Preambulo �nico Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda -Derogado-

I

La Generalidad de Cataluña, haciendo uso de la competencia exclusiva que le atribuye el artículo 137.1 del Estatuto de autonomía Cataluña en materia de vivienda aprobó la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Esta Ley constituye el eje vertebrador de las políticas públicas en materia de vivienda que, en algunos aspectos concretos, ha sido complementada posteriormente por otras normas con rango de ley y desplegado reglamentariamente.

La actividad legislativa y reglamentaria posterior a la Ley del derecho a la vivienda se ha orientado a poner en marcha instrumentos ya previstos en esta Ley y a regular nuevas herramientas jurídicas para dar respuesta adecuada a los nuevos requerimientos derivados de los cambios producidos en materia de acceso a la vivienda, provocados fundamentalmente por el impacto de la crisis económica iniciada poco después de su entrada en vigor. Por ello, la citada actividad normativa se ha centrado de manera muy especial en la atención a las personas en situación de riesgo de exclusión residencial y de emergencia social en esta materia.

A pesar de las medidas legales adoptadas, el acceso a una vivienda digna y adecuada para una parte significativa de la población continúa siendo extremadamente dificultoso. Se constata que la mejora de los datos macroeconómicos no se ha trasladado a la situación económica de dicha población, ni se vislumbra que se acabe trasladando por si misma a corto plazo. A dicha incertidumbre se añade la de la misma evolución de la coyuntura económica. En este momento, en que aún se sufren los efectos de la crisis económica pasada, ni siquiera se puede descartar la temida recaída que agrave aún más la situación en materia de acceso a la vivienda.

Los instrumentos ordinarios que ofrece la legislación en materia de vivienda y también de urbanismo se muestran insuficientes para resolver la situación extrema que se sufre actualmente en esta materia. Estos instrumentos deben reforzarse, redefinirse o ampliarse de manera urgente para encararla con diversos elementos que permitan, en conjunto, incrementar de manera efectiva la oferta general de viviendas a precios moderados y, en especial, de viviendas de protección pública en régimen de alquiler, así como facilitar el acceso a la población con recursos económicos insuficientes.

Las previsiones de este Decreto ley emanan, también, de diferentes mandatos del Parlamento de Cataluña, como la Moción 4/XII sobre políticas de vivienda, aprobada por el Pleno del Parlamento en sesión de 5 de julio de 2018, la Resolución 92/XII sobre la priorización de la agenda social y la recuperación de la convivencia, aprobada por el Pleno del Parlamento en sesión de 11 de octubre de 2018, la Moción 13/XII sobre la pobreza infantil, aprobada por el Pleno del Parlamento en la sesión del pasado 25 de octubre de 2018, o la Resolución 133/XII sobre la ocupación de vivienda, aprobada por la Comisión de Territorio del Parlamento de Cataluña en la sesión de 31 de octubre de 2018.

La urgencia de las medidas a que se refiere este Decreto ley resulta del análisis del contexto sobre el que actúa, fundamentalmente sobre la vivienda de protección pública y sobre la vivienda en régimen de alquiler.

En este sentido, se constata el bajo nivel en la promoción de vivienda protegida existente desde el año 2007, tanto por lo que se refiere a los promotores públicos como los promotores privados, paralelamente con lo que sucede con la promoción de vivienda libre. Desde el 2014 se observa que la promoción pública y privada se está recuperando, pero situada en los niveles más bajos desde el año 1992.

La urgencia de las medidas previstas en la norma es patente si se compara el bajo nivel de promoción de vivienda protegida con su elevada demanda, reflejada en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial (RSHPO), de la Generalidad y de Barcelona, cuyas inscripciones en el mismo experimentan un incremento constante de solicitantes. En menos de 4 años, los solicitantes se han incrementado en casi 40.000 personas, sobrepasando los 127.000 inscritos en este mes de febrero de 2019 por lo que se refiere a los RSHPO de Catalunya.

Asimismo, la necesidad de establecer medidas urgentes que fomenten la promoción de vivienda protegida también se pone de manifiesto al detectarse una disminución de las posibilidades que las administraciones públicas tienen para ampliar el parque público de viviendas, más allá de la promoción pública de viviendas de protección pública. Por ejemplo, a través del ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas que provienen de procesos de ejecución hipotecaria. Esta disminución de las posibilidades de ejercicio del derecho de tanteo y retracto a corto plazo, tal como está planteado actualmente en el Decreto ley 1/2015, resulta del análisis de los datos del Registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante, ya que, en solo cuatro años, ha pasado de casi 50.000 viviendas registradas a 23.000 este mes de febrero de 2019. Esta reducción significativa ha sido consecuencia de las políticas de movilización hacia el alquiler social de este tipo de inmuebles y, sobre todo, de las dinámicas de incorporación de estas viviendas al mercado libre de compraventa y alquiler. Si bien esta tendencia, aisladamente considerada, es un dato positivo, no lo es tanto cuando resulta que muchas de estas viviendas están ocupadas por personas que no tienen título habilitante y, por lo tanto, que pueden ser desahuciadas sin tener una alternativa residencial.

