PreÁmbulo nico medidas en materia de vivienda y urbanismo

I

El artículo 137 del Estatuto de autonomía de Cataluña establece que corresponde a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de vivienda, que incluye el establecimiento de prioridades y objetivos de la actividad de fomento de las administraciones públicas de Cataluña en materia de vivienda y la adopción de las medidas necesarias para alcanzarlos, tanto con relación al sector público como al privado. Este título competencial fundamenta las medidas que se adoptan mediante la presente ley, de forma respetuosa con los derechos de los ciudadanos y, concretamente, con el derecho a la propiedad.

Asimismo, de acuerdo con el artículo 148.1.3 de la Constitución española, se asumieron competencias plenas en urbanismo, de modo que el artículo 149 del Estatuto de autonomía otorga también a la Generalitat competencias exclusivas en ordenación del territorio, el paisaje y el litoral, y en urbanismo, siempre respetando las competencias del Estado.

La problemática del acceso a la vivienda, considerado un derecho fundamental, requiere que se adopten medidas que permitan garantizarlo. Estas medidas afectan al ámbito de la vivienda propiamente dicho, mediante la incorporación de modificaciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria; del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, y de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y villas. También afectan al aspecto urbanístico, mediante modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, y su Reglamento, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio.

A tal efecto, la Ley consta de una parte expositiva y de una parte dispositiva estructurada en once artículos distribuidos en tres capítulos, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

II

El primer capítulo, relativo a medidas en materia de obra pública, contiene el artículo 1, que modifica la Ley 3/2007, de 4 de julio, de la obra pública, la cual establece los requisitos y procedimientos que deben cumplirse para proyectar las obras públicas que la propia ley define. Además, sus disposiciones complementan la legislación sectorial aplicable a cada tipo de obra. Sin embargo, la redacción del artículo 19, relativo a la tramitación de los proyectos de obras, contradecía con frecuencia las disposiciones que, respecto a esta tramitación, establecen las legislaciones sectoriales aplicables a cada tipo de obra y producía confusiones o interpretaciones erróneas que, con la presente modificación, se pretenden evitar.

III

El artículo 2, del segundo capítulo, relativo a medidas administrativas, incorpora una modificación de la Ley 13/1996, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda, ya que, por una parte, concreta el destino de las fianzas que tenga en depósito el Instituto Catalán del Suelo para incrementar los recursos públicos con el objeto de destinarlos a inversiones para la construcción de vivienda pública protegida, así como la obligación de mantener disponibilidades por importe no inferior al 5% para garantizar la efectividad en el pago de las correspondientes cancelaciones y devoluciones. Por otra parte, refuerza la capacidad de inspección y disciplina del mercado del alquiler a través de la coordinación interadministrativa mediante la comunicación o cesión de datos a requerimiento de la autoridad competente, a efectos de inspección y sanción.

IV

Los artículos del 3 al 11, del capítulo tercero, relativo a medidas en materia de urbanismo y vivienda, incorporan varias modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto; del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio; de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria; de la Ley 11/2022, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y villas; del Decreto ley 17/2019; de la Ley 12/2017, de 6 de julio, de la arquitectura; del Decreto ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales, y, por último, del texto refundido de la Ley de carreteras, aprobado por el Decreto legislativo 2/2009, de 25 de agosto.

Las modificaciones introducidas en el texto refundido de la Ley de urbanismo y en el Reglamento de la Ley de urbanismo se refieren, en primer lugar, a ámbitos como la publicidad de los instrumentos de gestión urbanística al objeto de garantizar el mismo nivel de publicidad e información que las figuras de planeamiento urbanístico, y configurarlos así como una garantía del derecho de acceso a la información pública de los ciudadanos.

