Disposicion Final . 2ª. - Modificación del Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.. LEY 7/2026, de 31 de julio, Canarias, agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas

Se modifica el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, en los siguientes términos:

Uno. Se modifica el artículo 5, que queda con el siguiente texto:

«Artículo 5.- Viviendas protegidas en equipamientos.

1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos, por efecto directo, sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado.

2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada, si bien cuando se trate de equipamientos públicos las viviendas mantendrán de manera indefinida su calificación como vivienda social, de conformidad con lo establecido por la legislación básica estatal.

3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

4. A los efectos de este decreto ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento».

Dos. Se añade un nuevo artículo 5 bis, con el siguiente texto:

«Artículo 5 bis.- Trámites extraordinarios de emergencia habitacional.

La aplicación de las medidas establecidas en los artículos 4 y 5 requerirá que el ayuntamiento identifique de manera motivada, conforme a la norma básica estatal, el suelo susceptible de acoger vivienda protegida.

El pleno, previa información pública por un plazo de siete días, sin más trámite ni informes, acordará sobre la medida.

Dicho acuerdo será publicado en el boletín oficial de la provincia correspondiente y se incorporará al planeamiento afectado en la primera modificación sustancial que se tramite».

Tres. Se modifica el apartado 1 del artículo 6, que queda con el siguiente texto:

«Artículo 6.- Ejecución anticipada de sistemas generales.

1. En el supuesto de que el suelo para viviendas protegidas de promoción pública se implante en un sistema general incluido o adscrito en un sector según las previsiones de este decreto ley, el municipio podrá ejecutar por sí mismo las obras necesarias para ocupar el suelo sin necesidad de esperar a la ejecución del sistema privado».

Cuatro. Se modifica el apartado 1 y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 7, en los términos siguientes:

«Artículo 7.- Derecho de superficie.

1. El sector público autonómico y local podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, así como viviendas asequibles incentivadas, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de esas viviendas.

(...)

4. Las promociones que se pongan en marcha de acuerdo con lo previsto en este precepto podrán acogerse a lo previsto en el artículo 23 del presente decreto ley».

Cinco. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 8, con el siguiente texto:

«Artículo 8.- Concesión para construir y/o gestionar viviendas protegidas.

3. Igualmente, las Administraciones podrán otorgar mediante concesión de dominio público la construcción y gestión de viviendas protegidas de promoción pública, de acuerdo con las previsiones de la legislación de patrimonio de las Administraciones públicas y normas concordantes».

Seis. Se modifica el apartado 4 del artículo 10, que pasa a tener el siguiente texto:

«Artículo 10.- Cambio de uso de parcelas a residencial.

4. Las viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición quedarán sujetas a las siguientes obligaciones mínimas de destino, como contraprestación por el cambio de uso autorizado:

a) Un mínimo del 30% de las viviendas resultantes se destinará a vivienda protegida de promoción privada, sujeta al régimen establecido en la normativa aplicable.

b) Un mínimo del 20% de las viviendas resultantes se destinará a vivienda asequible incentivada».

Siete. Se añaden dos nuevos apartados 3 y 4 al artículo 17, que pasan a tener el siguiente texto:

«Artículo 17.- Reglas comunes sobre cambios de uso, incremento de edificabilidad y división de viviendas.

(...)

3. Las medidas recogidas en los artículos 12 a 16, así como en este artículo 17, son igualmente aplicables a las edificaciones que puedan construirse en las parcelas vacantes en suelo urbano. En todo caso, al menos la mitad de la edificabilidad debe ser destinada a la construcción de viviendas protegidas; las viviendas libres que puedan construirse deben tener una superficie mínima de 60 m2 construidos; y, salvo que se acredite la inviabilidad técnica, cada una de las viviendas debe contar con una plaza de aparcamiento en la parcela. A los efectos de viabilizar estas actuaciones, la calificación de una parte como vivienda protegida determina el desplazamiento de los parámetros urbanísticos, entre otros el número máximo de viviendas y/o superficie que recoja el planeamiento general, así como sobre el uso de la planta baja de la edificación.

4. La obligación de destinar al menos el 50% de las viviendas que se construyan a vivienda protegida de promoción privada, que se recoge en los artículos 13 a 17, podrá cumplirse cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, siendo el porcentaje destinado a vivienda protegida de promoción privada el 30% restante».

Ocho. El artículo 18 pasa a tener el siguiente contenido:

«Artículo 18.- Rehabilitación de edificaciones no terminadas.

