Orden 10/2018, de 24 de enero, de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, por la que se aprueban las normas para la aplicación de los medios de valoración previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, a los bienes inmuebles de naturaleza urbana en el ámbito de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para el año 2018. [2018/1297], - Diario Oficial de Castilla La-Mancha, de 05-02-2018

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecen que la base imponible de dichos impuestos estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

A su vez, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria por cualquiera de los medios de comprobación establecidos en el mismo, entre los que figura en su apartado c) de precios medios en el mercado.

Para la determinación de los precios medios en el mercado, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas se ha basado en el informe anual sobre mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha facilitado por la Dirección General del Catastro, en virtud del convenio de colaboración entre el Ministerio de Economía y Hacienda y la Comunidad Autónoma de Castilla-la Mancha firmado el 18/09/2008, para el intercambio de información de estudios de mercado y para la difusión de la información catastral (publicado mediante Resolución de la Dirección General del Catastro, de 23/10/2008, BOE núm. 294 de 06/12/2008). Entre los objetivos definidos en la cláusula segunda del citado convenio, consta la realización de estudios de mercado, la elaboración de un mapa de valores del suelo que permita la coordinación de valores y el desarrollo de los procedimientos y aplicaciones necesarias para la obtención de un modelo de valoración.

En este punto, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas se acoge a la colaboración social en la aplicación de los tributos contemplada en el artículo 92 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que en su apartado 2, establece que podrá instrumentarse a través de acuerdos de la Administración tributaria con otras Administraciones públicas , y que conforme al párrafo a) del apartado 3 del mismo artículo, podrá referirse a la realización de estudios o informes relacionados con la elaboración y aplicación de los medios de comprobación de valor mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y a precios medios en el mercado.

Mediante esta colaboración no solo se consigue un ahorro de medios para la Administración regional, al hacer uso de los resultados del informe anual sobre mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha elaborado por la Dirección General de Catastro a través del Observatorio de Mercado Inmobiliario, sino también dotarse de un medio de comprobación amparado por la objetividad y seguridad jurídica que aporta el carácter independiente, amplia experiencia y regulada actuación en el campo de la valoración propia de este organismo. Además, la regulación de los medios de valoración establecida en la presente orden refuerza la seguridad jurídica de los obligados tributarios en el ámbito de aplicación de los impuestos antes mencionados, por otras vías.

En primer lugar, mediante la aprobación de los precios medios en el mercado, con el fin de disponer de un criterio de valoración objetivo y homogéneo en todo el territorio regional. A este respecto, para garantizar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 158.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, la orden que se aprueba detalla la metodología técnica utilizada para el cálculo de los precios medios aprobados.

En segundo lugar, mediante la definición de los medios a utilizar por la Administración para la comprobación de valores, clarificando los casos en los que no procederá la comprobación de los valores declarados por los contribuyentes.

En tercer lugar, mediante la regulación del suministro de información sobre el valor de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición. En este punto la voluntad de transparencia de la norma que se aprueba es inequívoca, por cuanto no sólo se aprueban los modelos de solicitud, facilitándose con ello a los ciudadanos el ejercicio de su derecho a obtener información sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, sino que, además, se contempla que los precios medios aprobados podrán consultarse, a través de Internet, en el portal tributario de la página Web de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

Es de reseñar que los valores obtenidos por el método de precios medios en el mercado, como se explica en la metodología, ofrecen un valor individualizado para cada bien acorde a sus características particulares y ubicación, que constan en la base de datos catastral de bienes urbanos.

Finalmente, la orden posibilita la aplicabilidad de las previsiones contenidas en los artículos 134.1 y 90.2 de la Ley General Tributaria, respecto a la no procedencia de la comprobación de valores cuando el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante, y respecto a los efectos vinculantes de la información sobre el valor de los bienes otorgada por la Administración, cuando el interesado haya proporcionado a ésta datos verdaderos y suficientes. Actuaciones que, además de garantizar la seguridad jurídica de los ciudadanos, persiguen incentivar el adecuado cumplimiento por éstos de sus obligaciones tributarias.

Por todo ello, en virtud de lo dispuesto en los artículos 57 y 134 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; del artículo 158 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, y en uso de las competencias reconocidas en el artículo 3 del Decreto 82/2015, de 14/07/2015, por el que se establece la estructura orgánica y competencias de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas,

Dispongo:

Artículo 1. Medios de comprobación.

De conformidad con lo previsto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, el valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se determinará a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, aplicando uno de los siguientes medios de comprobación, en los términos previstos en la presente disposición:

a) Precios medios en el mercado.

b) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

c) Precio, contraprestación pactada o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien realizadas dentro del plazo de un año desde la fecha del devengo.

d) Dictamen de peritos de la Administración.

