ORDEN FORAL 20/2010, de 22 de febrero, del Consejero de Economía y Hacienda, por la que se aprueban las normas técnicas generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra., - Boletín Oficial de Navarra, de 29-03-2010

El artículo 2 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra configura el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra como un registro administrativo, dependiente de la Hacienda Tributaria de Navarra, que constituye un inventario permanente y actualizado de los bienes inmuebles radicados en territorio navarro y que desempeña las funciones delimitadas en los artículos 1 y 2 de la propia Ley Foral.

El artículo 3 de la citada Ley Foral 12/2006 se refiere al contenido del mencionado registro administrativo prescribiendo que estará constituido por cuantos datos sean precisos para identificar y caracterizar los bienes inmuebles radicados en territorio navarro, con expresión, entre otros datos, de los valores registrales. Estos últimos se definen en el artículo 21.1 del propio texto legal como los valores de los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial que se destinan a determinar el valor catastral, al tiempo que sirven como referencia para las actuaciones a desarrollar por la Administración de la Comunidad Foral de Navarra y por los Ayuntamientos en el ejercicio de sus funciones públicas. El artículo 22.3 del referido texto legal determina que toda asignación de un nuevo valor, con excepción de lo dispuesto para los bienes especiales y para aquellos bienes que tienen un valor limitado administrativamente, debe realizarse aplicando la vigente Ponencia de Valoración y atendiendo a las características del inmueble que se encuentran recogidas en ese momento en el Registro de la Riqueza Territorial, esto es, a la caracterización del mismo que obre en dicho registro administrativo. Y se contiene además en el citado precepto la precisión de que la aplicación de la vigente Ponencia de Valoración ha de efectuarse conforme a lo dispuesto en el artículo 34.1 de la misma norma legal. Dicho precepto dispone que la Ponencia de Valoración determinará el método de valoración a aplicar a cada bien y fijará los parámetros de valoración, lo que conlleva que tales actuaciones administrativas hayan de conformarse a lo dispuesto en las normas generales técnicas de valoración a que se refiere el artículo 23.1 del mismo texto normativo. En concreto dicho precepto atribuye al Consejero de Economía y Hacienda la aprobación de las normas generales de valoración de los bienes inmuebles para establecer la uniformidad en el conjunto del territorio de los métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles.

El artículo 24 de la Ley Foral 12/2006, enumera los métodos de valoración aplicables a efectos de valoración de los bienes inmuebles obrantes en aquél. Distingue, de una parte, la valoración por el método de comparación con el valor de mercado mediante la utilización de los modelos estadísticos y, de otra, los métodos analíticos enumerados en el apartado segundo significándose respecto de estos, en el apartado tercero, que en aquellos casos en que resulte de aplicación más de uno de ellos, se adoptará el que proporcione un mayor valor.

El artículo 34.2 del mismo cuerpo legal impone que la elaboración de las Ponencias de Valoración se realice de acuerdo con los planes urbanísticos vigentes y con las "disposiciones generales de valoración". Aparecen éstas recogidas en el artículo 23 del texto legal. El primer apartado del mismo se refiere a las normas generales de valoración de los bienes inmuebles del Registro de la Riqueza Territorial. Éstas constituyen genuinas disposiciones de carácter general, que han de ser aprobadas por el Consejero de Economía y Hacienda, con el objeto de establecer la uniformidad en el conjunto del territorio de los métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles. El segundo apartado se refiere a unos parámetros de valoración, que han de aprobarse mediante resolución del Director Gerente, que si bien en sentido lato pueden concebirse como disposiciones de aplicación generalizada no ostentan en sentido estricto naturaleza reglamentaria. Nos encontramos en el caso de tales parámetros ante elementos auxiliares y precisos para valorar: modelos estadísticos, coeficientes, cuadros, módulos y tasas. En definitiva constituyen instrumentos o elementos necesarios de valoración que han de utilizarse con carácter general o masivo para proceder a asignar determinado valor a un inmueble, pero que no contienen pautas reguladoras de la metodología o procedimiento en que ha de asignarse dicho valor. Tales parámetros aparecen enumerados en lista abierta en el propio apartado segundo, si bien el artículo 34.1 del texto legal contempla la posibilidad de utilizar otros parámetros distintos.

En el desarrollo reglamentario de esta materia, contenido en el artículo 23 del Reglamento de desarrollo aprobado por Decreto Foral 100/2008, de 22 de septiembre, se determina cuál ha de ser la densidad normativa de las normas técnicas generales de valoración referidas en el artículo 23.1 de la Ley Foral 12/2006, puntualizando que deberán desarrollar los métodos de valoración y conceptos valorativos establecidos en el Capítulo III del Título I del mismo cuerpo legal y describiendo o enumerando aquellas cuestiones que necesariamente, y entre otras, habrán de ser abordadas por aquéllas. En concreto se han de contener aquellos parámetros no recogidos en el artículo 23.2 de la Ley Foral 12/2006, a que se refiere el artículo 34.1 del mismo texto legal.

Por otra parte ha de resaltarse que debe identificarse y caracterizarse un inmueble, esto es, describir las características propias del mismo a anotar en el Registro de la Riqueza Territorial, con carácter previo para poder valorarlo conforme a la normativa general técnica. Por tanto, han de aprobarse las normas de caracterización masiva o colectiva (sistemas de caracterización) de los inmuebles como presupuesto para la aplicación de las normas de valoración. Dicha normativa de caracterización se encuentra hoy en día en el Título Preliminar del Reglamento de desarrollo citado, y se desarrolla en proyecto de Orden Foral del Consejero de Economía y Hacienda por la que se aprueban determinados sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial.

Por tanto la normativa precisa para valorar los inmuebles obrantes en el Registro de la Riqueza Territorial se recoge en dos bloques: la normativa que determina cómo ha de caracterizarse un inmueble (sistemas de caracterización) y la reglamentación técnica de valoración que se aprueba mediante la presente Orden Foral. Se otorga así una mayor claridad del objeto regulado, lo que permite un conocimiento más preciso del mismo por los ciudadanos afectados que, en definitiva, proporciona mayor seguridad jurídica.

La adopción o aplicación a las unidades inmobiliarias del Registro de la Riqueza Territorial de determinados modelos o parámetros de valoración -con el margen de libertad que tal elección pueda conllevarhabrá de venir predeterminada normativamente y deberá permitir esta normativa motivar suficientemente tales actuaciones. En este sentido el artículo 24 de la Ley Foral 12/2006, establece ya determinados criterios para la aplicación de los métodos de valoración. Cumple ahora completar tales determinaciones dictando las oportunas normas técnicas que proporcione unos criterios o pautas objetivos de valoración. Singular importancia reviste en estos momentos, de reajuste del mercado inmobiliario tras el fenómeno conocido como "burbuja inmobiliaria" y que han llevado a una distorsión en los precios de mercado al convertir la vivienda en elemento de inversión en lugar de elemento de uso, pautar la aplicación de los métodos de valoración analíticos a que se refiere el artículo 24.2 de la misma Ley Foral con la finalidad de no fijar como valor de un inmueble uno que incorpore un notable "sobreprecio". Por todo ello se ha tratado de perfilar con especial cuidado la pertinencia de la aplicación del método más adecuado para obtener un valor catastral proporcionado y prudente. En este sentido se pretende evitar un incremento injustificado del valor de los inmuebles como consecuencia de la aprobación de una normativa técnica, por lo que se ha optado por un desarrollo normativo que, si bien debe incorporar lógicamente aquellos desarrollos que vienen exigidos por el marco normativo vigente, no se aleja de forma relevante de la normativa de valoración precedente. En todo caso, ha de significarse que cualquier posible exceso en los valores adoptados colectivamente como consecuencia de una revisión de la Ponencia de Valoración, una vez convertidos en valores con finalidad tributaria o valores catastrales tal y como refiere el artículo 21.8 de la Ley Foral 12/2006, pueden ser objeto de modulación a efectos de recaudación impositiva municipal no sólo mediante la fijación por cada Ayuntamiento de los tipos impositivos correspondientes dentro del arco establecido en el artículo 139.2 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra, sino también mediante el mecanismo de reducción potestativa de la base imponible previsto en el artículo 138 del mismo texto legal.

