Artículo 5 medidas en materia de vivienda y urbanismo

1. Se añade una letra, la r, al artículo 3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, con el siguiente texto:

«r) Contrato en fraude: cualquier acuerdo contractual que, de forma intencionada, incorpore cláusulas o prácticas engañosas que vulneren los derechos de los consumidores o que desvirtúe el equilibrio contractual en materia de vivienda en los términos contenidos en el derecho aplicable.»

2. Se modifica la letra b del apartado 3 del artículo 45 de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«b) La discriminación indirecta, que se produce cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, la simulación del contrato, el contrato en fraude, un criterio o una práctica, aparentemente neutros, ocasionan una desventaja particular a una persona respecto a otras en el ejercicio del derecho a la vivienda. No existe discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente, y los medios utilizados para alcanzar esta finalidad son adecuados y necesarios.»

3. Se añade un artículo, el 45 bis, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 45 bis. Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda

»1. Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda como órgano de colaboración de los departamentos competentes en materia de vivienda, consumo y turismo.

»2. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda está integrada por representantes de los departamentos competentes en materia de vivienda, consumo y turismo designados por el Gobierno.

»3. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda tiene por finalidad asegurar la protección de los derechos de los consumidores y el equilibrio en las relaciones contractuales de vivienda.

»4. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda tiene las siguientes funciones:

»a) Coordinar, supervisar y controlar las plataformas digitales, los portales inmobiliarios y los demás espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico.

»b) Supervisar, coordinar y garantizar el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda.»

4. Se añade un párrafo al apartado 2 del artículo 15 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«En la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Administración de la Generalitat puede ejercer los derechos de tanteo y retracto en estos ámbitos.»

5. Se añade un artículo, el 66 bis, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 66 bis. Arrendamiento de viviendas con carácter temporal

»1. Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tendrán esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada. En todo caso, estos usos deben hacerse constar en el contrato.

»2. A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales. También se aplican estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.

»3. En los casos a que se refiere el apartado 2, debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.

»4. Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda a la vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.

»5. En el caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.

»6. Si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.»

6. Se añade un artículo, el 66 ter, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 66 ter. Arrendamiento de habitaciones

»1. El arrendamiento de habitación es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.

»2. El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.

»3. El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»

7. Se añade una letra, la c, al apartado 1 del artículo 79 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«c) Que así lo establezcan programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.»

8. Se añade un apartado, el 5, al artículo 79 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«5. En el caso de viviendas calificadas o que se califiquen con protección oficial situadas en una zona de mercado residencial tensionado, declarada de acuerdo con lo establecido por el artículo 18 de la Ley del Estado 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, esta calificación estará vigente mientras lo esté la declaración de zona de mercado residencial tensionado.»

9. Se modifica el apartado 1 del artículo 83 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«1. Las viviendas con protección oficial se sujetan al régimen de precios de venta y de rentas que corresponde abonar a los usuarios como máximo, determinados de acuerdo con los artículos 83 bis y 83 ter o los que establezcan, en su caso, los programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.»

10. Se modifica el apartado 9 del artículo 95 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«La inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial caduca en el plazo de dos años, salvo que sea renovada antes del transcurso de dicho plazo mediante la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.»

11. Se añade un apartado, el 4, al artículo 101 bis de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«4. Los promotores, en el supuesto a que se refiere el segundo párrafo del apartado 1 y en el caso de las primeras adjudicaciones a que se refiere el apartado 2, pueden optar por realizar un procedimiento de adjudicación en el que puedan presentarse las personas inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas con protección oficial que estén interesadas en la promoción concreta de que se trate. En este supuesto, tienen prioridad en la adjudicación de las viviendas las personas presentadas inscritas en dicho Registro con mayor antigüedad de la inscripción. El hecho de que las personas inscritas, aun cumpliendo los requisitos establecidos por el anuncio, no participen en el procedimiento es causa de baja del Registro, salvo en los casos en que se acredite que la vivienda o las condiciones de contratación no son adecuadas para la unidad de convivencia. La baja requiere la notificación previa a la persona interesada de la correspondiente propuesta de resolución administrativa y la apertura de un plazo de quince días para la presentación de alegaciones.»