1. Se consideran edificaciones no terminadas aquellas que, situadas en suelo urbano o en suelo urbanizable, siendo admisible la urbanización y edificación simultáneas, tengan las siguientes características:

a) Las obras ejecutadas se amparan en una licencia urbanística otorgada de acuerdo con el planeamiento vigente en el momento de su otorgamiento.

b) La edificación cuente, al menos, con la estructura parcialmente ejecutada.

c) La ejecución de las obras autorizadas se hubiera interrumpido más allá del plazo legal y de sus prórrogas, se haya declarado o no la caducidad de la licencia.

d) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto para el ámbito, la manzana o la parcela, siempre que no sea público.

2. En las edificaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original, sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte técnica o económicamente inviable.

3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben ser viviendas protegidas de promoción privada debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada. No obstante, cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, el porcentaje exigido de vivienda protegida de promoción privada será el 30% restante, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada.

4. La licencia de rehabilitación se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley.

5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la edificación se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico que, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

6. Transcurrido el plazo señalado en el apartado 4 sin haber solicitado la licencia de rehabilitación, previa audiencia, la Administración urbanística podrá acordar la ejecución subsidiaria de la rehabilitación de la edificación, destinando la totalidad de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas de promoción pública. El acuerdo de ejecución subsidiaria llevará implícita la necesidad de ocupación y la declaración de urgencia de la ocupación a efectos de expropiación por incumplimiento del deber de rehabilitar.

7. En el caso de edificaciones no terminadas sin que se haya producido cambio del planeamiento y sin que la Administración haya declarado la caducidad de la licencia otorgada conforme al mismo, las obras pueden continuar conforme a la licencia original y, en su caso, las modificaciones posteriores autorizadas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 347 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias».

Nueve. El artículo 19 pasa a tener la siguiente redacción:

«Artículo 19.- Rehabilitación de urbanizaciones no terminadas.

1. Se consideran urbanizaciones no terminadas aquellas en las que concurran las siguientes características:

a) La urbanización cuente con obras de urbanización y, en su caso, de edificación parcialmente ejecutadas.

b) La ejecución de las obras de urbanización se hubiera interrumpido más allá del plazo fijado para su terminación sin que se haya declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos por la entidad promotora ni tampoco la Administración urbanística haya acordado la subrogación.

c) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto, en todo o en parte para el sector o el ámbito, incluyendo cambios en los suelos dotacionales y cesiones obligatorias más gravosos que los originales.

2. En las urbanizaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a la construcción de viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original.

Lo dispuesto en este apartado se entenderá sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte económicamente inviable.

3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben ser viviendas protegidas de promoción privada, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada. No obstante, cuando el promotor destine el 70% del total las viviendas resultantes a vivienda asequible incentivada, el porcentaje exigido de vivienda protegida de promoción privada será del 30% restante, debiendo obtenerse la correspondiente calificación provisional sin la cual no podrá otorgarse la licencia rehabilitada.

4. La licencia de rehabilitación de la urbanización se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley. Transcurrido ese plazo sin haberlo solicitado, la Administración pondrá en marcha el sistema de ejecución forzosa previsto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la urbanización se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico, pues, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

6. En el caso de urbanizaciones no terminadas sin que se haya producido cambio del planeamiento y sin que la Administración haya formulado declaración de incumplimiento del proyecto de urbanización aprobado conforme al mismo, las obras pueden continuar conforme al proyecto de urbanización originalmente aprobado, y, en su caso, las modificaciones posteriores autorizadas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias».

Diez. Se modifica el apartado 1 del artículo 23, que pasa a tener el siguiente texto:

«Artículo 23.- Declaración de obras públicas de interés general.

1. Los proyectos de construcción de viviendas protegidas así como de viviendas asequibles incentivadas, incluidas las obras de urbanización que fueran necesarias, que sean promovidos por las Administraciones públicas, bien directamente o a través de sus medios propios, bien mediante el otorgamiento de derechos de superficie o concesiones administrativas, y cuenten con calificación provisional, tendrán la consideración de obras públicas de interés general».

Once. Se añade un nuevo título IV con la siguiente denominación:

«Título IV.

Otras medidas de impulso de la vivienda».

Doce. Se adiciona un nuevo artículo 31 con el siguiente contenido:

«Artículo 31.- Viviendas asequibles incentivadas.

1. Es vivienda asequible incentivada aquella de titularidad privada destinada a residencia habitual en régimen de alquiler que cumple las limitaciones de uso, superficie, temporalidad y renta máxima que se establecen en este precepto.

