Articulo 63 Medidas de simplificación administrativa y mejora de la calidad regulatoria para la reactivación económica

El Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, queda modificado como sigue:

Uno. Se modifica el artículo 34, el cual queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 34. Calificación de vivienda protegida.

1. La calificación de una vivienda protegida supone la declaración de que la citada vivienda, dentro de la promoción correspondiente, cumple los requisitos de superficie establecidos para cada programa en los correspondientes planes de vivienda y demás requisitos urbanísticos y constructivos que resulten de aplicación.

2. La calificación se emite a solicitud de la persona promotora, de forma provisional con el proyecto de obras. La calificación definitiva tendrá lugar de forma conjunta con la obtención de licencia de ocupación de las viviendas y acreditada la adecuación de las obras a la calificación provisionalmente emitida.

3. Los municipios andaluces, tienen la competencia tanto para el otorgamiento de las calificaciones provisionales y definitivas, como para la concesión de licencias urbanísticas, en virtud de lo establecido en la Ley 5/2010, de 11 de junio, de autonomía local de Andalucía, y, en ambos casos, de conformidad con los requisitos establecidos en la normativa autonómica.

4. La persona promotora podrá solicitar y obtener una calificación sin asignación a un determinado uso, en venta o alquiler, cuando el mismo no venga determinado por condiciones previas, ni se pretenda acoger a un determinado programa de financiación.»

Dos. Se modifica el artículo 35, el cual queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 35. Solicitud de la calificación provisional.

Las personas promotoras de viviendas protegidas presentarán la solicitud de calificación provisional, especificando el régimen y, en su caso uso, ante el correspondiente Ayuntamiento para su resolución, acompañada de la siguiente documentación:

a) Los documentos acreditativos de la identidad de la persona solicitante y, en su caso, de la representación que ostente.

b) Certificado o nota simple del Registro de la Propiedad acreditativo de la propiedad de los terrenos o del derecho real sobre los mismos que les faculten a realizar la promoción, y de su libertad de cargas y gravámenes. En el supuesto de no ser titulares, las personas solicitantes deberán aportar contrato de opción de compra a su favor, o título suficiente que acredite la disponibilidad de los terrenos para construir.

c) Cuando la solicitud se haya presentado de forma previa a la obtención de licencia de obras, se presentará documento técnico, en la forma en que se requiera para dicha obtención, que permita verificar la adecuación a la normativa técnica de diseño exigible. En otro caso, se tendrá en cuenta la documentación técnica presentada para la obtención de la citada licencia.

d) Las personas promotoras para uso propio individual deben aportar, además, la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos que les permiten el acceso a la vivienda protegida.

e) En el caso de que no esté prevista la adjudicación de las viviendas a través del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida por incluirse en alguna de las excepciones reguladas, se presentará justificación de esta circunstancia, y se indicará el procedimiento previsto para la selección de las personas arrendatarias o adquirentes, excepto en el caso de promotores para uso propio que se hayan constituido en régimen de cooperativa.»

Tres. Se modifica el artículo 36, el cual queda redactado como sigue:

«Artículo 36. Otorgamiento de la calificación provisional.

1. El correspondiente Ayuntamiento, a efectos de proceder a la concesión de la calificación provisional, verificará la adecuación de las viviendas al presente Reglamento, a la normativa técnica de diseño y al plan autonómico de vivienda y suelo vigente en su momento. Además, se comprobará la adecuación urbanística de la promoción, la titularidad del suelo, la inexistencia de cargas y gravámenes que puedan conllevar la inviabilidad de la promoción y la existencia de demanda adecuada a la promoción en base a los datos obtenidos del Registro Público Municipal de Demandantes.

2. El plazo para la resolución y notificación de la calificación provisional es de tres meses, a contar desde la fecha de la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente para su tramitación del correspondiente Ayuntamiento.