En cumplimiento de lo previsto en el artículo 23.1 de la referida Ley Foral 12/2006 y en el artículo 23 del Reglamento de desarrollo de la misma, las normas técnicas recogidas en Anexo en la presente Orden Foral vienen ahora a sustituir, tal y como establecen la Disposición Derogatoria y la Disposición transitoria Tercera del Decreto Foral 100/2008, la fragmentaria normativa contenida en el Anexo del Decreto Foral 216/1984, de 10 de octubre, por el que se establece el Reglamento para la Exacción de la Contribución Territorial Urbana, y en el Decreto Foral 268/1988, de 18 de noviembre, por el que se aprueban los cuadros de valores-tipo de las construcciones para la actualización de los valores catastrales, el cual deroga el apartado 2.2 del Anexo de Normas Técnicas contenido en el citado Decreto Foral 216/1984.

El texto normativo recogido en el Anexo está integrado por cuatro Capítulos.

El primero tiene por objeto la determinación del valor de los bienes inmuebles, regulando el ámbito de aplicación y el procedimiento de fijación de los valores registrales y estableciendo una serie de definiciones necesarias para la comprensión de los mismos.

Un segundo Capítulo viene a definir y exponer la naturaleza de los parámetros generales de valoración que debe aprobar el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra respecto de los que el artículo 23.2 de la Ley Foral 12/2006, efectúa únicamente una relación nominal.

El Capítulo tercero especifica cuáles son las determinaciones que debe recoger una Ponencia de Valoración, explicando los conceptos a manejar y, en lo que se refiere a determinados parámetros, el modo de cálculo.

Por último en el cuarto Capítulo se detallan las fórmulas de cálculo de los valores a partir de los datos del Registro de la Riqueza Territorial, de las determinaciones de la Ponencia de Valoración y de los parámetros generales de valoración.

Por todo lo anterior, y en el ejercicio de las competencias que tengo atribuidas por el artículo 23.1 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, y de acuerdo con el dictamen emitido por el Consejo de Navarra.

ORDENO:

Artículo único.-Se aprueban las normas técnicas generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, a que se refiere el artículo 23.1 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, que se contienen en el Anexo de la presente Orden Foral.

Disposición final única.-Entrada en vigor.

La presente Orden Foral entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra.

Pamplona, 22 de febrero de 2010.-El Consejero de Economía y Hacienda, Álvaro Miranda Simavilla.

ANEXO

Normas técnicas generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el registro de la riqueza territorial de Navarra

CAPÍTULO I

Principios generales y definiciones

Norma 1.-Ámbito de aplicación.

1. Las presentes normas técnicas serán de aplicación para calcular los valores de los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial.

Norma 2.-Elementos que intervienen en la fijación de los valores registrales.

1. El valor registral de un bien inmueble o de una unidad inmobiliaria se fijará por la Hacienda Tributaria de Navarra mediante la aplicación de la vigente Ponencia de Valoración atendiendo a la caracterización del mismo obrante en el Registro de la Riqueza Territorial.

2. Toda Ponencia de Valoración se elaborará atendiendo a cuantas disposiciones o planes vigentes regulen las condiciones de uso y aprovechamiento de los bienes inmuebles afectando a su valor, de conformidad con las previsiones de valoración de los bienes inmuebles contenidas en la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra y en las Normas Generales de Valoración contenidas en la presente Orden Foral, aplicando además los Parámetros Generales de Valoración señalados en el artículo 23.2 de la citada Ley Foral vigentes en la fecha en que se adopte el acuerdo de inicio del procedimiento de elaboración del Proyecto de Ponencia de Valoración.

Asimismo, de acuerdo al artículo 34.1 de la citada Ley Foral y al capítulo III de estas normas, la Ponencia de Valoración debe establecer de forma específica parámetros técnicos de valoración distintos de los Parámetros Generales señalados en el párrafo anterior y cuya utilización deberá motivarse en la Memoria identificando, en su caso, el conjunto de inmuebles a que se refiere, la forma de cálculo o fijación del mismo, así como las precisiones necesarias para su utilización conforme a las disposiciones generales de valoración.

3. La Ponencia de Valoración contendrá, en los términos señalados en la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra y la presente Orden Foral, los elementos y criterios a utilizar en la valoración del suelo, vuelo y subsuelo de todo inmueble que se localice en el ámbito de aplicación de la misma.

4. Respecto de los inmuebles que se extiendan por dos o más términos municipales navarros, siempre que no hayan sido calificados como bienes especiales ni objeto de consideración unitaria en una Ponencia de Valoración Supramunicipal, se empleará un mismo método de valoración y se determinará en las respectivas Ponencias de Valoración municipales las restantes determinaciones para la asignación a cada parte del inmueble un valor coordinado con el resto de los bienes asentados en el mismo polígono fiscal o en el mismo territorio municipal.

Norma 3.-Definiciones.

1. Superficie construida cerrada de un elemento de construcción. Es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por las caras exteriores de sus cerramientos de fachada y al eje de los paramentos medianiles o comunes a otros elementos construidos. La superficie construida cerrada de una unidad inmobiliaria (SCi) es igual a la suma de las superficies construidas cerradas de los elementos de construcción que la componen.

No se computarán en la superficie construida los espacios cerrados de altura inferior a 1,5 m.

2. Superficie construida abierta de una unidad inmobiliaria (SAi). Es la superficie total de los elementos constructivos que forman parte de la unidad inmobiliaria y que en una o varias de sus caras no están cerrados.

No se computarán como parte de ninguna unidad inmobiliaria, aun cuando sean practicables, las superficies abiertas que forman parte de la cubierta de los edificios.

3. Elemento común. Se denomina elemento común a un elemento de construcción adscrito al servicio de varias unidades inmobiliarias que, por lo tanto, participan en él con coeficientes de participación proporcionales a sus respectivas superficies construidas y que se calcularán de acuerdo a la norma 29. La superficie de un elemento común se define del mismo modo que la superficie privativa de una unidad inmobiliaria, pudiéndose tener en cuenta la existencia de superficies construidas abiertas y cerradas.

