Preámbulo Decreto Ley n.º 3/2026, de 3 de julio, Murcia, Vivienda Asequible de la Región de Murcia y medidas urgentes en materia urbanística

I

El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada aparece recogido en el artículo 47 de nuestro texto constitucional, imponiendo a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

La vivienda se encuentra regulada en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia por la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de Vivienda y Lucha contra la Ocupación. Esta ley ha sido modificada puntualmente en los últimos años para dar respuesta a distintas situaciones de urgencia, como las generadas por la pandemia del coronavirus o la generada por el fenómeno de ocupación de viviendas.

Por su parte, desde el 2015, año en el que se publicó la vigente Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística, se han ido implementando nuevas medidas de carácter urbanístico que han tenido, asimismo, incidencia en el ámbito de vivienda.

Los poderes públicos son conscientes de que actualmente nos encontramos en un escenario de emergencia en materia de vivienda originado por diferentes factores, entre los que cabe destacar la falta de oferta de viviendas con el consiguiente efecto que ello produce en el precio de las mismas, siendo este último factor el que más afecta al acceso a la vivienda, ya sea en propiedad como en alquiler.

En la Región de Murcia el precio de la vivienda ha experimentado un incremento significativo en los últimos años que ha afectado en particular a los jóvenes y familias, especialmente en áreas urbanas y con alta actividad económica.

Según datos del INE los precios de la vivienda han aumentado en la Región, en el primer trimestre de 2026 un 15,6% en relación al dato del mismo período del 2025, por encima de la media del país que se sitúa en el 12,9%, siendo Murcia, junto a Aragón, la comunidad con un mayor incremento.

En este contexto, el Decreto Ley regula una nueva clase de vivienda, la vivienda asequible, incardinada en el marco legal de la vivienda protegida y destinada a favorecer el acceso a la vivienda de aquellos sectores alcanzados por la situación de emergencia descrita que, en sinergia con el resto de medidas que el Decreto Ley incorpora, permita aumentar el parque de viviendas protegidas en la Región de Murcia.

Asimismo, diferentes variables han contribuido a la limitada aportación de vivienda nueva a la oferta agregada. Entre otras, cabe destacar, la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, el aumento de los costes de producción y la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y promoción de nuevo suelo urbano.

A nivel nacional, según datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos correspondientes al año 2024, en los casi 30,5 millones de metros cuadrados de superficie para uso residencial se incluyen 55.473 unidades de viviendas rehabilitadas y 119.601 unidades de vivienda nueva. Cifras que, desde 2008, se mantienen por debajo de las 200.000 viviendas totales por año mientras que la población ha ido creciendo de modo sostenido desde entonces. En el primer semestre de 2025, se ha visado un 10% más de viviendas rehabilitadas pero un 4,64% menos de viviendas para obra nueva que en el mismo periodo del año anterior, lo que supone un cómputo global de un leve descenso del 2,26%.

En 2023, se visaron en la región de Murcia, 54.279 metros cuadrados de vivienda rehabilitada y 551.775 metros cuadrados de nueva, lo que supuso aproximadamente el 1,84% del montante nacional para futura incorporación al mercado inmobiliario, una cifra muy escasa para las necesidades regionales que incluye a 1,5 millones de habitantes, un 3,26% del total nacional, con un crecimiento demográfico de los mayores del territorio español.

El ritmo de creación de nuevas viviendas en la región sigue siendo insuficiente, no llegando a atender la demanda creciente de nuestro mercado inmobiliario, tanto en compra como en alquiler. Según estimación del INE, realizada en el 2024 sobre proyección de hogares a 15 años vista hasta 2039, serían necesarias unas 164.469 viviendas lo que supone un ritmo de 10.966 por año. Sin embargo, según Informe de Gestión de 2025 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Región de Murcia se visaron, en 2023, un total de 3.215 viviendas, en 2024 unas 3.047 viviendas y en los doce primeros meses de 2025 unas 3.503 viviendas, lo que no llega a alcanzar el 30% de las necesidades.