12. Se modifica el artículo 108 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 108. Inspección

»1. El personal técnico al servicio de las administraciones públicas competentes al que se encomienda expresamente el ejercicio de las tareas de inspección en materia de vivienda son los inspectores de vivienda, los cuales tienen la condición de agentes de la autoridad con carácter general y, en particular, respecto a la responsabilidad administrativa y penal de las personas que ofrezcan resistencia o atenten contra los mismos agentes, de hecho o de palabra, tanto en acto de servicio como a consecuencia de este.

»Los hechos que constatan, formalizados en actas de inspección, gozan de la presunción de certeza a efectos probatorios. Dentro de las exigencias establecidas por el ordenamiento jurídico, los inspectores pueden llevar a cabo todas las actuaciones imprescindibles para comprobar si se han cometido las infracciones tipificadas por la presente ley.

»Los inspectores de vivienda, antes de ejercer las potestades derivadas de su función, deben identificarse, salvo que la identificación pueda frustrar su finalidad. Los inspectores de vivienda pueden solicitar el auxilio o la colaboración de otras administraciones públicas, autoridades o cuerpos de seguridad para el ejercicio de sus funciones.

»2. Son funciones de los inspectores de vivienda:

»a) Investigar la comisión de presuntas infracciones de la presente ley.

»b) Emitir las actas de inspección y, en su caso, informes complementarios.

»c) Advertir a los inspeccionados de las irregularidades observadas en los casos a que se refiere el artículo 112, requerir a los promotores que se lleven a cabo las obras necesarias de reparación o de reconstrucción, fijando un plazo adecuado de cumplimiento en función de la envergadura de las reparaciones o reconstrucciones que deban realizarse, y comunicar al responsable que si no se realizan las obras en el plazo fijado se propondrá al órgano competente la incoación de un expediente sancionador.

»d) Adoptar, en casos de urgencia, las medidas cautelares necesarias, que deben ser ratificadas por el órgano competente para su adopción.

»e) Exigir a los inspeccionados la exhibición de la documentación que sea relevante en la investigación de los hechos y requerir que esta documentación sea enviada a las dependencias administrativas pertinentes, así como exigir la posterior aportación de datos o documentos que no se hayan podido facilitar en el momento de la visita de inspección.

»f) Colaborar en los procedimientos administrativos sancionadores iniciados por las infracciones tipificadas por la presente ley.

»g) Las demás que se le atribuyan por ley o por reglamento.

»3. El acta de la visita de inspección debe estar numerada y debe identificar al inspector actuante, la fecha, la hora y el lugar donde se extiende. Debe constar la identificación de las personas investigadas y de los comparecientes con nombre, apellidos y números de documentos oficiales de identidad, y la calidad de la representación, en su caso.

»El acta de inspección debe recoger los hechos relevantes para la investigación y los datos objetivos y circunstancias que permitan determinar mejor las infracciones o irregularidades observadas, su alcance y los presuntos responsables. Puede ir acompañada de documentación diligenciada por el inspector actuante y debe recoger, si procede, las manifestaciones que los comparecientes quieran hacer constar.

»Las actas de inspección tienen la consideración de documento público y deben ir firmadas por el inspector actuante.»

13. Se modifica la letra f del apartado 1 del artículo 124 de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«f) Negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, o incumplir las obligaciones de comunicación, en tiempo y forma, de los datos que deben ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.»

14. Se modifica la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«1. Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda, con carácter administrativo, que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, al que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedores de acuerdo con lo establecido por el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley del Estado 12/2023, tengan la consideración de grandes tenedores.

»2. Las personas a las que se refiere el apartado 1, desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedores y el número de viviendas de las que son titulares, sin perjuicio de que, cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban inscribirse en él, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine dicho reglamento.

»3. La Agencia de la Vivienda de Cataluña debe colaborar con los entes locales, comarcales y supramunicipales y con la Administración de justicia para facilitar la consulta de los datos recogidos.»

15. Se añade una disposición transitoria, la duodécima, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Disposición transitoria duodécima. Viviendas con protección oficial calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo

»La vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial establecida por el artículo 79.5 es de aplicación a las viviendas con protección oficial que estén calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo y que estén incluidas en una zona de mercado residencial tensionado.»