Si bien el parque de vivienda destinado a políticas sociales de que dispone la Administración de la Generalidad de Cataluña se ha incrementado en los últimos años, si se añade el parque correspondiente que gestionan los municipios, se observa que el conjunto se sitúa alrededor del 2% del parque de vivienda existente en Cataluña y, por tanto, lejos de la media de los principales países de la Unión Europea. Ello pone de relieve el déficit acumulado de vivienda a precio asequible de que se dispone, que justifica la necesidad de adoptar medidas de choque inmediatas para afrontarlo que no admiten demora.

En relación con el comportamiento general del mercado de la vivienda por efecto de la crisis económica, se constata la caída súbita que sufrió el crédito hipotecario y, consecuentemente, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad. Sin perjuicio de que el saneamiento del sector financiero permita recuperar la concesión prudente de créditos hipotecarios para la compra de vivienda, es obvio que el acceso a la vivienda en régimen de alquiler, o cualquier otra forma de cesión del uso equivalente, adquiere mayor relevancia en una situación desfavorable, caracterizada por los precios de alquiler elevados y crecientes. En este sentido, se aprecia la necesidad de llevar a cabo medidas inmediatas para moderar esos precios a través del aumento general de la oferta de este tipo de vivienda y, en particular, en el ámbito de la vivienda de protección pública.

En definitiva, la situación descrita plantea una serie de retos de enorme complejidad que el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona ha destacado en sus informes anuales y que corroboran los indicadores estadísticos sobre la vivienda pública, los precios de alquiler, o la promoción de vivienda protegida elaborados por los servicios de estudios de la Administración de la Generalidad y otras Instituciones y organismos académicos y económicos de prestigio, así como los estudios y los trabajos de elaboración del Plan territorial sectorial de vivienda, en tramitación en este momento.

Este Plan territorial debe ser la hoja de ruta que inspire las políticas de vivienda que se pongan en marcha los próximos 15 años en Cataluña, con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda a las nuevas generaciones de jóvenes y a los nuevos hogares que se formen. Para ello, propone establecer las bases para conseguir tres objetivos ambiciosos: incrementar hasta el 15% del parque de vivienda social en 152 municipios de fuerte demanda residencial, donde vive cerca del 80% de la población catalana; ayudar a las personas y las familias potencialmente excluidas del mercado de la vivienda a acceder a ella en unas condiciones asumibles; y que el 5% de las viviendas principales de todo el país sean destinadas a alquiler social, para acercar Cataluña a las medias de los países europeos equivalentes en población y potencial económico.

Este Decreto ley afronta los retos inmediatos, que no admiten demora, atendiendo a la gravedad de la situación descrita. Lo hace mediante medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, fundamentalmente, mediante el incremento del parque de vivienda protegida y de la oferta general de las viviendas en régimen de alquiler.

II

El Decreto ley se estructura en diez artículos, repartidos en dos títulos, tres disposiciones adicionales, siete disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dos disposiciones finales.

El título 1 engloba los artículos 1 a 4 y hace referencia a una serie de medidas en materia de vivienda que requieren la modificación de algunas disposiciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda.

Con las medidas urgentes de este título, se refuerzan los instrumentos destinados a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social y de riesgo de exclusión residencial, a la calificación de viviendas de protección oficial y a la moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres.

Así, en materia de desocupación de viviendas, el Decreto ley prevé, entre otras medidas, que las viviendas vacías que, por su permanencia en esta situación, incumplan la función social de la propiedad de la vivienda, continúen teniendo dicha consideración aunque hayan sido transmitidas de una propiedad a otra o hayan sido ocupadas eventualmente por personas sin título habilitante. Asimismo, se refuerzan las potestades de reacción administrativa mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación anómala de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas, la utilización de las cuales por parte de los ayuntamientos ha sido cuestionada jurisdiccionalmente al considerar insuficiente la regulación establecida.

