Artículo 5 Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas

1. Todo acto de habilitación del uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial o de viviendas existentes deberá respetar las siguientes reglas:

a) Las viviendas residenciales respecto de las cuales se pretenda habilitar la actividad de comercialización turística deben tener una antigüedad mínima de diez años y de cinco años para el caso de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, así como en los municipios del reto demográfico, la cual se acreditará desde la fecha del otorgamiento de la licencia urbanística, licencia de obra, licencia de primera ocupación, declaración de obra nueva, certificado municipal emitido a este efecto, certificación catastral o cualquier otro medio válido en Derecho.

El instrumento de ordenación urbanística que habilite el uso turístico de viviendas podrá reducir, para todo tipo de viviendas o alguna de las tipologías de vivienda contempladas en el citado instrumento, la antigüedad mínima exigida en el párrafo anterior, siempre y cuando su ámbito territorial de aplicación no esté afectado por la declaración como zona de mercado residencial tensionado conforme a la legislación en materia de vivienda.

b) La declaración de zonas de mercado residencial tensionado realizada por la administración competente en materia de vivienda implicará la suspensión automática de la habilitación urbanística y turística de la explotación comercial de nuevas viviendas mediante el uso turístico de hospedaje, que se mantendrá durante la vigencia de tal declaración.

c) No se podrá autorizar ni realizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios y propietarias o un acuerdo de la junta de propietarios y propietarias, en el sentido de que indiquen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda como residencia habitual, ateniéndose al régimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, o la norma legal que la modifique o sustituya.

Asimismo, no se podrá autorizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios y propietarias, la licencia urbanística, la autorización previa o de apertura turística o cualquier otro título habilitante del uso, configuraron dicho hospedaje como establecimiento turístico sujeto a la normativa turística. En estos casos, los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas.

Las determinaciones a las que se refieren los párrafos anteriores podrán acreditarse fehacientemente mediante certificación del Registro de la Propiedad o cualquier otro medio válido en derecho oponible frente a terceros.

2. En defecto de especificaciones expresas de los instrumentos de ordenación urbanística, la habilitación del uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial deberá observar las siguientes reglas:

a) Se permitirá el uso de hospedaje turístico en vivienda unifamiliar aislada conforme a la definición de esta establecida en la presente ley.

b) La capacidad alojativa máxima para el uso de hospedaje del suelo calificado para un uso residencial será del 10% de los habitantes de cada núcleo de población según los datos del padrón municipal de habitantes. Este porcentaje se elevará hasta el 20% en El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios de reto demográfico.

c) No se admitirán concentraciones del uso de hospedaje en viviendas superiores al 10% de los habitantes del territorio de cada sección electoral. Este porcentaje se elevará hasta el 20% en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios de reto demográfico.

d) En asentamientos rurales, la densidad máxima será de una vivienda de uso turístico y seis plazas de alojamiento por hectárea en zonas con una densidad inferior a diez viviendas por hectárea. Tampoco podrán ser superiores a tres viviendas o a dieciocho plazas de alojamiento turístico por hectárea en zonas con una densidad superior a diez viviendas por hectárea; y, en las áreas delimitadas, no excederán del 10% de la superficie total neta del asentamiento del que se trate, excluyendo espacios libres, viales y equipamiento, ni del 10% de la superficie total del suelo de asentamientos rurales del municipio donde se pretenden establecer. Excepcionalmente, para las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma y para los municipios de reto demográfico, la densidad máxima en los asentamientos rurales será de una vivienda de uso turístico por cada cinco viviendas, sin aplicación de otros porcentajes, superficies o densidades.

e) En asentamientos agrícolas, no se podrá habilitar el uso de hospedaje en viviendas.

3. Los límites porcentuales establecidos en las letras b) y c) del apartado anterior podrán ser incrementados dentro de una sección electoral en la misma proporción que se destine a vivienda de protección oficial, siempre que se trate de vivienda de uso turístico en edificación aislada. El incremento nunca podrá superar la proporción de una vivienda de uso turístico por una vivienda de protección oficial calificada por el Instituto Canario de la Vivienda.