La Ley define el concepto de alojamiento temporal de protección, público o privado, y como medida para garantizar el derecho a la vivienda en municipios con demanda residencial fuerte y acreditada, se posibilita que el planeamiento urbanístico garantice el predominio del uso de vivienda como residencia habitual y permanente. Se establece que en las zonas de uso residencial este uso sea admitido siempre por el planeamiento, pudiendo establecerse la compatibilidad o prohibición de los demás tipos residenciales, de acuerdo con los principios de desarrollo territorial y urbano sostenible y de garantía y promoción del derecho a la vivienda.

Con el fin de dar respuesta inmediata a necesidades temporales de alojamiento de colectivos con especial dificultad para acceder a la vivienda, se permite la implantación del uso de alojamiento temporal de protección en parcelas y edificios de equipamiento comunitario de titularidad pública en determinadas condiciones. Este uso también puede incorporarse al vuelo de edificios de equipamientos existentes cuando su uso principal sea compatible y, si procede, previa tramitación del instrumento necesario para ajustar sus parámetros de edificación.

Además, se establecen medidas para fomentar la vivienda pública protegida y otras clases de alojamiento: se garantiza la eficacia en la gestión del suelo destinado a este tipo de vivienda, se simplifica la obtención del permiso para iniciar su ejecución y promoción, y se agiliza la contratación para la redacción del proyecto y la dirección de obra.

Asimismo, se incorporan varias modificaciones de otros preceptos del texto refundido de la Ley de urbanismo y se modifica la disposición adicional vigésima quinta para garantizar la necesaria seguridad jurídica que debe dar la regulación vigente aplicable y evitar preceptos que puedan dificultar su aplicación, ajustando sus determinaciones a disposiciones que, por competencia, devengan de cumplimiento obligado y derogando aquellas normas que, por coherencia, es preciso eliminar del ordenamiento jurídico. También se incorporan al texto refundido de la Ley de urbanismo las disposiciones adicionales vigésima octava, relativa a las plazas de aparcamiento en la vivienda de protección pública de alquiler y en el alojamiento dotacional, y vigésima novena, que establece la habilitación de los colegios profesionales y las entidades colaboradoras en el procedimiento de concesión de licencias urbanísticas.

Por otra parte, se incorporan medidas relativas a las explotaciones familiares agrarias con el fin de hacer frente a la problemática derivada de procedimientos sucesorios y de facilitar la continuidad de actividades en suelo rústico, legalmente implantadas, las cuales contribuyen a la economía del municipio donde se hallan.

Es preciso destacar también las medidas incorporadas en el texto refundido de la Ley de urbanismo para fomentar la simplificación del sector público institucional: se eliminan los consorcios urbanísticos en las áreas residenciales estratégicas, que se sustituyen por convenios urbanísticos, y se regula un régimen transitorio por seguridad jurídica.

Muchas de las medidas relativas a modificaciones de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, son necesarias para adaptarla a la Ley del Estado 12/2023, por el derecho a la vivienda, con el objetivo de poner fin a las deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda y favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado. Así, se establecen medidas para reforzar la seguridad jurídica y la eficacia de las competencias de la Administración para movilizar directamente las viviendas propiedad de grandes tenedores, a fin de garantizar a las familias el acceso a una vivienda digna y adecuada.

En este ámbito, en el marco del título IV de la Ley 18/2007, relativo a la protección de los consumidores y los usuarios de vivienda en el mercado inmobiliario, se definen y caracterizan los arrendamiento de viviendas con carácter temporal y de habitaciones partiendo del hecho de que el contenido del derecho de propiedad sobre la vivienda incluye su uso principal como hogar (uso residencial habitual y permanente), tal y como establece el artículo 5.2.d de la propia Ley del derecho a la vivienda.

Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda como órgano de la Administración de la Generalitat encargado de coordinar, supervisar y controlar los espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y viviendas de uso turístico, así como de coordinar y garantizar el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda. Igualmente, se mejora y refuerza la inspección en materia de vivienda declarando a los inspectores agentes de la autoridad y regulando sus funciones.

Asimismo, se amplían los ámbitos en los que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto a fin de favorecer la existencia de una oferta de vivienda suficiente y adecuada, que dé respuesta a la demanda existente y permita un equilibrio del mercado, y que asegure la transparencia y el correcto funcionamiento de este mercado.

