Articulo 7 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

El módulo básico del suelo urbano se podrá deducir por el medio que técnicamente el perito considere más adecuado de entre los siguientes:

1. Valor deducido por el método residual.

Media del valor del suelo, unitario o de repercusión, de una serie de muestras edificadas, de características similares o asimilables a las del bien a valorar. El valor unitario o de repercusión de cada muestra considerada se obtendrá por el método residual estático, es decir, descontando del valor de la muestra los gastos y beneficios de promoción y el valor de la construcción.

Mediante la aplicación de los coeficientes correctores concretos de cada muestra considerada, se obtiene un módulo básico genérico del suelo, que posteriormente se ajustará a las circunstancias concretas del bien a valorar, con la aplicación de los coeficientes de singularización que le correspondan.

a) Método residual aplicado para la obtención del módulo básico unitario del suelo:

MBSu = ∑(Vusm)/ nº de muestras

Vusm = [(Vma / (coef. 3.1 a 3.4)) − Vcm ] / (Ssm × coef. 1.1.1 a 1.1.5)

Donde:

MBSu = Módulo básico unitario del suelo expresado en euros/m2 de suelo.

Vusm = Valor unitario del suelo de la muestra expresado en euros/m2 de suelo.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en euros,

Valor de la muestra x coef. 5.

Vcm = Valor de la construcción de la muestra expresado en euros, calculado según punto cuarto.

Ssm = Superficie del suelo de la muestra expresado en m2 de suelo.

Coef. 3.1 a 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

Coef. 1.1.1 a 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características específicas (Anexo II).

b) Método residual aplicado para la obtención del módulo básico de repercusión del suelo:

MBSr = ∑(Vrsm) / nº de muestras

Vrsm = [(Vma/ (coef. 3.1 a 3.4)) − Vcm] / (Scm × coef. 1.2.1 a 1.2.4)

Donde:

MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en euros/m2 construido.

Vrsm = Valor de repercusión del suelo de la muestra expresado en euros/m2 construido.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo,

Valor de la muestra x coef. 5, expresado en euros.

Vcm = Valor de la construcción de la muestra expresado en euros, calculado según punto cuarto.

Scm = Superficie construida de la muestra, expresada en m2 construidos.

Coef. 3.1 a 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

Coef. 1.2.1 a 1.2.4 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de la edificación materializada o materializable (Anexo II).

2. Valor deducido por comparación con otras muestras de suelo.

Media del valor del suelo, unitario o de repercusión, de una serie de muestras de suelo de características similares o asimilables a las del bien a valorar. El valor unitario o de repercusión de cada muestra considerada se obtendrá aplicando a cada una de ellas los coeficientes de singularización que les sean de aplicación, obteniendo así un módulo básico genérico, que posteriormente se ajustará a las características concretas del bien a valorar mediante la aplicación de los coeficientes correctores que le sean de aplicación.

a) Método de comparación aplicado para la obtención del módulo básico unitario del suelo:

MBSu = ∑(Vusm) / nº de muestras

Vusm = Vma / (Ssm × coef. 1.1.1 a 1.1.5)

Donde:

MBSu = Módulo básico unitario del suelo expresado en euros/m2 de suelo.

Vusm = Valor unitario del suelo de la muestra expresado en euros/m2 de suelo.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en euros,

Valor de la muestra x coef. 5.

Ssm = Superficie del suelo de la muestra expresada en m2 de suelo.

Coef. 1.1.1 a 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características específicas (Anexo II).

b) Método de comparación aplicado para la obtención del módulo básico de repercusión del suelo:

MBSr = ∑(Vrsm) / nº de muestras

Vrsm = Vma / (Sedm × coef. 1.1.1 a 1.1.5)

Donde:

MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en euros/m2 construido.

Vrsm = Valor de repercusión del suelo de la muestra expresado en euros/m2 construido.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en euros,

Valor de la muestra x coef. 5.

Sedm = Superficie edificable de la muestra, expresada en m2 construibles.

Coef. 1.1.1 a 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características intrínsecas (Anexo II).

3. Por referencia a los valores unitarios o de repercusión considerados por catastro de conformidad con la Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencia de valores y las posteriores actualizaciones para cada ejercicio.

4. En caso de suelos destinados a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección, estos se valorarán conforme a lo establecido en la normativa que resulte de aplicación.