Preambulo Régimen jurídico de viviendas de protección pública

La experiencia recogida de la puesta en práctica de los planes cuatrienales de vivienda correspondientes a los ejercicios 1996-1999, 2000-2003 y 2003-2006, la adecuación a las necesidades actuales de las disposiciones y medidas hasta la fecha adoptadas por el Gobierno Vasco en el campo de la promoción, adquisición, uso y aprovechamiento de las viviendas protegidas, permiten, a la par que aconsejan, un nuevo impulso público de las mismas, con la aprobación de un nuevo Plan Director 2006-2009 y la renovación actualizada de las normas (Decreto u Órdenes de desarrollo) llamadas a su realización efectiva.

En especial, la renovación de las normas y, en particular del Decreto que regule el régimen de las viviendas protegidas y las medidas financieras en materia de suelo y vivienda, resulta aún más necesaria tras la entrada en vigor de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que ha ampliado las tipologías existentes.

En concreto, en su disposición adicional 8ª, la Ley 2/2006 ha modificado sustancialmente las clases de las viviendas protegidas, creando las figuras de las viviendas tasadas autonómicas y las viviendas tasadas municipales, considerándolas como viviendas de protección pública a todos los efectos. Por tanto, viviendas de protección pública son ahora todas las que entren en alguna de las categorías de la disposición adicional 8ª, incluyendo dentro de estas, de forma específica y ciertamente sustancial, la categoría concreta de las viviendas de protección oficial, las únicas existentes en Euskadi hasta la entrada en vigor de la mencionada Ley 2/2006.

Además, esta Ley también ha creado una nueva tipología de residencia protegida, denominada alojamientos dotacionales, que según la disposición adicional 9ª debe ser objeto de las ayudas públicas establecidas por la normativa sectorial en materia de vivienda para su promoción y construcción.

Como se puede comprobar, la terminología varía sustancialmente, debiendo referirnos ahora a las viviendas de protección pública y en ocasiones, también a los alojamientos dotacionales, pues ya no toda actuación en materia de vivienda protegida se corresponderá exclusivamente con la tipología de vivienda de protección oficial.

El nuevo Plan Director de Vivienda 2006-2009 fue aprobado por Consejo de Gobierno, en su sesión de 3 de octubre de 2006. La finalidad de dicho Plan es establecer las Directrices para las actuaciones del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales en materia de vivienda durante el período señalado, incorporando criterios de planificación estratégica, fomento y otras orientaciones que, no teniendo el carácter de estratégicas, son de gran calado para los agentes en materia de vivienda y para los ciudadanos necesitados de vivienda de protección pública.

Uno de los ejes fundamentales, si no el fundamental, de dicho Plan Director, es precisamente abordar un impulso decidido en la extensión de la vivienda protegida, tanto en volumen como en variedad de tipologías, sirviéndose para ello de la concesión de las ayudas y medidas financieras oportunas.

Por tanto, la nueva normativa debe regular el régimen de las nuevas tipologías de viviendas tasadas municipales, autonómicas y alojamientos dotacionales, estableciendo unas condiciones y requisitos básicos para su acceso y uso y además, fomentando su construcción mediante las medidas financieras oportunas.

Otros ejes estratégicos de actuación de dicho Plan Director son, por ejemplo, el fomento del alquiler de vivienda protegida; la redefinición del programa de ayudas a la vivienda libre usada, de tal modo que se vincule a la adquisición de viviendas en el entorno rural y en Áreas de Rehabilitación Integral y Zonas Degradadas; el fomento de las actuaciones de rehabilitación, en especial las exigidas por las Inspecciones Técnicas de Edificios (creadas también por la Ley 2/2006); o la voluntad de impulsar la intervención de las administraciones públicas en la actividad de promoción de vivienda protegida, a través de la adquisición de suelo para la formación de patrimonios públicos.

Todas estas líneas de actuación son objeto de un paquete de disposiciones y medidas financieras, algunas recientemente aprobadas y otras en tramitación, del que el presente Decreto constituye ciertamente la parte normativa básica o de cabecera.

