Preambulo �nico Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo

La Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunidad Valenciana asumió el mandato constitucional del artículo 47, en el que se establece el derecho fundamental de toda la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada, con base en la competencia atribuida por el artículo 49.1. 9ª del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana. En desarrollo de la norma, el Consell aprobó el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, en el que se regulaba el ámbito referido a la vivienda de protección pública. El Decreto 82/2008, de 6 de junio modificó algunos de sus preceptos, pero estas modificaciones resultaron insuficientes, y en fecha 26 de junio el Consell aprobó mediante el Decreto 90/2009, el Reglamento de Viviendas de Protección Pública que derogó parcialmente el Decreto 75/2007. Por último, el Decreto 191/2013, de 20 de diciembre, del Consell, modificó algunos preceptos del Decreto 90/2009 considerando las nuevas estrategias que plasmaba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 (RD 233/2013, de 5 de abril) que ya no contemplaba medidas de financiación ni de ayudas específicas para el acceso y la promoción de vivienda de protección pública. Este ha sido hasta el momento el marco normativo de aplicación a este tipo de viviendas en el ámbito de la Comunitat Valenciana.

Por ello, a la vista de la dispersión normativa existente y la falta de seguridad jurídica que esto provoca para todas las y los agentes intervinientes en el proceso de promoción y gestión de la vivienda de protección pública, el presente texto tiene entre sus objetivos la simplificación normativa mediante un único Reglamento que regule tanto la promoción privada como la pública, así como la gestión del patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat Valenciana.

Asimismo, el presente decreto busca hacer frente a la persistente escasez de oferta de vivienda asequible en nuestra comunidad autónoma, así como frenar los efectos que la inflación y la subida de los tipos de interés están teniendo en el sector inmobiliario valenciano.

Los datos macroeconómicos recientes plasman la tendencia inflacionista y consecuente pérdida del poder adquisitivo de la ciudadanía. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inflación anual estimada del Índice de Precios al Consumo (IPC) en julio de 2022 es del 10,8 %. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento de seis décimas en su tasa anual, y se situaría en su nivel más alto desde septiembre de 1984.

Como respuesta a esta realidad y con el objetivo de frenar la inflación, el Banco Central Europeo (BCE) subió los tres tipos de interés clave en la eurozona -el principal de refinanciación, el marginal de crédito y la tasa de depósito- durante el mes de julio de 2022, rompiendo con la tendencia a la baja de los últimos 11 años. Los tipos de interés han subido un 05 % hasta el momento: el doble de lo previsto. El consecuente encarecimiento del crédito que implica la adopción de esta medida excepcional tiene un inmediato impacto negativo en toda persona que tenga una hipoteca o que pretenda comprarse una casa. España es, además, el segundo país de la Unión Europea con más hipotecas a tipo variable, por lo que nuestro país y su ciudadanía se encuentran especialmente afectados por esta decisión del BCE.

A pesar de ello, el sector inmobiliario presenta una marcada tendencia alcista, pese a la subida de los tipos de interés, el empeoramiento del contexto económico y la recesión pronosticada para otoño de 2022. La falta de oferta de vivienda producida por el encarecimiento de los costes de producción se ha visto agravada por la invasión y guerra en Ucrania, que ha provocado el desabastecimiento de materiales a nivel global y ha implicado un continuado aumento de los precios de esta, que también está teniendo su reflejo en el mercado del alquiler.

La media de precios del alquiler de viviendas en la Comunitat Valenciana ha experimentado un incremento interanual del 171 % en junio de 2022, hasta alcanzar el máximo histórico de 9,71 euros el metro cuadrado al mes: casi el doble que hace siete años. El aumento desmesurado de los precios del alquiler es una realidad en nuestra comunidad autónoma. Según datos del INE empleados para el cálculo del IPC, los precios del alquiler de vivienda en la Comunitat Valenciana presentaban, a fecha de abril de 2022, un índice de crecimiento del 17, esto es, un crecimiento de 06 puntos por encima de la media del conjunto del Estado, que es de 11.

Entre las causas principales del aumento del precio del alquiler cabe destacar la escasez de vivienda pública, el insuficiente alquiler asequible, el auge de los pisos turísticos, y las prácticas especulativas de algunos grandes tenedores, contrarias a la función social de la vivienda. La burbuja de los precios de alquiler que se vive en toda la Comunitat Valenciana se ha convertido en un problema crucial para gran cantidad de personas que no pueden acceder a una vivienda a causa de los altos precios de la vivienda libre.