4. Coeficiente de finca de una unidad inmobiliaria fi0. A efectos de la consideración de la participación en el valor del suelo de un recinto por parte de las diferentes unidades inmobiliarias de construcción que lo consolidan, se determinará un coeficiente de finca para cada una de ellas fi0. En edificios sometidos al régimen de división horizontal, los coeficientes de finca de las unidades inmobiliarias se derivarán de las cuotas de participación asignadas en el título constitutivo a los diferentes bienes inmuebles del edificio. Cuando no consten estas cuotas, así como en el resto de edificios, los coeficientes de finca se calcularán de acuerdo a la norma 29.

5. Valor de repercusión. Es la cantidad con la que el suelo incide en el valor de una unidad inmobiliaria constituida por construcción.

Independientemente del grado de desarrollo urbanístico de los suelos en el momento de cálculo, para la obtención de valores de repercusión se considerará el valor que correspondería al suelo urbanizado, adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico y dispuesto para la obtención del derecho a edificar, sin incluir costes de licencias ni del proceso constructivo del uso considerado.

Se pueden fijar valores de repercusión diferentes para los distintos usos determinados en la Ponencia de Valoración.

6. Elementos de construcción afectados por repercusión de suelo. En la valoración por el método aditivo, se añadirá repercusión de suelo a aquellas unidades inmobiliarias que estén formadas por construcciones que consoliden. No obstante, también podrá añadirse repercusión de suelo a unidades inmobiliarias situadas bajo rasante o en entrecubierta donde se justifique que, para una zona o polígono fiscal, presentan en el mercado valores claramente superiores a su coste de ejecución actualizado, mientras que determinados elementos que consolidan, como puedan ser las entreplantas pueden no afectarse por repercusión de suelo si la materialización de la posibilidad de construir en la práctica no se traduce en un aumento significativo del valor de mercado del bien. Estos casos se recogerán motivadamente para cada zona o polígono fiscal en la correspondiente Ponencia de Valoración.

7. Edificabilidad de un recinto. Es la medida del aprovechamiento urbanístico potencial de un recinto, calculada como el cociente entre la superficie que permite construir sobre él el planeamiento urbanístico y la superficie del recinto.

La edificabilidad puede desglosarse por usos, fijándose la superficie construida permitida para cada uso en el recinto.

Para la determinación de la edificabilidad de un recinto se tendrá en cuenta tanto las especificaciones de carácter general para cada zona, como las posibles limitaciones u otras especificidades que se puedan derivar de la normativa en función de las características del recinto.

En zonas consolidadas, donde el planeamiento haya establecido de modo general una edificabilidad inferior a la edificación realmente existente en la zona, sin que estos edificios se encuentren fuera de ordenación, de modo que previsiblemente tras el derribo de un edificio estaría permitido reconstruir el volumen actual de edificación, la edificabilidad será igual al grado real de edificación del recinto, calculado como el cociente entre el total de la superficie construida que consolida y la superficie del recinto.

8. Construcciones que no consolidan. Se entenderá como construcciones o partes de construcciones que no consolidan o que no consumen edificabilidad, aquéllas cuya superficie efectivamente construida no se tiene en cuenta en relación con la edificabilidad.

La superficies que con carácter general no se tienen en cuenta en relación a la edificabilidad son las siguientes:

a) La totalidad de la superficie construida de las edificaciones declaradas fuera de ordenación.

b) La superficie construida correspondiente a unidades inmobiliarias cuya superficie construida cerrada es igual a cero.

c) La superficie construida correspondiente a elementos constructivos de poca entidad caracterizados en el Registro de la Riqueza Territorial como "edificios menores".

Como norma general, las superficies construidas bajo rasante y las que, no formando parte de unidades de uso residencial ni dando servicio a éstas, se encuentren situadas en entrecubierta por encima de la altura máxima permitida, no consumen edificabilidad, mientras que las entreplantas sí lo hacen, todo ello sin perjuicio de que, cuando el planeamiento urbanístico determine que en una zona dichas superficies consumen aprovechamiento, estas especificaciones sean asumidas por la Ponencia de Valoración.

9. Consolidación de un recinto. Se considera que un recinto se encuentra consolidado, cuando el total de la superficie construida que consolida ubicada sobre o bajo el mismo es igual o superior a la superficie construida permitida, calculada ésta como el producto de la superficie del recinto por su edificabilidad. Si el total de superficie construida que consolida es inferior a la superficie construida permitida y mayor que cero, se dice que el suelo del recinto está parcialmente consolidado y se define como superficie del suelo consolidada al cociente entre la superficie construida que consolida y la edificabilidad y como superficie de suelo no consolidada al resto de la superficie del recinto. Si sobre el recinto no hay construcciones que consoliden, la superficie de suelo no consolidada es igual a la superficie total del recinto.

10. Superficie neta de un recinto. En recintos para los que el planeamiento urbanístico determina la obligatoriedad de cesión de una parte de su superficie, pero esta cesión no se ha materializado o durante el tiempo que la nueva situación resultante de su materialización no se incorpore a la base de datos del Registro de la Riqueza Territorial, se recogerá bajo la denominación de superficie neta del recinto a la diferencia entre la superficie del recinto y la superficie a ceder obligatoriamente. En el resto de casos la superficie neta será igual a la superficie del recinto.

11. Superficie ocupada por construcción. Es la superficie encerrada dentro de la intersección del suelo con las construcciones que se encuentran sobre él. Se excluirán del cómputo las superficies que no consolidan.

12. Superficie libre de construcción de un recinto. Es la diferencia entre la superficie neta del recinto y la superficie ocupada por las construcciones que se encuentran sobre él.

13. Superficie de suelo libre potencialmente consolidado. En recintos de titularidad y uso privado cuyas unidades inmobiliarias de construcción se valoran por el método aditivo, se denomina superficie de suelo libre potencialmente consolidado al resultado de restar a la superficie neta del recinto, el cociente entre la superficie construida permitida y el número de plantas fijado por la Ponencia de Valoración vigente para la parcela tipo de su polígono fiscal o zona de valor.

14. Superficie de suelo libre consolidado. En recintos sobre los que se encuentran construcciones que consolidan, se denomina superficie de suelo libre consolidado a la superficie de suelo libre potencialmente consolidado, o al resultado de restar a la superficie neta del recinto la superficie realmente ocupada por las construcciones, si este resultado es inferior a la superficie de suelo libre potencialmente consolidado.

CAPÍTULO II

Parámetros generales de valoración

Norma 4.-Modelos estadísticos de estimación de valores.

1. Un modelo de estimación del valor será el resultado del estudio mediante métodos estadísticos de una muestra de bienes cuyo valor se conoce y que resulta representativa de un conjunto de bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial.

El estudio analizará los factores que tienen una influencia sistemática sobre el valor de los bienes inmuebles y la cuantificación de sus efectos. Los factores a considerar en el estudio serán los datos básicos propios de la caracterización de los bienes en el Registro de la Riqueza Territorial, así como su localización.

El Modelo de estimación de valor confeccionado se aplicará a los datos inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial para obtener de forma masiva una valoración del conjunto de inmuebles inscritos representados por la muestra.

2. A los efectos de confección de una muestra de mercado representativa de un conjunto cuantitativamente significativo de bienes inmuebles de naturaleza homogénea, se tenderá a plasmar precios de transmisión de inmuebles, considerándose asimismo como valores análogos válidos los siguientes:

a) Los declarados en escritura pública por los contribuyentes y recabados a efectos de modificación de datos básicos del Registro de la Riqueza Territorial o del cumplimiento de tributos locales o de la Administración de la Comunidad Foral.

b) Los comprobados por la Hacienda Tributaria de Navarra a efectos de liquidación de tributos.

c) Otros valores obtenidos conforme a procedimientos o actuaciones que permitan obtener un valor objetivo por referencia al valor de mercado, tales como encuestas de mercado o estudios de la oferta inmobiliaria realizados por las Administraciones Públicas y tasaciones disponibles de inmuebles de características análogas.

2. La Hacienda Tributaria de Navarra establecerá modelos estadísticos diferentes para conjuntos de bienes en función del ámbito geográfico o del tipo de bien en la medida en que sea posible obtener muestras de mercado representativas.

Una muestra representativa será aquella en la que todos los subgrupos de bienes diferenciables por su tipología o su ubicación se encuentren representados en un número suficiente para permitir estimar con precisión satisfactoria los efectos de todos los factores sistemáticos de influencia.

3. Para permitir el desarrollo y actualización de los modelos estadísticos de valoración, la Hacienda Tributaria de Navarra procederá a recopilar permanentemente datos que permitan completar las muestras de mercado disponibles o muestra base del estudio.

Asimismo se utilizará la información aportada por cada ayuntamiento, que puede consistir en elementos a incorporar a las muestras de mercado o en aportaciones al método, como por ejemplo, propuestas de zonificación.

4. La Hacienda Tributaria de Navarra estudiará periódicamente las muestras de mercado recopiladas y realizará un recálculo de los modelos vigentes o un desarrollo de nuevos modelos conforme a aquéllas, obteniendo las nuevas ecuaciones de predicción a aplicar.

A efectos de la determinación en la Ponencia de Valoración de la representatividad de los modelos, regulada en la norma 14, en la publicación de todo modelo estadístico se incluirá una estadística descriptiva de la muestra sobre la que se ha calculado.

Norma 5.-Coeficientes de apreciación o depreciación aplicables al valor del suelo.

Ciertas circunstancias o características especiales de un suelo pueden hacer que éste alcance un valor real superior o inferior al calculado a partir de sus datos y de las especificaciones de la Ponencia de Valoración. Si bien los datos utilizados en la valoración de un suelo por repercusión (edificabilidad y valor de repercusión por usos) llevan incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos del producto inmobiliario, el Director Gerente de Hacienda Tributaria de Navarra aprobará para su aplicación excepcional a suelos no afectados por construcción, los siguientes coeficientes correctores:

1. Coeficientes de superficie excesivamente pequeña, de longitud de fachada excesivamente pequeña, de fondo excesivo, de forma irregular o cualesquiera otros coeficientes referentes a características intrínsecas de un recinto que tengan como consecuencia que la materialización total de la edificabilidad asignada por el planeamiento, si bien es legalmente posible, no resulte económicamente rentable sin modificación previa del recinto. Estos coeficientes se aplicarán exclusivamente cuando los factores citados no han podido ser tomados en cuenta en la asignación de la edificabilidad.

2. Coeficientes de profundidad de firme, de desmonte o relleno anormal o cualesquiera coeficientes referentes a características intrínsecas del recinto que tengan como consecuencia un coste excepcionalmente alto en el proceso de materialización de la edificabilidad asignada.

3. Coeficientes por número de fachadas a la vía pública u otras circunstancias favorables.

Los coeficientes relativos a los puntos 1, 2 y 3 de esta norma solamente se podrán aplicar en caso de que la edificabilidad asignada se deba materializar en los recintos actuales y no cuando el aprovechamiento exija una reparcelación o remodelación de la estructura de la propiedad en la zona.

4. Coeficiente de minoración por carencias de urbanización. En el caso de suelo urbano consolidado que presenta carencias de urbanización que deban ser subsanadas, los costes de urbanización necesarios se tendrán en cuenta mediante la aplicación de un coeficiente corrector del valor del suelo.

5. Coeficiente de minoración por restricción de la edificabilidad. Cuando un recinto sufra un disminución de valor respecto a lo esperable de acuerdo a la edificabilidad a él asignada por el planeamiento y ello sea debido a que determinada normativa sectorial u otras cuestiones legales limiten o impidan la materialización de esa edificabilidad asignada, se podrá aplicar una corrección del valor calculado, que será vigente únicamente durante el tiempo que dure la situación de inedificabilidad. En ningún caso se considerarán como restricciones a la edificabilidad a estos efectos las limitaciones temporales impuestas por el propio planeamiento urbanístico.

6. Coeficientes de minoración del valor los suelos por tramitación urbanística necesaria. En los casos en que la Ponencia de Valoración, al determinar los costes de urbanización de acuerdo a la norma 22 no haya podido tener en cuenta para un polígono fiscal los costes de los Proyectos que requieran el desarrollo del suelo, como Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación, Proyecto de Urbanización, Estudio de Detalle o Proyecto de Reforma Interior y lo indique así expresamente, se subsanará esta circunstancia mediante la aplicación de coeficientes de minoración del valor del suelo, de acuerdo a la norma 34.

Norma 6.-Parámetros para la estimación masiva del coste de construcción.

1. Para cada sistema de caracterización de unidades inmobiliarias que así lo requiera, existirá un cuadro de valores tipo y un módulo básico de construcción. La elaboración de los cuadros de valor-tipo se basará en la definición para cada uno de los sistemas de caracterización, de una Construcción-tipo o Base de Estimación, cuyo coste de construcción se denomina Módulo Básico de Construcción del sistema. El alcance del concepto coste de construcción se indica en la definición de cada sistema de caracterización y su montante se fijará como parámetro general de valoración, precisándose, si fuera necesario, aspectos particulares de cálculo del mismo.

Los cuadros de valor-tipo de las construcciones recogerán dentro de cada uno de los tipos de construcción asignados a las unidades inmobiliarias de la base de datos del Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su tipo constructivo, un coeficiente para cada categoría igual al cociente entre el coste de construcción representativo de ese tipo y categoría y el Módulo Básico de Construcción.

2. Para cada sistema de caracterización de unidades inmobiliarias que así lo requiera, se fijará una superficie de afección que puede depender de su tipología constructiva y categoría.

3. A cada unidad inmobiliaria de construcción se le asignará, en el momento de su alta en el Registro de la Riqueza Territorial o en el de la modificación de su caracterización en virtud de los procedimientos de modificación de datos básicos, un tipo constructivo y una categoría.

El tipo asignado a cada unidad será que mejor corresponda o más se asemeje a sus características constructivas, independientemente del uso al que se destine realmente y aunque no se haya completado su construcción. Solamente se atenderá a éste a efectos de tipificación, si para el uso actual se hayan llevado a cabo obras de reforma que hayan modificado sustancialmente sus características.