2. La vivienda asequible incentivada se destinará a residencia habitual de la persona arrendataria y, en su caso, de su unidad familiar, debiendo acreditar la condición de residente en alguno de los municipios de Canarias al menos durante cuatro años.

3. La persona arrendataria o, en su caso, la unidad familiar, no podrá tener ingresos que excedan de siete veces el Iprem. Tampoco podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de disfrute sobre alguna vivienda protegida o libre.

4. Las viviendas asequibles incentivadas tendrán una superficie mínima de 60 m2 construidos, sin que puedan superar los 120 m2 construidos, accediendo a las mismas en función del número de miembros de la unidad familiar.

5. El régimen de calificación de las viviendas asequibles incentivadas se extenderá durante siete años, transcurridos los cuales pasarán a ser viviendas libres. Se exceptúan las viviendas asequibles incentivadas que se promuevan sobre suelos de titularidad pública, en particular mediante derechos de superficie y concesiones administrativas, calificación que se extenderá durante el tiempo de duración de esos derechos, revirtiendo a su término esas edificaciones a la Administración promotora.

6. La renta máxima del alquiler será la que se establezca para las viviendas protegidas de promoción privada de superficie equivalente incrementada en un 20%.

7. Las viviendas asequibles incentivadas no podrán ser destinadas a vivienda vacacional o equivalente.

8. Tanto el umbral de capacidad económica como el diferencial determinante de la renta máxima del alquiler a que se refieren los anteriores apartados 3 y 6 podrán ser actualizados mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda en función de la evolución de las circunstancias socioeconómicas».

Trece. Se añade un nuevo artículo 32, con el siguiente texto:

«Artículo 32.- Beneficios de las viviendas asequibles incentivadas.

1. Las viviendas asequibles incentivadas podrán ser de nueva promoción, o bien instalarse en viviendas y edificaciones ya existentes.

2. En las parcelas de suelo urbano con destino residencial, la calificación de vivienda asequible incentivada determina la adaptación de los parámetros urbanísticos, en particular los relativos al número máximo de viviendas y/o a su superficie, que se entenderán desplazados, pudiéndose construir o adaptar tantas viviendas como sea admisible, sin que pueda incrementarse la edificabilidad. En el caso de que se trate de parcelas en suelo urbano no consolidado, la calificación permitirá llevar a cabo las obras de urbanización que sean precisas para que adquieran la condición de solar.

3. Asimismo, en las parcelas a que se refieren los apartados anteriores, si la ordenación urbanística prevé oficinas y/o locales en las edificaciones existentes o que se vayan a construir, tal determinación se tendrá por no puesta, pudiendo destinarse la edificabilidad correspondiente a viviendas asequibles incentivadas.

4. En el caso de que el incremento del número de viviendas afectara a las dotaciones del ámbito en que se vayan a localizar, la Administración municipal procederá a reajustar las superficies correspondientes, sin que esta adaptación impida la construcción o la adaptación de las viviendas asequibles incentivadas. En el supuesto de parcelas en suelo urbano no consolidado, en el momento de solicitar la licencia, la entidad promotora habrá de monetizar el valor correspondiente a las dotaciones y cesiones obligatorias que correspondan.

5. A solicitud de quienes las promuevan, previo informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento con base en las circunstancias socioeconómicas concurrentes y la inexistencia material de suelos disponibles en su entorno, las viviendas asequibles incentivadas podrán ser dispensadas de los deberes de entrega de suelo que correspondan, en cuyo caso el régimen de calificación se extenderá hasta veinte años.

6. Las viviendas asequibles incentivadas podrán acogerse, además, a los beneficios fiscales que se establezcan para fomentarlas.

7. Las viviendas asequibles incentivadas podrán construirse e implantarse en los asentamientos rurales.

8. En el caso de las viviendas asequibles incentivadas que se promuevan sobre suelos de titularidad pública, incluyendo las que lo sean mediante derecho de superficie o concesión de dominio público, dada la permanencia del régimen de protección, los proyectos podrán aumentar hasta dos alturas más de las que permita el planeamiento urbanístico aplicable, incremento que quedará autorizado con la calificación provisional y el otorgamiento de la licencia urbanística, sin necesidad de modificación del planeamiento».

Catorce. Se adiciona un nuevo artículo 33, con el siguiente contenido:

«Artículo 33.- Calificación y régimen jurídico de las viviendas asequibles incentivadas.

