no tengan una antigüedad superior a 15 años.

4.- El número y la fecha de la Cédula de Habitabilidad, de Calificación o certificación definitiva de vivienda protegida o licencia de primera ocupación se hará constar en los referidos contratos de suministros.

ARTÍCULO 4. CONDICIONES MÍNIMAS. Toda vivienda ubicada en el término municipal de la Ciudad de Ceuta deberá cumplir las condiciones mínimas que se relacionan en el Anexo I de la presente Ordenanza, en cuanto a las condiciones de las edificaciones.

El no cumplimiento de estas condiciones supone la inadecuación de la vivienda para uso residencial y la imposibilidad para su uso como tal.

Las obras encaminadas a la consecución de las condiciones mínimas de habitabilidad o la corrección de defectos constructivos que provoquen incumplimiento de dichas condiciones, serán exigibles por la Administración mediante los procedimientos administrativos oportunos.

ARTÍCULO 5.- CONTENIDO. La cédula de habitabilidad se ajustará al modelo oficial que se apruebe y contendrá al menos los siguientes datos:

a. Número de expediente y número de cédula.

b. Ubicación de la vivienda con expresión de la calle, número de policía, piso, letra o mano.

c. Número de referencia catastral.

d. Número de Finca Registral, sin consta.

e. Identificación del titular y/o usuario de la vivienda.

ARTÍCULO 6.- EXIGIBILIDAD DE LA CÉDULA.

1. La cédula de habitabilidad será exigible conforme a lo dispuesto en la presente Ordenanza para cualquier Vivienda que sea objeto de transmisión o de cambio de usuario por cualquier título, cuando se ubiquen en edificación con licencia de primera ocupación, calificación definitiva de Viviendas con protección o certificación de rehabilitación protegida, con antigüedad superior a 15 años contados desde la fecha de su concesión.

2. Asimismo será exigible para aquellas edificaciones que se hayan realizado sin la preceptiva licencia pero sean legalizables de conformidad al planeamiento, distinguiendo:

a. Cuando no hubiere prescrito la infracción urbanística.

b. Cuando hubiere prescrito la infracción y caducada la acción de restauración de legalidad urbanística.

ARTÍCULO 7.- DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD.

Se establece un único tipo de cédula para todas las viviendas ubicadas en el territorio de la Ciudad de Ceuta a las que le sea exigible.

ARTÍCULO 8.- SOLICITUD. La solicitud de cédula de habitabilidad formulada en los impresos normalizados al efecto y acompañadas de la documentación preceptiva se presentará de conformidad a lo dispuesto en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común y al título IV del Reglamento del Registro General de la Ciudad Autónoma de Ceuta.

ARTÍCULO 9.- SOLICITANTES. La cédula de habitabilidad podrá solicitarla cualquier persona que acredite ostentar un título legítimo sobre la vivienda, por cualquier medio admitido en Derecho.

ARTÍCULO 10.- DOCUMENTACIÓN ESPECÍFICA PARA LA OBTENCIÓN DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD EN VIVIENDAS CON MÁS DE 15 AÑOS DE ANTIGÜEDAD EN EDIFICACIONES CON PRIMERA OCUPACIÓN, CALIFICACIÓN DEFINITIVA DE VIVIENDAS CON PROTECCIÓN O CERTIFICACIÓN DE REHABILITACIÓN PROTEGIDA. (SUPUESTO DEL ART. 6.1.)

Para poder obtener la cédula deberá presentar además de la documentación exigida en el artº8 y acreditar la condición del artº9, la siguiente:

- Identificación catastral de la vivienda objeto de solicitud, mediante Certificación expedida por la Dirección General del Catastro, o en su defecto, autorización para que la Ciudad de Ceuta pueda obtener la referida certificación por medios telemáticos.

- Nota simple registralo certificación del Registro de la Propiedad, en su caso.

- Justificación acreditativa del abono de la tasa correspondiente a la tramitación/expedición de la cédula de habitabilidad.

ARTÍCULO 11.- DOCUMENTACIÓN ESPECÍFICA PARA LA OBTENCIÓN DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD EN VIVIENDAS REALIZADAS SIN LICENCIA, LEGALIZABLES, SOBRE LAS QUE LA ADMINISTRACIÓN PUEDE EJERCER LA ACCIÓN DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA. (SUPUESTO DEL ART. 6.2. a).

Para poder obtener la cédula deberá presentar además de la documentación exigida en el artº8 y acreditar la condición del artº9, la siguiente:

- Copia de Decreto por el que se autoriza la legislación de la edificación de conformidad a lo dispuesto en las NNUU y la ORDU que se obtendrá previa tramitación de expediente de legalización.

- En tanto se tramita el expediente urbanístico de legalización, se podrá expedir la autorización a que se refiere el art.15 de esta Ordenanza.

ARTÍCULO 12. DOCUMENTACIÓN ESPECÍFICA PARA LA OBTENCIÓN DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD EN VIVIENDAS REALIZADA SIN LA PRECEPTIVA LICENCIA O CONTRAVINIENDO LAS CONDICIONES DE LAL MISMA EN LAS QUE HUBIERE PRESCRITO LA ACCIÓN PARA EL RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA INFRINGIDA Y FUEREN LEGALIZABLES DE CONFORMIDAD AL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. (SUPUESTO DEL ART. 6.2. b).

1. Para poder obtener la Cédula de Habitabilidad y, poder contratar los suministros de agua, gas, electricidad u otros para los que fuere exigible este documento, se presentará por Registro General de la Ciudad Solicitud de Cédula de Habitabilidad, adjuntando la siguiente documentación:

• Certificado expedido por técnico competente que determine que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, de seguridad, salubridad e higiene exigida en la normativa vigente, a la fecha de la construcción de la edificación. En el caso de que las edificaciones hubiesen sido construidas con anterioridad a la entrada en vigor del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta, estas condiciones serán las que se establecen en el Anexo I de este Reglamento.

• Boletines/dictámenes de instalación de suministros expedidos por instaladores autorizados.

• Identificación catastral de la vivienda objeto de solicitud, mediante Certificación expedida por la Dirección General del Catastro, o en su defecto, autorización para la que Ciudad Autónoma de Ceuta pueda obtener la referida certificación por medios telemáticos.

2. Lo dispuesto en el número anterior sin perjuicio de que voluntariamente el interesado presente proyecto de legalización para obtener la autorización oportuna.

ARTÍCULO 13.- TRAMITACIÓN Y RESOLUCIÓN. A la vista de la documentación presentada y de los informes emitidos por los servicios Técnicos el órgano administrativo competente procederá a expedir el documento de cédula de habitabilidad si procede.

Cuando se compruebe la existencia de irregularidades o existencia de falta de condiciones mínimas de habitabilidad el órgano administrativo competente podrá acordar la denegación de la cédula mediante resolución motivada o, en su caso, se podrá incoar los expedientes administrativos de orden de ejecución de obras, de conformidad a la normativa urbanística vigente.

ARTÍCULO 14. REGISTRO.

El órgano administrativo competente llevará un registro especial donde se inscribirán las solicitudes, concesiones y denegaciones de cédulas de habitabilidad.

ARTÍCULO 15. RÉGIMEN ESPECIAL.

1. En aquellas viviendas realizadas sin la preceptiva licencia o contraviniendo los términos de la misma, se podrá autorizar con carácter excepcional, la contratación provisional de los servicios básicos con las compañías suministradoras, hasta tanto en cuanto se resuelva el procedimiento de legalización.

2. En aquellas viviendas que estén fuera de ordenación, se podrá autorizar con carácter excepcional la contratación provisional de los servicios básicos de las compañías suministradoras, hasta tanto se apruebe el instrumento de desarrollo de planeamiento urbanístico que le sea de aplicación y en todo caso, con la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana, siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:

• Acreditación de la existencia de la construcción/vivienda anterior a la entrada en vigor de la presente Ordenanza, por cualquier medio válido en derecho.

• Que la construcción/vivienda cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad de conformidad a lo dispuesto en el artículo 4 y Anexo I de la presente Ordenanza.

• Que sobre esta construcción/vivienda no fuere susceptible acción de restablecimiento de legalidad urbanística.

3. Para obtener la autorización provisional y excepcional, se seguirá el siguiente procedimiento:

1. Presentación de solicitud conforme a lo dispuesto en el artículo 8, adjuntando la documentación señalada en los artículos 10 y 12 de la presente Ordenanza.

2. Informe/Certificado de las compañías suministradoras en la que se acredite que las redes se encuentran accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, siendo la acometida viable.

3. Informe de los Servicios Técnicos y Jurídicos, en los que se acredite la validez de la documentación, así como las circunstancias urbanísticas de la edificación, previa comprobación de que no se induce con la autorización a la implantación de nuevas edificaciones en la zona en la que se otorgue esta autorización, en su caso.

4. La resolución del expediente podrá ser favorable, en cuyo caso se expedirá la autorización provisional. Si fuere desfavorable se motivará la denegación y contra la misma se podrán interponer los recursos que se estimen procedentes.

5. Esta autorización no llevará implícita, en ningún caso, la autorización para la ejecución de obras de reparación, conservación o de cualquier otra naturaleza.

6. Vigencia de la autorización provisional y excepcional.

La vigencia de esta autorización se extenderá hasta la publicación de la aprobación definitiva de la revisión del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta y siempre y cuando no se haya aprobado el instrumento de planeamiento necesario que determine si procede su regularización definitiva.

4. La autorización provisional no podrá aplicarse a las construcciones que se hayan ejecutado en los supuestos que se tipifican como delito en el artículo 319 del Código Penal.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA.

PRIMERA. Los procedimientos iniciados como consecuencia de solicitudes presentadas antes de la entrada en vigor de la presente Ordenanza continuarán su tramitación hasta su resolución definitiva de acuerdo con la normativa anterior.

