Capitulo 4 el que se determina el modelo, las formalidades y contenido del Libro del Edificio

el que se determina el modelo, las formalidades y contenido del Libro del Edificio

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CAPÍTULO IV. OBRAS EN EL EDIFICIO.

1. Generalidades.

En general, dentro de los distintos apartados de las instrucciones de uso y mantenimiento se encontrará un comentario en cada capítulo específico.

Hay que aconsejar que para cualquier obra de reparación, modernización, reforma o ampliación, el primer paso a dar es el del asesoramiento técnico y legal, que evite situaciones embarazosas e, incluso, peligrosas desde el punto de vista de la seguridad de la vivienda y el edificio.
Por ello, a la vista de los artículo 2.2, 10, 12 y 13 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de la Jefatura del Estado, de Ordenación de la Edificación (LOE) y la normativa que se indica después, habrá de asegurarse, antes de planificar cualquier tipo de obra, que se actúa dentro de la legalidad.
La Ley 3/2001, de la Presidencia de la Junta, de 26 de abril, de la Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura establece en el Título I, entre otras definiciones, una primera clasificación de las obras de edificación y trabajos de mantenimiento, y en el Título II las fases del proceso edificatorio y regula las exigencias técnicas de calidad, ahorro energético y demás parámetros básicos, además de regular los mecanismos de intervención de la Administración en dicho proceso.
El Decreto 205/2003 de la Consejería de Fomento, establece la necesidad de redactar una Memoria Habilitante, suscrita por técnico competente para obras determinadas de un edificio que no precisen Proyecto Técnico, y dirigidas asimismo, por técnico competente, ligándolas, además, con el Real Decreto 1627/1997, sobre Seguridad y Salud Laboral, a tener muy en cuenta a la hora de planificar obras de reforma y mantenimiento, por el que se plantea la necesidad de redactar por técnico competente estudios y planes en ese sentido.
En obras de reforma interior de viviendas en régimen de comunidad de propietarios, deberá darse cuenta a la misma de las actuaciones previstas, y solicitar la oportuna autorización, por cuanto pudieran suponer afecciones a elementos comunes o a las determinaciones de la comunidad.
A la hora de recibir la vivienda, en particular, y el edificio por parte comunitaria, es conveniente solicitar del Promotor una pequeña cantidad de materiales, generalmente alicatados y solerías, que quede como aprovisionamiento para incidencias de roturas o reposición de elementos que hayan de sustituirse por reparaciones de electricidad o fontanería.
En ese sentido será muy útil la documentación entregada por el Promotor respecto de instaladores y suministradores de materiales y elementos constructivos y de instalaciones, ya que, de no mediar circunstancias anómalas o de excesiva antigüedad, podrán conseguirse esas piezas necesarias para no tener que modificar por completo la unidad en la que se obre.

2. Recomendaciones constructivas.

2.a. Obras que afecten a la cimentación y estructura.

Bajo ningún concepto, sin un estado de necesidad y sin control técnico y legal, pueden abrirse huecos, orificios, rozas, regolas, etc. en pilares, muros de carga, vigas, forjados, losas y cimentaciones, ni alterar o modificar los mismos. Se trata de obras de mayor entidad cuyo proyecto y control de obras exige la autoría de técnico titulado competente.
Hay que tener en cuenta que el edificio está diseñado para soportar unas cargas determinadas por lo que cualquier modificación irresponsable puede hacer peligrar la estabilidad y la seguridad del edificio.
Hay que consultar con técnico competente de forma previa a la colocación de elementos o acumulación de enseres o útiles en zonas de la vivienda que quizá no estén diseñadas para soportar el peso añadido, ya que es peligroso sobrepasar la carga de uso correspondiente al forjado en cuestión.

2.b. Obras en cubiertas.

Para colocar en cubiertas antenas, tendederos u otros elementos, además del riesgo de caídas al vacío si se realizan por personas no especializadas, hay que tener en cuenta que si se realizan perforaciones sin contar con el debido control de técnico competente y ejecución por personal cualificado, dará lugar muy posiblemente, a filtraciones de agua y humedades.

2.c. Obras en fachadas.