El Decreto ley amplia los supuestos en que las viviendas deben ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan en él también viviendas en situación anómala de desocupación permanente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas. A su vez, se asimilan a la citada utilización anómala la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción, con lo que también pueden ser objeto de expropiación de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, en el cual se introducen diversos cambios.

Por lo que se refiere a dichos cambios, el artículo 15 modificado de la Ley 4/2016, destaca la facultad de expropiar, no solo el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de serlo, sino también su dominio. Por otra parte, de establecen, como posibles beneficiarios de la expropiación, los mismos sujetos que pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto de acuerdo con el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas procedentes de procesos de ejecución hipotecaria. Además, se especifican las condiciones económicas de la cesión de la vivienda a la Administración al efecto del apartado 3 del artículo 7 de la Ley 24/2015, indicando que son las mismas que establece el propio artículo 15 para la expropiación forzosa y que se corresponden con el precio que las partes acuerden teniendo en cuenta los criterios de alquiler social o, subsidiariamente, con el precio justo que determine el Jurado de Expropiación Forzosa, minorado un 50% de conformidad con la legislación sobre suelo y rehabilitación urbana. De esta manera, queda convenientemente articulada la medida del artículo 7 citado para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, a la vez que se da cumplimiento al compromiso asumido por el Gobierno de la Generalidad que propició el desistimiento por parte del Estado de la impugnación del citado artículo.

Sobre las medidas urgentes previstas en el Decreto ley en relación con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia social, la norma regula la adjudicación provisional de alojamiento a los afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales públicos o, si la Administración no dispone de ellos, en viviendas gestionadas por las administraciones públicas, y se prevén otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

El Decreto ley articula también un nuevo modelo de vivienda de protección oficial, cuya definición se religa con la definición de vivienda de protección pública de la legislación en materia de suelo y de urbanismo. Asimismo se religa uno de los pilares básicos de las viviendas de protección oficial, como es la duración de la calificación, con la duración indefinida de las determinaciones del planeamiento urbanístico que califican suelo destinado al uso de vivienda de protección pública y con la vocación de permanencia cuando dichos suelos formen parte de un patrimonio público de suelo y de vivienda.

En lo referente a la determinación de los precios de venta de las viviendas de protección oficial, el Decreto ley configura un sistema desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios y, por lo tanto, sin modalidades fundamentadas en los mismos, para que sean una referencia aproximada al valor ideal que deberían alcanzar en un mercado libre sin precios distorsionados. Los déficits entre el precio de referencia y el que podrían asumir razonablemente los usuarios más desfavorecidos deberán ser cubiertos mediante ayudas públicas.

El precio de venta máximo de una vivienda es el resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda de características estándares en cualquier punto del territorio calculado a partir de un valor mínimo del suelo en la situación de rural y de los costes normales de urbanización y de edificación. El factor de características permite corregir el precio básico a la baja o al alza en función de la eficiencia energética, aspecto que se incorpora para potenciar la promoción de viviendas de protección oficial energéticamente más eficientes. Los citados factores deben establecerse por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda, así como también el porcentaje de rentabilidad anual que se debe aplicar al precio de venta máximo para calcular la renta máxima en régimen de alquiler. Los precios de venta y renta máximos deben determinarse cuando se califique la vivienda de protección pública y cada vez que se formalice un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

El Decreto ley introduce también cambios que afectan a la gestión del Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial. Así, se disminuye de tres años a un año el período para la renovación de la inscripción, a fin de garantizar que el citado Registro responda lo mejor posible a la realidad de la demanda de vivienda de protección pública de Catalunya, reforzando así la operatividad del Registro, aspecto necesario para hacer posible el cumplimiento de las finalidades pretendidas por el Decreto ley.

Por lo que se refiere a las adjudicaciones de viviendas de protección oficial de promoción privada, el Decreto ley las regula en función de la existencia de ayudas públicas a la promoción, de su destino al régimen de alquiler o de la calificación del suelo como vivienda de protección pública. Siempre que concurran las dos primeras circunstancias, la adjudicación debe hacerse por orden de preferencia según la mayor antigüedad de la inscripción en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial.

Por otro lado, el Decreto ley introduce medidas para propiciar una moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres, relacionadas con el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, entre las cuales la obligación de incluir los datos del Índice en los anuncios de las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen, tipificando como infracción administrativa el incumplimiento de estas obligaciones. Mediante el Decreto ley se delimita la función de este Índice y la competencia para elaborarlo y se fija, como fuente de los datos que permiten obtenerlo, el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, en el que deben hacerse constar los datos que se consideren útiles para ejercer las políticas públicas relativas a los inmuebles en régimen de alquiler y, en particular, para elaborar el citado Índice. La Administración de la Generalidad debe tener en cuenta este Índice en el desarrollo de sus políticas públicas y la arrendadora de una vivienda no puede recibir ayudas públicas destinadas al fomento del alquiler cuando la renta sea superior al mencionado índice.

