REAL DECRETO 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda. - Boletín Oficial del Estado de 16-01-1979

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  • Ámbito: Estatal
  • Estado: Versión VIGENTE. Validez desde 01 de Enero de 1986
  • Fecha de entrada en vigor: 26/01/1979
  • Boletín: Boletín Oficial del Estado Número 14
  • Fecha de Publicación: 16/01/1979
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Preambulo

El real Decreto-Ley treinta y uno/mil novecientos setenta y ocho, de treinta y uno de octubre, establece las bases necesarias para desarrollar una política de vivienda de protección oficial adaptada a la presente situación coyuntural socioeconómica, tratando de fomentar la construcción y la oferta de viviendas, las mismo tiempo que potencia la capacidad adquisitiva de las familias con menores niveles de renta, con lo que se amplia el ámbito de la demanda capaz para acceder, por la vía de la adquisición o del arrendamiento, al disfrute de una vivienda digna.

El nuevo concepto de vivienda de protección oficial se desarrolla mediante el presente real decreto, en el que, para tales viviendas, se delimita el ámbito de su aplicación, así como se precisan su destino, superficie, diseño y calidad. Se define asimismo el modulo económico que servirá a los efectos de la fijación de los precios de renta y venta máximos de una única categoría de viviendas de protección oficial.

La disposición distingue claramente dentro del régimen de protección oficial la promoción pública de la privada, delimitando un tratamiento diferenciado en concordancia con la finalidad que a cada una de ellas le es propia.

El sistema de financiación que la presente disposición regula contempla simultáneamente la existencia de préstamos a promotores y adquirentes; posibilita a estos últimos, en determinados casos, el disfrute de una ayuda económica personal, y favorece especialmente a las promociones privadas de viviendas sin animo de lucro.

En el real decreto se establece de forma precisa el régimen legal aplicable y el procedimiento de tramitación de los expedientes, a fin de agilizar los mecanismos de actuación del sistema, sin que ello implique ausencia del necesario control en la calidad de la edificación.

Concepto nuevo desarrollado en este real decreto es el de la ayuda económica personal a favor de los adquirentes o usuarios de viviendas con determinados niveles de renta, y cuya cuantía y alcance considera la composición familiar. El apoyo financiero para estas ayudas se concreta en las entidades oficiales de crédito y en los presupuestos generales del estado.

La promoción pública de viviendas de protección oficial se presenta con clara intención de descentralización al dar entrada en ella a los entes públicos territoriales, a quienes se pueden atribuir determinadas competencias en esa materia.

El instituto nacional de la vivienda, como órgano especializado del ministerio de obras públicas y urbanismo para la promoción pública de viviendas, ensancha sus posibilidades de gestión a través de la adquisición directa de viviendas y la suscripción de convenios con entidades de carácter publico, cumpliendo en todo caso el fin de atender prioritariamente a la eliminación del chabolismo y de la infravivienda, y posibilitando el acceso -en compra o alquiler- a las familias con menores niveles de renta.

La introducción de una mayor libertad de actuación para los promotores de viviendas de protección oficial junto con la mayor exigencia en el cumplimiento de las obligaciones inherentes a los adquirentes y usuarios de estas viviendas, justifica una intensificación del régimen sancionador para corregir las infracciones que se cometan.

Por ultimo, las disposiciones transitorias abren con amplitud la vía de integración en el nuevo sistema de viviendas de protección oficial para las situaciones derivadas de los sistemas anteriores durante un cierto periodo de tiempo, y sin merma del derecho adquirido.

En su virtud, a propuesta del ministro de obras públicas y urbanismos, y previa deliberación del consejo de ministros en su sesión del día diez de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, dispongo:


Capitulo primero. La vivienda de protección oficial
Artículo uno. -Concepto.

Se entenderá por vivienda de protección oficial la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos en el presente real decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea calificada como tal por el estado o por otros entes públicos territoriales a los que se atribuya esta competencia.

Siempre que en el presente texto y disposición que lo desarrollen se haga uso de la expresión "vivienda de protección oficial" se referirá a las viviendas que se inicien al amparo de esta disposición o que se acojan a la misma.


Artículo dos. - ámbito de aplicación.

La protección oficial, en las condiciones que para cada caso se establece a continuación, se extenderá también:

A) a los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, siempre que su superficie útil no exceda de 30 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas.

Cuando un mismo promotor construya más de cien viviendas podrá agrupar la indicada superficie, destinada a locales de negocio, en edificio independiente, siempre que este situado en terrenos contiguos a los ocupados por aquellas, forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y se incluya en el mismo proyecto.

B) a los talleres de artesanos y los anejos de las viviendas de labradores, ganaderos y pescadores, cuyo presupuesto de ejecución material no exceda de la mitad del importe del mismo presupuesto de las viviendas ni el coste de ejecución material del metro cuadrado de superficie útil exceda del de la vivienda.

C) a las edificaciones, instalaciones y servicios complementarios para fines religiosos, culturales, comerciales, sanitarios, asistenciales, deportivos, administrativos, políticos, recreativos y, en general, todas aquellas obras destinadas a equipamiento social, siempre que forme parte de núcleos de población constituidos al menos en un cincuenta por ciento por viviendas de protección oficial.

Cuando, en cumplimiento de lo dispuesto en las ordenanzas que sean de aplicación, o por voluntad del promotor, se incluyan en el proyecto garajes que tengan la consideración de anejos inseparables de las viviendas del inmueble, la superficie útil de los mismos, dentro de los limites máximos establecidos en la correspondiente ordenanza, se computara, a efectos de determinar los precios de venta o renta de las viviendas; mas no se tendrá en cuenta ni para la concesión de ayudas económicas personales ni para determinar la superficie máxima a que se refiere el artículo uno de este real decreto. En el caso de que los garajes no estén vinculados a las viviendas, se consideraran a todos los efectos como locales comerciales.

El mismo régimen legal establecido en el párrafo anterior se aplicara a los trasteros y otras dependencias cuya altura libre exceda de uno coma cincuenta metros y que se consideren anejos inseparables de las viviendas. En cualquier caso, el precio de venta o renta de los mismos no podrá exceder de un diez por ciento del precio total de la vivienda. D) a los terrenos y obras de urbanización necesarios para llevar a cabo la construcción, de acuerdo con las normas, planes parciales y ordenanzas que sean aplicables. El valor de los terrenos acogidos al ámbito de la protección, sumado al total importe del presupuesto de las obras de urbanización, no podrá exceder del quince por ciento de la cifra que resulte de multiplicar el precio de venta del metro cuadrado de superficie útil, en el momento de la calificación definitiva, por la superficie útil de las viviendas y demás edificaciones protegidas.

Cuando se proyecten grupos no inferiores a quinientas viviendas podrá extenderse la protección a los terrenos y obras de urbanización del conjunto que guarden la debida proporción con las edificaciones proyectadas. En estos casos, el valor de los terrenos acogidos al ámbito de la protección, sumado al total importe del presupuesto de las obras de urbanización, no podrá exceder del veinte por cien de la cifra que resulte de multiplicar el precio de venta del metro cuadrado de superficie útil total de las viviendas y demás edificaciones protegidas.

Modificaciones

Artículo tres. -Destino.

Las viviendas de protección oficial habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente sin que, bajo ningún concepto, puedan destinarse a segunda residencia o a cualquier otro uso.

A tal efecto se entenderá por domicilio permanente el que constituya la residencia del titular, bien sea propietario o arrendatario, y sin que pierda tal carácter por el hecho de que este, su cónyuge o los parientes, de uno u otro, hasta el tercer grado, que convivan con el titular, ejerzan en la vivienda una profesión o pequeña industria domestica, aunque sea objeto de tributación.

Asimismo se entenderá que existe habitualidad en la ocupación de la vivienda cuando no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo que medie justa causa.

La suspensión de la obligación de ocupar la vivienda que, de acuerdo con lo establecido en el decreto mil veintisiete/mil novecientos setenta de veintiuno de marzo, asiste al emigrante, se extenderá por todo el tiempo que el mismo permanezca en el extranjero por razón de trabajo.


Artículo cuatro. -Superficie útil.

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del computo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno como cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el computo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomara la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

En el caso de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo segundo del presente real decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por cero coma ochenta.


Artículo cinco. -Normas de diseño y calidad.

Las viviendas de protección oficial deberán cumplir con las normas técnicas de diseño y calidad que el ministerio de obras públicas y urbanismo apruebe en desarrollo de este real decreto.


Artículo seis. -Modulo.

El ministerio de obras públicas y urbanismo, mediante orden ministerial, determinara áreas geográficas homogéneas en razón a distintos factores que intervienen en la formación del precio de la vivienda, y fijara el modulo (m) aplicable a cada una de dichas áreas.

Dicho modulo (m) servirá de base para establecer los precios de venta y renta de las viviendas de protección oficial.

El modulo será revisado periódicamente, al menos una vez al año, mediante la aplicación de la siguiente formula:

(Formula omitida)

Los símbolos empleados en esta formula tienen la significación siguiente:

Kt= coeficiente de revisión para obtener el nuevo modulo (m) aplicable, vigente en el periodo t.

Ht= media aritmetica de los ultimos indices de coste de mano de obra, correspondientes a las provincias pertenecientes a areas geograficas homogeneas, públicados en el "boletin oficial del estado" antes de la fecha de comienzo del periodo t.

Ho = media aritmetica de los indices de coste de mano de obra, públicados en el "boletin oficial del estado", correspondiente a las provincias pertenecientes a areas geograficas homogeneas y anteriores a los que se utilizan para calcular ht de forma tal que, entre ambos, se extienda un periodo de tiempo igual al que ha estado vigente el modulo (m) que se revisa.

Mt= media aritmetica de los ultimos indices de energia, cemento, productos siderurgicos, ceramica y madera públicados en el "boletin oficial del estado" y anteriores a los que se utilizan para calcular mt de forma tal que, entre ambos, se extienda un periodo de tiempo igual al que ha estado vigente el modulo (m) que se revisa.


Artículo siete. -Promotores.

Podran ser promotores de viviendas de protección oficial las personas fisicas o juridicas públicas o privadas.

La promoción privada de viviendas de protección oficial podrá hacerse con o sin animo de lucro. La promoción pública será siempre sin animo de lucro.


Artículo ocho. -Programación.

El ministerio de obras públicas y urbanismo, a traves de la dirección general de arquitectura y vivienda, elabora los planes generales y los programas anuales de viviendas de protección oficial atendiendo a las necesidades y consideraciones socioeconómicas de las diversas areas geograficas.

En la elaboración de dicha programación participaran los entes publicos territoriales en el ambito de su competencia.


Capitulo segundo. Las viviendas de protección oficial de promoción privada
Sección primera. Regimen legal
Artículo nueve. -Titularidad de la propiedad y del uso.

Podran ser propietarios de las viviendas de protección oficial las personas fisicas o juridicas.

Unicamente las personas fisicas podrán ser usuarios de las viviendas de protección oficial.


Artículo diez. -Régimen de uso y acceso.

El régimen de uso de las viviendas de protección oficial podrá ser el de:

A) arrendamiento.

B) propiedad.

El acceso a la propiedad de una vivienda de protección de viviendas que, para asentar en ellas su residencia familiar, los particulares construyan, individualemente por si o colectivamente a traves de comunidades de propietarios, cooperativas, o de cualquier otra asociación con personalidad juridica.


Artículo once. -Precio de venta.

El precio de venta por metro cuadrado de superficie util de una vivienda de protección oficial será, para cada area geografica homogenea, igual o inferior a uno como dos veces el modulo (m) aplicable, vigente en la fecha de la concesión de la calificación definitiva.

Cuando la celebración del contrato de compraventa tenga lugar con anterioridad a la concesión de la calificación definitiva, el precio de venta del metro cuadrado de superficie util será igual o inferior a uno como dos veces el modulo(m) aplicable, vigente en el momento de dicha celebración. Dicho precio podrá revisarse como maximo en la misma proporción en la que se revise el modulo (m) aplicable desde el momento de la celebración del contrato de compraventa hasta el momento de la concesión de la calificación definitiva. Asimismo, las cantidades que, cumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo ciento catorce del decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos sesenta y ocho de veinticuatro de julio, hayan sido entregadas a cuenta por el adquirente de la vivienda, se revalorizaran en la misma proporción en que se revisare el precio de venta, desde el momento de la entrega de cada cantidad hasta el momento de la concesión de la calificación definitiva.

Si de la revisión de precios resultare un precio final de la vivienda superior en un veinticinco por ciento al inicialmente pactado, el adquirente podrá instar la resolución del contrato. Las cantidades entregadas a cuenta por el adquirente le serán reintegradas revalorizadas en la misma proporción en que se le hubiere revisado el modulo (m), aplicable, vigente desde el momento de la entrega de cada cantidad hasta el momento de la resolución del contrato de compraventa.

El precio de venta por metro cuadrado de superficie util que figure en la celula de calificación definitiva de una vivienda de protección oficial permanecera constante durante un año a partir de la fecha de dicha calificación. Transcurrido ese periodo, el precio de venta que figure en la cedula de calificación definitiva podrá actualizarse, a efectos de primera transmisión, en la misma proporción en que se revise el modulo (m) aplicable, vigente desde el momento de finalizar el periodo de un año hasta el momento de la celebración del contrato de compraventa o arrendamiento.

Transcurrido el año desde la concesión de dicha calificación, y durante los cuatro siguientes, el precio de venta por metro cuadrado de superficie util de una vivienda de protección oficial, en segunda o posteriores transmisiones, será igual o inferior al noventa por ciento de uno coma dos por el modulo (m) aplicable vigente en el momento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa o arrendamiento.

Del sexto al decimoquinto años, ambos inclusive, el precio de venta por metro cuadrado de superficie util, en segunda o posteriores transmisiones, será igual o inferior al ochenta por ciento de uno coma dos por el modulo (m) aplicable, vignte en el momento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa o arrendamiento.

Del decimosexto al trigesimo año, ambos inclusive, el precio de venta de una vivienda de protección oficial, por metro cuadrado de superficie util, en segunda o posteriores transmisiones, será igual o inferior al setenta por ciento de uno coma dos por el modulo (m) aplicable, vigente en el mommento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa o arrendamiento.

El precio de venta, por metro cuadrado de superficie util, de las edificaciones anejas a la vivienda a que se refiere el artículo segundo, será en cada situación, como maximo, el sesenta por ciento del precio de venta por metro cuadrado de superficie util, de la vivienda a la que se encuentren asociadas inseparablemente.


Artículo doce. -Renta.

La renta maxima inicial anual por metro cuadrado de superficie util de una vivienda de protección oficial vendra determinada por un porcentaje que por orden ministerial establecera el ministerio de obras públicas y urbanismo, aplicable al precio de venta que, de acuerdo con el artículo once del presente real decreto, corresponda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.

Las rentas de las viviendas de protección oficial asi establecidas podrán ser revisadas bienalmente con arreglo a las modificaciones que en ese periodo experimente el indice del subgrupo tres punto uno, "viviendas en alquiler", públicado por el instituto nacional de estadisticas.

Los patronatos de casas militares, afectos al ministerio de defensa, asi como los de las fuerzas de seguridad del estado, se regiran a estos efectos por su legislación peculiar.


Artículo tercero. -Contrato.

Los contratos de compraventa y arrendamiento de las viviendas de protección oficial deberan incluir las clausulas que la efecto se establezcan por el ministerio de obras públicas y urbanismo, sin perjuicio de que las partes contratantes puedan pactar las que consideren oportunas respecto de aspectos no previstos en las clausulas antes mencionadas. Dicha obligación será directamente exigida a los vendedores y arrendadores de viviendas de protección oficial.

Los contratos de compraventa y de arrendamiento de viviendas de protección oficial habran de visarse por las delegaciones provinciales del ministro de obras públicas y urbanismos, de acuerdo con lo previsto en el artículo ciento dieciseis del decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos sesenta y ocho, de veinticuatro de julio, a petición del vendedor o arrendador. Los patronatos de casas militares afectos al ministerio de defensa, asi como los de las fuerzas de seguridad del estado, se regiran a estos efectos por su legislación peculiar.


Artículo catorce. -Entrega y ocupación.

Los pormotores de viviendas de protección oficial, siempre que medie contrato, vendran obligados a entregar las viviendas a sus adquirentes o arrendatarios, poniendo a su disposición las llaves de las mismas, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva. Dicho plazo podrá prorrogarse excepcionalmente por la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo en el plazo de quince dias a partir de la entrega de llaves.

