Articulo 10 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

Preferentemente, y siempre que sea posible, el valor de las edificaciones agrarias más habituales tales como almacenes, naves, balsas, etc., se determinará utilizando como Valor Base (VB) de la tipología de las edificaciones presentes en la finca, el calculado a partir de los módulos de costes máximos a aplicar en las inversiones subvencionables por el Departamento con competencias en Agricultura y Ganadería en la Comunidad Autónoma de Aragón en las ayudas para modernización de explotaciones y de instalación de jóvenes agricultores. Estos módulos son establecidos y publicados anualmente por el citado Departamento. En estas disposiciones se fijan los módulos por metro cuadrado construido de las unidades de obra más habituales en las construcciones tanto de naves de almacenamiento agrario como de naves ganaderas. El cálculo del valor base de cada edificación presente en la parcela, se realiza como suma de las unidades de obra que la componen.

Los módulos publicados incluyen tanto el beneficio industrial como los gastos generales de la construcción. Para obtener el valor base final se sumará un cinco por ciento (5%) en concepto de tributos que gravan la construcción y honorarios profesionales.

Como norma general se aplicará el porcentaje establecido para determinar la influencia de los tributos que gravan la construcción y de los honorarios profesionales en el valor de las construcciones, salvo en aquellos casos, en los que la edificación valorada se aparte de lo habitual por el volumen de la obra, superficie o tipología, o se acredite un porcentaje diferente.

El valor de las construcciones se determinará aplicando al Valor Base los coeficientes correctores que le sean de aplicación en función de sus características específicas, conforme a la siguiente expresión:

Vuc s/edificación = VB × (coef. 2.2 × coef. 2.3 × coef. 2.4)

Vc = ∑(Vuc s/edificación × Sc s/edificación)

Donde:

Vc = Valor de la construcción expresado en euros.

Vuc = Valor unitario de la construcción expresado en euros/m2 construido.

VB = Valor Base expresado en euros/m2 construido.

Sc = Superficie construida expresada en m2 construido.

Coef. 2.2 = Antigüedad (Anexo II).

Coef. 2.3 = Estado de Conservación (Anexo II).

Coef. 2.4 = Depreciación Funcional o Inadecuación (Anexo II).

La superficie construida se detallará en metros cuadrados y se considerará la que aparece en la base de datos catastrales contrastada con el documento público y en su defecto con lo declarado por el contribuyente o mediante visita a la finca.

Para las edificaciones agrarias y elementos auxiliares cuyo valor base no pueda calcularse con el método de los módulos publicados por el Departamento con competencias en Agricultura y Ganadería en la Comunidad Autónoma de Aragón (industrias agrarias, naves de ganado porcino, naves avícolas, etc.), se seguirá la metodología de valoración expresada en el punto cuarto. En estos casos el Módulo Básico de la Construcción a aplicar de forma genérica en todo Aragón, será el MBC municipal mínimo para la Comunidad Autónoma propuesto por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Aragón y aprobado por la Dirección General de Catastro en el año del hecho imponible.