SEGUNDA. Las cédulas vigentes se regirán para su renovación por la presente Ordenanza.

DISPOSICIÓN FINAL.

PRIMERA. Será de aplicación supletoria en el ámbito de la Ciudad de Ceuta la normativa estatal vigente en esta materia.

SEGUNDA. El Consejo de Gobierno podrá dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la ejecución y desarrollo de esta Ordenanza.

TERCERA. La presente Ordenanza entrará en vigor desde el día siguiente a su íntegra publicación en el BOCCE, previo cumplimiento del plazo previsto en el art.65.2 de la LBRL.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la presente Ordenanza y, en especial, la Ordenanza por la que se aprobó el Reglamento regulador del procedimiento de Concesión y Control de las Cédulas de Habitabilidad por Acuerdo del Pleno de 27 de mayo de 1999, y publicado en el BOCCE de 3 de agosto de 1999.

ANEXO I

CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD

(Para todas las viviendas usadas que no están sujetas a la obtención de licencia de primera ocupación o inmersas en expediente de legalización)

1.- VIVIENDA MÍNIMA. La vivienda mínima tendrá al menos las siguientes habitaciones:

Habitación que albergue la cocina y estar, habitación que albergue un dormitorio y un cuarto de aseo.

Podrán disponerse estudios compuestos por una estancia, comedorcocinadormitorio, y un cuarto de aseo completo. En este caso la superficie útil no será inferior a 20 m 2,dentro de los cuales no se incluirán, terrazas, balcones, miradores, tendederos.

2.- DIMENSIONES MÍNIMAS Y PERSONAS AUTORIZADAS.

Las dimensiones mínimas de las distintas habitaciones serán las siguientes: Dormitorio sencillo 6 m 2 Dormitorio doble 8 m 2 Salón o cuarto de estar 9 m 2 Cocina 4 m 2 Si la cocina y cuarto de estar constituyen una sola pieza, tendrá como mínimo 11 m 2.

La anchura mínima del pasillo será de 0,70 m. La altura libre sobre la superficie útil tendrá un mínimo de 2,40 m, pudiendo haber zonas puntuales, donde la altura no sea inferior a 1,80 m, a efectos del cómputo de la superficie útil.

El número de personas autorizadas a habitar la vivienda será de dos en el dormitorio principal, y una más por cada cama existente en el resto de dormitorios, siempre que las camas permitan la normal circulación entre ellas en las estancias donde se ubiquen.

En los estudios y viviendas con un sólo dormitorio se autorizan solamente a dos personas, con la posibilidad de que haya un bebé.

3. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN. Todas las piezas habitables y cocina, tendrán ventilación e iluminación directa al exterior o patios de luces y ventilación.

Cuando las piezas habitables y cocina ventilen a través de una galería, no podrá servir esta de dormitorio y tendrá ventilación e iluminación directa al exterior o patios de luces y ventilación.

Los aseos, podrán ventilarse mediante conductos de ventilación activados.

Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases, dispondrán además, de un conducto de ventilación forzada, para facilitar la evacuación de vapores y humos, con salida al exterior o patio de ventilación o por encima de la cubierta, en su caso.

4. AISLAMIENTO. En toda edificación destinada a vivienda, se asegurará el aislamiento de la humedad en muros, suelos y cubiertas, así como el térmico y acústico para protegerlo de las temperaturas externas y ruidos.

5. SÓTANOS. No podrán instalarse en sótanos piezas habitables.

6. SEMISÓTANOS. Las viviendas situadas al nivel inferior de la calle deberán cumplir, además las siguientes condiciones:

a. Impermeabilización de muros en contacto con el terreno y suelos con materiales hidrófugos.

b. Aislamiento del terreno natural por cámara de aire o capa impermeable con drenaje.

c. Pavimentación del terreno circundante, en una franja de un metro de anchura adosada a los muros de fachada.

7. INSTALACIÓN ELÉCTRICA. La vivienda objeto de la cédula de habitabilidad debe contar con acometida de energía eléctrica, según las disposiciones aplicables.

8. INSTALACIÓN DE FONTANERÍA. Será obligatoria la acometida de agua. El aseo tendrá al menos: Un inodoro con cierre hidráulico. Un lavabo. Un plato de ducha. La cocina tendrá un fregadero como mínimo de un seno. La vivienda debe disponer de un sistema de producción de agua caliente, con puntos de consumo en el fregadero y los aparatos sanitarios del aseo excepto en el inodoro.

9. INSTALACIÓN DE SANEAMIENTO. Las aguas procedentes de la vivienda deberán recogerse en tuberías impermeables y ser conducidas al exterior del inmueble.

Si existe red de alcantarillado será obligatoria la acometida a ésta, siempre que la distancia entre la red y el inmueble no exceda de 100 metros.

Cuando no exista red de alcantarillado, o no cumpla la condición de los 100 metros, se podrán hacer fosas sépticas, debidamente instaladas, debiendo depurarse el líquido afluente de las mismas antes de entregarlo al terreno.