Articulo 3 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

1. A los efectos de las presentes normas tendrán la consideración de construcciones en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico las definidas en la Norma 5 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

2. El valor de una construcción en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico será el resultado de multiplicar la superficie construida según el uso considerado por el valor unitario correspondiente a cada uso, a excepción de que se trate de locales comerciales, en los que la superficie a adoptar será la útil. Dicho valor unitario se obtiene aplicando al módulo básico de la construcción, establecido en el anexo I para el ejercicio anual y área económica correspondiente, los coeficientes correctores del valor de las construcciones establecidos en el anexo II, que le sean de aplicación.

3. La superficie construida se detallará en metros cuadrados y se considerará la que aparece en la base de datos catastrales contrastada con el documento público y en su defecto con lo declarado por el contribuyente o mediante visita a la finca.

4. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de la edificación y, en su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.

También se incluirá como superficie construida el cincuenta por ciento (50%) de los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computaran en la totalidad de su superficie.

En el caso de que la edificación disponga de elementos comunes, estos se imputaran como superficie construida del bien, en la proporción correspondiente.

En el caso de aparcamientos y trasteros, la superficie construida se calculará sumando a la superficie útil, la parte proporcional que le corresponda en los elementos comunes tales como: rampas y escaleras de acceso, calles de circulación, vestíbulos de independencia, etc.

5. Para establecer las características de la construcción de los bienes, tales como tipología, categoría, antigüedad, estado de conservación y adecuación funcional, se acudirá principalmente a la información que al respecto figure en la base de datos de catastro, salvo que el técnico aprecie que dichas características no se corresponden con la realidad existente en el momento al que deba referirse la valoración o que se aporte documentación acreditativa de las mismas.