Artículo 4 Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas

1. Con carácter general, la habilitación del uso turístico de viviendas deberá reservar, como mínimo, el 90% de la edificabilidad residencial, prevista por la ordenación urbanística y/o del número de viviendas existentes o previstas, con destino exclusivo para uso residencial y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas, dentro de su ámbito territorial de aplicación, que podrá ser la totalidad o tan solo una parte o partes del término municipal, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

No obstante, con las mismas condiciones y alcance, se permite excepcionalmente, para las islas de La Palma, La Gomera y el Hierro, una reserva inferior, del 80% como mínimo, de tal edificabilidad residencial de viviendas existentes o previstas y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas dentro de su ámbito territorial de aplicación, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

2. La habilitación del uso turístico de viviendas, respetando los porcentajes de reserva establecidos en el apartado anterior, podrá llevarse a cabo por el ayuntamiento correspondiente, incluso mediante los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística adecuados a tal finalidad y previstos en la Ley 4/2017, del 13 julio, del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que lo sustituya, en particular, las ordenanzas provisionales.

Dichos instrumentos complementarios de la ordenación urbanística adecuados a tal finalidad, en aquellos casos en que su ámbito de ordenación se limite al suelo urbano consolidado, quedarán excluidos del procedimiento de evaluación ambiental, ya que, por razón de su objeto y alcance limitado, no pueden constituir en ningún caso el marco para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a evaluación ambiental ni tampoco el marco para la futura aprobación de otros proyectos, y se pueden determinar a priori -atendiendo a su objeto, extensión y los espacios afectados- y que no son susceptibles de tener un impacto significativo en el medio ambiente.

La habilitación del uso turístico de viviendas que no respete los porcentajes de reserva establecidos en el apartado 1 anterior solo podrá llevarse a cabo mediante cualquiera de los otros instrumentos de ordenación urbanística, en los que, además, se acredite y justifique, mediante la incorporación de un estudio de capacidad de carga, que es suficiente una reserva menor porque no se vulneran las exigencias derivadas del principio de desarrollo urbanístico y territorial sostenible y no se afecta al derecho de la ciudadanía al acceso a la vivienda, como derecho constitucionalmente protegido.

El citado estudio de la capacidad de carga integrará un documento autónomo dentro de los instrumentos de planeamiento y se fundamentará, al menos, en los siguientes factores relevantes:

a) Estudio del mercado de la vivienda disponible en alquiler y venta que deberá verificar que existe un número de viviendas, en venta y alquiler, suficiente para atender adecuadamente a la demanda de las personas residentes y trabajadoras. Además, se comprobará que los precios son razonables dada la renta de la zona. A efectos del análisis de la oferta de vivienda, se podrá tener en consideración la vivienda en construcción, pero no el suelo disponible.

b) Capacidad ecológica, que identificará y valorará los cambios que previsiblemente haya de producir en los ecosistemas la implantación de la actividad turística de que se trate.

c) Capacidad social, que analizará los efectos de la presencia de actividad turística sobre la población residente. Además, valorará su posible influencia en el entorno cultural, en especial, en aquellos núcleos que tienen especial valor etnográfico y de entorno cultural.

d) Capacidad de las infraestructuras de accesibilidad y otras existentes para atender el funcionamiento y abastecimiento del ámbito y posibilidad de absorción de los impactos que se deduzcan de la dotación o ampliación de dichas infraestructuras y que deberá tener especialmente presente el problema del aumento de consumo de suministros y de generación de residuos en las viviendas de uso turístico.

En el acto de aprobación definitiva de los correspondientes instrumentos de planeamiento, el órgano competente habrá de realizar una evaluación específica de dicha capacidad, que habrá de quedar detalladamente expresada en el acuerdo correspondiente.

3. La habilitación del uso turístico de hospedaje en viviendas deberá estar debidamente justificada en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, incluidos los complementarios, acreditando:

a) La suficiencia de suelo calificado para el uso de vivienda destinada al domicilio habitual y permanente de la población residente, teniendo en cuenta el régimen de tenencia de las viviendas en el municipio, evaluando detalladamente el número de viviendas secundarias o de segunda residencia y el número de viviendas principales.

b) Que su ámbito territorial de aplicación no está afectado por la declaración como zona de mercado residencial tensionado conforme a la legislación en materia de vivienda. También se considerará la afección al ámbito territorial cuando el ayuntamiento haya solicitado la declaración de zona tensionada.

c) Que no se pone en riesgo la protección del entorno urbano ni del medio rural, del medio ambiente, del patrimonio cultural y de las formas de vida tradicionales, urbanas y rurales.

d) El instrumento de ordenación urbanística correspondiente deberá incorporar un sistema de indicadores relativos, al menos, al impacto social y comunitario, pudiendo utilizar al efecto los referidos en el Sistema Europeo de Indicadores Turísticos (ETIS) u otros equivalentes.

4. Los instrumentos de planeamiento urbanístico no podrán:

a) Permitir concentraciones territoriales del uso de hospedaje en viviendas que supongan un riesgo para la implantación efectiva del principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, debiendo establecer el planeamiento urbanístico los oportunos mecanismos de verificación gráfica y georreferenciación de usos, dentro de su ámbito territorial de aplicación.

b) Habilitar el uso turístico de hospedaje en viviendas en asentamientos agrícolas.

c) Habilitar el uso turístico de hospedaje en viviendas como uso característico de una parcela en la modalidad de vivienda vacacional, vivienda de uso turístico ni bajo cualquier otra denominación o tipología similar, con independencia de la clase, categoría, subcategoría o uso del suelo.

d) Habilitar el uso turístico de hospedaje en viviendas en aquellos ámbitos territoriales cuyo planeamiento urbanístico contenga o establezca determinaciones urbanísticas contrarias al principio de especialización de usos que permitan indistintamente ambos usos, turístico y residencial, dentro de una misma parcela.

e) Habilitar el uso turístico de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial o de viviendas existentes en espacios naturales protegidos o en espacios integrados en la Red Natura 2000, pues dicha habilitación se reserva al planeamiento de los espacios naturales protegidos y a los planes de protección y gestión de la Red Natura 2000.

f) Habilitar el uso turístico de hospedaje como uso admisible del suelo calificado como suelo rústico de protección natural, suelo rústico de protección paisajística, suelo rústico de protección forestal, suelo rústico de protección hidrológica, zona inundable, zona costera inundable o en terrenos de dominio público de cualquier naturaleza.

g) Habilitar el uso turístico de hospedaje como uso admisible respecto de cualquier vivienda que esté o haya estado sujeta a un régimen de protección pública, régimen de protección oficial o precio tasado en los últimos diez años.

h) Habilitar el uso turístico de hospedaje como uso admisible respecto de cualquier infravivienda.

5. Excepto lo dispuesto en las letras g) y h), las previsiones del apartado 4 anterior no serán de aplicación en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, prevaleciendo para estas la aplicación de la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.