Capitulo 1 el que se determina el modelo, las formalidades y contenido del Libro del Edificio

1.a. La ocupación del edificio. Pasos previos. Documentación.

El primer requisito, a la hora de ocupar la vivienda, y consecuentemente, las zonas comunes del edificio, es la entrega de las llaves de los mismos por el Promotor a los distintos usuarios y representante de la comunidad de propietarios en un acto del que debe existir constancia documental, en el que, además de las llaves el usuario reciba otra serie de documentos que le van a facilitar el uso, mantenimiento y obras de reparación necesarias, así como un conocimiento mínimo del edificio y su vivienda.

Esta documentación se encuentra englobada y descrita en el Libro del Edificio.

Es importante saber para usuarios y Comunidades que, al hacerse cargo de la propiedad, se asume la responsabilidad del uso y mantenimiento de la misma según los términos de este manual.

1.b. Puesta en funcionamiento. Instalaciones.

1.b.1. Contratación de servicios y puesta en uso de las instalaciones:

Para que el suministro de agua, energía y telecomunicaciones sea un hecho efectivo, el propietario de la vivienda y, en la parte comunitaria, el Presidente de la Comunidad o representante o Administrador contratado a esos efectos, deberán contratar con las compañías suministradoras elegidas esos servicios. Generalmente deberán demostrar ante ellas su carácter de propietario o arrendador y acompañar a la solicitud de alta una serie de documentos que las compañías deben exigir para formalizar los contratos:

• Cédula de Habitabilidad.

• Escritura o contrato de Compraventa, o contrato de alquiler.

• Boletín de enganche suscrito por instalador autorizado.

• Documento de identidad.

Si el propietario no se sintiese capacitado para el cálculo de la potencia mínima a contratar con el suministrador de energía eléctrica, debe asesorarse previamente, determinando por aparatos a instalar y alumbrado, el consumo que vaya a realizar y la simultaneidad de puesta en marcha de los aparatos con que se va a requerir el suministro. Ello conlleva a ahorrar en el concepto de cuota de potencia en el recibo, aunque se debe tener en cuenta la existencia de limitadores de potencia en cuotas bajas y las molestias que ello conlleva al usuario cuando se sobresolicita energía en esos casos.

1.b.2. Aceptación y comprobaciones:

Aunque el proceso constructivo está avalado por profesionales responsables que realizan una ejecución de obra y un seguimiento serio, que certifican la idoneidad de lo construido basados en el propio conocimiento y en las pruebas que se encargan a esos efectos, pueden escaparse algunos detalles que es conveniente contrastar por la propiedad para que la transmisión del dominio acabe felizmente.

En ese caso, es necesario que presente al Promotor una relación de aquellos elementos o detalles a los que no presta su conformidad.

Con la mayor brevedad posible, para evitar que por el Promotor se considere negligencia en el uso, el propietario de la vivienda deberá aceptar internamente el producto mediante una serie de comprobaciones sencillas que están al alcance de cualquier persona sin conocimientos técnicos.

La relación de comprobaciones más comunes es la que sigue:

• Desperfectos, fisuras, manchas, rayados, roturas:

• Pintura.

• Revestidos en general.

• Alicatados.

• Suelos.

• Carpintería exterior o interior. Vidrios. Persianas. Herrajes.

• Aparatos sanitarios, griferías, tuberías vistas. Radiadores. Llaves de paso.

• Ausencia de elementos:

• Mecanismos eléctricos (llaves, bases de tomas) Cableado emergente en techos para lámparas.

• Manillas y herrajes de carpintería metálica o de madera.

• Aparatos sanitarios. Grifos. Llaves de paso.

• Mal funcionamiento:

• Puertas, ventanas, persianas, armarios, correderas (roces en suelos, chasquidos, oscurecimiento imperfecto, aberturas excesivas, cierre incompleto).

• Grifos, llaves de paso (goteo, ruidos, caudal de salida, manchas de humedad en paredes o techos).

• Mecanismos eléctricos (prueba de accionamiento del diferencial, interruptores, timbres, enchufes sin servicio).

• Gas (encendido de los quemadores y pilotos).

Como es lógico, y referido a las instalaciones y zonas comunes, el Presidente de la Comunidad y, en su nombre y en su caso, el Administrador en quien se delegue contractualmente, realizará las mismas operaciones que las indicadas para el usuario.

1.c. Funcionamiento de la Comunidad de Propietarios:

Básicamente, los pasos han de iniciarse con la celebración de una asamblea constitutiva mediante previa convocatoria (que, incluso, podría convocar el Promotor) siguiendo los argumentos que, generalmente, han de aparecer en la propia escritura pública. En esa primera

Junta, los acuerdos a tomar girarán en torno a estas premisas:

• Nombramiento de cargos responsables.

• Fijar las cuotas de participación de cada propietario.

• Aprobar el primer Presupuesto anual.

• Facultar al presidente o al Administrador en quien contractualmente se delegue, para contratar los servicios comunitarios.

Además, es necesario adquirir un Libro de Actas y solicitar un N.I.F. en la Delegación de Hacienda.