Articulo 192 TR. de disposiciones en materia de ordenación del territorio y urbanismo

1. En todo caso el Proyecto de Reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:

a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de actuación. Los propietarios podrán adoptar unánimemente un criterio distinto.

b) Para la determinación del valor de las parcelas resultantes se tendrán en cuenta los criterios de valoración fijados en la legislación estatal.

c) Las plantaciones, obras, edificaciones, derechos arrendaticios o de cualquier especie, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo y su importe se satisfará al propietario o, en su caso, titular interesado, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización.

d) Las obras de urbanización no contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realización, que resulten útiles para la ejecución del nuevo Plan, serán consideradas, igualmente, como obras de urbanización con cargo al proyecto, satisfaciéndose su importe al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado.

e) En el caso anterior, si las obras resultaren inútiles según el planeamiento en ejecución, podrán dar lugar a indemnización con arreglo al apartado 1 de artículo 44 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y demás normas aplicables.

f) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de actuación no afecta a uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación. Se exceptúan los terrenos que se adjudiquen a la Administración y, en su caso, al urbanizador.

g) Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que, en su caso, procedan, se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.

2. Cuando el sistema de actuación se ajuste a lo establecido en el artículo 162 de este Texto Refundido se aplicarán con carácter adicional las reglas siguientes:

a) Cuando el urbanizador haya llegado a acuerdos con algunos propietarios acerca de la adjudicación de solares y el pago de los gastos de urbanización, el contenido de dichos acuerdos se incorporará al Proyecto de Reparcelación, siempre que no impida compensar adecuadamente, y en el respeto de las reglas enunciadas en el apartado anterior, a los demás propietarios. Se entenderá que los propietarios que han llegado a acuerdos con el urbanizador han manifestado su conformidad con el Proyecto de Reparcelación siempre que éste recoja los acuerdos.

b) El Proyecto de Reparcelación situará las parcelas que correspondan a los propietarios que no hayan llegado a acuerdos con el urbanizador, descontando de sus derechos en la reparcelación los que correspondan al urbanizador en compensación de las obras por él asumidas.

El propietario disconforme con la proporción de terrenos que le corresponda ceder como retribución, podrá oponerse a ella solicitando su pago en metálico o bien la expropiación de su terreno, mediante escrito dirigido a la Administración y al urbanizador dentro de los diez días siguientes a la aprobación del Proyecto de Reparcelación. En el primer caso, la cuota a liquidar por el urbanizador será la que corresponda conforme al presupuesto de cargas. Si el urbanizador se hubiera comprometido a construir bajo condiciones determinadas los terrenos con que hubiera de retribuírsele, el propietario solicitante deberá asumir este compromiso y garantizarlo. El urbanizador podrá exigir la constitución de una garantía bastante para responder del pago de los gastos de urbanización.

Si el propietario solicita la expropiación, y el urbanizador no le notifica la hoja de aprecio en el plazo de tres meses, el procedimiento se iniciará por ministerio de la ley conforme a lo establecido en el apartado 2 del artículo 202 de este Texto Refundido.

3. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento. A falta de acuerdo, se compensará en metálico a aquellos propietarios cuyos derechos preexistentes no les permitan obtener una finca independiente edificable.

4. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:

a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento

b) Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento, cuando la diferencia en más o en menos entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al Plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación, sea inferior al quince por ciento de este último, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.