La previsión de programas específicos es precisamente una medida orientada a disponer de viviendas asequibles suficientes y en condiciones de habitabilidad para poder atender a las necesidades de la población que requiere un alojamiento.

Se incorporan también modificaciones para concretar el régimen de sujeción o exclusión de las viviendas con protección oficial al régimen de precios de venta y rentas correspondientes, medidas necesarias para fomentar la incorporación del parque ya existente de viviendas al régimen de la protección oficial, con el consiguiente incremento del parque protegido y la reducción de la especulación.

Correlativamente a las medidas mencionadas, se establecen otras adicionales para garantizar la protección del derecho a la vivienda que corresponde a la Administración. Así, con la modificación del plazo de caducidad de la inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial o con la previsión de la manifestación de la voluntad de las personas inscritas previamente al ofrecimiento de la adjudicación, se establecen medidas para garantizar una gestión más eficiente en este ámbito.

Por otra parte, se incorpora una infracción con carácter grave al artículo 124, relativa a la negativa al suministro de datos a la Administración en relación con el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas o el Registro de grandes tenedores de vivienda.

Precisamente, en relación con este último punto, se modifica la disposición adicional vigésima sexta para concretar el desarrollo reglamentario que debe permitir la entrada en funcionamiento del Registro de grandes tenedores de vivienda, cuya necesidad se determina como prioritaria en el momento actual para identificar las viviendas que las administraciones públicas pueden movilizar.

En esta línea de medidas, se modifica el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, para añadir supuestos adicionales de sujeción a los derechos de tanteo y retracto de la Administración, para que pueda ejercerlos con el fin de favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado. De igual modo, en el artículo 2.3 del Decreto ley 1/2015 se concretan supuestos en los que no se ejercerá el derecho de tanteo en relación con determinadas personas físicas inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.

Debe tenerse en cuenta, para terminar, que se establece que todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben calificarse de forma permanente como viviendas con protección oficial, aunque superen los precios máximos establecidos para el correspondiente tipo de viviendas con protección oficial, como medida para incrementar el parque específico de viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente.

Por su parte, el artículo 7 incorpora varias modificaciones de la Ley 11/2022, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y villas, para facilitar su aplicación sin necesidad de prever un desarrollo reglamentario para su concreción.

Asimismo, es preciso mencionar la modificación de la disposición transitoria quinta bis del Decreto ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, a fin de actualizar los precios de venta y las rentas máximas que se aplican durante la transitoriedad del régimen jurídico aplicable, garantizar la viabilidad de las nuevas promociones en todo el territorio y facilitar la financiación de las promociones.

El artículo 9 modifica la Ley 12/2017, de la arquitectura, para establecer una simplificación administrativa de la redacción y el encargo de proyectos, esenciales en el ámbito de la vivienda de protección pública.

El artículo 10 modifica el Decreto ley 1/2009, de ordenación de los equipamientos comerciales, para adaptar la norma a las circunstancias sobre las nuevas modalidades de vivienda que han ido surgiendo, tal y como reflejan las distintas normativas que se han aprobado en relación con la vivienda.

Por último, se añade una disposición adicional al texto refundido de la Ley de carreteras, aprobado por el Decreto legislativo 2/2009, la cual autoriza al departamento competente en materia de infraestructuras y a las diputaciones a impulsar, de acuerdo con los municipios, itinerarios no motorizados, para dinamizar el territorio.

Finalmente, la Ley consta de tres disposiciones transitorias, relativas a las calificaciones de las viviendas con protección oficial, al sistema de determinación de rentas máximas y precios de venta máximos, y a la exención a la aplicación de las reservas de suelo; una disposición derogatoria, y tres disposiciones finales, relativas al mantenimiento del rango reglamentario de determinados preceptos, al decreto de habilitación de los colegios profesionales y entidades colaboradoras, y a la entrada en vigor de la presente ley.