El título 2 del Decreto ley comprende los artículos 5 a 10. Contiene varias modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo con la finalidad de incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública, el parque público de alojamientos dotacionales y los parques públicos y privados de viviendas de protección pública y de alquiler.

Como medida para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, el Decreto ley establece el derecho legal de tanteo a favor de la Administración de la Generalidad, respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda de protección pública y, de acuerdo con las posibilidades que ofrezca la legislación estatal de arrendamientos urbanos, las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.

Por otra parte, la nueva regulación da forma y contenido a un solo instrumento jurídico, homogéneo y eficaz, para la adquisición de terrenos para los patrimonios públicos de suelo y de vivienda a través de su expropiación forzosa o en ejercicio del derecho de tanteo, haciendo un llamamiento especial a la posibilidad de incluir, en las áreas que se delimiten, terrenos que tengan la condición de solar para destinar las viviendas que se puedan construir, o que ja estén construidas en ellos, al uso de vivienda de protección pública, aunque el planeamiento no los reserve para este uso específico de vivienda.

En cuanto a los patrimonios públicos de suelo y de vivienda, el Decreto ley también procura que su gestión sea más transparente en garantía de las finalidades que la Administración gestora debe perseguir, entre ellas, hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda digna y adecuada. En este sentido, se establecen los datos que deben constar en el inventario de este patrimonio separado y, para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción de los bienes y derechos patrimoniales en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña. Los bienes no se pueden enajenar si no están inventariados adecuadamente y, en su caso, inscritos en el mencionado Registro.

Otra de las medidas del Decreto ley va en la línea de incrementar el parque público de alojamientos dotacionales, mediante la integración del actual concepto de sistema urbanístico dotacional público en el de equipamientos comunitarios, lo que supone reforzar su carácter eminentemente asistencial en situaciones de la vida de las personas que necesitan alojamiento temporal. Este cambio clasificatorio va acompañado de una modificación de su denominación para poner énfasis en la perspectiva correcta que las necesidades temporales de habitación de las personas, según cual sea su situación, se pueden satisfacer mediante una vivienda de uso independiente o en alojamientos colectivos, compartiendo espacios habitables con otras personas que no formen parte de la misma unidad de convivencia. Teniendo en cuenta que estos alojamientos deben jugar un papel fundamental en la solución de situaciones de emergencia social, se eliminan las limitaciones cuantitativas para establecer este sistema en sustitución total o parcial de la reserva de equipamientos públicos, de forma que la concreción del uso de alojamiento dotacional público sobre suelos calificados de equipamiento ha de venir avalada únicamente, como cualquier otro uso, por la justificación adecuada de su necesidad preferente respecto a otros usos de equipamiento. El régimen transitorio establecido en relación con estas medidas permite la construcción de alojamientos dotacionales públicos en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones de este Decreto ley, cuando el citado planeamiento no concrete el uso o como ampliación de equipamientos infraedificados en relación con las condiciones de edificación de la zona urbanística donde se emplacen.

Para incrementar el parque público de viviendas de protección pública de alquiler, el Decreto ley incorpora una medida enfocada a ampliar, en este caso, la disponibilidad de suelo para la promoción de vivienda de protección pública. A tal efecto, determina que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico a la Administración urbanística actuante en las actuaciones con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública, debe emplazarse sobre la citada reserva con obligación de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo. En el caso que la Administración no disponga de recursos económicos suficientes para hacerlo, el emplazamiento del suelo de cesión debe ser en parte sobre la citada reserva a fin de construir las viviendas con los ingresos obtenidos por la enajenación de la parte de cesión situada fuera de la reserva o por la sustitución de esta por su equivalente en metálico o por techo construido.

Asimismo, el Decreto ley establece, respecto de los suelos procedentes de las citadas cesiones obligatorias y gratuitas, una medida destacable de cara a la configuración de un parque público estable de viviendas de protección pública, como es la obligación de mantener, con carácter general, la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección pública procedentes de las citadas cesiones y la obligación de destinar las viviendas construidas al régimen de alquiler u otras formas de cesión del uso sin transmisión de la propiedad.