En esta línea se trae a colación los datos recogidos en el Informe Anual 2023 del Banco de España publicado, el 23 de abril de 2024, que en su capítulo 4. “El mercado de la vivienda en España: Evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad” destaca que el esfuerzo en términos de renta bruta que supone adquirir una vivienda para aquellos hogares que no son propietarios es mayor en los centros de las áreas urbanas y en determinadas Comunidades Autónomas. Así por ejemplo en 2021, el esfuerzo para el hogar mediano en alquiler se situaba en los 6 años en los centros de las áreas urbanas de Aragón, La Rioja, Castilla-La Mancha y la Región de Murcia.

Además el déficit de vivienda nueva es particularmente intenso en aquellas Comunidades Autónomas donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística. Por ejemplo, la vivienda nueva podría satisfacer cerca de un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022-2025 en el conjunto de España. Esta cuantía se reduciría a menos de un 20% en las Islas Canarias y a un rango de entre el 25% y el 30% en Cataluña, la Comunitat Valenciana o la Región de Murcia.

La escasez de disponibilidad de suelo urbanizado para construcción de viviendas obedece a factores muy diversos como la lentitud en la tramitación necesaria para su trasformación o la imposición de numerosos informes sectoriales que la legislación estatal y autonómica exige para la transformación del suelo a través del planeamiento urbanístico. No existe una relación acorde entre el suelo que se libera y la demanda de vivienda de tal forma que la distancia entre la necesidad de vivienda y la tasa a la que se puede construir es cada vez mayor.

Abordar estos problemas requiere la adopción de nuevas medidas urgentes e inaplazables no sólo en materia de vivienda, sino también en materia urbanística, así como la adopción de medidas adicionales y acotadas en el tiempo, que sirvan de revulsivo para obtener una mayor disponibilidad de suelo en aras de garantizar a la población de la región de Murcia que el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna se lleve a cabo regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general y por ende impidiendo la especulación.

II

Es objeto de este Decreto Ley, de un lado, la creación y regulación de la “Vivienda asequible de la Región de Murcia” destinada a favorecer el acceso a la vivienda de aquellos sectores alcanzados por la situación, ya descrita, que permita aumentar el parque de viviendas de precio limitado en la Región de Murcia y, de otro, el establecimiento de un conjunto de medidas de carácter urbanístico y rehabilitadoras en aras de poner a disposición suelo en el que construir viviendas con protección pública.

Esta norma debe tener necesariamente el rango de ley para poder establecer todas las medidas, obligaciones y derechos que conduzcan eficazmente al cumplimiento de sus objetivos.

El Decreto Ley consta de una parte expositiva y otra dispositiva estructurada en cuatro capítulos, 27 artículos, 6 disposiciones adicionales, 1 disposición transitoria y 6 disposiciones finales.

El capítulo I dedicado a las disposiciones generales abarca los artículos 1 al 4 relativos a su objeto, las definiciones, las clases de vivienda y su ordenación técnica.

El capítulo II de regulación de la “Vivienda asequible de la Región de Murcia” recoge el régimen legal de esta tipología de viviendas abarcando los artículos 5 al 13 referidos a la acreditación del régimen de Vivienda asequible; las condiciones y duración de su régimen legal; las limitaciones a la facultad de disponer y los precios máximos de venta y renta así como su actualización anual.

El Capítulo III relativo al procedimiento de acreditación de “Vivienda asequible de la Región de Murcia” comprende los artículos 14 a 17 que, buscando la agilidad y simplificación de trámites, regula el citado procedimiento desde el momento de la solicitud hasta la elevación a la escritura pública de dichas viviendas.

El capítulo IV, destinado a las medidas de fomento, lo conforman los artículos 18 al 27. En él se contemplan medidas urbanísticas de carácter transitorio, acotadas temporalmente, encaminadas a incorporar al mercado más unidades habitacionales mediante dos vías: la primera de ellas tendente a facilitar la terminación de la actividad edificatoria y la segunda tendente a posibilitar el cambio y compatibilización de usos junto con la concesión de primas de edificabilidad en determinados supuestos.

Así, se recogen medidas facilitadoras de la rehabilitación de edificaciones y urbanizaciones no terminadas condicionadas a que, entre otros puntos, la mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben serlo como viviendas acogidas a algún régimen de protección aplicable en la Región de Murcia.

