Articulo 14 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

1. Las muestras utilizadas en las comprobaciones de valor por el método de comparación o para la obtención del módulo básico del suelo por el método residual, así como sus datos fundamentales, se tomarán preferentemente de entre las que consten en los registros oficiales.

En caso de que las muestras procedan de escrituras públicas se identificaran los datos relevantes descriptivos del bien y el valor asignado al mismo junto con los datos de fecha de la transmisión, notario y protocolo.

En caso de que las muestras procedan de bases de datos en soporte electrónico, en el informe de valoración se harán constar, la fuente de su procedencia, los datos relevantes descriptivos del bien, el valor asignado al mismo, la fecha a que se refiere ese valor y, en su caso, aquellos otros datos identificativos del documento de procedencia.

En caso de que las muestras procedan de ofertas de mercado, en el informe de valoración se indicara la fuente de su procedencia, fecha de la consulta, referencia de la oferta y las circunstancias anunciadas que resulten relevantes a efectos de valoración. Estas muestras deberán corregirse con el correspondiente coeficiente de homogeneización por margen de negociación.

En cualquier caso, deberán omitirse cualesquiera datos personales y confidenciales al amparo de lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

En el informe de valoración se hará constar para cada muestra las características descriptivas disponibles que resulten relevantes según el tipo de bien tales como municipio, dirección parcialmente identificativa, calidad de la construcción, antigüedad, estado de conservación, superficie construida o edificabilidad, superficie de suelo, aprovechamiento, etc.

2. Se tomarán muestras situadas en zonas homogéneas a las del bien a valorar, comenzando por las de su entorno y en su defecto se acudirá a zonas homogéneas más alejadas o incluso ubicadas en otro municipio, siempre y cuando mantengan correlación en los comportamientos del valor.

3. Se seleccionarán muestras adecuadas al uso, destino, tipología, superficie y antigüedad, del bien a valorar.

4. Entre las muestras seleccionadas se podrán desechar siguiendo criterios estadísticos, aquellas que presenten un mayor grado de desviación en su valor, así como aquellas que resulten menos adecuadas por razón de sus características particulares como superficie o antigüedad.

5. El número de muestras a adoptar será aquel que resulte suficientemente representativo según el tipo de inmueble y su localización, pudiendo reducirse de forma razonada, hasta un número tres, en caso de tratarse de inmuebles cuyas características sean altamente concordantes, como pudieran ser viviendas en el mismo edificio y transmitidas en fechas próximas, inmuebles de características similares ubicados en un municipio con escasa actividad inmobiliaria, o en aquellos casos en los que se aprecie que aumentar el número de muestras, aunque estas fuesen supuestamente similares, podría desvirtuar la determinación del valor real del bien.

6. La adecuación de las muestras utilizadas se justificará, en el informe de valoración, mediante la expresión del municipio o ámbito en el que se sitúan, su uso y su tipología edificatoria. En caso de no ser coincidentes con los del bien a valorar, deberá razonarse los criterios en base a los que se consideran comparables.

Para todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, deberá hacerse constar la expresión concreta de su incidencia en el valor final conforme a los criterios de homogeneización detallados en el Anexo II.