Incidir, de nuevo, en la peligrosidad de efectuar obras en lugares con riesgo de caída libre de los operarios, por lo que hay que confiar estos trabajos a personal especializado, independientemente de que su control y planificación sea competencia de técnico titulado.
Además, reiterando lo indicado en su capítulo particular, ha de saberse que la configuración de huecos, colores, entonaciones y diseños, en modificaciones o sustituciones de ventanas, rejas, toldos, persianas, etc., son propiedad intelectual del proyectista, y elementos comunes de todos los propietarios del edificio, por lo que ha de contarse con las debidas autorizaciones administrativas y de otras índoles.
La colocación de rejas fijas, como medida de seguridad contra el robo, tiene el contrapunto de dificultar la accesibilidad por los huecos enrejados en caso de incendio.

2.d. Obras en particiones interiores.

Hay que prestar mucha atención a divisiones que estén implicadas en la adecuación del edificio en las medidas de protección contra incendios, accesibilidad, habitabilidad, etc., en el sentido, por ejemplo, de la compartimentación en sectores de incendio y configuración de vías de evacuación, por lo que deberá contarse con el debido asesoramiento técnico antes de acometer cualquier modificación sobre los mismos.
Antes de acometer obras o trabajos en el interior de la vivienda o espacios comunes del edificio que impliquen cualquier actuación en las paredes que delimitan la vivienda o elemento común o en las divisiones interiores, debe asegurarse del trazado de las redes de instalaciones y elementos como vigas, pilares, etc., ocultos, para evitar posibles daños al edificio, a terceros y accidentes a las personas.
La demolición de un tabique, tabicón, u otro tipo de división interior implica, en muchos casos, la modificación del trazado de las instalaciones, cuando éstas discurren por el elemento a demoler.
La apertura de huecos u hornacinas en muros de carga (que son elementos resistentes) no es posible en muchos casos, debiendo contar, siempre, con el debido asesoramiento técnico y permisos pertinentes.
Antes de realizar orificios, taladros, rozas o cualquier perforación en paredes o particiones interiores por las que puedan discurrir canalizaciones, hay que cerrar las llaves de paso del suministro de agua y cortar el fluido eléctrico de los circuitos que discurran por la pared. Se evitarán accidentes y averías.
El tabique o tabicón interior que, generalmente, conforma la cámara de aire en fachadas no puede eliminarse, ya que se perdería el debido aislamiento térmico y acústico.
Si hay que realizar necesariamente taladros, orificios o rozas en paredes contenedoras de redes de instalaciones, han de seguirse los siguientes consejos:

No realizar estas operaciones en la línea que une el cuadro de protección eléctrico con el techo, ya que por ahí discurren líneas no protegidas contra contactos.
Tampoco en la banda horizontal comprendida entre el techo y los cercos de puertas o ventanas, pues por esa zona suelen discurrir canalizaciones eléctricas y de suministro de agua.
En la banda vertical de 10 a 15 cm de ancho en las verticales de enchufes, interruptores, tomas de agua y desagües, ya que por esa zona, habitualmente, discurren las canalizaciones de sus servicios.
En las proximidades de la llave de corte general de agua, ni por donde pueda discurrir la canalización de entrada a la vivienda, ya que puede perforarse la canalización.
En un radio de 20 cm., aproximadamente, a cualquier llave de corte de agua, por existir muchas posibilidades de perforar canalizaciones.
A ninguna altura, en las paredes donde discurran líneas de interconexión de máquinas de aire acondicionado.
Hay que comprobar, con el plano de instalaciones que debe figurar entre la documentación entregada con la vivienda, cualquier posibilidad de perforación de canalizaciones.

Si se perforase cualquier canalización de abastecimiento y distribución de agua, hay que cerrar la llave de corte general o la de corte parcial del local húmedo que se trate, realizando la reparación necesaria urgentemente.
Si la perforación o roza se realiza, necesariamente, en pared separadora medianera con otra vivienda o zona común, hay que averiguar exactamente el espesor de la misma, para no traspasar el límite correspondiente.
Los tabiques y tabicones tienen una resistencia adecuada a su función no estructural, por lo que no deben sobrecargarse con esfuerzos o cargas para lo que no están concebidos. Al demoler un tabique que no esté apoyado simplemente en la solería, sino en el forjado inferior, aparecerá una franja sin solar de difícil adecuación a la solería existente.

2.e. Obras y trabajos que afecten a techos y suelos.

No hay que olvidar que en suelos y techos pueden discurrir canalizaciones de instalaciones, por lo que se deben atender los consejos e instrucciones del apartado anterior, a los mismos efectos de perforaciones y taladros o rozas.
Al colgar lámparas y otros elementos del techo, hay que tener en cuenta la distribución de viguetas o vigas de hormigón. Una gran dificultad en la ejecución del taladro implica haber tocado uno de estos elementos estructurales, por lo que se debe abandonar la idea.

