Artículo 10 actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos en las Illes Balears

Los proyectos residenciales estratégicos deben cumplir los siguientes requisitos:

a) El ámbito debe coincidir con alguno de los ámbitos completos delimitados por el planeamiento general como suelo urbanizable o unidad de actuación en suelo urbano.

b) Reservar, como mínimo, el suelo correspondiente al 50 % de la edificabilidad residencial prevista en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, incluidas las viviendas de precio limitado. De este 50 %, al menos el 50 % se destinará al régimen de alquiler, excepto en casos excepcionales en que el plan de ordenación del proyecto residencial estratégico lo justifique, atendiendo a las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias de la realidad económica y social. El 50 % del suelo restante de la reserva se puede destinar a la edificación de viviendas de precio libre.

Lo anterior no es de aplicación para las actuaciones en suelos urbanizables de uso global turístico, en que se reservará el suelo correspondiente al 100 % de la edificabilidad global prevista en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, incluidas las viviendas de precio limitado, y al menos el 50 % se destinará al régimen de alquiler, excepto en casos excepcionales en que el plan de ordenación del proyecto residencial estratégico lo justifique, atendiendo a las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias de la realidad económica y social.

La cesión al ayuntamiento del suelo lucrativo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15 % del aprovechamiento lucrativo se destinará a vivienda de protección pública, sin perjuicio de lo que determinen otras normas sectoriales en relación con la obligatoriedad de implantación de usos de forma complementaria con el residencial. 

c) La densidad residencial máxima bruta que se podrá lograr, en los municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes, será de 150 habitantes por hectárea.

La densidad residencial máxima bruta que se podrá lograr, en los municipios de más de 20.000 habitantes, será de 180 habitantes por hectárea. En el caso del municipio de Eivissa se podrá lograr una densidad máxima bruta de 225 habitantes por hectárea.

La superficie que se tendrá en cuenta para el cómputo incluye la de los sistemas generales.

Los proyectos residenciales estratégicos contendrán como mínimo 60 viviendas.

d) La edificabilidad global máxima permitida es:

- En sectores de suelo urbanizable de uso global residencial delimitados en el instrumento de planeamiento general se permite un incremento del coeficiente de edificabilidad global del 45 %, sin poder superar el coeficiente de 0,60 m²/m² para los municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes, 0,75 m²/m² para los municipios de más de 20.000 habitantes y 1m²/m² para el municipio de Eivissa. Se puede destinar como máximo una edificabilidad del 0,10 m²t/m²s a usos diferentes del residencial en el primer caso y 0,15 m²t/m²s en los otros dos casos. Se destinará como mínimo un 5 % de la edificabilidad total del sector a uso comercial.

- En las unidades de actuación en suelo urbano de uso global residencial delimitadas en el instrumento de planeamiento general se permite un incremento del coeficiente de edificabilidad global del 20 %. Se puede destinar como máximo una edificabilidad del 0,10 m²t/m²s a usos diferentes del residencial en los municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes y del 0,15 m²t/m²s en los municipios de más de 20.000 habitantes. Se destinará como mínimo un 5 % de la edificabilidad total del sector a uso comercial.

- En sectores de suelo urbanizable de uso global turístico delimitados en el instrumento de planeamiento general se permite el cambio a uso global residencial, y en estos casos se permitirá un incremento del coeficiente de edificabilidad global del 45 %, sin poder superar el coeficiente de 0,60 m²/m² para los municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes, 0,75 m²/m² para los municipios de más de 20.000 habitantes y 1 m²/m² para el municipio de Eivissa. Se puede destinar como máximo una edificabilidad del 0,10 m²t/m²s a usos diferentes del residencial en el primer caso y 0,15 m²t/m²s en los otros dos casos. Se tiene destinará como mínimo un 5 % de la edificabilidad total del sector a uso comercial.

e) Los incrementos de aprovechamiento implicarán el incremento de cesión de suelo dotacional para los sistemas locales de acuerdo con el nuevo número de habitantes total que resulte en los ámbitos susceptibles de desarrollo mediante un proyecto residencial estratégico. En todo caso, esta superficie dotacional debe cumplir con los estándares que se establecen en los artículos 29.3 y 30.2 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, por lo que la superficie dotacional de suelo que resulte del nuevo cómputo podrá aumentar o disminuir la que figura en la ficha de las unidades de actuación o de los sectores de suelo urbanizable del instrumento de planeamiento para adaptarla a las nuevas determinaciones del proyecto residencial estratégico de acuerdo con los requisitos de esta ley.

f) La reserva de plazas de aparcamiento en suelo de dominio público será la regulada en el artículo 43.4.c) de la Ley de urbanismo de las Illes Balears, sin que en la isla de Mallorca sea aplicable lo que dispone el artículo 53.1.c) del Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca, aprobado definitivamente por acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca el día 29 de marzo de 2023.

g) En cuanto a los sistemas generales previstos en el planeamiento urbanístico de cada municipio dentro de los ámbitos susceptibles de desarrollo mediante un proyecto residencial estratégico, su plan de ordenación los tiene que mantener. Excepcionalmente, el promotor podrá proponer, en el estudio preliminar, la modificación o la reducción de los sistemas generales mencionados, aunque no se cumplan las reservas mínimas para sistemas generales previstas en los planes territoriales. En todo caso, se justificará el mantenimiento de la ratio de 5 m² por habitante de sistema general de espacio libre público. El ayuntamiento se pronunciará, de forma motivada, en el informe que emita sobre el estudio preliminar mencionado.

h) El uso residencial unifamiliar quedará prohibido en estos ámbitos.