Como medida para incrementar el parque privado de viviendas de protección pública, el Decreto ley profundiza, en el marco de la legislación urbanística, en la regulación de la posibilidad que la calificación urbanística del suelo residencial con destino a vivienda de protección pública pueda afectar a una parte de los edificios plurifamiliares, refiriéndola al supuesto de edificios de nueva construcción y al de obras de reforma generales, siempre que tengan por finalidad alojar mayoritariamente nuevos residentes. En el caso de modificaciones de planeamiento urbanístico en suelo urbano consolidado que no conlleven incremento de la edificabilidad, el mencionado destino parcial no puede afectar a los solares resultantes de un procedimiento de reparto equitativo de beneficios y cargas si los plazos para edificar los solares resultantes aún no se han agotado. Por otra parte, como aspecto a destacar, se establece que las nuevas viviendas de protección pública no computen a efectos de densidad del uso residencial, siempre que la relación entre el techo construido destinado a las nuevas viviendas de protección pública y su número no supere los 70 m2 por vivienda. Se trata de favorecer en estos casos una oferta variada de estas nuevas viviendas.

Como novedad destacable, también, el Decreto ley habilita el planeamiento urbanístico para que, de acuerdo con la memoria social y las líneas de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos, sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad que se ceda su uso a terceras personas. En definitiva, se pretende que esta medida sirva para incrementar la oferta privada de viviendas de alquiler para contrarrestar la evolución al alza de las rentas de alquiler.

Finalmente, se da adecuado encaje en la legislación urbanística a las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano a que hace referencia la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación urbana, remitiéndose a las disposiciones que regulen la ejecución integrada y sistemática de las actuaciones urbanísticas, con las que tienen una similitud notoria. La medida pretende evitar la inseguridad jurídica actual en el desarrollo de estas actuaciones tan necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente y la fijación de la población residente.

El Decreto ley incorpora varias disposiciones adicionales, la primera de ellas para reforzar las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción de vivienda de protección pública. En este sentido, los arrendadores de viviendas protegidas promovidas por particulares con ayudas públicas ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales impagos, mientras que, en el caso de arrendatarios de este tipo de viviendas, se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler que convoca la Generalidad de Cataluña.

Debe destacarse, también, al efecto de alcanzar las finalidades pretendidas por este Decreto ley, la regulación contenida en la disposición adicional tercera, ya que incorpora unos mandatos para los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada para impulsar en el plazo de dos años, con la colaboración del Instituto Catalán del Suelo si lo consideran oportuno, la construcción de viviendas de protección pública en los solares disponibles del patrimonio municipal de suelo y de vivienda, para destinarlas prioritariamente al régimen de alquiler. Por otra parte, en el plazo de seis meses, deben remitir al Registro de planeamiento urbanístico de Catalunya el inventario de los bienes y los derechos que integran el patrimonio municipal de suelo i de vivienda para su inscripción, así como el balance de su situación y una memoria justificativa de la movilización del patrimonio, concretando las actuaciones a llevar a cabo en los dos primeros años. Con la intención de impulsar efectivamente, dentro del plazo establecido, la construcción de viviendas de protección pública sobre los suelos procedentes de las cesiones obligatorias y gratuitas de las actuaciones urbanísticas, el Decreto ley prevé medidas para garantizar dicha construcción en supuestos de incumplimiento grave de la finalidad de hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda digna y adecuada.

Las siete disposiciones transitorias regulan las diferentes situaciones jurídicas producidas o iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto ley y establecen también una regulación autónoma a aplicar en la calificación de viviendas de protección oficial mientras no se haya aprobado el nuevo plan por el derecho a la vivienda, ni la orden que permita determinar los precios de venta y las rentas máximos, la cual, de acuerdo con la disposición final primera, se debe dictar en el breve plazo de seis meses. La regulación transitoria establecida, en coherencia con la situación de urgencia definida por el Decreto ley, procura la aplicación de los elementos más significativos del nuevo régimen de la manera más inmediata posible.

La disposición derogatoria afecta explícitamente varias disposiciones de la Ley del derecho a la vivienda, del Plan para el derecho a la vivienda y del Reglamento de la Ley de urbanismo que son incompatibles con las determinaciones de este Decreto ley.

La segunda y última disposición final, determina la entrada en vigor del Decreto ley el dia siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, en coherencia con la situación de urgencia apreciada.

Por todo ello, en uso de la autorización concedida en el artículo 64 del Estatuto de autonomía de Cataluña, a propuesta del consejero de Territorio y Sostenibilidad y de acuerdo con el Gobierno,

Decreto: