Articulo 5 desarrolla determinados aspectos de la Ley 2/1981 -regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero-

1. El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado.

2. El límite del 80% a la relación entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada mencionado en el apartado anterior podrá superarse, sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por entidad de crédito distinta de la acreedora o se halla cubierto por un seguro de crédito, del ramo 14 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, prestado por entidades aseguradoras. En cualquier caso, será la entidad de crédito acreedora quien sufrague el coste del aval bancario o quien figure como tomador del seguro y sufrague su coste. En ningún caso podrá repercutirse el coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario. El aval bancario o el seguro deberán cumplir en todo caso las siguientes condiciones.

a) la garantía será directa;

b) el alcance de la garantía o seguro estará definido con claridad y será jurídicamente válido y eficaz;

c) la garantía o seguro cubrirá, al menos, el importe del préstamo o crédito garantizado que exceda del 80% del valor de tasación del bien hipotecado;

d) el acuerdo de garantía o seguro no contendrá cláusula alguna cuyo cumplimiento escape al control directo del acreedor y que:

i) permita al proveedor de la garantía o seguro cancelar unilateralmente dicha garantía o seguro; o,

ii) incremente el coste efectivo de la garantía o seguro como resultado del deterioro de la calidad crediticia del préstamo o crédito garantizado o asegurado; o,

iii) pueda permitir que el proveedor de la garantía o seguro reduzca el vencimiento de estos;

e) en caso de incumplimiento o impago del deudor original y transcurrido un periodo máximo de 24 meses desde dicho momento, la entidad de crédito acreedora tendrá derecho a exigir del garante o asegurador los pagos pendientes derivados del préstamo o crédito hipotecario cubierto,

f) el pago por el garante o asegurador no podrá, en ningún caso, estar supeditado a que la entidad de crédito obtenga una resolución judicial; en el caso de seguro, el mero incumplimiento en los términos establecidos en el contrato será considerado siniestro;

g) la garantía o seguro será una obligación expresa y documentada por escrito que asume el garante o el asegurador, respectivamente;

h) la garantía o seguro cubrirá, al menos, el pago del principal y los intereses pactados derivados del préstamo o crédito hipotecario que el deudor esté obligado a efectuar;

i) la entidad de crédito o aseguradora que presten la garantía o seguro mencionados en este apartado no podrán pertenecer al mismo grupo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 42 del Código de Comercio, que la entidad acreedora del préstamo o crédito hipotecario garantizado o asegurado, y,

j) la entidad de crédito que proporcione la garantía deberá tener una calificación crediticia mínima para exposiciones a largo plazo de A1, A+ o asimilados de una agencia de calificación de riesgos reconocida por el Banco de España; si se trata de un seguro, bastará con que la entidad aseguradora disponga de la correspondiente autorización administrativa.

Cuando el aval bancario o el seguro cubra todos los pagos derivados del crédito o préstamo hipotecario que el deudor estuviese obligado a efectuar, tenga carácter inmediato y, en el caso del aval bancario, el garante goce de una calificación de calidad crediticia igual o mayor que la del Reino de España, la relación máxima entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada mencionada en el apartado anterior será del 95%. En los demás casos, el Banco de España determinará el porcentaje máximo a que pueda llegar dicha relación, atendiendo a las características de la garantía provista y a la calidad crediticia del garante.

3. Los préstamos y créditos hipotecarios que inicialmente excedan de estos porcentajes resultarán elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios y para ser objeto de participaciones hipotecarias cuando, como consecuencia de la amortización experimentada por su principal o de la modificación del valor de los bienes en el mercado, previa la tasación correspondiente, su importe no supere los límites establecidos en este artículo en relación con el valor de tasación, inicial o revisado, del bien hipotecado.