3. En el caso de suelos reservados a la promoción de vivienda protegida, la calificación provisional se otorgará de forma conjunta a la obtención de la licencia de obras, en cuyo caso el ayuntamiento podrá emitir la información señalada en el apartado anterior en documento anexo a la licencia otorgada.

4. En la resolución de calificación provisional deberán constar, como mínimo, los siguientes extremos:

a) Código de identificación del expediente de promoción.

b) Identificación de la persona promotora, señalando si es pública o privada y, en su caso, si la vivienda es para uso propio individual o agrupado en cooperativa.

c) Régimen y uso al que se acoge la promoción. En el supuesto en el que no se haya asignado uso, se deberá especificar tal extremo. Cuando la promoción tenga viviendas acogidas a distintos programas, regímenes o usos, se hará constar de forma individualizada el que corresponda a cada vivienda.

d) Número identificativo de la vivienda que estará compuesto por 10 dígitos, de los que los 5 primeros corresponderán al código INE del municipio, y los 5 siguientes serán definidos por el correspondiente Ayuntamiento.

e) Número de dormitorios y superficie útil individualizada de las viviendas protegidas de la promoción y de sus anejos vinculados. Cuando la promoción incluya estancias de uso común protegidas de conformidad con lo que establezca el correspondiente plan de vivienda se incluirá, además, la superficie de estas estancias que corresponda proporcionalmente a cada una de las viviendas o unidades habitacionales. Se señalarán, cuando existan, las viviendas reservadas para personas con discapacidad por movilidad reducida u otros cupos que procedan.

f) En los supuestos de viviendas en venta o adjudicación, se incluirá el precio máximo de las viviendas y de sus anejos. Cuando se trate de viviendas en arrendamiento se señalará la forma de cálculo de la renta máxima.

g) Identificación catastral de la parcela. Cuando en el momento de calificación provisional no exista este dato, debe hacerse constar de forma detallada la localización de la promoción, mediante coordenadas UTM ETRS89 HUSO 30.

h) Fecha de la licencia de obras. Cuando no se haya concedido conjunta o previamente, se hará constar la adecuación urbanística de la actuación.

i) Período de vigencia del régimen legal de protección.

j) Las condiciones derivadas de procedimientos de adjudicación o venta de suelo, o como consecuencia de la obtención de financiación, si las hubiera.

k) En el caso en que las viviendas se acojan a un determinado programa de financiación con cargo a planes autonómicos o estatales de vivienda, las limitaciones y condiciones derivadas de dicho programa, una vez haya sido dictada resolución de concesión de las ayudas por el órgano que corresponda.»

Cuatro. Se modifica el artículo 37, el cual queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 37. Comunicación de la calificación e inicio de las obras.

1. El Ayuntamiento deberá comunicar a la correspondiente Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo de un mes desde que tengan lugar, las calificaciones provisionales y definitivas que hayan otorgado, así como las modificaciones de estas, y la fecha de inicio de las obras, utilizando el modelo incluido como Anexo IV.

2. El promotor no podrá formalizar los contratos de compraventa o de adjudicación de las viviendas hasta que haya presentado en el Ayuntamiento la comunicación de inicio de las obras.

3. En el caso de que se trate de una persona promotora de vivienda para uso propio individual, el Ayuntamiento adjuntará a la calificación provisional acreditación del cumplimiento de los requisitos que permiten el acceso a la vivienda.»

Cinco. Se modifica apartado 3 del artículo 38, que queda redactado en los siguientes términos:

«3. La persona promotora que haya obtenido calificación provisional podrá ceder la titularidad de la promoción, subrogándose el nuevo titular en los beneficios, obligaciones y cargas derivados del régimen de protección, lo que deberá ser comunicado al Ayuntamiento correspondiente en el plazo de 15 días desde que la transmisión se haya producido, sin perjuicio de las autorizaciones que procedan en caso de haberse obtenido financiación, o estar sujeto a algún tipo de condición. El correspondiente Ayuntamiento hará constar esta modificación mediante diligencia en la calificación emitida.»

