Preambulo único Modalidad de alquiler de vivienda principal

La simplificación de procedimientos y la reducción de cargas administrativas constituye una prioridad en las políticas públicas, que lleva a la necesidad de plantear la elaboración de un reglamento insular -en materias de competencias estatutarias propias- con el fin de ofrecer una respuesta rápida y eficaz a las necesidades de la ciudadanía y de las empresas; especialmente en el momento actual, en que la crisis sanitaria ocasionada por la Covid-19 ha conducido a una crisis socioeconómica de magnitudes desconocidas.

Una buena regulación es aquella que, justificada por una razón de interés general, donde se identifiquen claramente los fines perseguidos, no impone cargas administrativas innecesarias o redundantes a los ciudadanos o a las empresas, entendiendo por carga administrativa aquellas actividades de naturaleza administrativa que se tienen que llevar a cabo para cumplir con las obligaciones derivadas de la normativa.

En el marco actual, resulta necesario, pues, abordar la elaboración de un reglamento insular que aplique los principios de una buena regulación, especialmente los de eficiencia y proporcionalidad, y en este sentido, facilite la racionalización y eficiencia de la misma administración insular y local, mejore la coordinación entre las diferentes administraciones, especialmente entre el Consejo Insular y los ayuntamientos, favorezca la implantación de empresas, y, en definitiva, reduzca los costes administrativos y los plazos asociados a la puesta en funcionamiento de las empresas y actividades, que podrán dedicar los recursos liberados a otras actividades, de forma que mejore la productividad y la competitividad de la economía.

Para el cumplimiento de estos objetivos se hace necesario reducir el régimen de intervención de la administración insular y simplificar los procedimientos administrativos. Y así, se eliminan tramitaciones innecesarias, especialmente en los casos de duplicidad, como es el caso de la cédula de primera ocupación, que queda sustituida por la licencia municipal de ocupación o de primera utilización y se reducen los plazos de otorgamiento de las cédulas de carencia y renovación; se potencia la sustitución de las licencias urbanísticas municipales por la presentación de comunicaciones previas, en desarrollo del marco legal existente y, finalmente, se reducen los plazos de resolución de ciertas intervenciones arqueológicas o paleontológicas preventivas, que pasa de seis a tres meses, pero sin modificar el sentido del silencio, que continuará siendo negativo y, así mismo, se reduce y simplifica la documentación a presentar ante la administración insular dada la naturaleza de este tipo de intervenciones preventivas.

Por otro lado, se hace necesario desarrollar el régimen legal de las agroestancias y regular el precio de la comercialización de estancias turísticas en casas payesas, con la modalidad de alquiler de vivienda principal; como medidas de fomento y dinamización del mundo rural y para la protección del paisaje y de nuestro patrimonio histórico. Se trata de una oferta que responde a los principios de una buena gestión ambiental, de custodia del territorio, donde la sociedad permite generar unas rentas complementarias a cambio de la conservación, tanto de las explotaciones agrarias preferentes como de las casas payesas y de sus fincas y elementos con valores patrimoniales. De este modo el producto de la actividad turística revierte en última instancia en la colectividad, puesto que se trata de proteger un paisaje y un patrimonio histórico que es de todos.

La actividad agraria, entendida, con carácter general, como el conjunto de trabajos necesarios para la obtención de productos agrícolas, ganaderos o forestales, es uno de los sectores de la actividad económica que tiene una relevancia primordial, no solo como actividad de producción, sino también en los ámbitos social, territorial, paisajístico y medioambiental.

La actividad complementaria a la agraria incluye otras actividades de diversificación agraria relacionadas con el destino o la naturaleza de las fincas vinculadas a una explotación agraria preferente, que representan o pueden representar una mejora de las rentas agrarias diferentes de las derivadas de la producción agrícola, ganadera o forestal.

Por este motivo, la Ley 3/2019, de 31 de enero, agraria de las Islas Baleares, regula en el título V las actividades complementarias que pueden generar rentas añadidas a las de la actividad agraria que permitan el mantenimiento de las explotaciones agrarias y el patrimonio arquitectónico rural de las Illes Balears y, entre ellas, se encuentran las agroestancias.

En este sentido, el turismo es una actividad que da un valor añadido a los productos agrícolas convencionales, con la utilización alternativa del suelo y de las edificaciones existentes en la explotación agraria; de forma que el sector agrario, con la actividad complementaria de agroestancia, pueda aprovechar los recursos propios de la explotación y generar sinergias y complementariedades entre las diversas actividades, para ofrecer bienes y servicios innovadores de acuerdo con las demandas del mercado y de los condicionantes agrosociales del territorio.

Así mismo, la p resente regulación contribuirá a la dinamización del sector agrario mediante el impulso de la realización de múltiples actividades a la explotación agraria, con el objetivo de asegurar la viabilidad en el tiempo y crear y mantener ocupación.

En consecuencia, mediante el presente reglamento del Consejo de Ibiza se regulan los requisitos que tienen que cumplir las agroestancias y, así mismo, el procedimiento que permita desarrollar esta actividad, consistente en el alquiler de un máximo de tres habitaciones y seis plazas en una vivienda de la explotación por parte de la persona que resida a la misma.

Además, en este reglamento se determinan las condiciones que se tienen que cumplir para poder aplicar un precio más reducido en la adquisición de plazas turísticas para llevar a cabo la actividad de estancias turísticas, con la modalidad de alquiler de vivienda principal prevista al art. 50.20 de la Ley 8/2012, de 9 de julio, de turismo de las Islas Baleares, que se realice en las viviendas rurales tradicionales de la isla de Ibiza, existentes en la fotografía aérea de 1956, conocidas como casas payesas.

Con esta regulación se quiere fomentar -mediante la reducción del precio de adquisición de las plazas- que las personas físicas propietarias de las casas payesas y residentes en las mismas, puedan contar con unas rentas complementarias que permitan la conservación en buen estado, tanto de la casa como de la finca y sus elementos patrimoniales, mediante el alquiler de un máximo de tres habitaciones y seis plazas durante un máximo de sesenta días al año.

La posibilidad de llevar a cabo la actividad de estancia turística, con la modalidad de alquiler de vivienda principal, ya se encuentra recogida en el mencionado art. 50.20 de la Ley 8/2012, del turismo de las Illes Balearsy mediante este reglamento únicamente se regulan los requisitos que se tienen que cumplir en orden a la aplicación de un precio más reducido en la adquisición de las correspondientes plazas cuando esta oferta se lleve a cabo casas payesas; como medida de fomento de la protección y conservación de nuestro patrimonio.

De este modo, se ha previsto que si esta oferta se desarrolla en viviendas con la tipología de casas payesas (donde ya es posible con el marco legal vigente llevar a cabo el alquiler turístico de toda la vivienda) se pueda aplicar un precio más reducido, proporcionado al menor tiempo de la actividad -60 días al año-, de forma que así se pueda compatibilizar la residencia simultánea de la persona propietaria con el alquiler turístico de un máximo de tres habitaciones y seis plazas -siempre que el total no supere las plazas de la cédula de habitabilidad- durante un plazo máximo de sesenta días al año, que podrán ser de forma discontinua, tal y como está previsto al art. 50.20 de la Ley 8/2012, del turismo de las Islas Baleares.

Esta oferta, donde el propietario y su familia continúan residiendo en la casa payesa, garantiza, además, un uso racional de la vivienda y de su entorno -fomentando el mantenimiento del uso residencial de la vivienda y evitando las eventuales molestias a vecinos que se podrían derivar de alquilar toda la vivienda a turistas-. Así pues, se considera una oferta más respetuosa y sostenible con el entorno y la vecindad que la actividad genérica de estancias turísticas en viviendas, donde el propietario no reside en la casa mientras se llevar a cabo el alquiler turístico.

Por lo tanto, esta oferta -prevista en el art. 50.20 de la Ley 8/2012, del turismo- viene a posibilitar que allí donde ya se podía alquilar turísticamente toda la vivienda (casa payesa) y el propietario y su familia tenían que dejar de residir en la misma, ahora puedan continuar residiendo en la misma y puedan adquirir las correspondientes plazas a un precio más reducido, de forma proporcional al menor tiempo de la actividad. Así, donde antes se podía alquilar toda la vivienda de forma turística todo el año, con esta oferta se posibilita alquilar parcial y temporalmente la vivienda sin superar el número de plazas que indica la cédula de habitabilidad; estableciéndose el precio de este tipo de plazas turísticas.

Con esta medida de reducción del precio de adquisición de las plazas se fomenta el mantenimiento de la población rural autóctona, a la cual se dota de herramientas reales que le permitan mantener el patrimonio y el paisaje y, en última instancia se contribuye a desplazar la oferta genérica de estancias turísticas en el medio rural.

Por lo tanto, ambas actividades, agroestancias y estancias turísticas en casas payesas, con la modalidad de vivienda principal, representan una actividad turística de baja intensidad y respetuosa con el entorno, y que responde a los principios de una buena gestión ambiental y de custodia del territorio; donde se facilita la generación de unas rentas complementarias a cambio de su conservación. Y por eso, en aplicación del principio de proporcionalidad y para garantizar el cumplimiento de los objetivos de la norma, se establece, tanto para las agroestancias, como para el alquiler en las casas payesas con la modalidad de alquiler de vivienda principal, la necesidad de presentación de una memoria anual donde se detallen las actividades realizadas para el mantenimiento de la explotación agraria preferente y de sus elementos patrimoniales o para la conservación de y/o recuperación de la casa y de la finca y de sus elementos patrimoniales, respectivamente.

Finalmente, la iniciativa normativa se encuentra plenamente justificada por razones de interés general y resulta ser el instrumento más adecuado para lograr estos objetivos, dado que el Consejo insular dispone de competencias estatutarias propias en las materias que se regulan, tanto en orden a la supresión o reducción de cargas administrativas -habitabilidad, urbanismo y patrimonio histórico- como en relación a las medidas de fomento de las explotaciones agrarias preferentes y de las casas payesas -agricultura y ordenación turística-, mediante la regulación de la actividad de agroestancias y del precio de adquisición de las plazas de las estancias turísticas en las casas payesas, con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Además, el presente reglamento desarrolla la legislación balear en las correspondientes materias y, así mismo, desplaza o deja inaplicable en ámbito de la isla de Ibiza, el régimen reglamentario autonómico contrario a su texto.

Por todo esto, de acuerdo con el Consejo Consultivo y habiéndose aprobado definitivamente por el Pleno del Consejo Insular de Ibiza, en sesión de día 24 de junio de 2022.