Por último, es especialmente destacable el decidido compromiso del Gobierno Vasco en orden a que las viviendas de protección pública vayan realmente dirigidas a los colectivos más desfavorecidos y que esa situación de necesidad se mantenga a lo largo de los años, ya que no debe olvidarse, el anterior Decreto estableció la calificación permanente de dichas viviendas, lo que supone la obligación de destinarlas siempre a domicilio habitual y permanente.

Asimismo, la experiencia acumulada a lo largo de estos años exige una serie de mejoras en la redacción del Decreto anterior, y en especial, en definiciones de conceptos jurídicos como el de domicilio habitual y permanente, la regulación del derecho de superficie, etc.

A lo largo de los siete capítulos y disposiciones transitorias, derogatoria y finales en los que el mismo se estructura, junto con tres anexos referentes a cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de acceso a vivienda de protección oficial, este Decreto inicia su regulación (capítulo I) estableciendo su ámbito de aplicación a los diversos tipos de vivienda protegida y a los alojamientos dotacionales, definiendo los caracteres comunes a todas las viviendas protegidas, mejorando la definición de domicilio habitual y permanente y estableciendo la presunción de que una vivienda desocupada durante más de 3 meses de forma continuada ha dejado de ser domicilio habitual.

Como novedad más reseñable se crea el Registro de Vivienda de Protección Pública, que deberá recoger todos los datos de las viviendas protegidas existentes en la Comunidad Autónoma de Euskadi, sirviendo como elemento fiscalizador básico del cumplimiento de la legalidad vigente en materia de acceso y uso del parque de vivienda protegida.

En cuanto a las características técnicas de las viviendas protegidas, se hace referencia tan sólo a las de las viviendas de protección oficial ya que no se quiere encorsetar el diseño del resto de vivienda protegida. Además, no se considera que la regulación de estas cuestiones técnicas deba ser objeto detallado del Decreto, como sucedía en la anterior regulación, de tal manera que este nuevo Decreto se remite básicamente a las Órdenes de diseño correspondientes. Asimismo, para las viviendas de protección oficial se mantiene una regulación similar en cuanto a las condiciones económicas y las limitaciones en el precio del suelo y urbanización, si bien se establece expresamente que el incumplimiento de estos límites en operaciones de transmisión onerosa de suelo urbanizado será causa de denegación de la calificación provisional.

A continuación, el Decreto se adentra en el régimen de la calificación, también referido específicamente solo a las viviendas de protección oficial, introduciendo como novedades reseñables una mejora en la definición de la calificación provisional y definitiva, y la ampliación del plazo de concesión de la calificación provisional por silencio administrativo positivo, que pasa de un mes a tres meses (como en la calificación definitiva), con el claro objetivo de poder revisar con mayor detalle los expedientes sometidos a calificación provisional. Por último, ahora se exige expresamente que la calificación provisional establezca el concreto procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección oficial.

En la siguiente sección se regula el régimen de acceso a las viviendas de protección oficial, sean bien de promoción pública, concertada o promovida con arreglo a convenio, que serán adjudicadas por un procedimiento que asegure los principios de publicidad, concurrencia pública y transparencia.

El procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección pública autonómicas se dirigirá por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, a través del Servicio Público de Adjudicación de Vivienda Protegida Pública - Etxebide.

Para el resto de procedimientos y otras tipologías, en particular, las viviendas tasadas municipales, la regulación podrá realizarse mediante ordenanza municipal y, en su defecto, el Decreto se remite a la regulación específica en materia de procedimientos de adjudicación, si bien como novedad dentro del Registro de Solicitantes de Vivienda de Etxebide, se podrán incluir los datos referentes a todas las viviendas de protección pública con la finalidad principal de facilitar los datos precisos para la gestión y control de la adjudicación de cualquier vivienda de protección pública, así como proporcionar información actualizada que permita a las distintas Administraciones públicas actuantes, y en particular a los municipios que promuevan viviendas tasadas municipales, adecuar sus programaciones públicas de vivienda a la demanda existente.

En el mismo capítulo, se fijan las condiciones de acceso comunes a la vivienda de protección oficial.

Se permite también el acceso a viviendas de protección oficial de personas jurídicas, únicamente en los supuestos en los que dichas viviendas vayan a destinarse a su arrendamiento o cuando el arrendatario sea una entidad sin ánimo de lucro que realice programas de actuación social concertados con las Administraciones competentes.

También se ha procurado dar mejor respuesta a la titularidad de los contratos de acceso a las viviendas de protección oficial eliminando la definición de unidad convivencial, dando soluciones a problemas prácticos que se habían generado en este tiempo.

Se mantiene la exigencia positiva de necesidad de vivienda, eliminando las excepciones de infravivienda y similares que habían dado lugar a situaciones fraudulentas. En la misma línea, en el requisito de empadronamiento, se exige también el de residencia efectiva.

Se actualizan los ingresos máximos y mínimos para las diferentes tipologías de vivienda de protección pública, excepto las viviendas tasadas municipales, cuya regulación corresponderá a las ordenanzas municipales.

En cuanto al cómputo de ingresos y su ponderación no hay especiales novedades.

Por último, dentro de este Capítulo III se reestructuran algunos preceptos respecto de la regulación del anterior Decreto, de tal manera que la cesión y autorización de las viviendas de protección oficial, el visado de los contratos de protección oficial y la entrega de cantidades a cuenta pasan a formar parte de este capítulo.

También se regula en este Capítulo el derecho de superficie, los itinerarios de vivienda de protección oficial.

El capítulo V se mantiene prácticamente igual al Decreto anterior. Tiene como objeto la promoción de viviendas de protección oficial, tanto pública como privada, contemplando, en especial, el régimen de la promoción concertada con un procedimiento de adjudicación solvente en cuanto a los requisitos a la vez que transparente en cuanto a su materialización y verificación.

El capítulo VI es el relativo a las actuaciones en materia de suelo centrando su regulación en el derecho de realojo o realojamiento necesario en infinidad de actuaciones públicas que requieran del desalojo coactivo de viviendas para el cumplimiento de finalidades públicas, y a los que desde estas disposiciones se les reconoce también la posibilidad de acceso pleno a la propiedad de las viviendas de las que resulten adjudicatarios. Con carácter general, se procede a una serie de adaptaciones de este articulado exigidos por la entrada en vigor de la disposición adicional segunda de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo. Estas adaptaciones se centran en concretar las definiciones de ocupante legal y de vivienda habitual a los efectos de concretar el supuesto de hecho que da lugar al derecho de realojamiento y a determinar el régimen jurídico subjetivos y objetivos del citado realojo - acceso a régimen de tenencia de la vivienda, cómputo de ingresos, régimen de calificación de las viviendas de realojo, régimen de precios para segundas y posteriores transmisiones, etc.

El capítulo VII es el dedicado a las medidas financieras dirigidas a la totalidad de las actuaciones propugnadas en el Decreto y no ofrece mayores novedades mas allá de la ampliación de dichas ayudas a la promoción y construcción de cualquier vivienda de protección pública y también de los alojamientos dotacionales, ampliación que ya había sido objeto de una modificación anterior del antiguo Decreto y que ahora se mantiene.

Finalmente se debe señalar que la formulación y tramitación de este Decreto se ha sujetado a lo señalado en el artículo 22 de la Ley 4/2005, de 18 de febrero, para la Igualdad de Mujeres y Hombres, así como a las Directrices para la realización de la evaluación previa del impacto de género aprobadas por el Consejo de Gobierno del País Vasco, en sesión celebrada el día 13 de febrero de 2007.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, de acuerdo con la Comisión Jurídica Asesora de Euskadi, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 4 de marzo de 2008, dispongo: