Articulo 12 desarrolla determinados aspectos de la Ley 2/1981 -regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero-

1. No podrán resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3 los préstamos o créditos hipotecarios siguientes.

a) Los que estén instrumentados en títulos valores nominativos, a la orden o al portador.

b) Los totalmente vencidos o la parte vencida de dichos préstamos o créditos en el momento de ser afectados como garantía de la emisión. Lo dispuesto en esta letra no será de aplicación a las participaciones hipotecarias.

c) Los que estuvieren afectos a otra emisión de bonos o los que hayan sido objeto de participaciones hipotecarias en la porción participada.

d) Los garantizados con hipoteca que aparezca registralmente contradicha mediante anotación de demanda.

e) Los subhipotecados o embargados

f) Los sujetos a condición suspensiva, mientras no conste registralmente su cumplimiento, y los garantizados por hipoteca de seguridad o de máximo, en la parte de los mismos en que no conste haber sido efectivamente contraída la deuda correspondiente en el registro contable especial llevado por la entidad emisora de las cédulas o bonos hipotecarios, o en el libro especial mencionado en el artículo 32.3 llevado por la entidad emisora, en el caso de participaciones hipotecarias.

2. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre edificios en construcción o sobre las fincas independientes en régimen de propiedad horizontal que formen parte de los mismos, sólo podrán resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3 cuando reúnan los siguientes requisitos:

a) Que el préstamo o crédito se destine a financiar la construcción del bien hipotecado y el prestatario quede obligado a concluirlo.

b) Que el bien hipotecado que ha de resultar al concluir la construcción sea susceptible, según este real decreto, de hipoteca en garantía de préstamos o créditos que resulten elegibles de acuerdo con el artículo 3.

c) Que en el certificado de tasación conste el valor que alcanzará, una vez terminada su construcción, el edificio o finca hipotecados.

3. Sea cual fuere el importe del préstamo o crédito comprendido en el apartado anterior, a efectos de resultar elegible de acuerdo con el artículo 3, el límite computable vendrá determinado por la suma de los importes siguientes:

a) 50% del valor de tasación del solar; y,

b) 50% del valor de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.

4. Las cuantías resultantes de la aplicación del apartado anterior sólo podrán computarse, a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3, siempre que su suma no exceda del 20% del importe total de los capitales de los préstamos y créditos afectos a una emisión de bonos o de la cartera que determina el límite de la emisión de cédulas

5. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre terrenos en los que, de acuerdo con la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, sea posible edificar, a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3, tendrán como límite computable el 50% del valor de tasación de dichos terrenos.

6. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles construidos o edificados en virtud de un derecho de superficie sólo podrán considerarse elegibles, de acuerdo con el artículo 3, cuando la edificación o construcción haya sido realizada dentro del plazo previsto para ello en el título constitutivo del derecho, de conformidad con la normativa aplicable.

7. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia, el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en los términos establecidos en el artículo 9 y ello no fuera subsanado por los métodos descritos en dicho artículo, el préstamo o crédito hipotecario garantizado por dicho bien dejará de ser elegible de acuerdo con el artículo 3, salvo que se hubiere ya afectado a la emisión de bonos o hubiese sido objeto de participaciones hipotecarias.

8. Los préstamos y créditos hipotecarios que, por contar con el aval bancario o con el seguro previstos en el artículo 5.2, superen los límites establecidos en el artículo 5.1, sólo se computarán para el cálculo de los límites de emisión de los artículos 23 y 24 hasta los porcentajes establecidos en dicho artículo 5.1.