Los adquirentes o los arrendatarios de las viviendas de protección oficial deberan proceder a su ocupación en el plazo de trs meses, contados desde la entrega de llaves, o de un mes cuando se trate de viviendas de promoción pública, salvo que medie justa causa.


Artículo quince. -Elevación a escritura pública.

Los promotores estaran obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación.

Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, dicho plazo se contara desde la firma del contrato.

De la elevación a escritura pública debera dejarse constancia por el vendedor mediante entrega de copia simple de la misma en la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismos en el plazo de quince dias.

Excepcionalmente, a instancia del promotor y mediando justa causa la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo podrá prorrogar el plazo de elevación de escritura pública.


Sección segunda. Tramitacion
Artículo dieciseis. - Calificación provisional.

Los promotores de viviendas de protección oficial deberan presentar en la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo solicitud de calificación provisional, que tendra consideración de tramite inicial, y a la que debera adjuntar el proyecto basico de edificación definido en el decreto dos mil quinientos doce/mil novecientos setenta y siete, de diecisiete de junio, y en el compromiso de cumplir con las exigencias establecidas para las viviendas de protección oficial. Igualmente debera acompañar los siguientes documentos:

A) los que acrediten la personalidad del solicitante y, en su caso, la representación que ostente.

B) certificado expedido por el ayuntamiento,en el que consigne la calificación urbanistica de los terrenos o licencia municipal de obras si la tuviere, asi como certificado de la dotación de servicios urbanisticos de que el terreno disponga y de los que sean exigibles por la reglamentación urbanistica aplicable.

C) certificado del registro de la propiedad de la titularidad del dominio de los terrenos y de la libertad de cargas o gravamenes que puedan representar un obstaculo económico, judirico o tecnico para el desarrollo del proyecto. En el caso en que los solicitantes no sean los propietarios de los terrenos acompañaran además de la promesa de venta otorgada a su favor o el titulo que les faculte para construir sobre los mismos.

D) compromiso de cesión de los terrenos que sean necesarios para la construcción de las edificaciones complementarias que fueran exigibles por el planeamiento urbanistico, si lo hubiere, y en su caso, por la ley del suelo, y habida cuenta del numero de viviendas proyectadas o construidas por el promotor, salvo que acredite documentalmente estar exento de dicha obligación.

Transcurrido un mes desde la presentación de la solicitud sin que haya recaido resolución expresa, la calificación provisional se considerara otorgada a todos los efectos. A solicitud del promotor, la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo extendera el oportuno certificado de calificación provisional en el plazo improrrogable de treinta dias, pudiendo dirigirse el interesado, desde esa fecha, a las entidades de credito públicas o privadas en solicitud de concesión de la financiación cualificada establecida por la presente disposición y normas que la desarrollen.


Artículo diecisiete. - Solicitud de calificación definitiva.

Los promotores de viviendas de protección oficial dispondran de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional, a que se refiere el artículo anterior, para presentar la solicitud de calificación definitiva. Cuando se trate de promociones a ejecutar por fases, la primera de ellas gozara del plazo arriba mencionado, mientras que las demás fases dispondran de un plazo de veinticuatro meses, desde la iniciación de cada una de ellas, para presentar la solicitud de calificación definitiva correspondiente.

Con caracter excepcional la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo podrá prorrogar los plazos indicados, a instancia del promotor, mediando causa justificada y solo hasta un maximo de la tercera parte del plazo establecido.

Los promotores de viviendas de protección oficial vendran obligados a poner en conocimiento de la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo el comienzo y el final de las obras, dentro de los quince dias siguientes a la fecha en que se produzcan los mismos, mediante certificación extendida al efecto por el arquitecto-director de las obras.

Cuando se trate de promociones a ejecutar por fases se comunicara el comienzo y el final de las obras, en el mismo plazo, en cada una de ellas.

La solicitud de calificación definitva de viviendas de protección oficial debera ir acompañada de los siguientes documentos:

A) licencia municipal de obras.

B) proyecto de ejecución final, visado por el colegio oficial de arquitectos, aprobado, en su caso, por la oficina de supervisión de proyectos a que se refiere la ley de contratos del estado, en donde se recoja con exactitud la otalidad de las obras realizadas.

C) justificación de haberse practicado, en el registro de la propiedad, la inscripción de la escritura declarativa de la nueva obra comenzada.

D) certificado del arquitecto-director, acreditando que las obras en edificación estan terminadas, que las de urbanización y de servicios estan en condiciones de utilización, y que todas ellas estan recogidas en el proyecto de ejecución final y cumplen con las normas de diseño y calidad establecidas para las viviendas de protección oficial.

E) el que acredite que el edificio esta asegurado del riesgo de incendio.

F) los contratos de compraventa, en su caso, suscritos y visados por la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo, en los que expresamente se fije el precio de venta que en virtud del compromiso contraido corresponde a cada vivienda.

G) relación de los adquirentes que hayan entregado cantidades a cuenta, junto con los justificantes de las cantidades entregadas y fecha de las entregas realizadas hasta la solicitud de la calificación definitiva asi como de la autorización preceptiva para su percepción de acuerdo con lo establecido en el artículo ciento catorce del decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos sesenta y ocho, de veinticuatro de julio.


Artículo dieciocho. -Concesión de la calificación definitva.

Previamente a la concesión de la calificación definitiva solicitada, la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo, o el ente publico territorial a quien se atribuya aquella competencia, inspeccionara las obras realizadas al objeto de comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial, asi como la adecuación entre el proyecto de ejecución final presentado y la obra realizada.

Advertidas deficiencias constructivas o cualquier otra causa, subsanable, que impidiera el otorgamiento de la calificación definitiva solicitada, la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo comunicara al promotor el plazo y condiciones necesarias para proceder a la subsanación y concesión de dicha calificación definitiva. En caso de llegar a ser subsanados los defectos, para la fijación del precio de venta a que se refiere el primer parrafo del artículo once del presente real decreto, se considerara la fecha de la comunicación al promotor de las deficiencias observadas, y no la de la concesión de la calificación definitiva.

La calificación definitiva de las viviendas de protección oficial se concedera mediante la expedición de una cedula por la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo, asi como por los entes publicos territoriales a quienes se atribuya esa competencia, siempre que se cumplan los requisitos previstos en el presente real decreto y demás disposiciones que lo desarrollen.

En la cedula de calificación definitiva constara el precio de venta de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo once del presente real decreto, vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva.

La delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo vendra obligada a dictar resolución sobre la solicitud de calificación definitiva, en el plazo maximo de tres meses a partir de su presentación.

Cuando la construcción se haya efectuado por fases, la calificación definitiva se otorgara, en su caso, independientemente para cada una de las fases.


Artículo diecinueve. -Denegación de la calificación definitiva.

La denegación de la calificación definitva por parte de la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo será siempre motivada y susceptible de recurso de alzada, cuya resolución pondra fin a la via administrativa.

Los adquirentes de viviendas de protección oficial, cuyos expedientes no hubiesen obtenido la calificación definitiva por causas imputables al promotor, podrán optar entre:

A) resolver el contrato, lo cual llevara implicito la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, que a tal efecto deberan revalorizarse en la misma proporción en que se haya revisado el precio de venta de la vivienda desde el momento de la entrega de cada una de dichas cantidades hasta el momento de la resolución del contrato.

B) solicitar de la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación definitva, la rehabilitación del expediente a su favor, siempre que medie contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta, y comprometerse, en su caso, a la terminación de las obras o a la subsanación de las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación definitiva, dentro del plazo y con el presupuesto que a tal efecto les sea fijado por la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo. Del precio final de venta de la vivienda a abonar al promotor, determinando de acuerdo con lo establecido en el artículo once, se deduciran las cantidades invertidas por los adquirentes en las obras necesarias para la obtención de la calificación definitiva.

El prestamo base al promotor cuando no existan adquirentes o cuando existiendo opten por solicitar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y en el caso de haberse entregado todo o parte del prestamo, quedara vencido por la cuantia entregada y será de cargo exclusivo del promotor, que debera abonarlo junto con la cantidad correspondiente a la diferencia del tipo de interes entre el aplicable a estos prestamos y las condiciones de mercado pactadas para tal caso entre la entidad prestamista y el promotor.

La denegación de la calificación definitiva por causa imputable al promotor, siempre que por los adquirentes se inste la rehabilitación del expediente, llevara consigo la subrogación de los compradores en el prestamo base concedido al promotor.