1. La condición de vivienda asequible incentivada está sujeta a calificación provisional y, una vez ejecutada, a la calificación definitiva por el Instituto Canario de la Vivienda.

2. El procedimiento de tramitación y resolución de las calificaciones y los plazos de resolución serán los que se aplican para la calificación de vivienda protegida, sin perjuicio de que reglamentariamente puedan establecerse modulaciones o un régimen especial.

3. Corresponde al Instituto Canario de la Vivienda verificar, con carácter previo al arrendamiento, que la persona arrendataria cumple los requisitos legales para acceder a esta modalidad de vivienda. Una vez suscrito, el contrato será comunicado a esa entidad pública en los quince días siguientes a la firma. El contrato que sea suscrito con incumplimiento de los requisitos legales supondrá la descalificación automática de la vivienda y de la actuación de la que forme parte, con pérdida y reintegro de todos los beneficios otorgados.

4. Las viviendas asequibles incentivadas no son viviendas protegidas ni se someten al régimen jurídico de estas.

5. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, las viviendas asequibles incentivadas computan a efectos del artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en cuanto sujetas a un régimen de protección pública.

6. Se crea el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas como instrumento para la gestión y el control de esta modalidad de viviendas y de quienes accedan a las mismas. Tendrán acceso a este registro las resoluciones de calificación de viviendas asequibles incentivadas, así como los contratos de arrendamiento que se suscriban. La inscripción en este registro se realizará de oficio por la Administración competente, sin que la misma limite la eficacia de las resoluciones y contratos. La organización y su régimen de funcionamiento se regulará mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda. En todo caso, mediante convenio con el Colegio de Registradores, todas o algunas de las funciones del registro de vivienda asequible podrán ser encomendadas a los registros de la propiedad de las islas, debiendo quedar garantizado el acceso del Instituto Canario de la Vivienda a los datos correspondientes».

Quince. Se adiciona un nuevo artículo 34 con el siguiente contenido:

«Artículo 34.- Cambio de uso de terciario a residencial.

1. En las parcelas no edificadas de uso terciario, industrial o comercial, situadas tanto en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por concurrir condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad económica del uso industrial o comercial, quien ostente derechos sobre las mismas podrá instar el cambio de uso a residencial ante la Administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la Administración sectorial competente que deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual se entenderá favorable.

2. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada.

3. En los casos en los que el ayuntamiento acuerde el cambio de uso, si el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria calculado teniendo en cuenta el uso industrial o comercial fuera inferior al que hubiera correspondido en caso de uso residencial, la persona propietaria o promotora deberá abonar a la Administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, la diferencia que corresponda, calculada de forma proporcional sobre la parcela o parcelas individualmente consideradas. De no ser inferior, la cesión de aprovechamiento se mantendrá en los términos en que se hubiera calculado y materializado.

4. Del total de viviendas que puedan construirse, el 40% serán viviendas protegidas de promoción privada y el 60% viviendas asequibles incentivadas. No obstante, cuando la promoción y la construcción de las viviendas se promueva por sociedades cooperativas de viviendas, al menos un tercio de las que se puedan construir deberán serlo como viviendas protegidas de promoción privada».

Dieciséis. Se añade un nuevo artículo 35 con el siguiente contenido:

«Artículo 35.- Ejecución anticipada de suelos privados destinados a viviendas protegidas.

Las parcelas de suelo urbanizable ordenado destinadas a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección público de acuerdo con lo establecido en el artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, una vez identificadas, podrán ser desarrolladas de forma anticipada y autónoma, incluyendo las obras de urbanización que sean necesarias, previa obtención de la calificación provisional correspondiente. El desarrollo podrá ser realizado por la persona o entidad promotora de ese suelo, bien directamente, bien mediante convenio de cooperación con la Administración municipal».

Diecisiete. Se adiciona un nuevo título V, con la siguiente denominación:

«Título V.

Procedimiento de declaración de zonas de mercado residencial tensionado».

Dieciocho. Se adiciona un nuevo artículo 36, con el contenido siguiente:

«Artículo 36.- Competencia.

Corresponde a la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias la declaración como zona de mercado residencial tensionado de aquellos ámbitos territoriales en los que concurran los supuestos establecidos en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda».

Diecinueve. Se añade un nuevo artículo 37, con el siguiente texto:

«Artículo 37.- Procedimiento.

1. El procedimiento se inicia por el ayuntamiento interesado, que deberá presentar una solicitud para declarar un ámbito territorial concreto como zona de mercado residencial tensionado, acompañada de la siguiente documentación:

a) Análisis del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.

b) Propuesta de delimitación del ámbito que se propone para la declaración como zona de mercado residencial tensionado.

c) Propuesta de memoria justificativa con el contenido previsto en el apartado 3 del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

d) Propuesta de plan específico con las medidas que considera necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo, incluyendo su cronograma durante el periodo de vigencia de tres años. En este plan se deberán indicar las necesidades de financiación, ayudas o actuaciones convenidas que se plantean y que requieran de colaboración del Gobierno de Canarias o de otras Administraciones.

e) Cualquier otro estudio que permita evidenciar los desequilibrios y procesos de segregación socioespacial en detrimento de la cohesión social y territorial.

2. Una vez recibida la solicitud acompañada de la documentación referida en el apartado anterior, el órgano competente de la Administración autonómica podrá recabar la información adicional que considere necesaria en relación con la situación del mercado residencial en la zona a fin de comprobar la adecuación con los requisitos establecidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, proponer las modificaciones o subsanaciones que considere procedentes, pudiendo recabar además cuantos informes considere necesarios para resolver la solicitud.

3. Concluidos los trámites anteriores, el órgano autonómico competente someterá el expediente a información pública por plazo de, al menos, veinte días tras su publicación. Durante dicho plazo, las personas interesadas podrán presentar alegaciones.

En el trámite de información pública deberá ponerse a disposición de la ciudadanía toda la documentación que ha servido de base a la memoria justificativa y a la solicitud de declaración, así como el plan específico de medidas propuesto.

La publicación deberá realizarse en el Boletín Oficial de Canarias y en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente.

Finalizado el plazo de información pública, se procederá al análisis de las alegaciones presentadas, para lo que se requerirá la emisión de un informe al respecto al ayuntamiento solicitante.

4. Una vez instruido el expediente, tras la comprobación de la integridad y suficiencia de la solicitud y la documentación aportada por el ayuntamiento y una vez valoradas las circunstancias concurrentes, la persona titular del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias podrá declarar la zona solicitada como zona de mercado residencial tensionado, teniendo en cuenta la incidencia de la declaración en la política autonómica de vivienda; en el caso de que se desestime la declaración, se procederá al archivo de las actuaciones.

5. Si se declara la zona de mercado residencial tensionado, la orden que ponga fin al procedimiento tendrá el siguiente contenido:

- La declaración de zona de mercado residencial tensionado.

- La delimitación del área.

- La relación de medidas específicas para la corrección de los desequilibrios evidenciados.

- La aprobación del plan específico de medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración y su calendario de desarrollo.

6. El plazo para declarar una zona de mercado residencial tensionado es de seis meses computados a partir de la finalización del trámite de información pública. Transcurrido dicho plazo sin que se haya dictado la orden correspondiente, la solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo».

Veinte. Se añade un nuevo artículo 38, con la siguiente redacción:

«Artículo 38.- Efectos.

1. La declaración de zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de tres años.

2. La declaración será notificada al ayuntamiento y, asimismo, será publicada en el Boletín Oficial de Canarias y en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente para general conocimiento, entrando en vigor con la primera de las publicaciones.

3. La declaración se comunicará al ministerio competente en materia de vivienda, a los efectos previstos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

4. La vigencia de la declaración de zona de mercado residencial tensionado podrá ser prorrogada, siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración».

Veintiuno. Se añade una nueva disposición adicional sexta, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional sexta.- Régimen de infracciones y sanciones de las viviendas asequibles incentivadas.

Las viviendas asequibles incentivadas quedan sujetas al régimen de infracciones y sanciones de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, con las especialidades recogidas en este decreto ley».

Veintidós. Se añade una nueva disposición adicional séptima, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional séptima.- Incremento de altura para viviendas sujetas a un régimen de protección pública.

Con el fin de promover la construcción y puesta en el mercado de viviendas en régimen de alquiler asequible, los municipios podrán permitir en los edificios residenciales existentes o en parcelas residenciales sin edificar el incremento de una altura más de las que permita el planeamiento general vigente siempre que se destinen a viviendas protegidas o a viviendas asequibles incentivadas. Este incremento podrá ser aprobado mediante ordenanza municipal, sin previa modificación del planeamiento. En tanto viviendas sujetas a un régimen de protección pública, las que se construyan no se consideran aprovechamiento lucrativo, correspondiendo a la Administración municipal, de ser preciso, proceder al reajuste de las dotaciones del ámbito en que se localicen, sin que esta adaptación impida la construcción de las viviendas».

Veintitrés. Se añade una nueva disposición adicional octava, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional octava.- Cambio de uso terciario a residencial en suelos urbanizables sectorizados no ordenados.

1. Con el fin de impulsar la construcción de viviendas, los suelos urbanizables sectorizados con destino terciario, ordenados o no ordenados, podrán pasar a tener como uso principal o característico el residencial, siempre y cuando se destine la mitad de la edificabilidad a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública, incluyendo viviendas asequibles incentivadas, debiendo ser, al menos, la mitad de ellas viviendas protegidas de promoción privada.

2. A esos efectos, la persona o las personas titulares de, al menos, el 60% del suelo, podrá solicitar al ayuntamiento el cambio de uso. De ser favorable, el acuerdo plenario determinará sin más trámites ese cambio de uso. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie edificable, debiendo destinar un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural, y cumplir las reservas de suelo y aparcamientos propios del suelo urbanizable residencial.

3. Transcurrido un año desde la aprobación del cambio de uso sin que la persona promotora haya presentado la ordenación pormenorizada ante la Administración municipal, el suelo afectado quedará automáticamente reclasificado como suelo rústico común, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento.

4. La ejecución y terminación de las obras de construcción de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, viviendas protegidas y/o viviendas asequibles incentivadas, deberá ser simultánea a la de las viviendas libres que puedan construirse, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores».

Veinticuatro. Se añade una nueva disposición adicional novena, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional novena.- Cambio de uso turístico a residencial en edificaciones existentes.

1. Las personas propietarias de edificaciones de uso turístico conforme a la calificación asignada por el planeamiento y/o la licencia urbanística que por razones de incompatibilidad del uso turístico en la zona en que se sitúan o por concurrir condiciones que justifiquen la inviabilidad de ese uso, podrán solicitar a la Administración urbanística respecto de la totalidad del inmueble o, en su caso, de unidades funcionalmente independientes, el cambio a uso residencial convirtiendo la totalidad de los alojamientos en viviendas asequibles incentivadas. El ayuntamiento, previo informe de la Administración turística a emitir en el plazo de un mes, transcurrido el cual se entenderá favorable, podrá acordar mediante acuerdo plenario el cambio de uso sin necesidad de modificación del planeamiento.

2. En el caso de que, aprobado el cambio de uso, transcurra más de seis meses sin que las personas promotoras aporten la calificación provisional de las viviendas asequibles incentivadas y, de ser necesaria, la comunicación previa de obras de reforma para la adecuación de las viviendas, la edificación volverá automáticamente a su destino original, salvo causa justificada que corresponde apreciar de forma expresa al ayuntamiento».

Veinticinco. Se añade una nueva disposición adicional décima, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional décima.- Fomento de la construcción de viviendas protegidas en suelos públicos.

1. En los suelos urbanizables, urbanos no consolidados y urbanos con uso residencial que sean de titularidad, individual o conjuntamente, de las Administraciones públicas canarias y/o de cualquiera de las entidades instrumentales vinculadas o dependientes de las mismas, los parámetros urbanísticos recogidos en el planeamiento general que se encuentre vigente tendrán carácter meramente indicativo, salvo el aprovechamiento asignado y los sistemas generales que les afecten, pudiendo establecer una ordenación pormenorizada que, con el fin de responder a la emergencia habitacional, reajuste, cambie o reordene las determinaciones pormenorizadas con el objetivo de construir el mayor número posible de viviendas protegidas.

2. El acuerdo plenario que apruebe la nueva ordenación pormenorizada determinará el desplazamiento de las determinaciones contrarias que pueda incorporar el planeamiento general, sin necesidad de llevar a cabo su previa modificación.

3. El acuerdo plenario a que se refiere el apartado anterior, igualmente sin modificación del planeamiento general, podrá incrementar el aprovechamiento urbanístico del sector o del ámbito correspondiente mediante el traslado, en todo o en parte, del asignado a otros suelos públicos existentes en el municipio que, en este supuesto, pasarán a engrosar el suelo destinado a espacios libres y/o zonas verdes.

4. El régimen previsto en esta disposición adicional será igualmente aplicable cuando la titularidad pública del suelo sea, al menos, del 80% del sector o del ámbito, en cuyo caso, el acuerdo plenario comportará la declaración de utilidad pública e interés social, así como la urgencia de la ocupación, a efectos de la legislación de expropiación forzosa, sin perjuicio, de la posibilidad de adquisición previa o mediante mutuo acuerdo».

Veintiséis. Se añade una nueva disposición adicional undécima, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional undécima.- Primera ocupación provisional de viviendas protegidas.

1. Las viviendas protegidas que, contando con calificación provisional, se hayan construido de forma simultánea a la urbanización, podrán ser ocupadas y utilizadas por las personas a las que están destinadas, aun cuando la urbanización no esté terminada, siempre y cuando la parcela cuente con los servicios previstos en el artículo 48.1 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, siendo suficiente contar con acceso rodado por alguna de las vías que la circunden según el planeamiento que se encuentre pavimentado y abierto al uso público, de forma provisional o definitiva, por el ayuntamiento correspondiente.

2. En estos casos, si los servicios no se encuentran en funcionamiento la persona promotora de las viviendas protegidas deberá garantizar la prolongación de los servicios provisionales contratados para la ejecución de las obras siempre y cuando cumplan los requisitos de seguridad y calidad para el consumo humano legalmente exigibles, estando obligada la persona promotora al pago de dichos suministros de forma provisional hasta que, recibida la urbanización, se proceda a la contratación de los servicios definitivos.

3. A los efectos de garantizar el cumplimiento el deber a que se refiere el apartado anterior, la persona promotora habrá de prestar garantía por importe del 5% del coste de las obras de construcción de cada inmueble.

4. La primera ocupación y utilización provisional de viviendas protegidas a que se refiere esta disposición adicional queda sujeta a comunicación previa ante el ayuntamiento correspondiente conforme a lo establecido por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, debiendo acompañar la documentación que sea preceptiva con la acreditación de la prestación de la garantía señalada en el anterior apartado, así como el visado otorgado por el Instituto Canario de la Vivienda.

5. Las promociones que se acojan a lo dispuesto en esta disposición adicional deberán obtener un visado del Instituto Canario de la Vivienda, en el que se verifique el cumplimiento de los requisitos propios de las viviendas protegidas calificadas, con la excepción de los servicios que sean prestados de forma provisional y la terminación y recepción de las obras de urbanización. La calificación definitiva será otorgada cuando se cumplan todos los requerimientos legalmente exigibles. El visado será otorgado en el plazo de dos meses, transcurridos los cuales sin que se haya producido, se entenderá otorgado por silencio administrativo».

Veintisiete. Se añade una nueva disposición adicional duodécima, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional duodécima.- Agilización de la ejecución de suelos urbanizables ordenados.

1. Con el fin de agilizar los trámites legales necesarios para la urbanización y la construcción de las viviendas, en los suelos urbanizables ordenados con destino residencial en los que al menos el 50% de la edificabilidad se destine a viviendas sujetas a un régimen de protección pública, a solicitud del promotor, el ayuntamiento tramitará de forma conjunta y simultánea la iniciativa del sistema de ejecución, incluyendo el proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización, y las licencias de edificación.

Las licencias podrán ser otorgadas antes de la aprobación definitiva de esos proyectos, aunque nunca con anterioridad al trámite de información pública del procedimiento de establecimiento del sistema de ejecución, quedando en todo caso la Administración concedente exonerada de toda responsabilidad derivada de la ulterior modificación o cambio obligado en aquellas que resulte de la aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación y de urbanización.

2. Para viabilizar lo dispuesto en el anterior apartado, en estos supuestos no serán exigibles las condiciones que para la urbanización y edificación simultánea establece el artículo 43.1.e) en relación con el artículo 52 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. No obstante, la primera ocupación de las viviendas libres queda condicionada a la concesión de la calificación definitiva de las viviendas sujetas a un régimen de protección pública, en ambos casos, no podrá permitirse hasta tanto se produzca la recepción de la urbanización por la Administración municipal.

3. En caso de incumplimiento de los deberes, compromisos y obligaciones inherentes al sistema de ejecución y los asumidos por el promotor, el ayuntamiento aplicará las fórmulas de sustitución o cambio del sistema de ejecución privado previstas en el artículo 220 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias».

Veintiocho. Se añade una nueva disposición adicional decimotercera, con el siguiente contenido:

«Disposición adicional decimotercera.- Actuaciones excepcionales residenciales promovidas por el Gobierno autonómico.