Artículo 2. Precios medios en el mercado de bienes urbanos.

1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 158.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, se aprueba la metodología que permite obtener los precios medios en el mercado aplicables a hechos imponibles devengados en 2018, que se incorpora al anexo I de esta orden.

Mediante la aprobación de la metodología prevista en el párrafo anterior, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, a los efectos previstos en el número 2 de este artículo y basándose en el informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha que elabora la Dirección General del Catastro, a través del Observatorio de Mercado Inmobiliario, aprueba los importes de los módulos básicos de construcción, los recintos de valoración del suelo y sus respectivos importes, el coeficiente de gastos y beneficios aplicable a cada uno de ellos y el método de cálculo para su determinación.

2. En el ámbito de aplicación de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el valor determinado según lo dispuesto en el número anterior de este artículo podrá ser utilizado, entre otras, para las actuaciones siguientes:

a) Como medio de comprobación de valor por la Administración tributaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria.

b) Para determinar la base imponible por los interesados en las autoliquidaciones de los impuestos antes citados, con los efectos previstos en el artículo 134.1 de la citada Ley.

c) En la información previa sobre el valor de los bienes que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, solicitada por los obligados tributarios de conformidad con lo establecido en el artículo 90 de la Ley General Tributaria.

3. Los precios de mercado serán de aplicación para los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuyo uso predominante, conforme a su clasificación catastral, sea residencial y conste así en las correspondientes bases de datos. A tal efecto, se considerará que forman parte de un único inmueble aquellos anejos y superficies recogidos, junto a la construcción principal, en la misma referencia catastral considerándose como uso predominante el de dicha construcción.

La aplicación de los precios medios en el mercado estará condicionada a la correcta identificación del bien a valorar con su correspondiente referencia catastral.

4. Los precios medios en el mercado no serán de aplicación en los siguientes casos:

a) Cuando el valor determinado por dicho medio sea inferior al valor declarado por el interesado o al precio o contraprestación pactada en el acto o negocio jurídico que dé lugar al hecho imponible. En tal caso, se tomará la mayor de dichas cantidades como base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 46.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y en el artículo 18.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

b) En aquellos bienes en los que el valor declarado o determinado mediante la aplicación de los precios medios exceda de 300.000 euros.

c) Cuando se trate de suelos sin edificar, parcelas infraedificadas, inmuebles con construcciones en estado ruinoso en su totalidad, o cuyo precio de la construcción resultante de la aplicación de precios medios sea inferior al 20 por ciento de su precio total.

d) En edificaciones singulares de carácter histórico o artístico.

e) Cuando el bien que se pretende valorar carezca de referencia catastral.

f) En el caso de inmuebles que tengan un precio máximo de venta fijado por la Administración, cuando el valor determinado mediante la aplicación de los precios medios en el mercado sea superior al indicado precio máximo, supuesto en el que prevalecerá este último.

g) Cuando se trate de inmuebles que tengan un precio establecido en subasta judicial, notarial o administrativa.

h) Cuando el transmitente o el adquirente sea una Administración pública, un organismo autónomo o cualquiera de las entidades integrantes del sector público.

Artículo 3. Estimación por el valor de tasación de las fincas hipotecadas.

La estimación mediante el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, efectuada en virtud de lo dispuesto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, se tomará cuando dicho valor de tasación haya sido fijado de conformidad con las normas establecidas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y sus normas de desarrollo.

Artículo 4. Estimación por el precio o contraprestación pactada o por el valor declarado en otras transmisiones del mismo bien.

La estimación por el precio o contraprestación pactada o por el valor declarado en otras transmisiones del mismo bien se ajustará a las condiciones establecidas en el artículo 158.4 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

Artículo 5. Suministro de información sobre el valor de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y en el artículo 69 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, los interesados podrán solicitar a la Administración tributaria información sobre el valor a efectos fiscales de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, exclusivamente a los efectos de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Dicha petición podrá realizarse mediante los modelos que se incluyen como anexos II.1 (edificaciones) y II.2 (suelos no edificados), conforme a las instrucciones de cumplimentación que se recogen en el anexo II.3 de esta disposición. Dichos anexos, así como la obtención automática de los valores de referencia regulados en esta orden podrán ser consultados en el Portal Tributario de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas, en la dirección: https://tributos.jccm.es/.

Disposición final primera. Habilitación.

Se autoriza a la Dirección General de Tributos y Ordenación del Juego para dictar cuantas instrucciones sean necesarias para el desarrollo de las materias contenidas en esta orden.

Disposición final segunda. Consultas.

Los precios medios en el mercado resultantes para cada bien podrán ser consultados en el Portal Tributario de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en la dirección https://tributos.jccm.es/. A su vez, el informe anual de mercado inmobiliario, los recintos de valoración de suelo así como su jerarquía de valores se encuentran a disposición de los interesados en el Portal de la Dirección General del Catastro http://www.catastro.minhap.es/

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.

Toledo, 24 de enero de 2018

El Consejero de Hacienda y Administraciones Públicas

JUAN ALFONSO RUIZ MOLINA

Anexo I

Metodología de cálculo de los precios medios en el mercado

1. Metodología.

2. Criterios valorativos.

2.1. Valoración del suelo.

2.1.1.Criterios generales de valoración.

2.1.2.Criterios de subparcelación.

2.1.3.Construcción ruinosa.

2.1.4.Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.

2.2. Valoración de las construcciones.

2.2.1.Definiciones.

2.2.2.Valoración.

2.2.3.Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

2.2.4.Coeficientes correctores de la construcción. Campo de aplicación.

2.3. Valoración. Procedimiento general.

2.3.1.Coeficientes correctores conjuntos. Campo de aplicación.

2.3.2.Determinación del precio medio de mercado.

2.3.3.Parcelas infraedificadas.

3. Listado de importes del Módulo Básico de la Construcción por municipio.

4. Jerarquías de los recintos de valoración.

4.1. Jerarquías de recintos de valoración tipo R con los importes en € /m2 construido, coeficiente de Gastos y Beneficios y valores de repercusión aplicables al uso garajes/trasteros/anejos vinculados a las mismas.

4.2. Jerarquías de recintos de valoración tipo U con los importes en € /m2 de suelo, coeficiente de Gastos y Beneficios y jerarquía de valores de repercusión supletorios vinculados a las mismas.

1. Metodología

El presente documento recoge la metodología para la determinación de los precios medios de mercado correspondientes a los inmuebles urbanos de uso predominante residencial de los municipios de CastillaLa Mancha.

Esta metodología se basa en la normativa vigente de valoración catastral, Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

En este sentido, y de forma análoga al procedimiento recogido en la mencionada normativa, se determina el valor del inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales: suelo, construcción y gastos y beneficios de la promoción, corregidos en su caso por los correspondientes coeficientes de suelo, construcción y conjuntos, que recogen las particularidades del inmueble y que se aplican en función de los criterios definidos en la presente metodología.

El valor del suelo se obtiene por aplicación de los criterios contenidos en el apartado 2.1. Valoración del suelo del presente documento y a partir de los recintos de valoración elaborados anualmente por la Dirección General del Catastro, como resultado de los análisis y conclusiones del informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha que elabora en virtud de sus competencias. Los recintos de valoración y dicho informe se encuentran publicados en el Portal de la Dirección General del Catastro (www.catastro.minhap.es).

El valor de la construcción se obtiene de acuerdo a los criterios contenidos en el apartado 2.2. Valoración de las construcciones, aplicando el Módulo Básico de la Construcción correspondiente al municipio, de acuerdo al listado contenido en el apartado 3.

De acuerdo a los criterios señalados se determinarán asimismo los valores de suelo y construcción de otros usos vinculados al uso predominante residencial correspondientes a locales ubicados en el inmueble objeto de comprobación.

Para la determinación de los precios medios en el mercado de los inmuebles objeto de la comprobación de valores, se utilizan los datos de orden físico que figuran en la base de datos de la Dirección General del Catastro en la fecha de devengo.

2. Criterios de valoración

2.1. Valoración del suelo

Los recintos de valoración del suelo son los diferentes ámbitos geográficos en los que el valor del suelo de naturaleza urbana es similar y representan los ámbitos de aplicación de los valores definidos en ellos.

El valor de suelo de cada recinto de valoración se evalúa teniendo en cuenta las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y de la dinámica del mercado inmobiliario, obteniéndose los valores de repercusión y/o unitarios de cada zona.

Los recintos de valoración pueden ser de dos tipos, R o U. Los recintos tipo R, representan valores de repercusión de suelo en € /m2 construido y los de tipo U, representan valores unitarios de suelo en € /m2 de suelo.

Los criterios para establecer el tipo de recinto, R o U, son los que están definidos en la metodología del informe anual sobre el mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha, publicado en el Portal Web de la Dirección General del Catastro. La ubicación del inmueble en un recinto de tipo R o U determinará la valoración del suelo por repercusión o por unitario, sin perjuicio de la utilización de los valores de repercusión supletorios en recintos tipo U para los casos que correspondan de acuerdo a lo establecido en el punto 2 del apartado 2.1.1.

Cada recinto (tipo R o tipo U) va seguido de un código numérico que se corresponde con los importes de las jerarquías contenidas en el apartado 4 del presente documento.

En los mapas de valor publicados por la Dirección General del Catastro, se definen para cada ejercicio los recintos de valoración, que representan la materialización espacial de los valores de suelo, para el uso predominante residencial, establecidos como resultado de los análisis y conclusiones del informe anual sobre el mercado inmobiliario elaborado por la Dirección General del Catastro.

2.1.1 Criterios generales de valoración

1. Recintos tipo R (valor de repercusión)

El suelo correspondiente a un inmueble ubicado en un recinto de valoración tipo R, se valorará por aplicación del valor de repercusión (€ /m2 construido) establecido para el uso correspondiente de acuerdo a los criterios que se indican a continuación, a la superficie realmente construida de cada uso, según se define en el punto 2 del apartado 2.2.1.Definiciones, medida sobre la parcela catastrada en metros cuadrados.

Uso residencial:

Se aplicará su valor de repercusión, de la jerarquía contenida en el apartado 4.1, que corresponda al recinto de valoración en que se localice el inmueble.

Garajes/Trasteros/Anejos en inmuebles de uso predominante residencial

Se aplicará el valor de repercusión establecido para estos usos, de la jerarquía contenida en el apartado

4.1, que corresponda al recinto de valoración en que se localice el inmueble.

A efectos de la utilización de dicho valor de repercusión del suelo, se entenderán como anejos aquellos elementos de pequeña entidad complementarios al uso residencial, tales como almacenes o cobertizos. Locales de uso industrial en inmuebles con uso predominante residencial

Se aplicará el porcentaje del 50% sobre el valor de repercusión de uso residencial, que corresponda al recinto de valoración sobre el que se ubique el inmueble, excepto los locales tipificados como 0211 y 0212 con destino almacén o aparcamiento que se valorarán por el valor de repercusión de Garajes/Trasteros/Anejos.

Locales de otros usos en inmuebles con uso predominante residencial

Para el resto de los usos, se aplicará el valor de repercusión de uso residencial.

Los locales bajo rasante se valorarán por el valor de repercusión establecido para el uso correspondiente de acuerdo a los anteriores criterios.

No se considerará a efectos de aplicación del valor de repercusión, la superficie construida correspondiente a construcciones tipificadas como obras de urbanización interior, jardinería y deportes descubiertos de acuerdo a los criterios contenidos en el apartado 2.2.2. Valoración y 2.2.3. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

2. Recintos tipo U (valor unitario)

El suelo correspondiente a un inmueble ubicado en un recinto de valoración tipo U se valorará, por aplicación del valor unitario que corresponda de la jerarquía contenida en el apartado 4.2, a los metros cuadrados de suelo.

No obstante, el suelo correspondiente a los inmuebles ubicados en edificios con tipología de vivienda colectiva en varias alturas, que se encuentren situados en un recinto de valor unitario, se podrá valorar con carácter supletorio con el importe del valor de repercusión asociado a la jerarquía del recinto de valoración tipo U contenida en el apartado 4.2.

En el caso de que un inmueble se encuentre ubicado en dos recintos de valoración diferentes, se valorará por el recinto en el que el inmueble ocupe mayor superficie.

2.1.2 Criterios de subparcelación

Las parcelas se subparcelarán cuando, estando ubicadas en un recinto de valoración por unitario, les sea de aplicación alguno de los coeficientes correctores del valor del suelo D) Fondo excesivo o E) Superficie distinta a la mínima . Los criterios de subparcelación a estos efectos, se exponen en el apartado 2.1.4. Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.

2.1.3 Construcción ruinosa.

A efectos del art. 2.4 c) de la presente Orden, se calificará como ruinosa una construcción cuando tenga la totalidad de sus dependencias en estado ruinoso. Se considera que una construcción se encuentra en este estado cuando es manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina.

2.1.4 Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.

Suelo valorado por repercusión.- Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrá aplicar el coeficiente B de los definidos en el apartado siguiente.

Suelo valorado por unitario.- Como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se podrán aplicar los siguientes coeficientes correctores:

Coeficiente B) Longitud de fachada.

En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento.

En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60.

Coeficiente D) Fondo excesivo.

En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

En el caso de parcelas con más de una fachada, se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima.

En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie (S) distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:

S/SM < 1 0,80 (aplicable a toda la superficie)

1 'S/SM ' 2 1,00

2

2.2. Valoración de las construcciones