2.f. Obras de instalaciones.

La modificación, mejora, adaptación, reparación y conservación de cualquier tipo de instalación debe llevarse a cabo por un instalador autorizado. A veces habrá de contarse con un técnico competente y, en otras ocasiones, con las autorizaciones técnico administrativas de la propia Administración o de las compañías suministradoras.
Normalmente deben confiarse estas operaciones al instalador oficial que ejecutó la obra, por ser mejor conocedor de trazados y características de las instalaciones. Si se dispone de la documentación completa sobre ello, según las indicaciones del Libro del Edificio, esta dificultad desaparece para cualquier otro instalador.
Cuando se modifiquen instalaciones, debe procurarse un croquis o esquema de cómo quedan las canalizaciones ocultas, con el fin de facilitar cualquier otra modificación posterior que sea preciso realizar.
A la hora de ejecutar obras hay que recordar que los bajantes y conductos de ventilación de cocinas y baños, y en otras dependencias, en edificios plurifamiliares con división horizontal son elementos comunes, por lo que no se pueden utilizar para introducir en ellos canalizaciones o elementos de cualquier tipo, ni acometer a los mismos extractores y otras conexiones, pues se reducirá la capacidad de ventilación y podrían producirse obstrucciones, turbulencias y sobrepresiones que impiden su correcto funcionamiento, además de las molestias a los vecinos. Tampoco, sin el debido asesoramiento y autorización, deben acometerse más conexiones que las existentes a los bajantes y conductos de ventilación.

2.g. Trabajos de pintura.

Son trabajos que suelen realizarse por el mismo usuario y sin asesoramiento previo. El mayor peligro que entraña es la pérdida de estabilidad sobre andamios y escaleras, y mucho más cuando las operaciones se realizan sobre estos elementos en balcones y terrazas al vacío. Por tanto, siempre que se prevean estos problemas hay que confiar en profesionales habituados, asegurados y con medios suficientes en esa materia, y con experiencia y responsabilidad.
Otro pequeño conflicto es la elección del tipo de pintura a colocar sobre los distintos soportes. La falta de conocimientos sobre la pintura en sí, el tipo de soporte y los trabajos previos a realizar sobre los mismos, puede dar lugar a decepciones y vueltas a empezar con estos trabajos que son periódicos y comunes. Además del asesoramiento que debe realizarse con profesionales, en los despachos de pinturas suele haber manuales prácticos al alcance del consumidor.

3. Medidas de seguridad y salud en el trabajo.

A la hora de acometer cualquier tipo de obra que conlleve riesgos para la salud y la seguridad de los trabajadores y terceros que puedan verse implicados por obras ajenas, ha de saberse que es obligatorio prever y disponer las medidas de protección y prevención exigidas por las disposiciones que regulan esta materia y que, por tanto, como propietario individual o como comunidad de propietarios se contraen responsabilidades ineludibles en este sentido.

Se recomienda que se solicite el asesoramiento técnico correspondiente y que se utilicen los medios con que cuente el edificio para el aseguramiento físico de los trabajadores, como ganchos en fachada para cinturones de seguridad, fijaciones en fachada para andamiajes, escaleras metálicas y trampillas de acceso.

Es muy interesante, para evitar situaciones embarazosas, asegurar la obra con una Compañía de Seguros de confianza, que prevea situaciones anómalas sobre seguridad social entre los trabajadores que actúen en nuestra obra, y que, para un profano, es difícil de controlar.

4. Exigencias técnicas y administrativas.

4.1. Generalidades.

A los efectos de tener conocimiento de los requisitos técnicos, legales y administrativos que puedan ser exigibles en cada caso concreto a la hora de ejecutar una obra, tanto en los elementos y servicios comunes como en la propia vivienda, se recomienda recabar en el Ayuntamiento de la ciudad toda la información precisa para asegurar que la obra es realizable; asimismo, en la Consejería de Fomento, Dirección General de Vivienda, de todo aquello dependiente del régimen V.P.O.; de la Consejería de Cultura en edificios afectados por la normativa específica en cuestiones de patrimonio histórico, artístico o cultural, y, en cualquier caso, de técnico competente que asesorará en todos los sentidos.
Como se ha indicado anteriormente, hay que informarse también, mediante técnico competente y acudiendo a órganos administrativos competentes y compañías suministradoras, si las obras programadas pueden afectar a determinadas instalaciones, como calefacción, climatización, ascensores, telecomunicaciones, gas, electricidad y protección contra incendios.

4.2. Tipos de obra.

Obra nueva.

Se considera obra nueva a toda obra de construcción relacionada con edificaciones e instalaciones de nueva planta, destinadas, total o parcialmente, a vivienda.

Obras de rehabilitación, reforma o modificación.

Cualquier obra o actuación sobre un edificio ya construido, siempre que implique la adecuación del mismo para poder ser destinado a vivienda. También se considerará rehabilitación cuando, teniendo ya este destino, las obras o actuaciones se dirijan a mejorar las condiciones estructurales o funcionales, o impliquen el acondicionamiento de los servicios básicos de la vivienda, incluyendo mejoras que reporten ahorro energético o instalaciones de energía renovables.

Obras de ampliación.

Aquellas que produzcan incremento de la superficie o volumen de la edificación o instalación, con independencia del cambio de uso o destino de la parte existente previa a la ampliación, como respecto de las partes ampliadas.

Obras de demolición.

Aquellas que implican la destrucción total o parcial de edificaciones o instalaciones existentes.

Trabajos de Mantenimiento.

Aquellos que pretenden la conservación ordinaria de la edificación, así como sus elementos e instalaciones tanto individuales como comunitarias.

Obras menores.

Son aquéllas que por su escasa entidad, sencillez constructiva y pequeña cuantía no precisan ni de proyecto técnico ni de memoria habilitante.

5. Requisitos para los distintos tipos de obra.

Como norma general, tener en cuenta el punto 4.1. Generalidades, recabando la información necesaria de la base documental y participación de profesionales que resulten necesarios para la obra u operación de mantenimiento planteados en edificios, viviendas y zonas comunes.

5.1. Para los grupos 1, 2, 3 y 4.

Según la importancia de la obra, se precisará disponer de la documentación técnica, redactada por técnicos competentes.

Proyecto técnico: básico y de ejecución redactado por técnico competente y visado por el Colegio Oficial correspondiente.
Memoria Habilitante: en aquellos supuestos en los que por la entidad de las obras, resulta excesiva la exigencia de Proyecto, sin que deje de resultar necesaria la aportación de cierta documentación técnica. Está indicada para obras ordinarias, según la expresión del Decreto 205/2003 de la Consejería de Fomento, de 16 de diciembre de 2003 (D.O.E. n. 149, de 23 de diciembre) de ampliación, reforma o rehabilitación de inmuebles ya existentes y que por su complejidad técnica, entidad, importancia, grado de afectación al edificio o cuantía, no le sea exigible la redacción de un proyecto técnico pero que ostenten la suficiente sustantividad y trascendencia para rebasar la cualidad de obras menores.
Estudio de Seguridad y Salud en el trabajo: redactado por técnico competente en los siguientes supuestos:

Que el Presupuesto de Contrata sea igual o superior a 450.759,08 €.
Que la duración estimada de la obra sea superior a 30 días laborables, empleándose en algún momento más de 20 trabajadores simultáneamente.
Que el volumen de la mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de trabajo total de los trabajadores en la obra, sea superior a 500.

Estudio básico de seguridad y salud: En obras no incluidas en ninguno de los supuestos anteriores, redactado por técnico competente.
Dirección facultativa de obra, por técnicos competentes.
Coordinador en materia de Seguridad y Salud en el trabajo: durante la ejecución de las obras.
Licencia de obras municipal.
Licencia de ocupación de terrenos públicos: si se ocupasen por el perímetro de la obra.
Otras licencias y permisos:

Andamios.
Cajón para escombros (ocupación de vía pública).
Autorización de la Consejería de Fomento (V.P.O. y otras calificaciones dependientes de la misma).
Informe favorable de la Consejería de Cultura (edificios protegidos).
Acuerdo favorable de la Comunidad de Vecinos (en obras cuya autorización sea necesaria).
Autorizaciones de las compañías suministradoras de servicios y de los órganos administrativos competentes en materia de instalaciones.

5.2. Para el grupo 5 y 6.

Sin descartar la necesidad de redactar una memoria habilitante (ver definición en puntos anteriores), se refieren a las denominadas comúnmente obras menores o de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, y están definidas en el apartado 4.2. Precisarán, de todos modos, las licencias y permisos relacionados con anterioridad (municipal, de ocupación, etc.) que le sean de aplicación. Del mismo modo, cuando los trabajos impliquen riesgos para la salud, se precisará la redacción y seguimiento de la documentación referida a esa materia.