Además, las Instituciones Europeas vienen subrayando que la UE y sus Estados miembros tienen la obligación de garantizar el acceso para todas las personas a una vivienda digna y asequible de conformidad con derechos fundamentales recogidos en los artículos 16, 30 y 31 de la Carta Social Europea y el Pilar Europeo de derechos sociales. En esta línea, en la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos (2019/2187(INI)) destacan las siguientes consideraciones: que existe una escasez de viviendas sociales asequibles y de viviendas accesibles en la Europa de los Veintisiete; que entre las barreras en el sector de la vivienda cabe citar la falta de accesibilidad, el sentimiento de soledad o de inseguridad y los costes de mantenimiento; que las personas vulnerables y aquellas pertenecientes a colectivos discriminados están representados de manera desproporcionada entre las personas sin hogar, o viven en alojamientos informales o viviendas inadecuadas y, a menudo, son relegados a las zonas más marginales e inseguras; que las mujeres están especialmente expuestas a la crisis de la vivienda.

Por lo que el desarrollo del presente Decreto resulta de gran pertinencia para continuar desarrollando el régimen de las viviendas de protección pública en la Comunitat Valenciana, dotándolo de unidad normativa y adaptándolo al ciclo socioeconómico actual, mucho más dinámico y cambiante que el anterior.

En cumplimiento de lo establecido en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, en la elaboración de la presente regulación se ha actuado de acuerdo con los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

Así, el presente reglamento se gesta en virtud del principio de necesidad y eficacia, puesto que su falta de revisión desde el año 2013 pese a los cambiantes ciclos socioeconómicos acontecidos desde entonces impide disponer de una mayor oferta de vivienda de protección pública y asequible en el mercado.

El decreto, al unificar en un único texto la regulación de la vivienda de protección pública de promoción pública y privada, así como el régimen jurídico del patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat, responde a los principios de proporcionalidad y seguridad jurídica para todos los operadores intervinientes en los citados procesos.

Durante el procedimiento de elaboración y tramitación del presente decreto, se han cumplido los trámites esenciales exigidos por el artículo 43 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, incluidos los de consulta pública previa, información pública y de audiencia a Consellerias y a entidades que agrupan intereses relacionados con el objeto de este y se han recogido los informes preceptivos, cumpliéndose el principio de transparencia.

Asimismo, respecto de la eficiencia de los recursos públicos, la aprobación de este decreto no requiere la creación de nuevas líneas presupuestarias, ni el aumento de las ya existentes, ni la creación de nuevas estructuras administrativas y por tanto no tiene incidencia económica en el presupuesto de la Generalitat, más allá de la necesaria actualización de los parámetros informáticos para su correcta aplicación.

II

El presente reglamento distingue claramente entre la promoción pública y la promoción privada, y sistematiza cada uno de los regímenes a lo largo de la norma.

Una de las principales novedades es el carácter permanente de la calificación de las viviendas de protección pública, frente a los límites temporales establecidos en las anteriores legislaciones y programas de vivienda que se aprobaron a su amparo. La razón de esta modificación no es otra que tratar de frenar la especulación en este tipo de viviendas, deteniendo la paulatina desaparición de la vivienda de protección pública en la Comunitat Valenciana.

Se permite el acceso a la propiedad de personas jurídicas, siempre que se produzca el destino a arrendamiento o cesión de uso de las viviendas, que deberán ocuparse en cualquier caso por personas físicas que cumplan los requisitos para acceder al alquiler de estas. Se introduce la excepcionalidad de mantener la propiedad de una única vivienda de protección pública, de modo transitorio, para los casos tasados en los que exista necesidad de cambio de domicilio y vinculado a obtener la calificación permanente, para el caso de que la vivienda no la tenga.

Otra de las importantes novedades que trae esta norma se encuentra en la fijación de los precios máximos de venta, renta y cesión de uso con arreglo a la realidad socioeconómica actual y tomando indicadores oficiales y referencias objetivas. Se establece así un precio máximo de venta de referencia en el momento de aprobación de la norma para toda la Comunitat, que estará condicionado a situarse por debajo de los precios de mercado de la vivienda libre extraídos del Consejo General del Notariado, pudiéndose actualizar de acuerdo con las fluctuaciones de los costes de ejecución material en un porcentaje mínimo, tanto al alza como a la baja.

El precio máximo del alquiler se calcula en base a las diferentes escalas de ingresos de la unidad de convivencia e incluirá los gastos de comunidad ordinarios.

En lo que se refiere a los procedimientos de calificación de las viviendas, se prevé en títulos diferentes el relativo a la promoción pública y la privada, habiéndose implementado en ambos casos medidas que permitan la agilización de estos.