Artículo veinte. -Modificación de la calificación definitiva.

La calificación definitiva, una vez concedida, solo podrá ser modificada o anulada mediante los requisitos señalados en el titulo v de la ley de procedimiento administrativo y ejercitando, en su caso, los correspondientes recursos ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

Queda a salvo la realización de obras de modificación, mejora o reforma de las viviendas a que la calificación definitiva se refiera, en las condiciones establecidas en el artículo ciento dieciocho del decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos sesenta y ocho, de veinticuatro de julio, en cuyo supuesto la modificación se llevara a cabo por resolución de la delegación provincial de obras públicas y urbanismo y previa la pertinente inspección de sus servicios competentes.

Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales, en virtud de las cuales se modifiquen extremos contenidos en la cedula de calificación definitiva, daran lugar a la rectificación de la misma que se llevara a efecto por las delegaciones provinciales del ministerio de obras públicas y urbanismo mediante diligencia extendida en la propia cedula.


Sección tercera. Financiacion
Artículo veintiuno. -Entidades financieras.

El banco hipotecario de españa, el banco de credito a la construcción, los bancos inscritos en el registro de bancos y banqueros, las cajas de ahorro confederadas, la caja postal de ahorros y las cooperativas de credito, podrán actuar como entidades financieras en orden a la promoción y acceso a las viviendas de protección oficial.

Estas entidades financieras, u otras entidades públicas a las que se atribuya esta competencia, podrán conceder prestamos cualificados para la promoción y adquisición de viviendas de protección oficial.

El gobierno, a propuesta del ministerio de economia, regulara el régimen juridico-financiero relativo a las condiciones de los prestamos, asi como el de las operaciones de captación de recursos aplicables a los mismos por cualquiera de los medios admitidos en derecho.

Anualmente, el gobierno, a propuesta del ministerio de economia, establecera el programa de financiación de viviendas de protección oficial de promoción privada.

El ministerio de obras públicas y urbanismo, a traves de la dirección general de arquitectura y vivienda, establecera a su vez el programa anual de promoción de vivienda de protección oficial adecuado al programa de financiación aprobado por el gobierno.

En el presupuesto del ministerio de obras públicas y urbanismo se consignaran las cantidades necesarias para el cumplimiento de los aspectos financieros del programa anual de viviendas de protección oficial que corra a cargo del presupuesto del estado.


Artículo veintidos. -Cedulas hipotecarias.

A efectos de la financiación de las viviendas de protección oficial, se autoriza al banco hipotecario de españa y al banco de credito de la construcción para emitir cedulas hipotecarias y bonos hipotecarios, con los limites que para cada emisión sean fijados por el gobierno, dentro de los limites señalados en los respectivos programas anuales de actuación, inversiones y financiación, a los que hace referencia el artículo ochenta y siete de la ley once/mil novecientos setenta y siete, de cuatro de enero, general presupuestaria.

No serán de aplicación a dichas cedulas lo dispuesto en el numero diez del artículo veintiuno del codigo de comercio, ni en el capitulo vii de la ley sobre régimen juridico de las sociedades anonimas de diecisiete de julio de mil novecientos sesenta y uno.

El capital y los intereses de las cedulas, a que se refieren los apartados anteriores, estaran especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción, por todas las hipotecas qie en cualquier tiempo se hayan constituido o se constituyan a favor del banco emisor y sobre los bienes del mismo.


Artículo veintitres. -Financiación cualificada.

La financiación cualificada de las viviendas de protección oficial adoptara la forma de prestamos con interes, en las condiciones determinadas en el presente real decreto y en las que se establezcan en las normas de desarrollo del mismo.


Artículo veinticuatro. -Prestamo base al promotor y al adquirente.

La calificación provisional de las viviendas de protección oficial posibilitara a los promotores la obtención de prestamos base cualificados, en los cuales los adquirentes se subrogaran a partir del momento de elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa y pasaran a tener la consideración de prestamos al adquirente.

El prestamo base al promotor, por metro cuadrado de superficie util, podrá ser de hasta el setenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la calificación definitiva.

Los promotores que promuevan viviendas para su cesión en compraventa solo podrán percibir cantidades efectivas del total del prestamo concedido, en cuantia de hasta el cuarenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la concesión del prestamo, en tanto no exista adquirente con contrato de compraventa visado por la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo. A partir de la celebración del contrato de compraventa el promotor podrá percibir cantidades, por metro cuadrado de superficie util, de hasta el setenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la concesión del prestamo. El disfrute del prestamo base en cuantia, por metro cuadrado de superficie util, del setenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la calificación definitiva, tendra lugar cuando se produzca la elevación a escritura pública del contrato y consiguientemente la subrogación del adquirente, en el prestamo del promotor en su cuantia maxima.

Cuando se trate de promotores sin animo de lucro que construyan, por si o colectivamente, viviendas para asentar en ellas su residencia familar. O bien cuando las viviendas, para cuya promoción, ya sea con o sin animo de lucro, se solicita el prestamo base, se destinen al arrendamiento, el promotor no podrá retirar cantidades, por metro cuadrado de superficie util, superiores al setenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la concesión del prestamo, en tanto no se practique la inscripción de la escritura declarativa de obra nueva en el registro de la propiedad.

A estos efectos, en el momento de la solicitud del prestamo base se dejara constancia por el promotor, mediante declaración jurada, del compromiso que esta dispuesto a asumir.

En el caso de viviendas destinadas a arrendamiento, y siempre que el promotor sea un patronato de casas militares afecto al ministerio de defensa, o se trate de los patronatos de la fuerza de seguridad del estado, el prestamo base podrá serlo en cuantia del ochenta y cinco por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de concesión de la calificación definitiva.


Artículo veinticinco. -Prestamo base directo al adquirente.

Los adquirentes podrán obtener directamente prestamos base para la adquisición de viviendas de protección oficial en cuantia, por cada metro cuadrado de superficie util, de hasta el setenta por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva, cuando se cumplan todos los siguientes requisitos:

A) que no se hubiese concedido previamente prestamo base al promotor para la construcción de la vivienda a adquirir.

B) que la vivienda a adquirir lo sea en primera transmisión.

C) que se haya celebrado contrato de compraventa entre el adquirente y el promotor de la vivienda para cuyo acceso se solicita el prestamo.


Artículo veintiseis. -Tratamiento cualificado del prestamo base.

Los prestamos base otorgados por las entidades financieras para la promoción y adquisición de viviendas de protección oficial gozaran de un trato cualificado, consistente en:

A) tipo de interes fijado por el ministerio de economia o, a su propuesta, por acuerdo del consejo de ministros, para el caso de los concedidos por las entidades oficiales de credito.

B) exenciones y bonificaciones tributarias que en cada caso sean aplicables.

C) garantia de primera hipoteca, o la que pudieran exigir al prestatario las entidades oficiales de credito.

D) plazo de amortización no inferior a doce años, mas un periodo de carencia que por el ministerio de economia se determinara, en su caso, en las disposiciones de desarrollo del presente real decreto.

E) seguro de amortización del prestamo para el caso de fallecimiento del titular del mismo, a concertar este con el instituto nacional de previsión, o con otra entidad aseguradora legalmente capacitada.


Artículo veintisiete. -Computabilidad del prestamo base.

Los prestamos base concedidos por los bancos inscritos en el registro de bancos y banqueros, en la cuantia señalada en el artículo veintidos, serán computables en el porcentaje de efectos especiales del coeficiente de inversión.

Asimismo tendran la consideración de prestamos de regulación especial los otorgados por las cajas de ahorros confederadas y la caja postal de ahorros con igual finalidad y dentro de los mismos limites.


Artículo veintiocho. -Prioridades en la concesión del prestamo base.

Las entidades oficiales de credito concederan prestamos base siguiendo este orden de prioridad:

Primero. -a los promotores de viviendas de protección oficial, sin animo de lucro cuando el coste de la vivienda y consiguientemente su precio de venta por metro cuadrado de superficie util sea igual o inferior al modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva; y siempre que, como minimo, el setenta y cinco por ciento de las viviendas de la promoción para las que se solicita el prestamo vayan destinadas a titulares de ayuda económica personal.

Segundo. -a los promotores de viviendas de protección oficial, con o sin animo de lucro, cuyo precio de venta o cuyo coste, respectivamente, del metro cuadrado de superficie util cunmpla lo establecido en el apartado anterior.

Tercero. -a los demás promotores de viviendas de protección oficial en los que no concurran las circunstancias de los apartados primero y segundo.

A estos efectos, en el momento de la solicitud del prestamo base se dejara constancia del compromiso del promotor, mediante declaración jurada de aquello a que se compromete, de acuerdo con lo establecido en este artículo, para obtener una determinada prioridad en la obtención del prestamo base en las entidades oficiales de credito.


Artículo veintinueve. -Derechos sobre prestamos base.

Se autoriza al banco hipotecario de españa y al banco de credito a la construcción a que, mediante concierto con las cajas de ahorros confederadas, la caja postal de ahorros, las cooperativas de credito o los bancos inscritos en el registro de bancos y banqueros, adquieran los derechos sobre los prestamos base de aquellos titulares beneficiarios de ayuda económica personal, a que se refiere el capitulo ii del presente real decreto, mediante la entrega, en contraprestación, de cedulas hipotecarias emitidas por las entidades oficiales de credito mencionadas, las cuales serán computables como lo son los prestamos base.


Sección cuarta. Ayuda económica personal para el uso y acceso a viviendas de protección oficial
Artículo treinta. -Concepto.

Como complemento de la financiación cualificada a que se refiere la sección tercera del Capitulo II del presente real decreto, se establece la ayuda económica personal para el uso y acceso a las viviendas de protección oficial en favor de las familias que reunan las condiciones establecidas en el artículo treinta y uno, con los limites que se establecen en el artículo treinta y tres, del presente real decreto, y que consistira en un sistema de prestamos y subvenciones otorgados por el estado y las entidades oficiales de credito, destinadas a facilitar el cumplimiento de las obligaciones económicas contraidas para la adquisición o el arrendamiento.

El acceso a la propiedad o el disfrute en arrendamiento de las viviendas de protección oficial determinara modalidades diferentes de ayuda económica personal.

En caso de acceso a la propiedad de una vivienda de protección oficial, solamente se podrá ser beneficiario de la ayuda económica personal por una unica vez. Excepcionalmente, por resolución del ministro de obras públicas y urbanismo, en cada caso, podrá concederse una segunda ayuda económica personal siempre que la situación determinante de la necesidad de una nueva ayuda lo justifique.

En caso de arrendamiento de una vivienda de protección oficial podrán concederse ayudas económicas personales no solo en el primer arrendamiento, sino tambien en otros sucesivos, siempre que la situación determinante del cambio de vivienda no genere indemnización ni obedezca a actuación dolosa o negligente del arrendatario.


Artículo treinta y uno. -Requisitos.

Uno.Para obtener la ayuda economica personal, destinada al acceso a la propiedad o al arrendamiento de un vivienda de protección oficial, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

A) Que los ingresos familiares anuales del beneficiario de la ayuda económica personal y, en su caso, del conyuge que con el conviva, sean inferiores a dos coma cinco (2,5) veces el salario minimo interprofesional anual.

B) Que el beneficiario carezca de vivienda u ocupe una que no reuna, en el momento de la solicitud, condiciones de habitabilidad, o cuando reuniéndoleas,sea notoriamente inadecuada para sus necesidades.

Se entenderá cumplido el requisito de carecer de vivienda respecto de las personas que vayan a contraer matrimonio y de las que vayan a ser objeto de privación forzosa de la que disfruten, al acreditar, mediante declaración jurada, la futura carencia de vivienda en ambos casos.

C)Que el precio de venta o, en su caso, el coste de adquisición o el valor de adjudicación de la vivienda, no sea superior al precio maximo de venta, que figure en la cedula de calificación definitiva, dividido por uno coma dos (1,2).

D) Que el beneficiarios acredite haber celebrado contrato de compraventa, visado por la delegación provisional del ministerio de obras publicas y urbanismo, o estar en posesion de documento de promesa de venta u opción de compra, relativos a la vivienda de protección oficial para la que se solicita ayuda economica personal. La no concesión de la ayuda economica personal podra ser causa resolutoria de dichos contrtos, segun las condiciones pactadas en los mismos.

En el caso de promoción cooperativa, el beneficiario deberá acreditar su incorporación a la misma, y en el caso de promoción para uso propio, lo hará mediante declaración jurada.

E)Que exista prestamo base concedido sobre la vivienda a cuyo acceso se va a aplicar la ayuda economica personal.

Dos. La falsedad en la declaración de cualquiera de los requisitos implicará la devolución de las ayudas economicas personales percibidas, sin perjuicio de las sanciones que por tal motivo puedan derivarse.

Modificaciones

Artículo treinta y dos. -Tramitación.

Las solicitudes de concesión de ayuda económica personal se dirigiran a la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo, por medio del promotor o del adquirente en el caso de acceso a la propiedad; y por medio de propietario o del arrendatario, cuando se trate de ayuda económica personal para el arrendamiento.

El procedimiento de solicitud, tramitación y concesión de las ayudas económicas personales, se regulara por orden del ministerio de obras públicas y urbanismo.


Artículo treinta y tres. -Recursos financieros.

Los creditos presupuestarios aplicables al conjunto de prestamos y subvenciones destinados a la ayuda económica personal serán los que anualmente figuren en la ley de presupuestos generales del estado.

En el programa anual de financiación de viviendas de protección oficial se estableceran el numero y las caracteristicas de las ayudas económicas personales aplicables en dicha anualidad.

A propuesta del ministerio de economia, por acuerdo del consejo de ministros, se fijaran los fondos crediticios asignados a las entidades oficiales de credito para la concesión de los prestamos complementarios establecidos en el presente capitulo.


Artículo treinta y cuatro. -Ayuda para el acceso a la propiedad.

La ayuda económica personal para el acceso a la propiedad de una vivienda de protección oficial, estara compuesta, individual o conjuntamente por:

Uno.Un prestamo con interes, complementario del prestamo base.

Dos. Un prestamo sin interes, aplicable al pago parcial de las anualidades de los prestamos base y complementario.

Las condiciones de estos prestamos se estableceran por orden ministerial conjunta de los ministerios de obras publicas y urbanismo y de economia y comercio.

Modificaciones

Artículo treinta y cinco. -Prestamo complementario.

1. La cuantia del prestamo complementario, para el acceso a la propiedad de una vivienda de proteccion oficial sera un porcentaje del precio de venta o, en su caso, del coste de adquisicion o del valor de adjudicacion, a que se refiere el articulo 31.1.c). El prestamo complementario se podra obtener sobre un determinado numero de metros cuadrados de superficie util de la vivienda adquirida, en relacion con la composicion familiar, con el maximo de la superficie util total de la vivienda.

 

2. El prestamo complementario podra otorgarse por las entidades oficiales de credito cuando el prestamo base de haya concedido previamente por ellas o cuando hayan sido adquiridos sus derechos de acuerdo con lo establecido en el articulo 29 de la presente disposicion.

Modificaciones

Artículo treinta y seis. -Prestamo sin interes.

El prestamo sin intereses para el acceso a la propiedad de una vivienda de protección oficial, sera un porcentaje de los intereses del prestamo base y, en su caso, del complementario , y se aplicará a deducir las anualidades de dichos prestamos a cargo del prestatario.

Las condiciones de este prestamo se graduaran en función de los ingresos familiares del beneficiario.

Modificaciones

Artículo treinta y siete. -Ayuda para el arrendamiento:

Uno. -la cuantia de la ayuda económica personal, por metro cuadrado de superficie util, para subsidiar el arrendamiento de viviendas de protección oficial consistira en un porcentaje de su renta, aplicable hasta el numero de metros cuadrados de superficie util en relación con la composición familiar, segun lo previsto en el artículo treinta y cinco del presente real decreto.

Dos. -las condiciones para la concesión de las ayudas contempladas en el parrafo anterior serán establecidas en las disposiciones de desarrollo del presente real decreto.


Capitulo tercero. La promoción pública de viviendas de protección oficial
Sección primera. Promocion
Artículo treinta y ocho. -Concepto.

La promoción pública de viviendas de protección oficial será la efectuada sin animo de lucro por el estado, a traves del ministerio de obras públicas y urbanismo, y por aquellos entes publicos territoriales a quienes expresamente se atribuya esta competencia dentro de sus respectivos ambitos territoriales.


Artículo treinta y nueve. -Planificación y programación.

El ministerio de obras públicas y urbanismo, a traves de la dirección general de arquitectura y vivienda, establecera, en colaboración con el instituto nacional de la vivienda, los planes y programas anuales de las viviendas de promoción pública del estado, atendiendo a las necesidades derivadas de las peticiones de los entes publicos territoriales.

A los efectos de programación de nuevas viviendas de promoción pública del estado se atendera especialmente:

A) a operaciones de eliminación del chabolismo y de la infravivienda.

B) a construcción de viviendas derivadas de operaciones de remodelacion

Inmobiliaria de grupos de viviendas promovidas por el instituto nacional de la vivienda, la administración del patrimonio social urbano y otros entes publicos.


Artículo cuarenta. -Función promotora del instituto nacional de la vivienda.

Dentro del ministerio de obras públicas y urbanismo, el instituto nacional de la vivienda es el organismo especializado que llevara a cabo la promoción de viviendas del estado por si o mediante convenio.


Artículo cuarenta y uno. -Promoción directa.

Cuando la promoción pública de viviendas se lleve a cabo directamente por el instituto nacional de la vivienda, correspondera a este organismo la gestión completa de la promoción. En este caso el instituto nacional de la vivienda financiara en su totalidad la ejecución de las obras.

Corresponde al instituto nacional de la vivienda la supervisión y la aprobación de los proyectos de construcción, asi como la vigilancia e inspección respecto de la ejecución de las obras y la recepción final de las mismas.


Artículo cuarenta y dos. -Adquisición de viviendas.

El instituto nacional de la vivienda podrá adquirir viviendas edificadas por terceros, en fase de proyecto, de construcción o terminadas, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de protección oficial, y cuyo precio de venta al instituto nacional de la vivienda, por metro cuadrado de superficie util, sea igual o inferior al noventa por ciento del modulo (m) aplicable, vigente en el momento de la terminación de las obras o en el momento de la adquisición, si esta tiene lugar con posterioridad a su terminación.

Las viviendas asi adquiridas tendran la consideración de viviendas de protección oficial de promoción pública.

Para la adquisición de viviendas, el instituto nacional de la vivienda podrá convocar concursos.


Artículo cuarenta y tres. -Promoción mediante convenio.

El instituto nacional de la vivienda podrá suscribir convenios para la promoción pública de viviendas de protección oficial con los entes publicos territoriales, directamente o por medio de patronatos o sociedades constituidas al efecto, con empresas mixtas con participación mayoritaria de entes publicos, y con otras entidades de caracter publico.

El ministerio de obras públicas y urbanismo, a propuesta de la dirección general de arquitectura y vivienda, establecera las condiciones basicas que deberan regular la promoción pública de viviendas de protección oficial mediante convenios.

La contratación o ejecución directa de las obras objeto del convenio se ajustara a las normas aplicables a la entidad u organismo que resulte titular de la promoción segun el propio convenio.


Artículo cuarenta y cuatro. -Concursos.

Para la celebración de los convenios a que se refiere el artículo anterior, el instituto nacional de la vivienda podrá convocar concursos previos de selección, que se regiran por las bases que a tal efecto apruebe la dirección general de arquitectura y vivienda.

En cualquier caso, serán objeto de especial consideración en la convocatoria y resolución de estos concursos:

A) el nivel de necesidades de vivienda en el area geografica de actuación.

B) las condiciones de participación en la promoción, especialmente en cuanto a aportación de suelo y grado de financiación.

C) las condiciones de titularidad y uso de las viviendas promovidas, con preferencia para aquellos entes publicos que adquieran la propiedad de la vivienda y asuman el compromiso de cederlas en régimen de arrendamiento.


Artículo cuarenta y cinco. -Alojamientos provisionales.

El instituto nacional de la vivienda podrá promover la construcción de alojamientos de utilización temporal.

Estos alojamientos deberan cumplir las normas tecnicas de diseño y calidad que para ellos dicte especificamente el ministerio de obras públicas y urbanismo, y tendran la consideración de viviendas de protección oficial, regulandose en todos los aspectos de acuerdo con los preceptos contenidos en la presente disposición y disposiciones de desarrollo, salvo en aquellos a los que se de un tratamiento especifico.


Artículo cuarenta y seis. -Expropiación.

Las promociones incluidas en los planes y programas, a que se refiere el artículo treinta y nueve, llevaran implicita la declaración de utilidad pública a efectos de expropiación forzosa, conforme a lo previsto en el artículo diez de la ley de expropiación forzosa.

El beneficiario de la expropiación será en todo caso el ente titular de la promoción.


Artículo cuarenta y siete. -Descalificación.

Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial de promoción pública, en ningun caso podrá ser objeto de descalificación.


Artículo cuarenta y ocho. -Condiciones de financiación.

La financiación que el instituto nacional de la vivienda aporte en los convenios en los que no sea titular de la promoción tendra la consideración de prestamo. Su cuantia y tipo de interes serán fijados en el convenio de promoción, debiendo reintegrarse al instituto nacional de la vivienda en un numero de anualidades no superior a veinticinco, que se determine en el propio convenio.

Los prestamos consecuencia de convenio con empresas mixtas o sociedades se garantizaran con hipoteca.

El importe de esta financiación se entregara por el instituto nacional de la vivienda en los plazos, forma y cuantia que se señalen en el convenio. Su devolución comenzara a partir de la fecha que se fije en el convenio.


Sección segunda. Regimen legal
Artículo cuarenta y nueve. -Beneficiarios.

Solamente podrán acceder a las viviendas de promoción pública aquellas familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al veinticinco por ciento del precio de venta de la vivienda.

El ministerio de obras públicas y urbanismo establecera las condiciones, prioridades y procedimiento para el acceso a las viviendas de promoción pública.

Cuando se trate de viviendas de promoción pública promovidas mediante convenio con los patronatos de casa militares afectos al ministerio de defensa, asi como con los patronatos de las fuerzas de seguridad del estado las condiciones para ser beneficiario de una de dichas viviendas se estableceran en el convenio, en consideración a su función logistica y conforme a las normas organicas de los mencionados patronatos.


Artículo cincuenta. -Régimen de uso y acceso.

El régimen de uso de las viviendas de promoción pública podrá ser:

A) arrendamiento.

B) propiedad.

Los alojamientos de ocupación temporal se cederan exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los gastos derivados del consumo y uso de los servicios de que disfrute.


Artículo cincuenta y uno. -Precio de venta.

El precio de venta en primera transmisión, por metro cuadrado de superficie útil de una vivienda de promoción pública, será para cada área geográfica homogénea hasta el 90 por 100 del módulo (M) aplicable, vigente en la fecha de celebración del contrato de compraventa.

Para la fijación del precio de venta de dichas viviendas se tendrá en cuenta el tipo de licitación. la baja de subasta y los reformados aprobados a efectos de determinar el costo real de las mismas.

En los supuestos de que las viviendas de promoción pública hubieran sido adquiridas por el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda, el precio de venta será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de escrituración y declaración de obra nueva y división horizontal si los hubiera, no pudiendo superar el precio de venta el 90 por 100 del módulo (M) aplicable a que hace referencia el artículo 42.

Asimismo, si los terrenos hubieran sido aportados gratuitamente por los Entes Territoriales, Corporaciones Locales o futuros adjudicatarios de las viviendas se descontará del precio de las mismas el valor del suelo aportado.

Del sexto al decimoquinto año a partir de la calificación definitiva, ambos inclusive, el precio de venta por metro cuadrado de superficie útil, en segunda o posteriores transmisiones, si es un Ente Público el que transmite la propiedad de la vivienda, estará comprendido entre el 70 y el 80 por 100 de la cantidad que resulte de multiplicar el módulo (M) aplicable, vigente en el momento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa o arrendamiento, por 0,9. Si el sujeto que transmite la propiedad es una persona privada, el precio será igual o inferior al 80 por 100 de dicho precio de venta

Del decimosexto al trigésimo año a partir de la calificación definitiva, ambos inclusive, el precio de venta por metro cuadrado de superficie útil, en segunda o posteriores transmisiones si es un Ente Público el que transmite la propiedad de la vivienda, estará comprendido entre el 60 y el 70 por 100, igual que en el párrafo anterior. Si el sujeto que transmite la propiedad es una persona privada, el precio será igual o inferior al 70 por 100 de dicho precio de venta

En ambos casos, de segundas o posteriores transmisiones por Entes Públicos si los terrenos hubieran sido cedidos gratuitamente, se deducirá su valor del precio resultante, si ello no se hubiera efectuado en el momento de la primera transmisión, según lo prevenido en el párrafo cuarto.

Modificaciones

Artículo cincuenta y dos. -Condiciones de pago.

El promotor podra exigir una aportacion inicial a cuenta del precio en el momento que se determine en las correspondientes normas de adjudicacion, o aplazar la totalidad del precio.

La parte del precio aplazada tendra la consideración de prestamo con interes, con un plazo maximo de amortización de veinticinco anualidades, cuyas cuotas serán crecientes.

Las condiciones del prestamo se estableceran por orden ministerial.

En garantia de la obligación de pago de la parte del precio aplazado, se constituira hipoteca sobre la finca vendida y se establecera como condición resolutoria del contrato la falta de pago de alguna de las cantidades en el vencimiento convenido. El instituto nacional de la vivienda podrá hacer uso, para hacer efectivas las cantidades no abonadas por los compradores o arrendatarios de sus viviendas, del procedimiento de apremio regulado por el estatuto de recaudación y sus disposiciones reglamentarias.

Modificaciones

Artículo cincuenta y tres. -Renta.

La renta maxima inicial anual por metro cuadrado de superficie util de una vivienda de promoción pública vendra determinada por un porcentaje, que por orden ministerial establecera el ministerio de obras públicas y urbanismo, aplicado al precio de venta de dicha vivienda vigente en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.

Los arrendatarios de una vivienda de promoción pública podrán disfrutar de una subvención, cuya cuantia y condiciones se estableceran por orden ministerial.

Las rentas de las viviendas de promoción pública serán revisadas bienalmente en el cincuenta por ciento de la modificación que en ese periodo experimente el indice del subgrupo tres punto uno, "viviendas en alquiler", públicado por el instituto nacional de estadistica.

En materia de subrogaciones se estara a lo dispuestos en la vigente ley de arrendamientos urbanos, debiendo concurrir además en los subrogatorios los requisitos establecidos en el artículo cuarenta y nueve de este real decreto.

Los patronatos de casas militares afectos al ministerio de defensa se regiran a estos efectos por su legislación peculiar.


Artículo cincuenta y cuatro. -Transmisión.

Las viviendas de promoción pública solo podrán transmitirse "inter vivos", en segunda o sucesivas transmisiones por los propietariors cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que previamente se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas.

Los entes publicos promotores podrán ejercitar en estos casos los derechos de tanteo y retracto con arreglo a los artículos mil quinientos siete y siguientes del codigo civil, a cuyos efectos se hara constar expresamente el ejercicio de dichos derechos en los contratos de compraventa que suscriban con los beneficiarios.

El precio de venta se determinara, en todo caso, de conformidad con lo establecido en el artículo cincuenta y uno del presente real decreto.

El adquirente, en cualquier caso, solo podrá acceder a la vivienda cuando sus ingresos familiares anuales sean inferiores al veinticinco por ciento del precio de venta en el momento de la celebración del contrato.


Artículo cincuenta y cinco. -Administración de las viviendas de protección oficial de promoción pública.

La administración de las viviendas de titularidad pública podrá llevarse a cabo por el propio ente titular de las mismas, bien directamente, bien mediante encargo a empresas especializadas.

Igualmente al patrimonio publico de viviendas podrá administrarse a traves de organos especificos, a cuyos efectos el ente publico titular de las viviendas podrá:

A) constituir empresas mixtas de administración, con participación de otras entidades públicas o privadas.

B) acordar que los adjudicatarios se constituyan en junta administradora, que asumira las funciones de administración del edificio o grupo de que se trate. Los estatutos de estas juntas deberan ser aprobados por el ente titular de las viviendas.

C) suscribir convenios con las corporaciones locales afectadas, o con los patronatos municipales de vivienda o sociedades anonimas municipales a tal efecto constituidas.


Capitulo cuarto. Infracciones y sanciones
Artículo cincuenta y seis. -Infracciones.

Las infracciones al régimen legal de viviendas de protección oficial se clasificaran en leves, graves y muy graves.

Se consideraran faltas leves:

Primero. -la inexistencia en las obras del reglamentario libro de ordenes y visitas.

Segundo. -mantener asegurada la vivienda del riesgo de incendio, en tanto permanezca acogida al régimen legal de viviendas de protección oficial.

Tercero. -no poner en conocimiento de la delegación provincial del ministerio de obras públicas y urbanismo aquellas actuaciones a que los promotores o usuarios vengan obligados de acuerdo con las normas reguladoras de las viviendas de protección oficial.

Cuarto. -la no inclusión en los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas de protección oficial de las clausulas establecidas al efecto por el ministerio de obras públicas y urbanismo.

Se consideran faltas graves:

Primero. -el incumplimiento de los requerimientos que le hubiesen sido formulados al infractor en resolución dictada en expediente sancionador.

Segundo. -la inadecuación entre el proyecto de ejecución final presentado y la obra efectivamente realizada.

Tercero. -el incumplimiento por parte del promotor de la obligación de elevar los contrator de compraventa a escritura pública en el plazo establecido en el artículo quince del presente real decreto.

Cuarto. -el incumplimiento por parte del adquirente o usuario de la obligación de ocupar las viviendas en los plazos establecidos en el artículo catorce de este real decreto.

Quinto. -falsear la declaración jurada a que vienen obligados los promotores de viviendas de protección oficial, de acuerdo con lo establecido en los artículos veinticuatro y veintiocho de la presente disposición.

Sexto. -falsear las condiciones personales o familiares en las declaraciones exigidas para el acceso o uso de una vivienda de proteción oficial de promoción pública.

Septimo. -falsear los requisitos exigidos para la obtención de la ayuda económica personal en la declaración de solicitud.

Cuando la infracción cometida consista en el incumplimiento de los plazos previstos en los artículos trece y catorce del presente real decreto, o en falsear la declaración jurada a que vienen obligados los promotores de acuerdo con lo establecido en los artículos veinticuatro y veintiocho de la presente disposición, podrán calificarse dichas conductas como muy graves siempre que medie reincidencia, negligencia o mala fe en el infractor.

Se consideraran faltas muy graves:

Primero. -no obtener la calificación definitiva de las viviendas por no ajustarse el proyecto de ejecución final a las condiciones de superficie, diseño y calidad establecidas al efecto.

Segundo. -utilizar la financiación proveniente de las ayudas económicas personales para fines distintos de los establecidos en el capitulo ii de la presente disposición.

Tercero. -desvirtuar el destino de domicilio habitual y permanente configurado en el artículo tercero de la presente disposición, o dedicar la vivienda a usos no autorizados, cualquiera que sea el titulo de su ocupación.


Artículo cincuenta y siete. -Sanciones.

Las infracciones al régimen legal de viviendas de protección oficial serán sancionadas:

A) con multas de cinco mil a cincuenta mil pesetas, las leves.

B) con multas de cincuenta mil a doscientas cincuenta mil pesetas, las graves.

C) con multas de doscientas cincuenta mil a un millon de pesetas, las muy graves.

Cuando la infracción cometida consista en la percepción de precio superior al legalmente autorizado, podrá reducirse la cuantia de la sanción a imponer, sin que en ningun caso sea inferior al quintuplo de la diferencia entre el precio percibido y el precio legal, cuando se trate de arrendamiento, o al duplo de dicha diferencia en caso de compraventa.

En todo caso la graduación de la cuantia de la sanción a imponer tendra especialmente en cuenta el daño producido y el enriquecimiento injusto obtenido, pudiendo imponerse además a los autores de infracciones graves o muy graves las sanciones complementarias a que hace referencia el artículo cinto cincuenta y cinco del vigente reglamento de viviendas de protección oficial, aprobado por decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos setenta y ocho, de veinticuatro de julio.


Artículo cincuenta y ocho. -Ejecución forzosa.

La ejecución de las resoluciones recaidas en los expedientes sancionadores podrá realizarse mediante la aplicación de las medidas de ejecución forzosa establecidas en el artículo ciento cuatro de la ley de procedimiento administrativo autorizandose en cualquier caso a la administración pública a imponer multas coercitivas encaminadas a conseguir el cumplimiento de las resoluciones recaidas en expediente sancionador, además de utilizar la ejecución subsidiaria siempre que asi lo permita la naturaleza de la obligación impuesta.

La cuantia de cada multa coercitiva a imponer podrá alcanzar el cincuenta por ciento del importe de la multa impuesta en el expediente sancionador de referencia, salvo cuando se trate de resoluciones que impongan a los infractores la obligación de realizar obras, en cuyo caso la cuantia podrá alcanzar hasta el veinte por ciento del importe estimado de las obras que el infractor este obligado a ejecutar. La competencia para su imposición correspondera a los delegados provinciales del ministerio de obras públicas y urbanismo, cuando su cuantia no sea superior a cien mil pesetas; al director general de arquitectura y vivienda, hasta el limite de quinientas mil pesetas; al ministerio de obras públicas y urbanismo, las que no excedan de cinco millones de pesetas, y, a propuesta de este, al consejo de ministros, las de cuantia superior.

En todo caso las multas a que hace referencia el presente artículo se impondran previo apercibimiento a los interesados, y sus cuantias serán satisfechas en papel de pagos al estado.


Artículo cincuenta y nueve. -Ejecución subsidiaria de obras inacabadas.

Cuando se trate de la ejecución de obras de nueva planta, la no realización de las mismas dentro del plazo previsto podrá dar lugar a la ejecución subsidiaria de las obras pendientes por parte del ministerio de obras públicas y urbanismo a traves del instituto nacional de la vivienda y a costa del promotor, siempre que el interes social asi lo requiera.

El precio de venta de estas viviendas en ningun caso será superior al que hubiese correspondido de haberse ejecutado las obras en el plazo previsto, siendo el coste de la diferencia de cuenta del promotor.


Disposiciones finales
D.F. 1ª.

A los efectos reguladores del régimen de viviendas que esta disposición establece, quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo previsto en el presente real decreto, aplicandose en las materias no reguladas en dichas disposición las normas establecidas en la legislación de viviendas de protección oficial, texto refundido de doce de noviembre de mil novecientos setenta y seis y reglamenteo de viviendas de protección oficial de veinticuatro de julio de mil novecientos setenta y ocho, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria primera.


D.F. 2ª.

por los ministerios de hacienda, de obras públicas y urbanismo, y de economia, se dictaran, en el marco de sus respectivas competencias, las disposiciones que requiera la aplicación y desarrollo del presente real decreto.


D.F. 3ª.

el presente real decreto entrara en vigor a los diez dias de su públicación en el "boletin oficial del estado".


Disposiciones transitorias
D.T. 1ª.

durante el plazo de seis meses a partir de la entrada en vigor del real Decreto-Ley treinta y uno/mil novecientos setenta y ocho, de treinta y uno de octubre, podrán iniciarse expedientes de viviendas de protección oficial acogiendose a la legislación anterior.


D.T. 2ª.

las viviendas de protección oficial construidas o en construcción, con calificación obtenida al amparo de regimenes anteriores que hayan sido objeto de contrato de compraventa o promesa de venta, seguiran rigiendose por las disposiciones de su legislación respectiva.

Excepcionalmente, cuando la vivienda objeto del contrato sea una vivienda acogida a la legislación de viviendas sociales surgidas al amparo del real Decreto-Ley doce/mil novecientos setenta y seis, de treinta de julio, y el adquiriente no haya tenido acceso a la financiación prevista en dicha legislación, podrá acogerse a lo establecido en el real Decreto-Ley sobre política de viviendas de protección oficial y en el presente real decreto que lo desarrolla, siempre que medie consentimiento entre el promotor y el adquirente.


D.T. 3ª.

durante el plazo de nueve meses a partir de la entrada en vigor del real Decreto-Ley sobre política de viviendas de protección oficial, podrán acogerse a lo dispuesto en la presente disposición las viviendas de protección oficial cuyos expedientes hayan sido calificados al amparo de los regimenes anteriores y que no hubiesen sido objeto de cesión por cualquier titulo, asi como las de los ya iniciados en la fecha de públicación del real Decreto-Ley antes mencionado, o las de los que se inicien de acuerdo con la disposición transitoria primera.


D.T. 4ª.

los patronatos de casas, creados por ley como organismos autonomos de la administración del estado, que tengan aprobados por el gobierno programas de ejecución de viviendas para arrendamiento de personal de los distintos departamentos ministeriales (con independencia de que puedan acogerse a los preceptos y beneficios de este real decreto para promocionar viviendas de alquiler con función logistica o social), continuaran acogidos a la legislación anterior hasta la terminación de los mencionados programas y en todo caso se regiran conforme a sus reglamentos y normas organicas en los regimenes especiales que regulan el uso de las viviendas que, por ser propiedad de los mismos, forman parte del patrimonio del estado.


D.T. 5ª.

la superficie de las viviendas de protección oficial que, de acuerdo con lo previsto en la segunda y tercera de estas disposiciones, opten por acogerse al presente real decreto no podrán exceder de noventa metros cuadrados de superficie util, computandose a tales efectos uno coma veinticinco metros cuadrados de superficie construida como un metro cuadrado de superficie util.

Cuando se trate de viviendas sociales del real Decreto-Ley doce/setenta y seis, de treinta de julio, podrán alcanzar una superficie util de hasta noventa y seis metros cuadrados, medidos estos conforme a lo dispuesto en el artículo uno del real decreto dos mil doscientos setenta y ocho/mil novecientos setenta y seis, de dieciseis de septiembre.


D.T. 6ª.

en tanto no se aprueben las normas tecnicas de diseño y calidad previstas en el artículo cinco del presente real decreto, regiran, respecto a la calidad, las establecidas en las ordenes ministeriales de veinticuatro de noviembre de mil novecientos setenta y seis y diecisiete de mayo de mil novecientos setenta y siete, y respecto al diseño, las ordenanzas provisionales de viviendas de protección oficial aprobadas por orden de veinte de mayo de mil novecientos setenta y nueve.


D.T. 7ª.

los titulares de calificación subjetiva de vivienda social que no hayan suscrito compromiso alguno para acceder a una vivienda social, podrán acceder a la ayuda económica personal establecida en el presente real decreto.


D.T. 8ª.

las viviendas calificadas definitivamente con arreglo a cualquiera de los regimenes anteriores al establecido en el real Decreto-Ley sobre política de viviendas de protección oficial, se someteran al régimen de uso, conservación, aprovechamiento, y al sancionador establecido en este real decreto, sin otra excepción que el plazo de duración de dichos regimenes, que será el establecido en las respectivas calificaciones.

Igualmente estas viviendas gozaran de los beneficios tributarios que le correspondan con arreglo a su calificación definitiva.


D.T. 9ª.

las sociedades actualmente inscritas en el registro especial de entidades inmobiliarias podrán continuar como tales, sin necesidad de modificar sus estatutos, que quedaran unicamente sin efecto en aquello que se oponga a las disposiciones del real Decreto-Ley sobre política de viviendas de protección oficial y del presente real decreto que lo desarrolla.


D.T. 10ª.

los precios de venta y la renta de las viviendas de protección oficial, promovidas al amparo de los regimenes anteriores, que no se acojan al régimen que el real Decreto-Ley treinta y uno/mil novecientos setenta y ocho, de treinta y uno de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, introduce y el presente real decreto desarrolla, seguiran rigiendose por las ordenes de precios y modulos que para tales efectos publique el ministerio de obras públicas y urbanismo.


D.T. 11ª.

se reputaran infracciones al régimen legal de viviendas de protección oficial las enumeradas en los artículos ciento cincuenta y tres y ciento cincuenta y cuatro del vigente reglamento de viviendas de protección oficial, aprobado por el decreto dos mil ciento catorce/mil novecientos sesenta y ocho, de veinticuatro de julio, con las modificaciones contenidas en el artículo cincuenta y seis del presente real decreto.


D.T. 12ª.

el precio de venta o renta y demás condiciones de cesión establecidas para las viviendas de promoción pública en el presente real decreto, serán de aplicación a las viviendas, del instituto nacional de la vivienda, en construcción o terminadas que queden vacantes, cualquiera que fuera el régimen de protección al amparo del cual se hubiesen promovido y siempre que sobre las mismas no se haya establecido contrato de cesión alguno.

Dado en Madrid a diez de noviembre de mil novecientos setenta y ocho. -Juan Carlos. -el ministro de obras públicas y urbanismo, Joaquin Garrigues Walker.