Articulo 45 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del THG

NOTA: Este artículo tendrá efectos a partir de 1 de enero de 2026, para las viviendas adquiridas desde esa fecha.

1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual de la persona contribuyente, siempre que concurra alguna circunstancia que justifique el cambio de vivienda y el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 87.6 de la norma foral del impuesto.

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 87.8 de la norma foral del impuesto y en el artículo 64 de este reglamento.

2. Asimismo, podrán también excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda familiar que hubiera tenido para el contribuyente la consideración de vivienda habitual en un momento anterior, cuando dicho contribuyente hubiera dejado de residir en la misma por decisión judicial en un procedimiento de separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho.

Para aplicar la exención prevista en este apartado, la transmisión se deberá efectuar mientras tenga la consideración de vivienda familiar y, como máximo, en el plazo de dos años desde que dejara de tener tal consideración.

A los efectos previstos en este apartado, tendrá consideración de vivienda familiar aquella en la que residan el cónyuge o pareja de hecho y, en su caso, sus descendientes, como consecuencia de la decisión judicial adoptada en un procedimiento de separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho.

3. Se considerará que concurre una circunstancia que justifica el cambio de vivienda cuando, con posterioridad a la adquisición de la vivienda transmitida, en la persona contribuyente titular de la vivienda concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Inadecuación de la vivienda a las necesidades familiares, de la persona contribuyente o de las personas convivientes. A este respecto se considerará que la vivienda resulta inadecuada, entre otros supuestos, cuando:

a') Se haya producido un incremento o decremento en el número de miembros de la unidad convivencial.

b') A alguno de los miembros de la unidad convivencial le sea reconocida una situación de discapacidad o de dependencia.

c') Por circunstancias médicas, las características de la vivienda resulten inapropiadas para algún miembro de la unidad convivencial.

b) El traslado laboral o la obtención de un primer o nuevo empleo. A este respecto se considerará que justifican el cambio de vivienda, entre otros supuestos, los siguientes:

a') La obtención de un nuevo o primer empleo en un término municipal distinto al de ubicación de la vivienda transmitida.

b') El cambio del centro de trabajo al que esté adscrita la persona trabajadora.

c') La modificación en las condiciones del puesto de trabajo o cambio en el puesto de trabajo al que esté adscrita la persona trabajadora.

c) La celebración de matrimonio o la constitución de la pareja de hecho, así como la separación matrimonial o la extinción de la pareja de hecho.

d) Circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda. A este respecto se considerará que concurren dichas circunstancias, entre otros supuestos, cuando:

a') Se produzca la pérdida del empleo por parte de alguna de las personas contribuyentes titulares de la vivienda.

b') A alguna de las personas contribuyentes titulares de la vivienda le sea declarada una incapacidad que determine la imposibilidad de continuar con su actividad laboral, profesional o mercantil.

c') Los compromisos de pago derivados del préstamo hipotecario que financió la adquisición de la vivienda comprometan más del 30 por 100 de la renta disponible de la persona o personas contribuyentes titulares de la vivienda. A estos efectos, se considerará renta disponible de dichas personas el sumatorio de sus bases imponibles minorado, en su caso, en el importe del sumatorio de las cuotas líquidas de este impuesto soportadas por las mismas.

d') Alguna de las personas contribuyentes titulares de la vivienda haya sido declarada en concurso de acreedores.

e') La comunidad de propietarios en la que se integra la vivienda transmitida tenga previsto afrontar obras de rehabilitación o mejora de la edificación que supongan un coste proporcionalmente elevado. Se considerará que las obras a ejecutar suponen un coste proporcionalmente elevado cuando representen, en función de la cuota de participación de la vivienda, un importe superior al 5 por 100 del valor catastral de la vivienda para la persona contribuyente.

e) En el caso de titulares de actividades económicas, se considerará que justifican el cambio de vivienda, entre otros supuestos, los siguientes:

a') El cese de la actividad económica como consecuencia de su inviabilidad económica.

b') Una reducción sustancial del rendimiento neto respecto al obtenido en ejercicios anteriores. A estos efectos, se considerará que la reducción es sustancial cuando el rendimiento neto de dos periodos impositivos consecutivos se haya reducido en más del 20 por 100 respecto a la media del rendimiento neto obtenido en los tres ejercicios precedentes.

Para que lo dispuesto en esta letra e) se pueda considerar causa justificativa del cambio de vivienda, la actividad económica deberá constituir la principal fuente de renta de la persona contribuyente. Se considerará que la actividad económica constituye la principal fuente de renta de la persona contribuyente cuando su rendimiento neto represente más del 50 por 100 de la totalidad de los rendimientos de actividades económicas y del trabajo personal.

4. La reinversión del importe total obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.

Se entenderá que la reinversión se realiza dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, la persona contribuyente vendrá obligada a hacer constar en la autoliquidación del impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de la vivienda habitual.

5. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

6. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, la persona contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los correspondientes intereses de demora. Esta autoliquidación complementaria se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de autoliquidación correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.