De igual forma, se regulan determinados regímenes urbanísticos especiales como los cambios de usos en los suelos calificados con uso terciario de oficina, en locales en planta baja con cualquier uso en tipología de residencial de vivienda colectiva o el régimen de implementación de uso residencial en los sistemas de equipamientos públicos.

Con la misma finalidad, se regulan tres tipos de primas de edificabilidad: la prima de edificabilidad por implantación de vivienda protegida en suelo residencial, la prima de edificabilidad en suelos urbanos con reminiscencias de tejido industrial que se ha visto rodeado por edificación residencial, por sobrecostes de descontaminación o retirada de amianto entre otros supuestos y la prima de edificabilidad en caso de afección por restos arqueológicos o paleontológicos. Asimismo, se regula la compatibilidad con otras tipologías edificatorias residenciales y división en varias viviendas y se introducen medidas que flexibilizan los parámetros del planeamiento urbanístico.

Como medida de fomento, se recoge igualmente el novedoso proyecto unificado residencial en el que en supuestos muy acotados, circunscritos básicamente a los suelos calificados como urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados cuya tramitación ambiental de los instrumentos de planeamiento y urbanización se encuentren sometidos a evaluación ambiental simplificada, se permite la tramitación unificada de los instrumentos de planeamiento y gestión, así como la referida evaluación ambiental, concediéndose un incremento del coeficiente de edificabilidad global del 50% cuando se implemente al cien por cien la reserva de vivienda protegida, siendo en caso contrario la prima de edificabilidad ponderada a dicha implementación.

La disposición adicional primera declara la urgencia y tramitación preferente de los trámites y procedimientos administrativos vinculados a la ejecución de las medidas recogidas en este Decreto Ley.

La disposición adicional segunda establece, para los instrumentos de planeamiento urbanísticos aprobados con anterioridad al presente Decreto Ley que establezcan un coeficiente limitativo del número de viviendas edificables, que se aplicará exclusivamente el coeficiente limitativo de edificabilidad máxima a efectos de determinar el aprovechamiento urbanístico materializable. Lo que se traduce en la posible tramitación de licencias sin necesidad de una previa modificación de dichos instrumentos de planeamiento.

La disposición adicional tercera preceptúa que las viviendas deberán disponer de una superficie mínima de treinta y cinco metros cuadrados construidos con una fachada equivalente a un noveno de la superficie útil de la vivienda con un mínimo de tres metros y medio lineales. En caso de contradicción con lo dispuesto en esta disposición los instrumentos de planeamiento urbanístico quedarán desplazados sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

La disposición adicional cuarta define como ajustes no estructurales de planeamiento la modificación de los parámetros edificatorios que no comporten alteración de los sistemas generales ni incremento de aprovechamiento urbanístico estructural, posibilitando la incorporación de los mismos a través de planeamiento de desarrollo sin necesidad de modificar el Plan General.

En la disposición adicional quinta se permite en las actuaciones de dotación, de conformidad con la normativa básicas estatal, la monetización de las dotaciones públicas cuando el incremento de edificabilidad no exceda del 15% y quede acreditada la suficiencia de las dotaciones públicas existentes.

La disposición adicional sexta establece la posibilidad, mediante desarrollo reglamentario, del prorrateo de los beneficios y cargas fiscales que comporta el acceso a una vivienda asequible.

La disposición transitoria única establece el régimen de aplicación de la nueva regulación de los plazos de suspensión del otorgamiento de licencias recogida en el apartado cuatro de la disposición final primera del presente Decreto, para el caso de instrumentos de planeamiento cuya suspensión de licencias no haya concluido a la fecha de entrada del mismo.

La disposición final primera recoge doce modificaciones de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, a saber: la realización de obras de reforma y rehabilitación para uso de viviendas en edificaciones licenciadas o consolidadas por prescripción de acciones siempre que no sean totalmente incompatibles con el planeamiento por impedir la ejecución de viales u otras dotaciones públicas previstas y se lleven a cabo en suelo urbano y urbanizable sectorizado; se autoriza el otorgamiento de licencias de edificación en suelo urbanizable sectorizado en el que se garantice la ejecución simultánea de la urbanización; se flexibiliza la figura de planeamiento de los estudios de detalle; se recoge la exclusión de las viviendas protegidas del régimen de suspensión de licencias; se establece la compatibilidad de usos en parcelas de equipamientos de fórmulas residenciales especiales; se recoge la implementación de uso residencial en los sistemas de equipamientos públicos y privados; se da una nueva redacción a las declaraciones responsables que afectan a instalaciones de redes energéticas y de comunicaciones incluidas las instalaciones de aprovechamiento de energía solar para autoconsumo en edificaciones o construcciones; se da una nueva redacción a la disposición adicional cuarta que regula los supuestos de aplicación de la reserva de vivienda protegida; se adiciona una disposición adicional novena para el cómputo de edificabilidad en situaciones singulares; se modifica la disposición transitoria quinta en relación al régimen del suelo no urbanizable en el planeamiento general no adaptado al texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia; y por último se adiciona una disposición adicional décima referente a la invalidez de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística como medio para evitar la nulidad en cascada de los mismos.

La disposición final segunda establece una modificación de la Ley 6/2015, de 24 de marzo de Vivienda y Lucha contra la ocupación de la Región de Murcia por el que se introduce un nuevo artículo 59 nonies, en la Sección 2.ª del Título V.

La disposición final tercera modifica el Decreto n.º 99/2021, de 13 de mayo, por el que se regula el régimen jurídico de la vivienda protegida de promoción privada en la Región de Murcia.

La disposición final cuarta establece la normativa aplicable a la Vivienda Asequible en lo no previsto en este Decreto Ley.

La disposición final quinta autoriza al Consejero para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de este Decreto Ley.

La disposición final sexta establece la entrada en vigor de este Decreto Ley al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia.

III

El Estatuto de Autonomía de la Región de Murcia, aprobado por Ley Orgánica 4/1982 de 9 de junio, habilita en su artículo 30.3 al Consejo de Gobierno a que en casos de extraordinaria y urgente necesidad, pueda dictar disposiciones legislativas provisionales en forma de Decreto Ley, sin que pueda ser objeto de las mismas, la regulación de los derechos previstos en el Estatuto, el régimen electoral, las instituciones de la Región de Murcia, ni el presupuesto de la Comunidad Autónoma.

Las disposiciones contenidas en este Decreto Ley, cumplen lo establecido en el citado artículo 30.3 ya que no regulan derechos previstos en el Estatuto, régimen electoral, instituciones de la Región de Murcia ni el presupuesto de la Comunidad Autónoma.

IV

El Decreto Ley constituye un instrumento constitucionalmente lícito, siempre que el fin que justifica la legislación de urgencia sea, tal como reiteradamente ha exigido nuestro Tribunal Constitucional (Sentencias 6/1983, de 4 de febrero, F. 5; 11/2002, de 17 de enero, F. 4, 137/2003, de 3 de julio, F. 3 y 189/2005, de 7 julio, F.3), subvenir a un situación concreta, dentro de los objetivos gubernamentales, que, por razones difíciles de prever, exige una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes.

En relación con la concurrencia de los presupuestos habilitantes de extraordinaria y urgente necesidad, debe tenerse en cuenta la doctrina de nuestro Tribunal Constitucional, resumida en el Fundamento Jurídico IV de la Sentencia 61/2018, de 7 de junio de 2018. De acuerdo con ella, se requieren, por un lado, «la presentación explícita y razonada de los motivos que han sido tenidos en cuenta por el Gobierno en su aprobación», es decir, lo que ha venido en denominarse, la situación de urgencia; y, por otro, «la existencia de una necesaria conexión entre la situación de urgencia definida y la medida concreta adoptada para subvenir a ella».

En cuanto a la situación de urgencia, el Tribunal Constitucional ha indicado que «aun habiendo descartado que la utilización por el Gobierno de su potestad legislativa extraordinaria deba circunscribirse a situaciones de fuerza mayor o emergencia, es lo cierto que hemos exigido la concurrencia de ciertas notas de excepcionalidad, gravedad, relevancia e imprevisibilidad que determinen la necesidad de una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido para la tramitación parlamentaria de las leyes, bien sea por el procedimiento ordinario o por el de urgencia» (SSTC 68/2007, FJ 10, y 137/2011, FJ 7). También ha señalado el Tribunal Constitucional que la valoración de la extraordinaria y urgente necesidad de una medida puede ser independiente de su imprevisibilidad e, incluso, de que tenga su origen en la previa inactividad del propio Gobierno, siempre que concurra efectivamente la excepcionalidad de la situación, pues «lo que aquí debe importar no es tanto la causa de las circunstancias que justifican la legislación de urgencia cuanto el hecho de que tales circunstancias efectivamente concurran» (STC 11/2002, de 17 de enero, FJ 6).

En cuanto a la conexión de sentido entre la situación de necesidad definida y las medidas que en el Decreto Ley se adoptan, el Tribunal Constitucional atiende a «un doble criterio o perspectiva para valorar la existencia de la conexión de sentido: el contenido, por un lado, y la estructura, por otro, de las disposiciones incluidas en el Real Decreto-ley controvertido» (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 1/2012, de 13 de enero, FJ 11; 39/2013, de 14 de febrero, FJ 9; y 61/2018, de 7 de junio, FJ 4).

La alternativa de introducir las medidas contenidas en este texto legal mediante un proyecto de ley no es factible ya que ante la gravedad de los datos relativos a la falta de vivienda, de suelo disponible para poder construirla y el incremento poblacional, no se lograría reaccionar a tiempo, por lo que resulta imprescindible acudir a la aprobación de un Decreto Ley, máxime cuando se introducen también medidas de aplicación temporal.

El proyecto de ley, exigiría, como requisitos para su entrada en vigor, una tramitación de la iniciativa legislativa por el Gobierno regional y una posterior tramitación parlamentaria. Este proceso, incluso utilizando el procedimiento de urgencia, debido a su dilación en el tiempo, impediría la necesaria inmediatez en la respuesta que requieren los ciudadanos de la Región de Murcia ante las carencias habitacionales referidas, especialmente manifiestas en colectivos vulnerables.

Los motivos que acaban de exponerse justifican ampliamente la concurrencia de los requisitos constitucionales de extraordinaria y urgente necesidad, que habilitan al Gobierno para aprobar el presente Decreto Ley dentro del margen de apreciación que, en cuanto órgano de dirección política del Estado, le reconoce el artículo 86.1 de la Constitución (STC 142/2014, FJ 3 y STC 61/2018, FFJJ 4 y 7).

Concurren también las notas de excepcionalidad, gravedad y relevancia que hacen necesaria una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido para la tramitación parlamentaria de una ley, bien sea por el procedimiento ordinario o por el de urgencia (STC 68/2007, FJ 10 y STC 137/2011, FJ 7).

Por lo demás, en el supuesto abordado por este Decreto Ley, ha de subrayarse que para subvenir a la situación de extraordinaria y urgente necesidad descrita es necesario proceder a la reforma de una norma con rango de ley, lo que de por sí exige «una respuesta normativa con rango de ley» (STC 152/2017, de 21 de diciembre, FJ 3 i).

V

A pesar del carácter extraordinario y urgente, en la elaboración de esta disposición, se han observado los principios de buena regulación establecidos, en nuestro ordenamiento jurídico, es decir, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia, accesibilidad, simplicidad y eficacia.

En cumplimiento de los principios de eficacia y proporcionalidad, las medidas contempladas en esta norma se ajustan a la finalidad que pretende conseguirse mediante este instrumento que conllevará un impulso de la actividad edificatoria en materia habitacional, protegerá el derecho constitucional a la vivienda e incrementará el bienestar de la ciudadanía.

Por otra parte, de acuerdo con los principios de seguridad jurídica y simplicidad, el Decreto Ley es coherente con el resto del ordenamiento jurídico regional generando, por lo tanto, un marco normativo claro y poco disperso.

Por último, la norma se adecúa a los principios de transparencia y accesibilidad, al tener claramente definido su objetivo y la justificación del mismo y haber cumplido estrictamente con los procedimientos exigidos en la tramitación de un decreto ley, no habiéndose realizado los trámites de participación pública, al estar excepcionados para la tramitación de decretos leyes, según lo dispuesto en el artículo 26.11 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, aplicada supletoriamente.

En su virtud, en uso de la autorización conferida por el artículo 30.3 del Estatuto de Autonomía para la Región de Murcia, a propuesta del Consejero de Infraestructuras y Desarrollo Territorial, previa deliberación del Consejo de Gobierno, en su reunión del día 3 de julio de 2026.

Dispongo: