Articulo 9 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

La elección del método para determinar el valor de un inmueble urbano podrá realizarse, de manera razonada, en función de sus características por cualquiera de los siguientes procedimientos:

1. Por el método de comparación.

Para bienes convencionales, siempre que haya un mercado suficiente, entendido como un mercado representativo y datos suficientes de inmuebles comparables.

Conocido el valor de bienes de características similares, se les aplican los coeficientes de homogeneización definidos en el Anexo II que procedan (coef. 4.1 al 4.6), para ajustar su valor a las características específicas del bien a valorar.

V = MBB × Sc − Coste 1.1.6

MBB = ∑(Vumh )/ nº de muestras

Vumh = (Vma × coef. 4.1 a 4.6)/ ScmDonde:

V = Valor real del bien expresado en euros.

MBB = Módulo básico del bien, expresado en euros/m2 construido.

Sc = Superficie construida del bien, expresada en m2 construidos.

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (Anexo II).

Vumh = Valor unitario de la muestra homogenizado, expresado en euros/m2 construidos.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en euros,

Valor de la muestra x coef. 5.

Scm = Superficie de la muestra, expresada en m2 construidos.

Coef. 4.1 a 4.6 = Coeficientes de homogeneización.

2. Por el método analítico.

Para bienes singulares o con mercado deficiente, entendido como un mercado no representativo o sin suficientes datos de inmuebles comparables.

a) Aplicando a la suma del valor del suelo y el de la construcción, calculados según lo establecido en el punto octavo y el punto cuarto respectivamente, los coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción definidos en el Anexo II, que les sean de aplicación (coef. 3.1 al 3.4), según la siguiente fórmula:

V = (Vs + Vc ) × coef . 3.1 a 3.4

Donde:

V = Valor real del bien expresado en euros.

Vs = Valor del suelo del bien calculado según el punto octavo, expresado en euros.

Vc = Valor de la construcción del bien calculado según el punto cuarto expresado en euros.

Coef. 3.1 a 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

b) A partir de la suma del módulo básico del suelo corregido con los coeficientes correctores en función de la superficie edificada más el módulo básico de la construcción corregido por los coeficientes correctores del valor de la construcción, a la que se le aplicarán los coeficientes correctores conjuntos del suelo y la construcción y la superficie construida, todo ello según la siguiente fórmula:

V = ∑(MBSr × coef. 1.2.1 a 1.2.4 + MBC × coef. 2.1 a 2.4 ) × Sc × coef. 3.1 a 3.4 − Coste 1.1.6Donde:

V = Valor real del bien expresado en euros.

MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo s/usos, expresado en euros/m2 construido.

MBC = Módulo básico de la construcción s/usos, expresado en euros/m2 construido.

Sc = Superficie construida del bien s/usos expresada en m2 construidos.

Coef. 1.2.1 a 1.2.4 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de la edificación materializada o materializable (Anexo II).

Coef. 2.1 a 2.4 = Coeficientes correctores del valor del valor de la construcción (Anexo II).

Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (Anexo II).

3. En el supuesto de que el bien inmueble objeto de valoración sea un inmueble en construcción o rehabilitación, su valor real se determinará según se ha dispuesto en los apartados anteriores, considerando el inmueble terminado y de nueva construcción, al que se le deducirán los gastos necesarios para su finalización. Dichos gastos deberán estar debidamente justificados mediante certificado de técnico competente.