Articulo 3 Precios medios de mercado valor real de determinados bienes inmuebles rústicos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITAJD e ISD

1. Los precios medios de mercado sobre bienes inmuebles aprobados en esta Orden sólo serán de aplicación a suelos clasificados como rústicos y urbanizables no ordenados.

A los efectos de la aplicación de la presente Orden, las clases y categorías de suelo serán las definidas en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que la sustituya.

2. Los precios medios de mercado no serán de aplicación en los siguientes casos:

a) Suelos urbanos y urbanizables ordenados.

b) Suelos rústicos clasificados como de asentamiento rural o agrícola, de protección minera y de protección de infraestructuras.

c) Explotaciones ganaderas.

d) Tipos de usos que no estén incluido en los anexos de la presente Orden.

e) Cuando el valor determinado por dicho medio sea inferior al valor declarado por el interesado o al precio o contraprestación pactada en el acto o negocio jurídico que dé lugar al hecho imponible. En tal caso, se tomará la mayor de dichas cantidades como base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 46.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y el artículo 18.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

f) Cuando el bien tenga un valor declarado o determinado por su precio medio en el mercado superior a 500.000 euros.

3. En el supuesto de que los bienes a valorar se encuentren en alguno de los casos del número 2 anterior, los peritos de la Administración una vez estudiadas las características del bien, podrán emitir dictámenes que se ajusten a lo dispuesto en la presente Orden.

4. Para la asignación de usos del bien a valorar, se utilizarán las nomenclaturas de cultivos y aprovechamientos del Catastro de Rústica, prevaleciendo en todo caso el uso real existente en el momento del hecho imponible. Subsidiariamente podrán utilizarse otras fuentes oficiales de información cartográfica siempre que no contradigan la realidad física del bien.

5. El valor del bien inmueble de naturaleza rústica será el resultado de sumar al valor del suelo el valor de las construcciones inherentes a él.

VB=VS+VC

VB = Valor del Bien

VS = Valor del Suelo

VC = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.

6. El Valor del Suelo del bien inmueble de naturaleza rústica será el resultado de multiplicar el valor unitario del Precio Medio de Mercado de Suelo Rústico que para cada isla y tipo de cultivo se recoge en el Anexo 2, por la superficie de cada subparcela que conforman la finca expresada en metros cuadrados. A efectos de esta Orden se entiende por subparcela una superficie continua con un mismo uso agrario. Este precio medio se graduará en función de los coeficientes correctores expuestos en el Anexo 3. Siendo el valor del suelo:

VS=( SPMMSRi ×Si ×C3 ×C5 ×C6) ×C1 ×C2 ×C4

VS = Valor del Suelo.

PMMSRi = Precio medio en el mercado del suelo de naturaleza rústica para cada isla y cultivo.

Si = superficie en metros cuadrados de cada subparcela que conforma el bien a valorar.

C1 = Coeficiente corrector por localización.

C2 = Coeficiente corrector por superficie.

C3 = Coeficiente corrector por orografía.

C4 = Coeficiente corrector por accesibilidad.

C5 = Coeficiente corrector por categoría territorial.

C6 = Coeficiente corrector por Zona Platanera (solo aplicable a fincas en explotación platanera).

7. El valor de las edificaciones, construcciones e instalaciones de naturaleza rústica existentes, se determinará conforme el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (BOE nº 270, de 9.11.11), según la metodología recogida en el Anexo 4 de la presente Orden.

8. Se excluirán del cálculo de bienes inmuebles rústicos, las construcciones de naturaleza urbana, uso residencial o vivienda a las que se le aplicará lo dispuesto en la correspondiente Orden anual por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITPAJD y sobre el ISD.