1. En atención a la declaración de la situación de emergencia habitacional como interés general excepcional, el Gobierno de Canarias, de oficio, bien por propia iniciativa, bien a petición de otras Administraciones o de particulares, podrá suspender motivadamente la vigencia de cualquier instrumento de ordenación para el establecimiento en los suelos afectados de actuaciones excepcionales residenciales, aplicando a estos efectos lo previsto en el artículo 168 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

2. Las actuaciones a que se refiere esta disposición podrán promoverse en suelos que presenten alguna de las siguientes características:

a) Sectores de suelo urbanizable vigentes con destino principal no residencial cuando las personas propietarias que representen al menos el 60% de la superficie propongan el cambio a uso residencial con una reserva de, al menos, la mitad de la edificabilidad a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección público.

b) Sectores de suelo urbanizable vigentes con destino principal residencial, cuando las personas propietarias que representen al menos el 60% de la superficie propongan el cambio de las determinaciones urbanísticas con el fin de incrementar el número de viviendas sujetas a un régimen de protección pública que puedan construirse.

c) Sectores de suelo urbanizables vigentes, cualquiera que sea su destino urbanístico principal, cuyo desarrollo el Gobierno considera necesario promover en orden a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública, siendo la declaración de necesidad constitutiva de utilidad pública e interés social a efectos de expropiación, e, igualmente, declarativa de urgencia a efectos de su ocupación. En este supuesto, la totalidad de la edificabilidad será destinada a viviendas sujetas a un régimen de protección pública.

3. La declaración por el Gobierno de una actuación excepcional residencial determinará la suspensión de la ordenación hasta entonces vigente así como la aprobación de las normas sustantivas transitorias aplicables para viabilizar la iniciativa, incluyendo las determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada que sean precisas de acuerdo con lo establecido por la legislación del suelo, si bien, la densidad máxima y la edificabilidad bruta máxima serán de 500 habitantes por hectárea y 1,50 metros cuadrados edificados por cada metro cuadrado de suelo. Estas normas se incorporarán en los instrumentos de ordenación afectados en la primera modificación sustancial de que sean objeto, sin perjuicio de la eficacia inmediata de aquellas.

4. La ejecución de estas actuaciones se realizará de conformidad con las previsiones de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y de este decreto ley.

5. La terminación de las obras de construcción de las viviendas sujetas a protección pública debe ser simultánea a la de las viviendas libres que puedan construirse, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores.

6. En los supuestos de las letras a) y b) del apartado 2, en el caso de que, aprobadas las normas sustantivas transitorias, transcurra más de un año sin que quienes promovieron la actuación presenten ante la Administración municipal la solicitud y la documentación para el establecimiento y adjudicación del sistema de ejecución, el suelo afectado quedará automáticamente reclasificado como suelo rústico común, salvo que el Gobierno decida asumir el desarrollo de la ejecución de la actuación en las condiciones previstas en la letra c) del anterior apartado 2, pudiendo utilizar a estos efectos cualquiera de las formas de gestión y ejecución admitidas por la legislación del suelo.

7. Los acuerdos que deba adoptar el Gobierno de Canarias de acuerdo con lo previsto en esta disposición lo serán a propuesta conjunta de las consejerías competentes en materia de vivienda y de ordenación del territorio».

Veintinueve. La disposición transitoria única pasa a ser la disposición transitoria primera.

Treinta. Se añade una nueva disposición transitoria segunda, con el siguiente texto:

«Disposición transitoria segunda.- Aplicación del régimen de las viviendas asequibles incentivadas.

1. El régimen de las viviendas asequibles incentivadas previsto en el artículo 33.5 de este decreto ley es aplicable sobre cualesquiera suelos que se encuentren sujetos a esa determinación en el momento de entrada en vigor de este decreto ley. De ser necesario, el cambio de calificación urbanística no precisará modificación del planeamiento, en tanto se mantiene el destino residencial, siendo suficiente la calificación provisional por el Instituto Canario de la Vivienda.

2. En tanto se regula reglamentariamente el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas, los datos correspondientes se llevarán como una sección del Registro de Viviendas Protegidas».

Treinta y uno. Se añade una nueva disposición transitoria tercera, con el siguiente contenido:

«Disposición transitoria tercera.- Culminación del procedimiento de recuperación de suelo urbanizable residencial.

En las solicitudes de recuperación de suelo urbanizable residencial formuladas en tiempo y forma al amparo del artículo 11 de este decreto ley, para cuya aprobación únicamente restara el acuerdo plenario de recuperación, habiendo transcurrido el plazo previsto en el citado precepto para la adopción de tal acuerdo, con carácter excepcional, a petición de la persona interesada, con conservación de los actos y trámites efectuados, el ayuntamiento correspondiente podrá adoptar el acuerdo plenario en el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor del presente decreto ley».