Asimismo, al amparo del artículo 43 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, se prevé la posibilidad de que la Generalitat, a través de la Conselleria competente en materia de vivienda se reserve la adquisición de un porcentaje, que puede llegar al 100 %, de las viviendas de protección pública en aquellas promociones privadas de nueva construcción que se encuentren en áreas de necesidad de vivienda o en municipios con riesgo de despoblación. Estas viviendas serán ofrecidas en régimen de alquiler o cesión de uso, que son las modalidades de acceso a la vivienda que se consideran más adecuadas y compatibles con las políticas de vivienda que se están desarrollando en la actualidad en todos los niveles, autonómico, estatal y europeo, con el objetivo de agilizar el incremento del parque público de vivienda.

La medida anteriormente descrita se aplicará con el objetivo de hacer frente a la emergencia residencial de los municipios con mayores necesidades, tal y como se establece en el catálogo de áreas de necesidad habitacional regulado por la Generalitat, con el objetivo de ampliar el parque público de vivienda de forma estable con nuevas promociones de vivienda que se destinarán a los colectivos con mayor vulnerabilidad.

Por último, se ha unificado la normativa sobre gestión de inmuebles de promoción pública y del patrimonio público de vivienda de la Generalitat, incluyéndose como título sexto específicamente la regulación referente a la gestión de los inmuebles, precios de venta, renta y cesión de uso, conservación, medidas de regularización, recuperación de la titularidad o disponibilidad de las viviendas, y régimen de otro tipo de inmuebles, evitando así la dispersión normativa y la consecuente inseguridad jurídica que puede conllevar.

III

La Comunitat Valenciana, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 148.1.3 de la Constitución Española, tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, competencia que viene recogida en el artículo 49.1.9ª del Estatut d Autonomia de la Comunitat Valenciana. A tenor de ello, el presente texto regula el nuevo Reglamento de Viviendas de Protección Pública, que se estructura en siete títulos (el título preliminar y seis títulos más), once disposiciones adicionales, seis disposiciones transitorias, una derogatoria y una final.

El título preliminar establece el objeto y ámbito del Reglamento, la tipología de las viviendas de protección pública y duración del periodo de protección, que pasa a tener carácter permanente. El título primero, regula el régimen de derecho de acceso a la vivienda de protección pública y el título segundo establece el sistema de fijación de precio de venta, renta y cesión de uso en el acceso a estas viviendas. El título tercero se divide en tres capítulos y regula el régimen jurídico de las viviendas de protección pública de promoción pública en cuanto a los procedimientos de obtención de las calificaciones provisional y definitiva. El título cuarto se divide en tres capítulos y desarrolla el régimen jurídico de las viviendas de protección pública de promoción privada. El título quinto regula los supuestos especiales de calificación de viviendas y el título sexto que se divide en nueve capítulos se dedica al régimen jurídico del patrimonio de promoción pública y del patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat diferenciando así aquellos inmuebles que forman parte del patrimonio de la Generalitat y cuya gestión se realiza a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

Entre las disposiciones adicionales destaca la modificación y ajustes de algunos preceptos del Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas.

En las seis disposiciones transitorias se regula la aplicabilidad del presente Reglamento a aquellos procedimientos de viviendas que obtengan la calificación provisional después de la entrada en vigor de este, con la posibilidad de acogerse voluntariamente a lo regulado en este, si los trámites resultan compatibles. En lo que se refiere a los visados de contratos de transmisión de dominio, de arrendamiento o de cesión de uso se regirán por la normativa vigente en el momento de obtención de la calificación provisional del inmueble al que vengan referidos.

El presente Decreto se dicta en desarrollo de la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat Valenciana, en lo que se refiere al patrimonio público de vivienda, en virtud de la habilitación establecida por la Disposición final primera por la que «se autoriza al Gobierno Valenciano para que, a propuesta del departamento que tenga atribuidas las competencia en materia de patrimonio (o del departamento con competencias en materia de vivienda en virtud de la disposición adicional tercera, apartado 1, LPGV), dicte las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución de esta ley».

Por todo ello, se procede a impulsar una regulación novedosa y crucial en materia de vivienda de protección pública y régimen jurídico del patrimonio de vivienda y suelo de la Generalitat.

En mérito de lo cual, habiéndose recogido todos los informes preceptivos, a propuesta del vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, una vez cumplidos los trámites procedimentales previstos en el artículo 43 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, y previa deliberación del Consell, competente para aprobarlo en el ejercicio de la habilitación realizada al Consell mediante la Disposición final primera de la Ley 8/2004, en la reunión del día 12 de mayo de 2023,

DECRETO