La categoría asignada será aquélla de entre las correspondientes a su tipo constructivo, cuyo coeficiente en el cuadro de valor-tipo de las construcciones sea más cercano al cociente entre el coste conocido de construcción de la unidad y el Módulo Básico de Construcción vigente en ese momento. Cuando su coste real de construcción no sea conocido se le asignará la categoría que mejor se identifique con la unidad inmobiliaria atendiendo a sus características y a la tipificación de unidades similares de modo que el coeficiente de la tabla correspondiente a ese tipo y categoría se utilizará para la estimación del coste de construcción de la unidad.

Norma 7.-Módulos de coste de derribo.

1. En función de las características de las construcciones se determinarán módulos de coste de ejecución material de derribo, que incluirán para cada caso el conjunto de los costes directos, entendiéndose en todo caso como tales la mano de obra que intervenga en la ejecución, los materiales, o los medios auxiliares que sean necesarios en la misma, así como los costos indirectos que resulten necesarios para dicho derribo, entendiéndose en todo caso como tales los gastos de oficinas y locales a pie de obra así como el personal técnico y administrativo adscrito exclusivamente a la obra.

2. Entre las características a tener en cuenta en la fijación de los módulos a que se refiere la presente norma se encontrarán, en todo caso, la altura del edificio y su ubicación en relación con los edificios del entorno, diferenciándose los edificios aislados de los que se encuentran entre medianeras.

Podrán tenerse en cuenta también circunstancias que obliguen a llevar a cabo el derribo por métodos especiales.

Norma 8.-Coeficientes de apreciación o depreciación de las construcciones.

1. A efectos de cálculo del Valor Actual de las construcciones, se utilizarán coeficientes correctores del valor de las mismas determinados en función de los datos asignados a las unidades inmobiliarias de construcción en el Registro de la Riqueza Territorial.

En la determinación de estos coeficientes se tomarán en consideración aspectos tales como la antigüedad, la tipología constructiva, la realización o inexistencia de reformas en diferentes grados y la fecha de las mismas, así como el estado de conservación actual de la construcción.

2. A efectos de cálculo del valor registral por el método aditivo al valor final resultante de sumar el valor actual de la construcción y el valor de repercusión del suelo se aplicarán los siguientes coeficientes correctores.

a) El coeficiente de depreciación funcional, que se aplicará a unidades cuyo diseño o instalaciones resultan inadecuados a la función para la que originalmente se construyeron, bien por haber quedado obsoletos o bien por no haberse completado su construcción.

b) El coeficiente de interioridad, que se aplicará a unidades inmobiliarias de uso residencial y locales en planta baja que, formando parte de edificaciones cerradas, abran todos sus huecos de luces a patios interiores. Podrá diferenciarse entre unidades en las que todos los huecos den a patios de parcela y aquéllas en las que haya huecos a patios de manzana. En caso de que tengan algún hueco a la vía pública, se considerarán unidades exteriores y no será de aplicación el coeficiente.

c) El coeficiente de apreciación o depreciación económica, que se utilizará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a una realidad del mercado inmobiliario diferente, siempre que ésta sea conocida y contrastada.

Dicha adecuación se realizará evaluando, en zonas determinadas y concretas a delimitar según tipologías o usos de edificación, tanto supuestos de sobreprecio en el producto inmobiliario, originado por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, de inexistencia de otro producto similar o de alta calidad en las características constructivas, como de bajo precio por falta de mercado y caída en desuso.

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y en construcciones escalonadas con terrazas de uso privado que integren una vivienda o local. Será compatible con cualquier otro coeficiente aplicable al inmueble en cuestión.

3. La calidad de unidad inmobiliaria funcionalmente depreciada o de una unidad inmobiliaria interior constituye una característica propia de la misma y se recogerá en el Registro de la Riqueza Territorial como dato básico.

Asimismo el coeficiente de apreciación o depreciación económica se adjudicará a las unidades inmobiliarias como dato básico adoptando el valor, comprendido en el intervalo de valores aprobado por el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra, que mejor se corresponda con las características de aquéllas.

Norma 9.-Coeficiente de valor medio de las tierras por su tipo de aprovechamiento primario y su correspondiente coeficiente de referencia al mercado.

1. El cuadro del valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario y el correspondiente coeficiente de referencia al mercado son instrumentos para la estimación masiva del valor de las unidades inmobiliarias constituidas por suelo atendiendo a su potencial de producción agroforestal.

2. El cuadro señalado en el apartado anterior se basa en la definición de unos aprovechamientos-tipo.

En cada municipio se asignará un coeficiente de valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio VMi.

3. El coeficiente de referencia al mercado (CMAF). Es un valor fijado para el conjunto del territorio navarro de forma que multiplicado por el coeficiente de valor medio de un tipo en un municipio proporcionará el valor medio actualizado de ese tipo de suelo en el municipio.

Norma 10.-Tasas de capitalización de la renta.

A efectos de aplicación del método de capitalización, el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra aprobará tasas para la capitalización de las rentas reales y para la actualización de las rentas potenciales, que podrán ser diferentes en función del tipo de bien y del uso a que esté destinado.

Norma 11.-Coeficientes de apreciación o depreciación aplicables al valor de otros bienes inmuebles que no sean construcción ni suelo.

Bajo este epígrafe se recogen los coeficientes que puedan ser necesarios para la actualización de valores de los bienes diferentes del suelo y que no respondan a la definición de construcción establecida en el artículo 13.2 de la Ley Foral 12/2006 del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, entendiéndose como tales a los cultivos permanentes, accidentes naturales u otros que se considere que formen parte de bienes inmuebles.

Asimismo pueden establecerse bajo esta denominación coeficientes para la actualización de bienes inmuebles especiales a que se refiere el artículo 16 de la citada Ley Foral que, pudiendo estar constituidos por elementos de suelo, de construcción u otro tipo de elementos inmuebles, hayan sido valorados mediante métodos que proporcionan únicamente un valor global, sin cálculo previo de valores independientes para sus diferentes elementos constitutivos.

Norma 12.-Coeficientes de actualización del valor y coeficientes de fijación del valor a que se refiere el artículo 23.2 i) de la Ley Foral 12/2006.

1. Se podrán aprobar por el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra, como parámetros generales de valoración a que se refiere el artículo 23.2 i) de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, coeficientes de actualización del valor de determinados conjuntos de inmuebles de características homogéneas que se encuentren ubicados en aquél ámbito territorial que se determine expresamente en la respectiva resolución y que podrá extenderse a todos los inmuebles de Navarra.

Los coeficientes así aprobados se aplicarán con carácter anual a los valores catastrales inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial cuando la Hacienda Tributaria de Navarra justifique objetivamente, conforme a la información disponible, que aquéllos presentan en un determinado momento un desajuste notorio respecto de los precios medios conocidos de inmuebles de características análogas en el mercado.

2. Se podrán aprobar por el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra, como parámetros generales de valoración a que se refiere el artículo 23.2 i) de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, de acuerdo con la información disponible en cada momento, determinados coeficientes de fijación del valor de la totalidad de los inmuebles inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial con el objeto de lograr una armonización de los mismos con los valores medios asignados a los bienes inmuebles en el resto del territorio nacional.

Los coeficientes así aprobados se aplicarán con carácter anual a los valores catastrales inscritos en el Registro de la Riqueza Territorial.

CAPÍTULO III

Determinaciones de la Ponencia de Valoración

SECCIÓN I

Particularización de los métodos de valoración

Norma 13.-Determinación del método de valoración para cada bien.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34.1 de la Ley Foral del Registro de la Riqueza Territorial y los Catastros de Navarra, las Ponencias de Valoración determinan, dentro de su ámbito territorial, los métodos de valoración aplicables a cada bien.

Respecto de bienes integrados por suelo y vuelo, y que de acuerdo a la Ponencia se deban valorar por un método de cuya aplicación se obtenga como resultado un valor único para el conjunto, cuando resulte necesario asignar un valor al suelo se calculará adicionalmente éste mediante los métodos de valoración establecidos para la valoración del suelo.

Norma 14.-Identificación de los bienes a valorar por Modelos de Estimación de Valores.

1. Se podrá considerar que no están representados por la muestra sobre la que se calculó un modelo y por lo tanto desestimar la aplicación de éste a los mismos, los siguientes inmuebles:

a) Los bienes individuales que se encuentren fuera del rango de la muestra para alguno de los factores de influencia incluidos en el modelo.

b) Un conjunto de bienes homogéneo en cuanto a características y ubicación que, aun sin encontrarse en las circunstancias descritas en la letra anterior, pueda considerarse asimismo representado por otra muestra diferente disponible y contradictoria con los resultados del modelo.

c) En el caso de modelos que consideren un efecto de la zona de ubicación de los bienes sobre su valor, los bienes de una zona que no cuente con ningún elemento en la muestra, o lo haga con un número escaso de elementos.

d) Un conjunto de bienes homogéneo en cuanto a características que se encuentre en un ámbito territorial para el que la Ponencia proponga razonadamente una mayor desagregación en la delimitación de polígonos fiscales o zonas de valor que la establecida por el modelo correspondiente o cuando haya diferencias sustanciales entre ambas zonificaciones.

SECCIÓN II

Determinaciones para la valoración del suelo sin aplicación de modelos estadísticos de valoración

Norma 15.-Información necesaria.

1. Para la elaboración o revisión de la Ponencia de Valoración y con objeto de obtener criterios para la valoración del suelo sin aplicación de modelos estadísticos, el ayuntamiento y la Hacienda Tributaria de Navarra aportarán cuantos datos referentes a valores de mercado y a costes de los procesos inmobiliarios obren en su poder en virtud de encuestas realizadas o de declaraciones formuladas por los ciudadanos.

2. Las muestras de precios de compraventa o valores análogos se referirán a los siguientes tipos de bien:

a) Suelos del municipio analizado, con sus características urbanísticas, agrarias o de otra índole.

b) Bienes de los distintos usos constructivos posibles, con sus características constructivas.

3. Las muestras de costes se referirán a:

a) Costes de la ejecución material de las construcciones a precios de mercado de los distintos elementos de la muestra analizada y de otras construcciones conocidas.

b) Costes de mercado del proceso inmobiliario sobre las construcciones, tal y como se definen en la norma 20.

c) Costes de mercado del proceso inmobiliario sobre el suelo urbanizado, tal y como se definen en la norma 21.

d) Costes de mercado del proceso de urbanización del suelo de las distintas zonas o de parte de ellas para la adquisición de la condición de solar, tal y como se definen en la norma 22.

Norma 16.-Zonificación y determinación de polígonos fiscales.

1. El término municipal se dividirá en zonas de valor o polígonos fiscales -que podrán ser discontinuascuya delimitación podrá recogerse mediante su representación gráfica o mediante consideraciones de tipo literal.

2. El primer criterio de zonificación será la delimitación del ámbito de aplicación de los métodos de valoración que se basan en los aprovechamientos de carácter urbanístico, a efectos de diferenciar la zona así delimitada del resto del territorio en que no exista este tipo de aprovechamiento ni potencial ni realmente.

A tal fin se incluirán en esta zona:

a) Los recintos que tengan determinado por la normativa un potencial de aprovechamiento urbanístico.

b) Los terrenos que, aun sin tener determinado por la normativa un potencial de aprovechamiento urbanístico, están efectivamente afectados por construcciones, entendiendo por éstas las definidas en el artículo 13.2 de la Ley Foral 12/2006 del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra. A estos efectos se entenderá como terreno afectado por las construcciones tanto el suelo ocupado físicamente por ellas como todo aquel terreno que como consecuencia de su existencia vea restringida o eliminada su producción agraria profesional o comercial.

c) En todo caso, los terrenos ocupados por vegetación, natural o cultivada, cuyo destino sea ornamental o de ocio.

3. Dentro del ámbito de valoración urbanística se delimitarán polígonos fiscales o zonas de valor semejante atendiendo a criterios de homogeneidad en relación a la calificación actual del suelo, a la tipología de las construcciones existentes previstas y al valor a asignar a las mismas atendiendo a la estimación de los valores de repercusión sobre el uso predominante y, en su caso, a los valores de repercusión sobre otros usos cuando la importancia de éstos así lo aconseje.

Del mismo modo se podrán delimitar polígonos fiscales en el resto del ámbito territorial de la Ponencia atendiendo a criterios homogeneidad basados en la clasificación del suelo o en cualquier otra característica que afecte a su aprovechamiento potencial y a su valor.

Norma 17.-Determinaciones para la valoración del suelo por su aprovechamiento agroforestal.

1. Para la valoración de terrenos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal, la Ponencia de Valoración hará las siguientes determinaciones:

a) Clasificación e Índice de valor relativo intratipo. Dentro de cada uno de los tipos definidos en el cuadro del valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario, aprobado para el ámbito de la Ponencia de Valoración por el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra, según los criterios indicados en la norma 9, se fijarán clases de suelo en función de su valor, considerado éste no solo derivado de su potencial de producción, sino también de otros factores que afecten al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización.

A cada clase se le asignará un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo.

b) Coeficiente del valor por unidad de superficie para cada clase intratipo. Para cada clase dentro de un tipo se calculará un coeficiente de valor multiplicando el coeficiente de valor medio correspondiente al tipo en el municipio por el índice de valor relativo intratipo de la clase, multiplicado por la suma de las superficies de todas las unidades inmobiliarias de ese tipo en el municipio y dividido por la suma de los productos de cada índice de valor relativo intratipo por la superficie de las unidades inmobiliarias de esa clase y tipo.

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Donde:

 

CVij	es el coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i.
VMi	es el valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio.
Iij	es el índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i.
Sij	es la superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio.

A estos efectos se utilizarán las superficies de las unidades inmobiliarias de cada tipo y clase obtenidas de los datos del Registro de la Riqueza Territorial en el momento de revisión de la Ponencia.

Únicamente en el caso de desdoblamiento de clases o definición de nuevos tipos, será necesaria una asignación de tipo y clase previa al cálculo de los coeficientes unitarios de valor.

La modificación de las características de tipo y clase asignadas a las unidades inmobiliarias llevada a cabo por los procedimientos de modificación de datos básicos del Registro de la Riqueza Territorial no dará lugar al recálculo de estos coeficientes hasta la siguiente revisión de la Ponencia de Valoración.

Norma 18.-Determinación de los criterios para la asignación de la edificabilidad y de la consolidación a los recintos.

1. La asignación de la edificabilidad a los recintos del Registro de la Riqueza Territorial por medio de los procedimientos de modificación de datos básicos del referido Registro deberá tener en cuenta las previsiones del planeamiento urbanístico vigente.

2. Para la valoración de aquellos recintos que, encontrándose dentro del ámbito de aplicación de los métodos de valoración que se basan en el aprovechamiento de carácter urbanístico, no tengan asignada edificabilidad por estar incluidos en sistemas generales no adscritos a áreas de reparto o por otras razones, se utilizará la edificabilidad media ponderada del área homogénea determinada en el planeamiento o de la zona de valor en que se encuentren.

3. En caso de que no hubiera planeamiento urbanístico vigente o cuando las especificaciones de éste no fueran lo suficientemente precisas como para calcular inequívocamente la edificabilidad de cada recinto, la Ponencia establecerá los criterios a seguir para el cálculo.

Asimismo se determinarán cuales son las zonas en las que se deba asignar a los recintos una edificabilidad igual a su grado real de edificación.

4. La Ponencia de Valoración recogerá para cada polígono fiscal las previsiones del planeamiento urbanístico vigente en relación al consumo de edificabilidad por parte de los diferentes tipos de construcción, entendiéndose que cuando aquéllas no existan o no sean suficientemente precisas, se acudirá a los criterios propios de la definición de construcciones que no consolidan expuestos en la norma 3.8.

Norma 19.-Determinación de las características de la parcela tipo.

1. Para cada uno de los polígonos fiscales delimitados dentro del ámbito de valoración urbanística, se fijará una parcela tipo, que será representativa del mismo atendiendo a sus características físicas y económicas y que se determinará con el objeto de descomponer los valores globales o unitarios conocidos de los inmuebles entre sus diversos componentes, como son los costes de construcción, el valor del suelo y los costes del proceso inmobiliario.

2. Para la determinación de las características de una parcela tipo se deberá tomar en consideración el planeamiento urbanístico, la información obrante en el Registro de la Riqueza Territorial sobre las construcciones realizadas en la zona, una muestra de mercado y cuantos análisis o estudios referentes a la zona se encuentren disponibles. Las características a fijar serán las siguientes:

a) Usos en el polígono fiscal: La parcela-tipo recogerá los usos frecuentes en el polígono fiscal o los que permita la normativa urbanística cuando sus mandatos estén pendientes de materializarse. A partir del conocimiento inicial de usos permitidos y frecuentes en el polígono se determinará qué usos se van a considerar finalmente a efectos de la fijación de valores de repercusión. Estos usos finales se definirán como agrupadores de los usos constructivos recogidos en el cuadro de valores tipo de la construcción, pudiendo tenerse en cuenta también la situación en altura de las unidades inmobiliarias Se incluirán usos bajo rasante cuando sean admitidos por la normativa urbanística y su consideración se justifique por criterios económicos.

b) Edificabilidad: Se adjudicará a la parcela-tipo la edificabilidad otorgada por el planeamiento urbanístico, de acuerdo a los criterios fijados en la norma 18.

En el caso de que el planeamiento haya fijado diferentes edificabilidades por usos, se tomará cada una de ellas (Ei0).

Cuando el planeamiento haya fijado una única edificabilidad se podrá desglosar la misma entre los usos definidos previamente aplicando criterios propios de la Ponencia.

c) Edificación: Se describirá la edificación más representativa del polígono fiscal o edificación-tipo, fijando la superficie y la calidad de la construcción de cada uso, así como el número de plantas. En caso de disponerse de costes de ejecución material reales o estimados con precisión, éstos servirán de base para establecer la categoría de la edificación-tipo.

En el supuesto de que los valores de mercado de la muestra no sean valores globales de edificios sino de elementos que pueden constituir unidades inmobiliarias, como en el caso de edificios en régimen de división horizontal, se definirán las características de estas unidades inmobiliarias tipo y de los elementos comunes en que participan.

Cuando se trate de zonas ya desarrolladas se podrá recoger una antigüedad de la construcción representativa, así como las características de las reformas a que haya sido sometida en el caso de que la reforma de las construcciones esté generalizada en la zona con objeto de lograr una mejor descripción y por si resulta de ayuda en la corrección de los valores de mercado disponibles.

Respecto de zonas en las que la construcción no se ha desarrollado en absoluto o lo ha hecho en medida poco representativa, la fijación de la edificación tipo se regirá por las especificaciones de la normativa urbanística, si bien podrán adoptarse en la Ponencia otros valores debidamente justificados cuando las mismas no sean suficientemente precisas o den lugar a grados de edificación que no se correspondan con la demanda del mercado y con la rentabilidad de los procesos de construcción.

d) Costes de ejecución material por usos: Los costes de ejecución material para cada unidad o uso se estimarán a partir de las características de la edificación tipo. A estos efectos se tendrán en cuenta los parámetros generales de valoración vigentes en la fecha del acuerdo de inicio de la revisión de la Ponencia.

e) Superficie de la parcela: Se tomará una parcela de dimensión representativa.

Dentro de ella se debe fijar la superficie ocupada por la construcción y la superficie libre o no ocupada por construcciones que consolidan.

Dentro de la superficie libre se podrá distinguir entre la superficie libre consolidada por la edificación y la superficie no consolidada por la edificación. A estos efectos, se tomará como coeficiente de consolidación el derivado de la edificabilidad otorgada por el planeamiento.

f) Valor de mercado de la parcela-tipo: El valor de mercado de la parcela tipo podrá determinarse de forma global o por medio de los valores de mercado de los distintos usos o unidades presentes.

Para la estimación del valor de mercado se tendrán en cuenta los modelos estadísticos de valoración que se hayan adoptado a estos efectos en la Ponencia o la información de mercado disponible. Si no hay mercado de bienes similares o no se encuentra información suficiente, se establecerá un valor razonado.

El valor de mercado asignado a la parcela tipo se corresponderá con el valor de construcciones nuevas, para lo que el estudio de la información disponible deberá incluir las necesarias correcciones de homogeneización.

g) Cuando la normativa sectorial establezca para determinados bienes unos valores limitados administrativamente e inferiores a los valores de mercado adoptados para la parcela tipo, se recogerán aquéllos con objeto de calcular valores básicos de repercusión específicos aplicables a la determinación del valor del suelo afectado por ellos.

Asimismo la Ponencia puede recoger criterios para la obtención de otros valores de repercusión aplicables a bienes no representados en la parcela tipo pero presentes o previstos en la zona y carentes de mercado.

Norma 20.-Determinación del coste del proceso inmobiliario sobre las construcciones para cada uso en cada zona.

1. Se denomina coste del proceso inmobiliario sobre las construcciones al incremento que experimenta el coste de ejecución material de los distintos usos constructivos analizados hasta su colocación en el mercado.

2. Para la determinación de este costo se tendrán en cuenta, si proceden, los siguientes factores:

a) El beneficio industrial y gastos generales de la construcción.

b) Honorarios del proyecto, dirección de obra y otros necesarios.

c) Impuestos y tasas municipales que recaen sobre la construcción.

d) El importe de las primas de seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica necesaria para calcular dichas primas.

e) Aranceles del Notario y Registro de la obra nueva y división horizontal de las construcciones.

f) Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

g) Gastos de gestión de ventas y de constitución de hipoteca habituales en la ejecución de las construcciones analizadas.

h) Costes financieros habituales en la ejecución de las construcciones analizadas.

i) Impuestos no recuperables y beneficios de la promoción de las construcciones analizadas.

j) Otros costes que incidan en la ejecución material debidamente justificados en Ponencia.

3. El coste del proceso inmobiliario sobre una construcción se expresarán por medio de un coeficiente multiplicador del coste de ejecución material de la construcción (kcij).

4. En caso de no disponerse de documentación suficiente, se tomarán los siguientes coeficientes:

-Edificios exclusivos de uso agrario o industrial: kcij= 1,36 + 2,20 BP.

-Resto de usos: kcij= 1,40 + 2,40 BP.

Donde BP es el beneficio del promotor en tanto por uno, que se considera dependiente del grado de actividad de la zona y que tomará valores entre 0 y 0,15, pudiéndose ampliar a 0,25 en locales en planta baja de zonas comerciales.

Norma 21.-Determinación del coste del proceso inmobiliario sobre el suelo urbanizado para cada uso en cada zona.

1. Se denomina coste del proceso inmobiliario sobre el suelo urbanizado al incremento que experimenta la repercusión del suelo urbanizado para cada uno de los distintos usos constructivos hasta la colocación del bien en el mercado.

2. Para la determinación de este costo se tendrán en cuenta, si proceden, los siguientes factores:

a) Aranceles del Notario y Registro de los documentos públicos que se requiera, y que inciden en el suelo.

b) Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

c) Impuestos municipales que recaen sobre el suelo.

d) Gastos de gestión de ventas y de constitución de hipoteca habituales en la ejecución de los inmuebles analizados, de la parte imputable al suelo.

e) Costes financieros habituales en la ejecución de los inmuebles analizados, de la parte imputable al suelo.

f) Impuestos no recuperables y beneficios de la promoción de los inmuebles de la parte imputable al suelo.

g) Otros costes que incidan en la repercusión del suelo urbanizado debidamente justificados en Ponencia.

3. El coste del proceso inmobiliario del suelo urbanizado se expresará por medio de un coeficiente multiplicador del valor de repercusión del suelo urbanizado del uso analizado(ksij).

4. En caso de no disponerse de documentación suficiente, se tomarán los siguientes coeficientes:

-Edificios exclusivos de uso agrario o industrial: ksij= 1,12 + 1,90 BP.

-Resto de usos: ksij = 1,15 + 2,00 BP.

Donde BP se define del mismo modo que en la norma 20.

Norma 22.-Determinación del coste de urbanización en cada zona.

1. Se denomina coste de urbanización de un suelo no urbanizado a la suma de los importes correspondientes a todos los instrumentos de desarrollo urbanístico, así como los de las obras de urbanización necesarios para que el suelo adquiera la condición de solar.

Para la determinación del coste de urbanización de una unidad de ejecución se tendrán en cuenta, si proceden, los siguientes factores:

a) Honorarios de los Proyectos que requieran el desarrollo del suelo, como Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación, Proyecto de Urbanización, Estudio de Detalle o Proyecto de Reforma Interior.

b) Coste de ejecución material de las obras de la urbanización.

c) Impuestos y tasas municipales que recaen sobre los proyectos y obras de la urbanización precisa.

d) Costes financieros y de gestión que sean necesarios.

e) Impuestos no recuperables y beneficios de la promoción de la urbanización cuando sea procedente.

f) Otros costes que incidan en el proceso de urbanización debidamente justificados en Ponencia.

2. A efectos de estimación de los costes de urbanización cuando éstos no sean conocidos y en aquéllos polígonos fiscales en que sea necesario, la Ponencia determinará las características de una unidad de ejecución representativa de la zona, especialmente la superficie total inicial o superficie bruta de la unidad de ejecución (SBi0), la superficie total de las parcelas resultantes sobre las que recaen los costes de urbanización o superficie neta de la unidad de ejecución (SNi0), que se obtendrá restando a la superficie bruta la superficie ocupada por viales y zonas verdes, así como un coste unitario de urbanización (CUi0) expresado en euros por m² de suelo bruto.

Norma 23.-Determinación del valor básico de repercusión de cada uso en la zona o polígono fiscal.

1. Para cada uso de los determinados en la parcela-tipo se calculará un valor de repercusión por metro cuadrado de superficie construida, que constituirá el Valor Básico de Repercusión de ese uso en el polígono fiscal.

2. La determinación de los Valores Básicos de Repercusión se derivará del valor de mercado de la parcela tipo, considerando que este valor es igual a la suma del valor actual de construcción, la repercusión de suelo y, en su caso, el valor del suelo no consolidado. El valor actual de la construcción se calculará de acuerdo a la norma 30 con la salvedad de que la antigüedad asignada a la edificación tipo será igual a cero; la repercusión de suelo es igual al producto del Valor Básico de Repercusión por la superficie construida y por el coeficiente del coste del proceso inmobiliario sobre el suelo; el valor del suelo no consolidado se calcula de acuerdo a la norma 34. En caso de que se pretenda determinar Valores Básicos de Repercusión diferenciados por usos y no sea posible calcularlos independientemente, se podrá adoptar como relación entre los valores básicos de repercusión de los diferentes usos la misma relación existente entre sus respectivos costes de construcción o la que se hubiera fijado para el desglose de la edificabilidad por usos de acuerdo a la norma 19.

3. En el cálculo del Valor Básico de Repercusión a que se refiere el apartado primero de la presente norma se pueden dar los siguientes casos:

a) Si en la parcela-tipo donde no se han particularizado los diferentes usos, por ser globales los valores de mercado disponibles o porque la homogeneidad de las superficies correspondientes a usos distintos al predominante no justifica la obtención de valores de repercusión diferenciados, el valor básico de repercusión se obtendrá como la diferencia entre el valor de mercado de la parcela tipo y el valor actual de las construcciones de dicha parcela, dividida esta diferencia por el coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo y por la superficie construida de cálculo de las unidades inmobiliarias de la parcela que consolidan. En caso de que la parcela tipo se encuentre parcialmente consolidada, el denominador anterior se deberá incrementar con el producto de su edificabilidad por su superficie de suelo no consolidado.

En notación matemática:

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Norma 39.-Valoración por comparación de mercado sin aplicación de modelos estadísticos de estimación de valores vigentes.

En el caso de que, de acuerdo a la norma 14, no proceda la aplicación de los modelos de estimación aprobados por el Director Gerente de la Hacienda Tributaria de Navarra y sin embargo se cuente con la información sobre valores reales de mercado de bienes identificados y de características conocidas a que se refiere la norma 15 y se disponga además de elementos suficientes para su homogeneización por medio de la estimación de los efectos que sobre estos valores tienen tanto el paso del tiempo como su localización y otras características conocidas, podrán establecerse una propuesta para la valoración de bienes similares que incluya parámetros derivados de la muestra complementados con los criterios de homogeneización adoptados.

Para la estimación de los efectos citados se podrá contar, además de con la propia muestra, con parámetros obtenidos de la normativa y de la bibliografía, debiendo quedar su origen debidamente documentado y justificada su aplicación.

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