Seis. Se modifica el artículo 39 que queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 39. Plazo para la obtención de calificación definitiva.

El plazo para la obtención de la calificación definitiva es de treinta meses desde la fecha de la calificación provisional, salvo que en suelos destinados a viviendas protegidas se prevea un plazo distinto por el planeamiento urbanístico o por estipulación contractual.

Podrá autorizarse la ampliación del plazo indicado a instancia de la persona promotora, mediando causa justificada y hasta un máximo de la mitad del plazo establecido. Esta ampliación podrá aplicarse a la totalidad de la promoción o a parte de la misma cuando se trate de edificios independientes.

La persona promotora comunicará la citada ampliación a las personas adquirentes en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la notificación de la autorización de la ampliación del citado plazo.

Transcurrido el plazo y, en su caso, el de su ampliación autorizada, sin que se hubiese obtenido la calificación definitiva, las personas adjudicatarias podrán optar por las acciones establecidas en el artículo 42.1, sin perjuicio de que, si existe conformidad entre las partes, pueda continuarse la promoción y obtenerse calificación definitiva fuera del plazo señalado.»

Siete. Se modifica el artículo 40, que queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 40. Calificación definitiva.

1. La persona promotora pondrá en conocimiento del correspondiente Ayuntamiento la finalización de las obras mediante la declaración responsable de ocupación a la que se refiere el artículo 138.1 d) de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad Territorial de Andalucía en la que se incluirá el cumplimiento de las determinaciones establecidas en la calificación provisional.

Junto con dicha declaración, se presentará justificación de haberse practicado en el Registro de la Propiedad la inscripción de la escritura declarativa de obra nueva o, en su caso, obra nueva en construcción, y de división horizontal, en la que conste que se trata de viviendas calificadas provisionalmente como protegidas.

En el caso en el que existieran modificaciones respecto a las determinaciones recogidas en la calificación provisional podrá optarse por modificar la calificación provisional previamente, de conformidad con lo expresado en el artículo 38, o solicitar al correspondiente Ayuntamiento el otorgamiento expreso de calificación definitiva, para lo que se tendrá en cuenta el procedimiento establecido para la calificación provisional.

2. Cuando no sea posible la calificación definitiva sobre la totalidad de viviendas protegidas que componen la promoción, pero sí sobre una parte de la misma, la calificación definitiva podrá obtenerse por fases.

3. El correspondiente Ayuntamiento comunicará a la Delegación Territorial correspondiente la calificación definitiva conforme a lo establecido en el artículo 37.»

Ocho. Se modifica el artículo 41, el cual queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 41. Modificación de la calificación definitiva

Sin perjuicio de la tramitación de los procedimientos establecidos en el Título V de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, únicamente podrá modificarse la calificación definitiva en los siguientes supuestos:

a) El previsto en el artículo 25.2.

b) Cuando el plan de vivienda vigente prevea esa posibilidad.

c) Por cambio de titularidad en la promoción, en igual forma a la señalada para la calificación provisional en el artículo 38.3.

La modificación en la calificación definitivamente obtenida se solicitará al correspondiente Ayuntamiento, que resolverá y notificará sobre dicha solicitud en el plazo de tres meses. Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales en virtud de las cuales se modifiquen extremos contenidos en la calificación definitiva darán lugar a la correspondiente modificación mediante diligencia en la misma calificación, que deberá hacerse constar en la inscripción registral.

No implicará la modificación de la calificación definitiva, el destino temporal al alquiler de las viviendas calificadas definitivamente para la venta, que se hayan quedado vacantes en el proceso de selección. Los contratos de arrendamiento, que podrán incluir una opción de compra, se sujetarán a lo establecido en los artículos 17, 18 y 19, determinándose el precio máximo conforme al artículo 27.6. Sin perjuicio de que la persona arrendataria pueda acceder sin limitación temporal a la propiedad de la vivienda previo visado del contrato de compraventa conforme a lo establecido en el artículo 22.»